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  • Los 15 consejos al momento de comprar tu primera propiedad para alquilar.

    Los 15 consejos al momento de comprar tu primera propiedad para alquilar.

    Los 15 consejos al momento de comprar tu primera propiedad para alquilar.
    Imagen de Christian Koch

    ¿Piensas comprar una propiedad de inversión? Los bienes raíces han producido a muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que es una inversión sólida. Sin embargo, los expertos coinciden en que, como con cualquier inversión, es mejor estar bien informado antes de sumergirse con cientos de miles de dólares. Aquí están las cosas que debe considerar e investigar.

    1. ¿Estás hecho para ser un propietario?

    ¿Sabes cómo manejar una caja de herramientas? ¿Qué tal eres reparando paneles de yeso o desatascando un inodoro? Claro, podrías llamar a alguien para que lo haga por ti o podrías contratar a un administrador de propiedades, pero eso se comería tus ganancias. Los propietarios que tienen una o dos casas a menudo hacen sus propias reparaciones para ahorrar dinero.

    Por supuesto, eso cambia a medida que agregas más propiedades a tu cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California, vive en la costa oeste, pero tiene propiedades en la costa este. Como alguien que dice que no es nada hábil, hace que funcione. ¿Cómo lo hace? «Reuní un sólido equipo de limpiadores, obreros y contratistas», dice Pereira.

    Esto no es aconsejable para los nuevos inversores, pero a medida que uno se acostumbra a invertir en bienes raíces, no es necesario que siga siendo local.

    Si no eres un tipo práctico y no tienes mucho dinero de sobra, ser propietario puede no ser lo más adecuado para ti por el momento.

    2. Paga la deuda personal.

    Los inversionistas inteligentes pueden tener deudas como parte de su estrategia de inversión de cartera, pero la persona promedio debe evitarlas. Si tienes préstamos estudiantiles, facturas médicas sin pagar o hijos que pronto asistirán a la universidad, entonces comprar una propiedad de alquiler puede no ser la decisión correcta.

    Pereira está de acuerdo en que ser cauteloso es clave, diciendo: «No es necesario pagar la deuda si el rendimiento de su propiedad es mayor que el costo de la deuda». Ese es el cálculo que debe hacer». Pereira sugiere tener un colchón de efectivo. «No te pongas en una posición en la que te falte el dinero para pagar tu deuda. Tenga siempre un margen de seguridad».

    3. Asegura un anticipo.

    Las propiedades de inversión generalmente requieren un pago de anticipo mayor que las propiedades ocupadas por sus propietarios; tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 3% que puede haber puesto de entrada en la casa donde vive actualmente no va a funcionar para una propiedad de inversión. Necesitará al menos un 20% de enganche, dado que el seguro hipotecario no está disponible en las propiedades de alquiler. Es posible que pueda obtener el anticipo a través de una financiación bancaria, como un préstamo personal.

    4. Encuentra el lugar adecuado.

    Lo último que quieres es estar atrapado con una propiedad de alquiler en un área que está en declive, en lugar de estable o que está adquiriendo valor. Una ciudad o localidad donde la población está creciendo y un plan de revitalización está en marcha representa una oportunidad potencial de inversión.

    Cuando elijas una propiedad de alquiler rentable, busca un lugar con bajos impuestos sobre la vivienda, un distrito escolar decente y muchas comodidades, como parques, centros comerciales, restaurantes y cines. Además, un vecindario con bajos índices de delincuencia, acceso al transporte público y un mercado laboral en crecimiento puede significar un mayor número de posibles arrendatarios.

    5. ¿Deberías comprar o financiar?

    ¿Es mejor comprar con dinero en efectivo o financiar su propiedad de inversión? Eso depende de tus objetivos de inversión. Pagar en efectivo puede ayudar a generar un flujo de efectivo mensual positivo. Toma una propiedad de alquiler que cuesta $100,000 para comprar. Con los ingresos por alquiler, impuestos, depreciación e impuesto a la renta, el comprador en efectivo podría ver $9,500 en ganancias anuales, o un 9.5% de retorno anual sobre la inversión de $100,000.

    Por otro lado, el financiamiento puede darte un mayor retorno. Para un inversionista que pone un 20% de enganche en una casa, con una capitalización del 4% en la hipoteca, después de sacar los gastos de operación y los intereses adicionales, las ganancias suman aproximadamente $5,580 por año. El flujo de caja es menor para el inversor, pero un rendimiento anual del 27,9% sobre la inversión de 20.000 dólares es mucho más alto que el 9,5% que gana el comprador en efectivo.

    6. Cuidado con las altas tasas de interés.

    El costo de pedir dinero prestado puede ser relativamente barato en 2020, pero el tipo de interés de una propiedad de inversión es generalmente más alto que el tipo de interés de una hipoteca tradicional. Si decides financiar su compra, necesitas un pago de hipoteca bajo que no consuma demasiado de tus ganancias mensuales.

    La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que has sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, nacionalidad, discapacidad o edad, puedes tomar algunas medidas. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Consumer Financial Protection Bureau o al Housing and Urban Development (HUD).

    7. Calcula tus márgenes.

    Las empresas de Wall Street que compran propiedades en apuros tienen como objetivo obtener rendimientos del 5% al 7% porque, entre otros gastos, necesitan pagar al personal. Los individuos deben establecer un objetivo de un 10% de retorno. Estimar los costos de mantenimiento en un 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen el seguro de los propietarios, las posibles cuotas de la asociación de propietarios, los impuestos sobre la propiedad, los gastos mensuales como el control de plagas, y la jardinería, junto con los gastos de mantenimiento regular para las reparaciones.

    8. Invierte en el seguro de arrendador.

    Protege tu nueva inversión: Además del seguro de propietario, considera la compra de un seguro de arrendador. Este tipo de seguro generalmente cubre los daños a la propiedad, la pérdida de ingresos por alquiler y la protección de responsabilidad civil en caso de que un inquilino o un visitante sufra lesiones como resultado de problemas de mantenimiento de la propiedad.

    Para reducir los costos, investiga si un proveedor de seguros le permitirá combinar el seguro de arrendador con una póliza de seguro de vivienda.

    9. Factor de costos inesperados.

    No son sólo los gastos de mantenimiento y conservación los que se comerán los ingresos de tu alquiler. Siempre existe la posibilidad de que una emergencia surja por daños en el techo por un huracán, por ejemplo, o por tuberías rotas que destruyen el suelo de una cocina. Planee reservar entre el 20% y el 30% de sus ingresos por alquiler para este tipo de costos, así tendrás un fondo para pagar las reparaciones oportunas.

    10. Evita las propiedades para renovar.

    Es tentador buscar la casa que se puede conseguir a precio de ganga y entrar en una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es tu primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A menos que tengas un contratista que haga un trabajo de calidad a bajo costo, o que sea experto en mejoras a gran escala, probablemente pagaría demasiado para renovar. En su lugar, busque una casa que tenga un precio inferior al del mercado y que sólo necesite reparaciones menores.

    11. Calcula los gastos operativos.

    Los gastos operativos de tu nueva propiedad serán entre el 35% y el 80% de los ingresos brutos operativos. Si cobras 1.500 dólares por el alquiler y tus gastos llegan a $600 dólares al mes, estás al 40% de los gastos de operaciones. Para un cálculo aún más fácil, usa la regla del 50%. Si la renta que cobras es de $2,000 por mes, espera pagar $1,000 en gastos totales.

    12. Determina tu retorno.

    Por cada dólar que inviertes, ¿Cuál es tu retorno sobre ese dólar? Las acciones pueden ofrecer un 7.5% de retorno en efectivo, mientras que los bonos pueden pagar un 4.5%. Un retorno del 6% en su primer año como propietario se considera saludable, especialmente porque ese número debe aumentar con el tiempo.

    13. Compra una cosa de bajo costo.

    Cuanta más cara sea la casa, mayores serán tus gastos corrientes. Algunos expertos recomiendan empezar con una casa de 150.000 dólares en un vecindario prometedor. Además, los expertos aconsejan que nunca se compre la casa más bonita en venta de la cuadra, lo mismo que la peor casa de la cuadra.

    14. Conoce tus obligaciones legales.

    Los dueños de los alquileres deben estar familiarizados con las leyes de propietario-arrendatario en su estado y localidad. Es importante entender, por ejemplo, los derechos y obligaciones de los inquilinos en relación con los depósitos de seguridad, los requisitos del contrato de arrendamiento, las normas de desalojo, la vivienda justa y más, a fin de evitar problemas legales.

    15. Ponderar los riesgos vs. las ventajas.

    En cada decisión financiera, debes determinar si el pago vale la pena por los riesgos potenciales que implica. ¿Invertir en bienes raíces sigue teniendo sentido para usted?

    Riesgos

    • Aunque los ingresos por concepto de alquiler son pasivos, los inquilinos pueden ser una molestia a menos que se utilice una empresa de administración de propiedades.
    • Si tu ingreso bruto ajustado es superior a $200,000 (soltero) o $250,000 (casado que presenta una declaración conjunta), entonces puede estar sujeto a una sobretasa del 3.8% sobre los ingresos netos de inversión, incluyendo los ingresos por alquileres.
    • Si su ingreso bruto ajustado es superior a $200,000 (soltero) o $250,000 (casado que presenta una declaración conjunta), entonces puede estar sujeto a una sobretasa del 3.8% sobre los ingresos netos de inversión, incluyendo los ingresos por alquileres.
    • Es posible que los ingresos por alquiler no cubran el pago total de la hipoteca.
    • A diferencia de las acciones, no puede vender bienes raíces de manera instantánea si los mercados se deterioran o si necesita dinero en efectivo.
    • Los costos de entrada y salida pueden ser altos.
    • Si no tiene un inquilino, aún así debe pagar todos los gastos.

