¿Piensas comprar una propiedad de inversión? Los bienes raíces han producido a muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que es una inversión sólida. Sin embargo, los expertos coinciden en que, como con cualquier inversión, es mejor estar bien informado antes de sumergirse con cientos de miles de dólares. Aquí están las cosas que debe considerar e investigar.
1. ¿Estás hecho para ser un propietario?
¿Sabes cómo manejar una caja de herramientas? ¿Qué tal eres reparando paneles de yeso o desatascando un inodoro? Claro, podrías llamar a alguien para que lo haga por ti o podrías contratar a un administrador de propiedades, pero eso se comería tus ganancias. Los propietarios que tienen una o dos casas a menudo hacen sus propias reparaciones para ahorrar dinero.
Por supuesto, eso cambia a medida que agregas más propiedades a tu cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California, vive en la costa oeste, pero tiene propiedades en la costa este. Como alguien que dice que no es nada hábil, hace que funcione. ¿Cómo lo hace? «Reuní un sólido equipo de limpiadores, obreros y contratistas», dice Pereira.
Esto no es aconsejable para los nuevos inversores, pero a medida que uno se acostumbra a invertir en bienes raíces, no es necesario que siga siendo local.
Si no eres un tipo práctico y no tienes mucho dinero de sobra, ser propietario puede no ser lo más adecuado para ti por el momento.
2. Paga la deuda personal.
Los inversionistas inteligentes pueden tener deudas como parte de su estrategia de inversión de cartera, pero la persona promedio debe evitarlas. Si tienes préstamos estudiantiles, facturas médicas sin pagar o hijos que pronto asistirán a la universidad, entonces comprar una propiedad de alquiler puede no ser la decisión correcta.
Pereira está de acuerdo en que ser cauteloso es clave, diciendo: «No es necesario pagar la deuda si el rendimiento de su propiedad es mayor que el costo de la deuda». Ese es el cálculo que debe hacer». Pereira sugiere tener un colchón de efectivo. «No te pongas en una posición en la que te falte el dinero para pagar tu deuda. Tenga siempre un margen de seguridad».
3. Asegura un anticipo.
Las propiedades de inversión generalmente requieren un pago de anticipo mayor que las propiedades ocupadas por sus propietarios; tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 3% que puede haber puesto de entrada en la casa donde vive actualmente no va a funcionar para una propiedad de inversión. Necesitará al menos un 20% de enganche, dado que el seguro hipotecario no está disponible en las propiedades de alquiler. Es posible que pueda obtener el anticipo a través de una financiación bancaria, como un préstamo personal.
4. Encuentra el lugar adecuado.
Lo último que quieres es estar atrapado con una propiedad de alquiler en un área que está en declive, en lugar de estable o que está adquiriendo valor. Una ciudad o localidad donde la población está creciendo y un plan de revitalización está en marcha representa una oportunidad potencial de inversión.
Cuando elijas una propiedad de alquiler rentable, busca un lugar con bajos impuestos sobre la vivienda, un distrito escolar decente y muchas comodidades, como parques, centros comerciales, restaurantes y cines. Además, un vecindario con bajos índices de delincuencia, acceso al transporte público y un mercado laboral en crecimiento puede significar un mayor número de posibles arrendatarios.
5. ¿Deberías comprar o financiar?
¿Es mejor comprar con dinero en efectivo o financiar su propiedad de inversión? Eso depende de tus objetivos de inversión. Pagar en efectivo puede ayudar a generar un flujo de efectivo mensual positivo. Toma una propiedad de alquiler que cuesta $100,000 para comprar. Con los ingresos por alquiler, impuestos, depreciación e impuesto a la renta, el comprador en efectivo podría ver $9,500 en ganancias anuales, o un 9.5% de retorno anual sobre la inversión de $100,000.
Por otro lado, el financiamiento puede darte un mayor retorno. Para un inversionista que pone un 20% de enganche en una casa, con una capitalización del 4% en la hipoteca, después de sacar los gastos de operación y los intereses adicionales, las ganancias suman aproximadamente $5,580 por año. El flujo de caja es menor para el inversor, pero un rendimiento anual del 27,9% sobre la inversión de 20.000 dólares es mucho más alto que el 9,5% que gana el comprador en efectivo.