    Ventajas

    • Debido a que tus ingresos son pasivos, no soportan la inversión inicial y los costos de mantenimiento, puede ganar dinero mientras dedica la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo regular.
    • Si el valor de los bienes raíces aumenta, su inversión también aumentará de valor.
    • Puedes poner los bienes raíces en un IRA auto-dirigido (SDIRA).
    • Los ingresos por alquiler no se incluyen como parte de sus ingresos sujetos al impuesto de la Seguridad Social.
    • Los intereses que pagas por un préstamo de inversión inmobiliaria son deducibles de impuestos.
    • A falta de otra crisis, los valores de los bienes raíces son generalmente más estables que el mercado de valores.
    • A diferencia de invertir en acciones u otros productos financieros que no puedes ver o tocar, los bienes raíces son un activo físico tangible.

    Una última palabra.

    Sé realista en tus expectativas. Como con cualquier inversión, la propiedad de alquiler no va a producir un gran cheque de pago mensual de inmediato, y elegir la propiedad equivocada podría ser un error catastrófico.

    Para su primera propiedad de alquiler, considere trabajar con un socio experimentado. O, alquile su propia casa por un período para probar su propensión a ser propietario.

  • ¿Qué hace un abogado de bienes raíces?

    ¿Qué hace un abogado de bienes raíces?

    ¿Qué hace un abogado de bienes raíces?
    Imagen de Amy Hirschi

    Además de utilizar un agente de bienes raíces para lidiar con el proceso de negociación de un nuevo inmueble, es posible que desee considerar contratar a un abogado de bienes raíces para que lo guíe a través del proceso legal.

    Los abogados de bienes raíces se especializan en asuntos legales relacionados con la propiedad, desde transacciones de venta hasta disputas entre partes.

    Abogados de bienes raíces: descripción general.

    Varios estados requieren que un abogado de bienes raíces esté presente en el cierre de una compra. Incluso si su estado no lo requiere, es posible que desee uno allí para usted.

    Un abogado de bienes raíces revisará toda la documentación antes del cierre en su nombre y le informará de cualquier problema u omisión con la documentación. En el cierre, el abogado representará sus intereses.

    La mayoría de los abogados de bienes raíces cobran por hora por sus servicios, aunque algunos cobran una tarifa fija. El abogado le informará de esta tarifa por adelantado. Por lo general, el rango es de $ 150 a $ 350 por hora, o una tarifa fija de $ 500 a $ 1,500.

    ¿Qué cubre la ley de bienes raíces?

    La ley de bienes raíces abarca la compra y venta de bienes inmuebles, es decir, terrenos y cualquier estructura en ellos. También cubre asuntos legales relacionados con cualquier cosa que esté adjunta a la propiedad o estructuras, como electrodomésticos y accesorios.

    Los abogados que se especializan en esta rama del sistema legal se aseguran de que se sigan los procedimientos adecuados durante la adquisición o venta de propiedad. También pueden estar preocupados por el uso de la propiedad. La ley de bienes raíces cubre escrituras, impuestos a la propiedad, planificación patrimonial, zonificación y títulos.

    Todas estas leyes varían según el estado y el gobierno local. Los abogados deben tener licencia para ejercer en el estado donde se lleva a cabo la transacción y deben estar actualizados sobre cualquier cambio local o estatal que pueda afectar una transacción.

    Responsabilidades del abogado.

    Un abogado de bienes raíces está equipado para preparar y revisar documentos relacionados con bienes raíces, tales como acuerdos de compra, documentos de hipoteca, documentos de título y documentos de transferencia. Este profesional, contratado para manejar una transacción, siempre asistirá al cierre con el comprador. Aquí es cuando se paga el dinero y se transfiere el título. El abogado está allí para garantizar que la transferencia sea legal, vinculante y en el mejor interés del cliente.

    Durante la compra de una propiedad, el abogado de bienes raíces y el personal pueden preparar documentos, redactar pólizas de seguro de título, completar búsquedas de títulos de propiedad y manejar la transferencia de fondos para la compra. Si la compra está siendo financiada, el abogado es responsable de la documentación como el formulario federal HUD-1 y la documentación relacionada con la transferencia de fondos para el prestamista del comprador.

    En el caso de una disputa de bienes raíces, como una cadena de título, problemas de línea de lote u otros asuntos relacionados con contratos, el abogado resolverá el problema.

    Un abogado de bienes raíces también puede proporcionar representación legal para un comprador o un vendedor cuando una disputa termina en una sala de audiencias. El abogado de bienes raíces obtiene hechos de ambos lados de la disputa e intenta llevarlos a una resolución. Esto puede significar contratar a un topógrafo o una compañía de títulos para trabajar en algunos de los detalles.

    Calificaciones.

    Como cualquier abogado, un abogado de bienes raíces ha obtenido un título en derecho, lo que generalmente requiere cuatro años de estudio para un estudiante de tiempo completo, y ha aprobado el examen de la barra estatal administrado por el estado en el que ejerce.

    La capacitación para una especialización como derecho inmobiliario puede comenzar con cursos electivos y pasantías durante la facultad de derecho y puede continuar después para obtener la certificación en derecho inmobiliario.

    ¿Cuándo necesita un abogado de bienes raíces?

    Como se señaló, algunos estados y el Distrito de Columbia requieren que un abogado de bienes raíces esté presente durante cualquier transacción de bienes raíces. Esos estados incluyen Alabama, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Kansas, Kentucky, Maine, Maryland, Massachusetts, Mississippi, New Hampshire, Nueva Jersey, Nueva York, Dakota del Norte, Pensilvania, Rhode Island, Carolina del Sur, Vermont, Virginia y Virginia del Oeste.

    Si no vive en ninguno de estos estados, depende de usted si desea contratar a un abogado. Puede depender de su confianza en su propio conocimiento de los entresijos del derecho inmobiliario.

    Sin duda, vale la pena considerar contratar uno si está tratando de navegar en una situación particularmente turbia o compleja, como una ejecución hipotecaria o una venta corta.

  • ¿Estás listo para comprar una vivienda?

    ¿Estás listo para comprar una vivienda?

    ¿Cómo saber si está listo para comprar su primera casa?
    Imagen de Tierra Mallorca

    Debe considerar más que solo las finanzas.

    ¿Está listo para comprar una vivienda? ¿Cuánto puede pagar? Responder a esa segunda pregunta puede que no sea tan fácil. Antes de realizar esa compra de la vivienda, aprenda a analizar qué significa «asequibilidad». Además, deberá considerar varios factores que van desde la relación deuda-ingresos hasta las tasas hipotecarias.

    Primero, comprenda su relación deuda-ingresos.

    Si tiene los medios suficientes para comprar una vivienda en efectivo, entonces ciertamente puede permitirse comprar una ahora. Incluso si no puede pagar en efectivo, la mayoría de los expertos estarían de acuerdo en que puede pagar la compra si califica para una hipoteca para una vivienda nueva. Pero, ¿cuánto puede pagar en una hipoteca?

    La Administración Federal de Vivienda (FHA) generalmente utiliza el estándar de relación deuda-ingreso del 43% como una guía para aprobar hipotecas. Esta relación se utiliza para determinar si el prestatario puede realizar sus pagos cada mes. Algunos prestamistas pueden ser más indulgentes o más rígidos, según el mercado inmobiliario y las condiciones económicas generales. Un 43% de DTI significa que todos sus pagos regulares de deudas, más sus gastos relacionados con la vivienda (hipoteca, seguro hipotecario, tarifas de la asociación de propietarios, impuestos sobre la propiedad, seguro del propietario, etc.) no deben equivaler a más del 43% de su ingreso bruto.

    Lo que buscan los prestamistas hipotecarios.

    También debe tener en cuenta la relación deuda-ingresos inicial, que calcula sus ingresos frente a la deuda mensual en la que incurriría solo con los gastos de vivienda, como los pagos de la hipoteca y el seguro hipotecario. Por lo general, a los prestamistas les gusta que esa proporción no supere el 28%.

    ¿Por qué no podría utilizar su proporción total de deuda a ingresos si no tiene otra deuda? Básicamente, porque a los prestamistas no les agrada que vivas al límite. Suceden desgracias financieras: pierde su trabajo, su automóvil se destruye, una discapacidad médica le impide trabajar por un tiempo. Si su hipoteca es el 43% de sus ingresos, no tendrá margen de maniobra para cuando quiera o tenga que incurrir en gastos adicionales.

    La mayoría de las hipotecas son compromisos a largo plazo. Tenga en cuenta que es posible que realice esos pagos todos los meses durante los próximos 30 años. En consecuencia, debe evaluar la confiabilidad de su principal fuente de ingresos. También debe considerar sus perspectivas para el futuro y la probabilidad de que sus gastos aumenten con el tiempo.

    ¿Puede cubrir el anticipo?

    Es mejor reducir el 20% del precio de la vivienda para evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI por sus siglas en inglés). Por lo general, agregado a los pagos de su hipoteca, el PMI puede costar entre el 0.5% y el 1% del monto total del préstamo hipotecario anualmente.

    Un pago inicial más pequeño no significa que comprar una vivienda sea imposible. Puede comprar una vivienda con tan solo un 3,5% de anticipo con un préstamo de la FHA, por ejemplo, pero hay bonificaciones por obtener más. Además de evitar el seguro hipotecario privado antes mencionado, un pago inicial mayor también significa:

    • Pagos hipotecarios más pequeños: para una hipoteca de $ 200,000 con una tasa de interés fija del 4% por un período de 30 años, pagaría $ 955. Si su hipoteca fuera de $ 180,000 con una tasa de interés del 4% por un plazo de 30 años, pagaría $ 859.
    • Más opciones entre los prestamistas: algunos prestamistas no ofrecerán una hipoteca a menos que ponga al menos entre un 5% y un 10% de anticipo.

    Poder pagar una vivienda nueva hoy no es tan importante como su capacidad para pagarla a largo plazo. No hace falta decir que poder pagar una vivienda y tener un pago inicial no responde a la pregunta de si ahora es un buen momento para actuar en esa opción.

    El mercado de la vivienda.

    Suponiendo que tiene su situación monetaria personal bajo control, su siguiente consideración es la economía del mercado de la vivienda, ya sea en su localidad actual o en la que planea mudarse. Tener el dinero para realizar la compra es genial, pero no responde a la pregunta de si la compra tiene sentido o no desde una perspectiva financiera.

    Una forma de hacerlo es responder a la pregunta: ¿es más barato alquilar que comprar? Si comprar resulta menos costoso que alquilar, ese es un fuerte argumento a favor de la compra.

    Si está comprando la propiedad con la creencia de que su valor aumentará con el tiempo, asegúrese de tener en cuenta el costo de los pagos de intereses de su hipoteca, las actualizaciones de la propiedad y el mantenimiento de rutina continuo en sus cálculos.

    La perspectiva económica.

    En esa misma línea, hay años en los que los precios inmobiliarios están devaluados y años en los que son anormalmente altos. Si los precios son tan bajos que es obvio que está obteniendo una buena oferta, puede tomarlo como una señal de que podría ser un buen momento para realizar su compra. En un mercado de compradores, los precios bajos aumentan las probabilidades de que el tiempo funcione a su favor y haga que su vivienda se aprecie en el futuro.

    Es demasiado pronto para decir qué pasará con los precios de las viviendas en 2021. Pero si la historia se repite, podemos esperar una caída en los precios de las viviendas como resultado de la pandemia de COVID-19 y su dramático impacto en la economía.

    Tasas de interés.

    Las tasas de interés, que juegan un papel importante en la determinación del monto de un pago hipotecario mensual, también tienen años en los que son altas y años en los que son bajas. Obviamente, cuanto más bajo, mejor.

    Época del año

    Las estaciones del año también pueden influir en el proceso de toma de decisiones. Si desea la mayor variedad posible de viviendas para elegir, la primavera es probablemente el mejor momento para comprar. Los letreros de “Se vende” tienden a brotar como flores cuando el clima se calienta y el césped se vuelve verde. Parte de la razón se relaciona con el público objetivo de la mayoría de los hogares: familias que esperan mudarse hasta que sus hijos terminen el año escolar actual, pero que quieren establecerse antes de que comience el año nuevo en el otoño.

    Considere sus necesidades de estilo de vida.

    Si bien el dinero es una consideración importante, hay otros factores que podrían influir en su tiempo. ¿Es inminente su necesidad de espacio adicional: un nuevo bebé en camino, un pariente anciano que no puede vivir solo? ¿La medida implica que sus hijos cambien de escuela? Si va a vender una vivienda en la que ha vivido durante menos de dos años, ¿incurrirá en impuestos sobre las ganancias de capital y, de ser así, vale la pena esperar para evitar el mordisco?

    Vender una vivienda, comprar otra.

    Si está vendiendo una vivienda y planea comprar otra, guarde las ganancias de su vivienda actual en una cuenta de ahorros y determine si, después de tener en cuenta otros gastos necesarios como los pagos del automóvil o el seguro médico, podrá pagar la hipoteca . También es importante recordar que se deberán asignar fondos adicionales para mantenimiento y servicios públicos.

    Cuando calcule, use sus ingresos actuales y no asuma que ganará más dinero en el futuro. Los aumentos no siempre ocurren y las carreras cambian. Si basa el precio de la vivienda que desea comprar en sus potenciales ingresos futuros, también podría organizar una cena romántica con sus tarjetas de crédito, ya que terminará en una relación duradera con ellas.

    ¿Planea quedarse quieto?

    La asequibilidad debe ser lo primero que busque en una vivienda, pero también es bueno saber cuánto tiempo va a querer vivir allí. De lo contrario, podría quedar atrapado con una vivienda que no puede pagar en una ciudad o pueblo que está listo para (o debe) dejar.

    Muchos expertos financieros sugieren vivir en una vivienda durante cinco años antes de venderla como guía. No olvide tener en cuenta los costos relacionados con la compra, la venta y la mudanza. También considere el punto de equilibrio para las tarifas hipotecarias asociadas con la vivienda que está vendiendo. Si no puede decidir en qué ciudad o pueblo va a vivir y cuál es su plan para los próximos cinco años, es posible que no sea el momento adecuado para comprar una vivienda.

    Conclusión.

    ¿Entonces, está listo para comprar una vivienda? En resumen, sí, si puede permitírselo. Pero «pagar» no es tan simple como solo considerar lo que hay en su cuenta bancaria en este momento. Una serie de otras consideraciones financieras y de estilo de vida deben figurar en sus cálculos.

    Cuando se toman en cuenta todos estos elementos, “si puede permitírselo” comienza a parecer más complicado de lo que parece. Pero considerarlos ahora puede evitar errores costosos y problemas financieros más adelante. Por supuesto, hay un mejor momento para saltar: cuando encuentra la vivienda perfecta en el lugar perfecto para la venta, a un precio perfecto.

  • Crowdfunding inmobiliario.

    ¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

    El crowdfunding es un método para recaudar dinero para las empresas y una forma más fácil de acceder a tales empresas para los inversores. Utiliza Internet y los medios de comunicación social, como Facebook, Twitter y LinkedIn, para llegar a un público de potenciales inversores.
    La idea que subyace a la financiación en masa es que muchas personas están dispuestas a invertir una pequeña cantidad, y cuando lo hacen, se pueden recaudar grandes sumas de dinero con bastante rapidez.

    El crowdfunding ofrece a las empresas acceso a un capital que tal vez nunca podrían recaudar. El crowdfunding ofrece a los inversores la posibilidad de convertirse en accionistas de una empresa o en una propiedad inmobiliaria.

    ¿Cómo funciona el crowdfunding?

    En el pasado, el crowdfunding se asociaba más comúnmente a las transacciones de capital, en las que las empresas utilizaban el proceso para recaudar capital. La financiación en masa reúne el dinero para que las pequeñas y medianas empresas puedan utilizar los fondos para invertir en el futuro de la empresa, como la compra de equipo o la construcción de una planta de fabricación.

    Tradicionalmente, esta actividad sólo estaba abierta a inversores acreditados. Los inversores acreditados incluyen bancos, planes de pensiones, compañías de seguros, así como inversores acaudalados y sofisticados. Para que un individuo calificara como un inversionista acreditado, la persona debía ganar $ 200,000 dólares y tener un patrimonio neto superior a $ 1, 000, 000 de dólares.

    Ventajas y desventajas.

    Uno de los beneficios del crowdfunding es que no se necesita una gran cantidad de dinero para que los inversionistas entren y en algunos casos el mínimo es de 1.000 dólares para invertir en una empresa. Además, si la empresa finalmente sale a bolsa, lo que significa que emiten nuevas acciones a través de una OPI o una oferta pública inicial, podría haber un enorme potencial de ganancias de inversión.

    Por supuesto, uno de los mayores riesgos o inconvenientes de la financiación colectiva es que los inversores están poniendo dinero en una empresa que es bastante desconocida. En otras palabras, la compañía no tiene mucho historial financiero. Como resultado, existe el riesgo de que los inversores puedan perder toda su inversión.

    El crowdfunding surgió a partir de la aprobación de la Ley JOBS, que permitió que el crowdfunding ayudara a las pequeñas y medianas empresas con sus necesidades de capital.

    Desde entonces, la Comisión de Valores y Bolsa (SEC por sus siglas en ingles) ha levantado las restricciones que prohibían a los inversores no acreditados invertir en actividades de crowdfunding.

    Aunque existen limitaciones, los inversores no acreditados pueden participar en la financiación en masa de las transacciones de capital y de las transacciones inmobiliarias.

    El crowdfunding inmobiliario actual.

    Antes de la Ley JOBS, los inversores inmobiliarios sólo podían invertir en bienes raíces comprando una propiedad física o invirtiendo en REITs (fondos de inversión inmobiliaria). Sin embargo, el crowdfunding ha abierto un nuevo método para invertir en bienes raíces.

    El crowdfunding inmobiliario es muy similar al crowdfunding de acciones en el sentido de que un inversor puede comprar una propiedad y convertirse en accionista. El inversor no necesita comprar toda la propiedad. En su lugar, el inversor puede ganar una parte de las ganancias generadas por la inversión inmobiliaria. Por ejemplo, cualquier ingreso generado por el alquiler del edificio o cualquier producto de la venta del edificio se pagaría a los inversores.

    Uno de los beneficios del crowdfunding inmobiliario para los inversores no acreditados son las bajas cantidades mínimas de inversión que se suelen exigir. En algunos casos, los inversionistas pueden convertirse en accionistas de bienes raíces por $ 5,000 dólares.

    Además, el crowdfunding inmobiliario puede ayudar a los inversores a reducir el riesgo asociado a una cartera de acciones. En otras palabras, el crowdfunding inmobiliario ayuda a los inversores a diversificar el riesgo de sus carteras de inversión al no tener todos sus fondos en el mercado de valores.

    Límites de inversión para el crowdfunding.

    Siendo que hay riesgos en cualquier tipo de inversión de crowdfunding, la SEC ha impuesto límites de inversión para los inversores no acreditados. A continuación, están los límites de inversión de la SEC.

    Menos de $ 107,000 dólares.

    Si sus ingresos anuales o su patrimonio neto son inferiores a $ 107,000 dólares, entonces durante cualquier período de 12 meses, puede invertir hasta el mayor de $ 2,200 dólares o el 5% del menor de sus ingresos anuales o su patrimonio neto. 

    Más de $ 107,000 dólares

    Si tanto sus ingresos anuales como su patrimonio neto son iguales o superiores a $ 107,000 dólares, entonces durante cualquier período de 12 meses, puede invertir hasta el 10% de los ingresos anuales o del patrimonio neto, lo que sea menor, pero sin exceder los $ 107,000 dólares.

  • Invertir en Bienes Raíces

    Invertir en Bienes Raíces

    Invertir en bienes raíces
    Imagen de Jan Antonin Kolar

    Diferentes maneras de invertir en bienes raíces.

    Cuando piensa en la inversión inmobiliaria, lo primero que probablemente le viene a la mente es su hogar. Los inversores inmobiliarios tienen muchas otras opciones cuando se trata de elegir inversiones, y no todas son propiedades físicas.

    Los bienes raíces se han convertido en un vehículo de inversión popular. Presentaremos algunas de las principales opciones para inversores individuales, junto con las razones para invertir.

    Propiedades para alquilar.

    Si invierte en propiedades para alquiler, se convierte en arrendatario, por lo que debe considerar si se sentirá cómodo en ese papel. Como arrendador, usted será responsable de cosas como pagar la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro, el mantenimiento de la propiedad, la búsqueda de inquilinos y el manejo de cualquier problema.

    A menos que contrate a un administrador de la propiedad para que se encargue de los detalles, ser propietario es una inversión práctica. Dependiendo de su situación, cuidar la propiedad y los inquilinos puede ser un trabajo tiempo completo, y no siempre es agradable. Sin embargo, si elige sus propiedades e inquilinos con cuidado, puede reducir el riesgo de tener problemas importantes.

    Una forma en que los propietarios ganan dinero es cobrando el alquiler. Una estrategia común es cobrar un alquiler suficiente para cubrir los gastos hasta que se haya pagado la hipoteca, momento en el que la mayor parte del alquiler se convierte en ganancia.

    La otra forma principal en que los propietarios ganan dinero es mediante la apreciación. Si su propiedad se revaloriza, es posible que pueda venderla con una ganancia.

    Precios históricos

    Los bienes raíces se han considerado durante mucho tiempo una inversión sólida. Por supuesto, la desaceleración más significativa en el mercado inmobiliario antes de la pandemia de COVID-19 coincidió con la Gran Recesión. Los resultados de la crisis del coronavirus aún no se han visto. En medio de cierres, distanciamiento social y asombrosas cifras de desempleo, es probable que las ventas de viviendas disminuyan significativamente. Si bien eso no significa necesariamente que los precios de las viviendas sigan su ejemplo, como mínimo cambiará la forma en que las personas compran y venden bienes raíces, al menos a corto plazo.

    Voltear Casas.

    Al igual que los traders intradiario, los “volteadores” o flippers de bienes raíces son una raza completamente diferente de los vendedores que compran y alquilan. Estos “volteadores” compran propiedades con la intención de mantenerlas por un período corto, a menudo no más de tres o cuatro meses, y venderlas rápidamente para obtener ganancias.

    Hay dos enfoques principales para invertir una propiedad:

    1. Reparar y actualizar. Con este enfoque, usted compra una propiedad que cree que aumentará de valor con ciertas reparaciones y actualizaciones.
    2. Mantener y revender. Este tipo de volteo funciona de manera diferente. En lugar de comprar una propiedad y repararla, usted compra en un mercado en rápido crecimiento, la mantiene durante unos meses y luego la vende con una ganancia.

    Con cualquier tipo de cambio, corre el riesgo de que no pueda vender la propiedad a un precio que le genere ganancias. Esto puede presentar un desafío porque los “flippers” generalmente no tienen suficiente efectivo disponible para pagar hipotecas sobre propiedades a largo plazo.

    Fideicomiso de inversión inmobiliaria.

    Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT por sus siglas en inglés) se crea cuando se forma una corporación (o fideicomiso) para usar el dinero de los inversores para comprar, operar y vender propiedades que generen ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, al igual que las acciones y los fondos cotizados en bolsa (ETF).

    Para calificar como REIT, la entidad debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos a los accionistas. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que una empresa regular pagaría impuestos sobre sus ganancias, lo que se comía los rendimientos que podría distribuir a sus accionistas.

    Grupos de inversión inmobiliaria.

    Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG por sus siglas en inglés) son una especie de pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler. Si desea ser propietario de una propiedad de alquiler pero no quiere la molestia de ser propietario, un grupo de inversión inmobiliaria puede ser la solución para usted.

    Una empresa comprará o construirá un conjunto de edificios, a menudo apartamentos, y luego permitirá que los inversores los compren a través de la empresa, uniéndose así al grupo. Un solo inversor puede poseer una o varias unidades de espacio habitable autónomo. Pero la empresa que opera el grupo de inversión administra todas las unidades y se encarga del mantenimiento, la publicidad y la búsqueda de inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa cobra un porcentaje del alquiler mensual.

    Sociedades Limitadas de Bienes Raíces.

    Una sociedad limitada inmobiliaria (RELP por sus siglas en inglés) es similar a un grupo de inversión inmobiliaria. Es una entidad formada para comprar y mantener una cartera de propiedades o, a veces, solo una propiedad. Sin embargo, los RELP existen durante un número finito de años.

    Un administrador de propiedades con experiencia o una firma de desarrollo de bienes raíces sirve como socio general. Luego, se buscan inversionistas externos para proporcionar financiamiento para el proyecto inmobiliario, a cambio de una participación en la propiedad como socios limitados. Los socios pueden recibir distribuciones periódicas de los ingresos generados por las propiedades de la RELP, pero la verdadera recompensa se produce cuando las propiedades se venden, con suerte, con una ganancia considerable, y la RELP se disuelve en el futuro.

    Fondos Mutuos Inmobiliarios.

    Los fondos mutuos inmobiliarios invierten principalmente en REIT y compañías operativas inmobiliarias. Brindan la capacidad de obtener una exposición diversificada a los bienes raíces con una cantidad relativamente pequeña de capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede lograr comprando REIT individuales.

    Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos. Otra ventaja significativa para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por el fondo. Esto puede incluir detalles sobre los activos adquiridos y la perspectiva de la administración sobre la viabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como clase de activo. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos de bienes raíces, sobre-ponderando tácticamente ciertos tipos de propiedades o regiones para maximizar el rendimiento.

    ¿Por qué invertir en bienes raíces?

    Los bienes raíces pueden mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de un inversor, ofreciendo rendimientos competitivos ajustados al riesgo. En general, el mercado inmobiliario es de baja volatilidad, especialmente en comparación con las acciones y los bonos.

    Los bienes raíces también son atractivos en comparación con las fuentes de rendimiento de ingresos más tradicionales. Esta clase de activos normalmente cotiza con una prima de rendimiento frente a los bonos del Tesoro de EE. UU. Y es especialmente atractiva en un entorno donde las tasas del Tesoro son bajas.

    Diversificación y protección.

    Otro beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. Los bienes raíces tienen una correlación baja y, en algunos casos, negativa con otras clases de activos importantes, lo que significa que cuando las acciones bajan, los bienes raíces suelen subir. Esto significa que la adición de bienes raíces a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: los vehículos menos directos que cotizan en bolsa, como los REIT, reflejarán el rendimiento general del mercado de valores.

    Cobertura de inflación.

    La capacidad de cobertura de la inflación de los bienes raíces se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del producto interno bruto (PIB) y la demanda de bienes raíces. A medida que las economías se expanden, la demanda de bienes raíces aumenta las rentas y esto, a su vez, se traduce en valores de capital más altos. Por lo tanto, los bienes raíces tienden a mantener el poder adquisitivo del capital, eludiendo parte de la presión inflacionaria sobre los inquilinos e incorporando parte de la presión inflacionaria, en forma de apreciación del capital.

    El poder del apalancamiento.

    Con la excepción de los REIT, invertir en bienes raíces le da al inversor una herramienta que no está disponible para los inversores del mercado de valores: el apalancamiento. Si desea comprar una acción, debe pagar el valor total de la acción en el momento en que realiza la orden de compra, a menos que esté comprando con margen.

    La mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20%. Sin embargo, dependiendo de dónde viva, puede encontrar una hipoteca que requiera tan solo un 5%. Esto significa que puede controlar toda la propiedad y el capital que posee pagando solo una fracción del valor total.

    Esto es lo que anima tanto a los propietarios de bienes raíces como a los propietarios. Pueden sacar una segunda hipoteca sobre sus casas y hacer el pago inicial de otras dos o tres propiedades. Ya sea que los alquilen para que los inquilinos paguen la hipoteca, o esperen una oportunidad de venderlos para obtener ganancias, controlan estos activos, a pesar de haber pagado solo una pequeña parte del valor total

     Conclusión

    Los bienes raíces pueden ser una inversión sólida y una que tiene el potencial de proporcionar ingresos estables y generar riqueza. Aún así, un inconveniente de invertir en bienes raíces es la falta de liquidez: la dificultad relativa de convertir un activo en efectivo y el efectivo en activo.

    A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que se puede completar en segundos, una transacción de bienes raíces puede tardar meses en cerrarse. Incluso con la ayuda de un corredor, simplemente encontrar la contraparte adecuada puede suponer algunas semanas de trabajo. Por supuesto, los REIT y los fondos mutuos de bienes raíces ofrecen una mejor liquidez y precios de mercado. Pero tienen el precio de una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación, ya que tienen una correlación mucho mayor con el mercado de valores en general que las inversiones inmobiliarias directas.

    Al igual que con cualquier inversión, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de hacer su tarea e investigar antes de tomar cualquier decisión.

  • Administración de bienes o propiedades.

    La administración de propiedades o bienes es la supervisión de bienes raíces residenciales, comerciales y/o industriales, incluyendo apartamentos, casas unifamiliares, unidades de condominio y centros comerciales. Típicamente involucra la administración del bien que cuyo dueño es otra parte o entidad. El administrador actúa en nombre del propietario para preservar el valor de la misma mientras genera ingresos.

    Analizando la administración de bienes.

    En esta actividad, algunos corredores de bienes raíces también operan como administradores de propiedades. Por ejemplo, un corredor de una ciudad turística puede prestar servicios de agente de compras y ventas, así como servicios de administración de propiedades. Cuando este es el caso, el corredor de bienes raíces también lista, muestra y arrienda alquileres de vacaciones. Los administradores de propiedades ayudan a los propietarios a crear presupuestos, anunciar propiedades de alquiler, calificar a los inquilinos, cobrar el alquiler, cumplir con las leyes locales de propietario-inquilino y de la junta de bienes raíces, y mantener las propiedades. El mantenimiento preventivo, la limpieza interior y exterior, y la construcción están dentro del alcance de las responsabilidades de una compañía de administración de propiedades. Los propietarios pagan a los administradores de las propiedades una cuota o un porcentaje del alquiler generado por una propiedad mientras está bajo gestión.

    Razones para contratar empresas de administración de propiedades.

    Los propietarios contratan empresas de administración de propiedades por diversas razones. Algunos propietarios pueden tener muchas propiedades de alquiler en sus carteras, pero carecen del tiempo o la experiencia necesarios para mantener las propiedades y tratar con los inquilinos. Algunos propietarios sólo tienen interés en ser dueños de propiedades de alquiler y obtener beneficios de ellas. Cuando este es el caso, contratan a administradores de propiedades profesionales. Los propietarios ausentes también hacen uso de los servicios de administración de propiedades.

    Los propietarios que participan en programas de vivienda asequible a veces hacen uso de los servicios de administración de propiedades. Esto se debe a que participar en tales programas requiere el conocimiento de las pautas federales que algunos propietarios no tienen, aunque deseen cosechar los beneficios de los programas de vivienda asequible.

    Credenciales de administrador de bienes.

    Los requisitos para la concesión de licencias de administración de bienes varían de un estado a otro. La mayoría de los estados requieren que las compañías de administración de propiedades tengan licencia de la junta local de bienes raíces. El hecho de tener una licencia de corredor de bienes raíces permite a los administradores de propiedades listar las propiedades de alquiler en el servicio de listado múltiple (MLS) y comercializar las propiedades mediante métodos estándar de comercialización de bienes raíces. Tener una licencia de agente inmobiliario también permite a la compañía de administración de propiedades colocar una caja de seguridad de la junta de bienes raíces en la puerta de una propiedad para que otros agentes con licencia puedan mostrar la propiedad. Estados como Delaware, Florida e Illinois exigen que las empresas de gestión de propiedades que prestan servicios de gestión in situ a las comunidades de condominios tengan licencias de gestión comunitaria.

  • Evite estos Errores al Vender su Casa

    Evite estos Errores al Vender su Casa

    Evite estos errores al vender su casa
    Imagen de Morning Brew

    Vender su casa puede llevar mucho tiempo y convertirse en un desafío emocional, especialmente si nunca lo ha hecho antes. Sin experiencia y con una transacción compleja y emocional en sus manos, es fácil para los vendedores de vivienda por primera vez cometer muchos errores.

    Ponerse emocional.

    Una vez que decida vender su casa, comience a pensar en sí mismo como un empresario y vendedor en lugar de solo el propietario. Al observar la transacción desde una perspectiva puramente financiera, se distanciará de los aspectos emocionales de vender la propiedad.

    Además, trate de recordar cómo se sintió cuando estaba comprando esa casa. La mayoría de los compradores también estarán en un estado emocional. Si puede recordar que está vendiendo una propiedad, así como una imagen, el sueño americano y un estilo de vida, es más probable que haga un esfuerzo adicional para organizar y tal vez hacer una pequeña remodelación para obtener el mejor precio para su hogar. Estos cambios en la apariencia ayudarán al precio de venta, así como a crear esa distancia emocional porque la casa parecerá menos familiar.

    ¿Contratar o no contratar a un agente?

    Aunque los agentes de bienes raíces cobran una comisión considerable, generalmente del 5 % al 6 % del precio de venta de su casa, probablemente no sea una buena idea tratar de vender su casa por su cuenta, especialmente si no lo ha hecho antes.

    Su agente también tendrá más experiencia en la negociación de ventas de viviendas, lo que le ayudará a obtener más dinero del que podría obtener por su cuenta. Y si surge algún problema durante el proceso, y es común que surja, un profesional experimentado estará allí para resolverlo por usted. Finalmente, los agentes están familiarizados con el papeleo y las trampas involucradas en las transacciones de bienes raíces y pueden ayudar a asegurarse de que el proceso se desarrolle sin problemas. Esto significa que no habrá retrasos ni fallos en el trato.

    Renunciar a los servicios de un agente e intentar vender el inmueble uno mismo.

    Primero deberá investigar las propiedades vendidas recientemente en su área y las propiedades actualmente en el mercado para determinar un precio de venta atractivo. Tenga en cuenta que la mayoría de los precios de las casas tienen en cuenta la comisión de un agente, por lo que puede tiene que descontar su precio como resultado.

    Usted será responsable de su propia mercadotecnia, por lo que querrá asegurarse de que su casa esté incluida en el Servicio de Listados Múltiples en su área geográfica para llegar a la mayor cantidad de compradores potenciales. Como no tiene un agente, será usted quien muestre la casa y negocie la venta con el agente del comprador, lo que puede llevar mucho tiempo, ser estresante y emocional para algunas personas.

    Si decide trabajar sin un agente, considere contratar a un abogado de bienes raíces para que lo ayude con los puntos más «delicados» de la transacción y el proceso de depósito en garantía. En cuanto a las ventajas de vender usted mismo está que, incluso con los honorarios del abogado, vender su casa por su propia cuenta puede ahorrarle miles de dólares. Si el comprador tiene un agente, normalmente este esperará ser compensado. Este costo generalmente lo cubre el vendedor, por lo que aún deberá pagar del 1 al 3% del precio de venta de la casa al agente del comprador.

    Establecer un precio poco realista.

    Ya sea que trabaje con un agente o lo haga solo, la clave está en establecer un precio de venta correcto. En ausencia de una burbuja inmobiliaria, las casas sobrevaloradas generalmente no se venden. No se preocupe demasiado por establecer un precio que considere bajo porque, en teoría, esto generará múltiples ofertas y aumentará el precio hasta el valor real de mercado de la vivienda. De hecho, ponerle un precio inferior a su casa puede ser una estrategia para generar un interés adicional en su anuncio y siempre puede rechazar una oferta que sea demasiado baja.

    Esperando el precio de venta.

    Cualquier comprador inteligente negociará, y si usted desea completar la venta es posible que tenga que entrar a la negociación. La mayoría de la gente quiere publicar sus casas a un precio que atraiga a los compradores y, al mismo tiempo, de lugar a negociaciones; lo opuesto a la estrategia de subvaloración descrita anteriormente. Esto puede funcionar, ya que le permite al comprador sentir que está obteniendo un buen valor mientras usted obtiene la cantidad de dinero que necesita de la venta.

    Vender durante los meses de invierno.

    Hay épocas del año en las que las ventas son mejores. El invierno, suele ser una época del año lenta para las ventas de viviendas. La gente está ocupada con compromisos sociales y el clima frío hace que sea más atractivo quedarse en casa que salir a buscar un nuevo hogar.

    Sin embargo, aunque no suele haber tantos compradores activos, tampoco hay tantos vendedores competidores, lo que a veces puede funcionar a su favor.

    Puede que sea mejor esperar. Salvo circunstancias atenuantes que puedan obligarlo a vender durante el invierno o las vacaciones, considere la posibilidad de cotizar cuando el clima comience a calentar.

    Escatimar en las fotos para el listado.

    Hoy en día, muchos compradores buscan sus prospectos de casa en línea. Para ello, es esencial hacer un buen trabajo fotográfico. Esto le ayudará a diferenciar su anuncio de los demás, generando así, un interés adicional.

    Las buenas fotos deben ser nítidas y claras y deben tomarse durante el día, cuando hay mucha luz natural disponible. Deben mostrar los mejores activos de su hogar. Considere usar una lente gran angular si es posible; esto le permite dar a los compradores potenciales una mejor idea de cómo son las habitaciones completas. Idealmente, contrate a un fotógrafo de bienes raíces profesional para obtener resultados de alta calidad en lugar de simplemente dejar que su agente tome instantáneas en un teléfono.

    Y no se limite a las fotos. Considere agregar un recorrido en video o una vista de 360 ​​grados para mejorar aún más su anuncio. Esto se debería poder lograr fácilmente con cualquier teléfono inteligente.

    No tener un seguro adecuado.

    Es posible que su prestamista le haya pedido que adquiera una póliza de seguro para propietarios de vivienda. De lo contrario, querrá asegurarse de estar asegurado en caso de que un posible comprador tenga un accidente en las instalaciones y trate de demandarlo por daños. También deberá asegurarse de que no haya peligros obvios en la propiedad o de tomar medidas para mitigarlos

    Ocultar problemas importantes.

    Cualquier problema será descubierto durante la inspección del comprador. Tiene dos opciones para resolver cualquier problema. O solucione el problema con anticipación y ponga el precio de la propiedad por debajo del valor de mercado para justificarlo. Alternativamente, puede publicar la propiedad a un precio normal y ofrecerle al comprador un crédito para solucionar el problema.

    No prepararse para la venta.

    A los vendedores que no limpian ni organizan sus casas se les hace mas difícil concretar la venta. Si decide no contratar a un profesional, hay muchas cosas que puede hacer por su cuenta. Por ejemplo, si no ha atendido problemas menores como el pomo de una puerta roto, un comprador potencial puede preguntarse si la casa tiene problemas más grandes y costosos que tampoco se han abordado.

    Pídale a una tercera persona que le señale las áreas de su hogar que necesitan trabajo. Debido a su familiaridad con el hogar, es posible que sea inmune a los puntos problemáticos. Ordenar, limpiar a fondo, poner una nueva capa de pintura en las paredes y deshacerse de los olores también lo ayudará a causar una buena impresión a los compradores.

    No complacer a los compradores potenciales.

    Si alguien quiere ver su casa, debe acomodarlo, incluso si le molesta. Y sí, tiene que limpiar y ordenar la casa antes de cada visita. Un comprador no sabrá ni le importará si su casa estuvo limpia la semana pasada. Es mucho trabajo, pero mantengase concentrado en el premio.

    Vender a compradores no calificados.

    Es más que razonable esperar que el comprador potencial traiga una carta de aprobación previa de un prestamista hipotecario o un comropbante de ingresos para demostrar que tiene el dinero para comprar la casa. La firma de un contrato con un comprador está supeditada a la venta de su propia propiedad, lo que puede ponerlo en un grave aprieto si necesita cerrar en una fecha determinada.

    Conclusión.

    Asegúrese de prepararse mental y financieramente para escenarios menos que ideales, incluso si no comete ninguno de estos errores. La casa puede permanecer en el mercado mucho más tiempo de lo esperado, especialmente en un mercado en declive. Si no puede encontrar un comprador a tiempo, puede terminar tratando de pagar dos hipotecas, teniendo que alquilar su casa hasta que pueda encontrar un comprador, o en situaciones extremas, en ejecución hipotecaria. Sin embargo, si evita los costosos errores enumerados aquí, estará muy lejos de dar lo mejor de sí mismo y lograr esa venta lucrativa y fluida que todo vendedor de viviendas espera.

  • Tasa de capitalización.

    Tasa de capitalización.

    Tasa de capitalización
    Imagen de Morning Brew

    ¿Qué es la tasa de capitalización?

    La tasa de capitalización se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera que se genere en una propiedad de inversión inmobiliaria. Esta medida se calcula sobre la base de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad y se calcula dividiendo los ingresos de explotación netos por el valor de los activos de la propiedad y se expresa como un porcentaje. Se utiliza para estimar el rendimiento potencial del inversor sobre su inversión en el mercado inmobiliario.

    Si bien la tasa puede ser útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado, no debe utilizarse como único indicador de la solidez de una inversión porque no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor del dinero en el tiempo y los futuros flujos de efectivo de las mejoras de la propiedad, entre otros factores. No hay rangos claros para una tasa buena o mala, y dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.

    Entendiendo la tasa de capitalización.

    La tasa de capitalización es la medida más popular a través de la cual se evalúan las inversiones inmobiliarias por su rentabilidad y potencial de retorno. La tasa máxima representa simplemente el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año, suponiendo que la propiedad se compre en efectivo y no en préstamo. La tasa de capitalización indica la tasa de rendimiento intrínseca, natural y no apalancada de la propiedad.

    Fórmula de la tasa de capitalización.

    Existen varias versiones para el cálculo de la tasa de capitalización. En la fórmula más popular, la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad por el valor actual de mercado. Matemáticamente, donde los ingresos netos de explotación son los ingresos anuales (previstos) generados por la propiedad (como los alquileres) y se obtienen deduciendo todos los gastos de gestión de la propiedad. Estos gastos incluyen el costo pagado para el mantenimiento regular de la instalación, así como los impuestos sobre la propiedad:

    Tasa de capitalización = Ingresos operativos netos / Valor actual del mercado

    El valor actual de mercado del bien es el valor actual de la propiedad según los tipos de mercado vigentes.

    En otra versión, la cifra se calcula sobre la base del costo de capital original o el costo de adquisición de una propiedad:

    Tasa de capitalización = Ingresos netos de explotación / Precio de compra

    Sin embargo, la segunda versión no es muy popular por dos razones. Primero, da resultados poco realistas para las propiedades antiguas que fueron compradas hace varios años/décadas a precios bajos, y segundo, no se puede aplicar a la propiedad heredada ya que su precio de compra es cero haciendo imposible la división.

    Además, dado que los precios de las propiedades fluctúan ampliamente, la primera versión que utiliza el precio actual de mercado es una representación más precisa en comparación con la segunda que utiliza el precio de compra original de valor fijo.

    Ejemplos de tasa de capitalización.

    Supongamos que un inversor tiene un millón de dólares y que está considerando invertir en una de las dos opciones de inversión disponibles: una, puede invertir en bonos del tesoro emitidos por el gobierno que ofrecen un interés nominal del 3 % anual y que se consideran las inversiones más seguras y dos, puede comprar un edificio comercial que tiene varios inquilinos que se espera que paguen un alquiler regular.

    En el segundo caso, suponga que el alquiler total recibido por año es de $ 90 000 dólares y que el inversor debe pagar un total de $ 20 000 dólares por diversos gastos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad. Esto deja los ingresos netos de la inversión inmobiliaria en $ 70 000 dólares. Supongamos que, durante el primer año, el valor de la propiedad se mantiene estable al precio de compra original de $ 1 millón de dólares.

    La tasa de capitalización se calculará como Ingreso Operativo Neto/Valor de la Propiedad: $ 70 000 / $1 millón de dólares = 7 %.

    Este rendimiento del 7% generado por la inversión en la propiedad es mejor que el rendimiento estándar del 3 % disponible en los bonos del tesoro sin riesgo. El 4% adicional representa el rendimiento por el riesgo asumido por el inversor al invertir en el mercado inmobiliario frente a la inversión en los bonos del tesoro más seguros que vienen con riesgo cero.

    La inversión inmobiliaria es arriesgada y puede haber varios escenarios en los que el rendimiento, representado por la medida de la tasa de capitalización, puede variar ampliamente.

    Por ejemplo, algunos de los inquilinos pueden mudarse y los ingresos por alquiler de la propiedad pueden disminuir a $ 40 000 dólares. Reduciendo los $ 20 000 dólares a diversos costos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad, y suponiendo que el valor de la propiedad se mantiene en $ 1 millón de dólares, la tasa de capitalización llega a: $ 20 000 dólares / $ 1 millón de dólares = 2 %. Este valor es menor que el rendimiento disponible de los bonos sin riesgo.

    En otro escenario, suponga que los ingresos por alquiler se mantienen en los originales $ 90 000 dólares, pero el costo de mantenimiento y/o el impuesto a la propiedad aumenta significativamente, por ejemplo a $ 50 000 dólares. El cálculo de la tasa de capitalización será entonces: $ 40 000 / $ 1 millón de dólares = 4 %.

    En otro caso, si el valor actual de mercado de la propiedad disminuye, por ejemplo $ 800 000 dólares, con los ingresos por alquiler y los diversos costos permaneciendo iguales, la tasa de capitalización aumentará a $ 70 000 dólares / $ 800 000 dólares = 8,75 %.

    En esencia, los distintos niveles de ingresos que se generan a partir de la propiedad, los gastos relacionados con la propiedad y la actual valoración de mercado de la propiedad pueden cambiar significativamente la tasa de capitalización.

    El rendimiento excedente, que teóricamente está disponible para los inversores en propiedades, además de las inversiones en bonos del tesoro, puede atribuirse a los riesgos asociados que conducen a los escenarios mencionados. Entre los factores de riesgo figuran:

    • Edad, ubicación y estado de la propiedad,
    • tipo de propiedad: multifamiliar, de oficina, industrial, comercial o recreativa,
    • la solvencia de los inquilinos y los recibos regulares de los alquileres,
    • duración y estructura del contrato de arrendamiento de los inquilinos,
    • la tasa general de mercado de la propiedad y los factores que afectan a su valoración,
    • los fundamentos macroeconómicos de la región y los factores que afectan a las empresas de los inquilinos.

    Interpretación de la tasa de capitalización.

    Tasa de capitalización
    Imagen de Morning Brew

    Dado que las tasas se basan en las estimaciones de los ingresos futuros, están sujetas a grandes variaciones. Por lo tanto, es importante comprender lo que constituye una buena tasa de límite máximo para una inversión inmobiliaria.

    La tasa también indica el tiempo que se tardará en recuperar la cantidad invertida en una propiedad. Por ejemplo, una propiedad que tiene una tasa máxima del 10% tardará unos 10 años en recuperar la inversión.

    Diferentes tasas entre diferentes propiedades, o diferentes tasas a través de diferentes horizontes de tiempo en la misma propiedad, representan diferentes niveles de riesgo. Un vistazo a la fórmula indica que el valor de la tasa de límite será mayor para las propiedades que generan ingresos netos de explotación más altos y tienen una valoración más baja, y viceversa.

    Digamos que hay dos propiedades que son similares en todos los atributos, excepto por estar separadas geográficamente. Una está en un área elegante del centro de la ciudad mientras que la otra está en las afueras de la ciudad. En igualdad de condiciones, la primera propiedad generará un alquiler más alto que la segunda, pero eso se compensará parcialmente por el mayor costo de mantenimiento y los impuestos más altos. La propiedad en el centro de la ciudad tendrá una tasa límite relativamente más baja en comparación con la segunda debido a su valor de mercado significativamente alto.

    Esto indica que un valor más bajo de la tasa límite corresponde a una mejor valoración y a una mejor perspectiva de rendimientos con un menor nivel de riesgo. Por otra parte, un valor más alto de la tasa de límite implica perspectivas relativamente más bajas de rendimiento de la inversión inmobiliaria y, por lo tanto, un mayor nivel de riesgo.

    Si bien el ejemplo hipotético anterior hace que sea fácil para un inversor elegir la propiedad en el centro de la ciudad, los escenarios del mundo real pueden no ser tan sencillos. El inversor que evalúa una propiedad en base a la tasa de capitalización, tiene que determinar el nivel de riesgo y capitalización del mismo, una tarea difícil de afrontar.

    Representación del modelo de Gordon para la tasa de capitalización.

    Otra representación de la tasa proviene del Modelo de Crecimiento de Gordon, que también se denomina modelo de descuento de dividendos (DDM por sus siglas en inglés). Es un método para calcular el valor intrínseco de la cotización de las acciones de una empresa independientemente de las condiciones actuales del mercado, y el valor de las acciones se calcula como el valor actual de los dividendos futuros de una acción. Matemáticamente:

    Valor de las acciones = Flujo de caja del dividendo anual esperado / (Tasa de rendimiento requerida por el inversor – Tasa de crecimiento del dividendo esperado)

    Reordenando la ecuación y generalizando la fórmula más allá del dividendo:

    (Tasa de rendimiento requerida – Tasa de crecimiento esperada) = Flujo de caja esperado / Valor de los activos.

    La representación anterior coincide con la fórmula básica de la tasa de capitalización mencionada en la sección anterior. El valor del flujo de efectivo esperado representa los ingresos de explotación netos y el valor del activo coincide con el precio de mercado actual de la propiedad.

    Esto hace que la tasa de capitalización sea equivalente a la diferencia entre la tasa de rendimiento requerida y la tasa de crecimiento esperada. Es decir, la tasa de capitalización es simplemente la tasa de rendimiento requerida menos la tasa de crecimiento.

    Esto puede utilizarse para evaluar la valoración de una propiedad para una determinada tasa de rendimiento esperada por el inversor. Por ejemplo, digamos que el ingreso operativo neto de una propiedad es de $ 50 000 dólares, y se espera que aumente un 2 % anual. Si la tasa de retorno esperada por el inversor es del 10 % anual, entonces la tasa de tope neto llegará a (10 % – 2 %) = 8 %. Utilizándola en la fórmula anterior, la valoración de los activos llega a ($ 50 000 dólares / 8 %) = $ 625 000 dólares.

  • Alquiler de Vivienda con Opción a Compra: ¿Cómo funciona?

    Alquiler de Vivienda con Opción a Compra: ¿Cómo funciona?

    Renta con opción a compra
    Imagen de Morning Brew

    Qué vigilar y los pasos y opciones involucrados.

    Tradicionalmente, para comprar una vivienda necesitaría una hipoteca para financiar la compra de una nueva casa. Para calificar, debe tener un buen puntaje crediticio y efectivo para el pago inicial. Sin estos, la ruta tradicional hacia la propiedad de vivienda puede no ser una opción.

    Una alternativa sería un contrato de alquiler con opción a compra, en el que se alquila una casa por un tiempo determinado, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento. Los contratos de alquiler con opción a compra constan de dos partes: un contrato de arrendamiento estándar y una opción de compra.

    A continuación, se muestra un resumen de lo que se debe tener en cuenta y cómo funciona el proceso de alquiler con opción a compra en Estados Unidos. Es más complicado que alquilar y deberá tomar precauciones adicionales para proteger sus intereses.

    Tarifas iniciales no reembolsables.

    En un acuerdo de alquiler con opción a compra, usted (como comprador) le paga al vendedor una tarifa inicial única, generalmente no reembolsable, denominada tarifa de opción, dinero de opción o consideración de opción. Esta tarifa es lo que le da la opción de comprar la casa en una fecha futura. La tarifa de la opción a menudo es negociable, ya que no existe una tarifa estándar. Aún así, la tarifa suele oscilar entre el 1% y el 5% del precio de compra.

    Opción de arrendamiento vs. compra de arrendamiento.

    Es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de contratos de alquiler con opción a compra, y algunos son más flexibles y amigables con el consumidor que otros. Los contratos de opción de arrendamiento le otorgan el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa cuando expira el arrendamiento. Si decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente expira y puede marcharse sin ninguna obligación de seguir pagando el alquiler o comprar. Este no es siempre el caso de los contratos de arrendamiento con opción a compra.

    Para tener la opción de compra sin la obligación de comprar, debe ser un contrato de opción de arrendamiento. Debido a que la jerga legal puede ser difícil de descifrar, siempre es una buena idea revisar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar cualquier cosa, para que conozca sus derechos y exactamente en qué se está metiendo.

    Acuerde el precio de compra.

    Los acuerdos de alquiler con opción a compra deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la vivienda. En algunos casos usted y el vendedor acordarán un precio de compra cuando se firme el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando vence el contrato de arrendamiento en función del valor de mercado actual de la propiedad. Muchos compradores prefieren “fijar” el precio de compra, especialmente en los mercados donde los precios de las viviendas tienen una tendencia al alza.

    Incluya cuotas de pago dentro de las mensualidades.

    Usted pagará el alquiler durante todo el plazo del arrendamiento. La pregunta es si una parte de cada pago se aplica al precio de compra final. Por lo general, el alquiler es un poco más alto que la tarifa actual del área para compensar el crédito de alquiler que recibe. Pero asegúrese de saber lo que obtiene por pagar esa prima.

    Mantenimiento de viviendas de alquiler con opción a compra.

    Dependiendo de los términos del contrato, es posible que usted sea responsable de mantener la propiedad y pagar las reparaciones. Por lo general, esto es responsabilidad del propietario, así que lea atentamente la letra pequeña de su contrato. Debido a que los vendedores son en última instancia responsables de las tarifas, impuestos y seguros de la asociación de propietarios, por lo general eligen cubrir estos costos. De cualquier manera, necesitará una póliza de seguro para inquilinos para cubrir pérdidas de propiedad personal y brindar cobertura de responsabilidad si alguien se lesiona mientras se encuentra en la casa o si accidentalmente lastima a alguien.

    Comprando la propiedad.

    Lo que sucede cuando finaliza el contrato depende en parte del tipo de acuerdo que firmó. Si tiene un contrato de opción de arrendamiento y desea comprar la propiedad, probablemente necesitará obtener una hipoteca para pagarle al vendedor en su totalidad.

    Por el contrario, si decide no comprar la casa, o no puede asegurar el financiamiento al final del plazo del arrendamiento, la opción vence y se muda de la casa, como si estuviera alquilando cualquier otra propiedad. Es probable que pierda el dinero pagado hasta ese momento, incluido el dinero de la opción y cualquier crédito de alquiler ganado, pero no tendrá ninguna obligación de continuar alquilando o comprar la casa.

    Si tiene un contrato de alquiler con opción a compra, es posible que esté legalmente obligado a comprar la propiedad cuando expire el contrato. Esto puede ser problemático por muchas razones, especialmente si no puede obtener una hipoteca. Los contratos de opción de arrendamiento (lease-option) son casi siempre preferibles a los contratos de arrendamiento con opción a compra (lease-purchase) porque ofrecen más flexibilidad y no corre el riesgo de ser demandado si no quiere o no puede comprar la casa cuando expira el contrato de arrendamiento.

    Trate el proceso de la misma manera que lo haría si estuviera directamente comprando una casa: haga su debida diligencia, investigue el área, compare precios con otras casas cercanas, investigue el contrato e investigue el historial del vendedor.

    El candidato ideal para alquiler con opción a compra.

    La compra de una propiedad le brinda la oportunidad de poner sus finanzas en orden, mejorar su puntaje crediticio y ahorrar dinero para el pago inicial mientras “asegura” la casa que le gustaría tener. Si el dinero de la opción y / o un porcentaje del alquiler se destina al precio de compra, lo que suele suceder, también puede acumular algo de capital.

    Si bien los acuerdos de alquiler con opción a compra se han orientado tradicionalmente a personas que no pueden calificar para préstamos conformes, hay un segundo grupo de candidatos que han sido ignorados en gran medida por la industria del alquiler con opción a compra: personas que no pueden obtener hipotecas en mercados de préstamos caros y no conformes.

    Antes de firmar un contrato.

    ¿Qué pasos debe tomar cuando esté considerando una propiedad de alquiler con opción a compra? Asegúrese de:

    • Elegir los términos correctos – Ingrese un acuerdo de opción de arrendamiento en lugar de un acuerdo de compraventa.
    • Pedir ayuda – Contrate a un abogado de bienes raíces calificado para que le explique el contrato y lo ayude a comprender sus derechos y obligaciones. Es posible que desee negociar algunos puntos antes de firmar o evitar el trato si no es lo suficientemente favorable para usted.
    • Leer bien el contrato – Asegúrese de entender los plazos, las tarifas, y los tipos de mantenimientos.
    • Investigue la casa – Solicite una valoración independiente, obtenga una inspección de la propiedad, asegúrese de que los impuestos a la propiedad estén actualizados y asegúrese de que no haya gravámenes sobre la propiedad.
    • Investigue el vendedor – Consulte el informe de crédito del vendedor para buscar signos de problemas financieros y obtenga un informe de título para ver cuánto tiempo el vendedor ha sido propietario de la propiedad; cuanto más tiempo la haya tenido y más patrimonio, mejor.

    Conclusión.

    Un acuerdo de alquiler con opción a compra permite a los posibles compradores de vivienda mudarse a una casa de inmediato, con varios años para trabajar en mejorar sus puntajes crediticios y / o ahorrar para un pago inicial antes de intentar obtener una hipoteca. Por supuesto, se deben cumplir ciertos términos y condiciones, de acuerdo con el acuerdo de alquiler con opción a compra. Incluso si un agente de bienes raíces lo ayuda con el proceso, es esencial consultar a un abogado de bienes raíces calificado que pueda aclarar el contrato y sus derechos antes de firmar nada.

  • La regla 1031: lo que usted necesita conocer.

    Intercambio 1031
    Imagen de Todd Kent

    Conozca cómo los inversores usan el 1031 para aplazar las ganancias de capital y aumentar su patrimonio.

    En bienes raíces, un “intercambio 1031” es un intercambio de una propiedad de inversión por otra que permite diferir los impuestos sobre las ganancias de capital. El término, que recibe su nombre de la Sección 1031 del IRS, es utilizado por agentes inmobiliarios, compañías de títulos de propiedad, inversionistas y cualquier persona en realidad.

    La Sección 1031 del IRS tiene muchos detalles que los inversores inmobiliarios deben comprender. Por ejemplo, sólo se puede realizar un intercambio por propiedades similares y las reglas del IRS limitan el uso con propiedades vacacionales. También existen implicaciones fiscales y plazos que pueden resultar problemáticos.

    ¿Qué es la Sección 1031?

    Un intercambio 1031 es un intercambio de una propiedad de inversión por otra. Aunque la mayoría de los cambios están sujetos a impuestos como ventas, si el suyo cumple con los requisitos de 1031, no tendrá impuestos o tendrá impuestos limitados al momento del intercambio.

    Usted puede, entonces, cambiar la forma de su inversión sin «reconocer» una ganancia de capital. Eso permite que su inversión siga creciendo con impuestos diferidos. No hay límite sobre cuántas veces o con qué frecuencia puede hacer un 1031. Aunque puede obtener una ganancia en cada intercambio, puede evitar pagar impuestos hasta que venda en efectivo muchos años después. Luego, pagará solo un impuesto, y eso a una tasa de ganancias de capital a largo plazo.

    La mayoría de los intercambios deben ser simplemente de «tipo similar», aunque este concepto puede resultar confuso. Puede intercambiar por ejemplo, un edificio de apartamentos por un terreno en bruto, o un rancho por un centro comercial. Las reglas son sorprendentemente laxas. Incluso puede intercambiar un negocio por otro. No obstante, hay trampas para los despistados.

    La sección 1031 es para inversiones y propiedad comercial, aunque las reglas pueden aplicarse a una antigua residencia principal bajo ciertas condiciones.

    Reglas especiales para propiedad amortizable.

    Se aplican reglas especiales cuando se intercambia una propiedad amortizable. Usted puede generar una ganancia conocida como recuperación por depreciación que se grava como ingreso ordinario. En general, si cambia un edificio por otro, puede evitar esta recuperación. Pero si intercambia un terreno mejorado con un edificio por un terreno no mejorado y sin edificio, la depreciación que haya reclamado anteriormente sobre el edificio se recuperará como ingreso ordinario.

    Cambios a las reglas de 1031.

    Antes de la aprobación de la nueva Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA, por sus siglas en ingles) en diciembre de 2017, algunos intercambios de propiedad personal, como licencias de franquicia, aeronaves y equipos, calificaban para un intercambio 1031. Bajo la nueva ley, solo los bienes raíces califican.

    Cambios diferidos ​​y reglas de tiempo.

    Típicamente, un intercambio implica un simple intercambio entre dos personas de una propiedad por otra. Pero las probabilidades de encontrar a alguien con la propiedad exacta que usted desea y que quiera la propiedad exacta que usted ofrece, son escasas. Por esa razón, la mayoría de los intercambios son diferidos, o tripartitos.

    En un intercambio diferido, necesita un intermediario calificado que «guarde» el efectivo después de que usted venda su propiedad y lo use para comprar la propiedad de reemplazo por usted. Este intercambio tripartito se define como un swap (intercambio).

    Hay dos reglas de tiempo clave que debe respetar en un intercambio diferido:

    • Regla de los 45 días – El primero se relaciona con la designación de una propiedad de reemplazo. Una vez que se produzca la venta de su propiedad, el intermediario recibirá el efectivo. Usted no puede recibir el efectivo directamente o arruinará el tratamiento 1031. Además, dentro de los 45 días posteriores a la venta de su propiedad, debe designar la propiedad de reemplazo por escrito al intermediario, especificando la propiedad que desea adquirir.
    • Regla de los 180 días – La segunda regla de tiempo en un intercambio diferido se relaciona con el cierre. Debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días de la venta de la antigua.

    Implicaciones fiscales: efectivo y deuda.

    Es posible que le quede dinero en efectivo después de que el intermediario adquiera la propiedad de reemplazo. Si es así, el intermediario se lo pagará al final de los 180 días. Ese efectivo, conocido como «bota», se gravará como ingresos de ventas parciales de la venta de su propiedad, como una ganancia de capital.

    Una de las principales formas en que las personas se meten en problemas con estas transacciones es no considerar los préstamos. Debe considerar los préstamos hipotecarios u otras deudas sobre la propiedad a la que renuncia, y cualquier deuda sobre la propiedad de reemplazo. Si no recibe un reembolso en efectivo, pero su responsabilidad disminuye, eso también se tratará como un ingreso para usted, al igual que el efectivo.

    1031 para casas de descanso o vacaciones.

    Es posible que haya escuchado historias de contribuyentes que utilizaron la disposición 1031 para intercambiar una casa de vacaciones por otra, tal vez incluso por una casa para jubilarse y la Sección 1031 retrasó cualquier reconocimiento de ganancia. Más tarde, se mudaron a la nueva propiedad, la convirtieron en su residencia principal y finalmente planearon usar la exclusión de ganancia de capital de $ 500,000 dólares. La exclusión le permite vender su residencia principal y, en combinación con su cónyuge, eximir $ 500,000 en ganancias de capital, siempre que haya vivido allí durante dos de los últimos cinco años.

    En el 2004, el Congreso cerró esa laguna. Los contribuyentes aún pueden convertir las casas de vacaciones en propiedades de alquiler y realizar intercambios 1031.

    Mudarse a una residencia de intercambio 1031.

    Si desea utilizar la propiedad que cambió como su nueva segunda vivienda o incluso su vivienda principal, no puede mudarse de inmediato. En el 2008, el IRS estableció una regla de puerto seguro, según la cual dijo que no cuestionaría si una vivienda de reemplazo calificaba como una propiedad de inversión para los propósitos de la Sección 1031. Para cumplir con ese puerto seguro, en cada uno de los dos períodos de 12 meses inmediatamente después del intercambio:

    • Debe alquilar la unidad de vivienda a otra persona por un alquiler justo durante 14 días o más.
    • Su propio uso personal de la unidad de vivienda no puede exceder el mayor de 14 días o el 10% del número de días durante el período de 12 meses en que la unidad de vivienda se alquila en un alquiler justo.

    Además, después de cambiar con éxito una propiedad de vacaciones o de inversión por otra, no puede convertir inmediatamente la nueva propiedad en su hogar principal y aprovechar la exclusión de $ 500,000.

    Conclusión.

    Los inversores inmobiliarios experimentados pueden utilizar un intercambio 1031 como una estrategia de impuestos diferidos para generar riqueza. Los numerosos y complejos detalles no solo requieren comprender las reglas, sino también obtener ayuda profesional, incluso para inversores experimentados.