6. Cuidado con las altas tasas de interés.
El costo de pedir dinero prestado puede ser relativamente barato en 2020, pero el tipo de interés de una propiedad de inversión es generalmente más alto que el tipo de interés de una hipoteca tradicional. Si decides financiar su compra, necesitas un pago de hipoteca bajo que no consuma demasiado de tus ganancias mensuales.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que has sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, nacionalidad, discapacidad o edad, puedes tomar algunas medidas. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Consumer Financial Protection Bureau o al Housing and Urban Development (HUD).
7. Calcula tus márgenes.
Las empresas de Wall Street que compran propiedades en apuros tienen como objetivo obtener rendimientos del 5% al 7% porque, entre otros gastos, necesitan pagar al personal. Los individuos deben establecer un objetivo de un 10% de retorno. Estimar los costos de mantenimiento en un 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen el seguro de los propietarios, las posibles cuotas de la asociación de propietarios, los impuestos sobre la propiedad, los gastos mensuales como el control de plagas, y la jardinería, junto con los gastos de mantenimiento regular para las reparaciones.
8. Invierte en el seguro de arrendador.
Protege tu nueva inversión: Además del seguro de propietario, considera la compra de un seguro de arrendador. Este tipo de seguro generalmente cubre los daños a la propiedad, la pérdida de ingresos por alquiler y la protección de responsabilidad civil en caso de que un inquilino o un visitante sufra lesiones como resultado de problemas de mantenimiento de la propiedad.
Para reducir los costos, investiga si un proveedor de seguros le permitirá combinar el seguro de arrendador con una póliza de seguro de vivienda.
9. Factor de costos inesperados.
No son sólo los gastos de mantenimiento y conservación los que se comerán los ingresos de tu alquiler. Siempre existe la posibilidad de que una emergencia surja por daños en el techo por un huracán, por ejemplo, o por tuberías rotas que destruyen el suelo de una cocina. Planee reservar entre el 20% y el 30% de sus ingresos por alquiler para este tipo de costos, así tendrás un fondo para pagar las reparaciones oportunas.
10. Evita las propiedades para renovar.
Es tentador buscar la casa que se puede conseguir a precio de ganga y entrar en una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es tu primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A menos que tengas un contratista que haga un trabajo de calidad a bajo costo, o que sea experto en mejoras a gran escala, probablemente pagaría demasiado para renovar. En su lugar, busque una casa que tenga un precio inferior al del mercado y que sólo necesite reparaciones menores.
11. Calcula los gastos operativos.
Los gastos operativos de tu nueva propiedad serán entre el 35% y el 80% de los ingresos brutos operativos. Si cobras 1.500 dólares por el alquiler y tus gastos llegan a $600 dólares al mes, estás al 40% de los gastos de operaciones. Para un cálculo aún más fácil, usa la regla del 50%. Si la renta que cobras es de $2,000 por mes, espera pagar $1,000 en gastos totales.
12. Determina tu retorno.
Por cada dólar que inviertes, ¿Cuál es tu retorno sobre ese dólar? Las acciones pueden ofrecer un 7.5% de retorno en efectivo, mientras que los bonos pueden pagar un 4.5%. Un retorno del 6% en su primer año como propietario se considera saludable, especialmente porque ese número debe aumentar con el tiempo.
13. Compra una cosa de bajo costo.
Cuanta más cara sea la casa, mayores serán tus gastos corrientes. Algunos expertos recomiendan empezar con una casa de 150.000 dólares en un vecindario prometedor. Además, los expertos aconsejan que nunca se compre la casa más bonita en venta de la cuadra, lo mismo que la peor casa de la cuadra.
14. Conoce tus obligaciones legales.
Los dueños de los alquileres deben estar familiarizados con las leyes de propietario-arrendatario en su estado y localidad. Es importante entender, por ejemplo, los derechos y obligaciones de los inquilinos en relación con los depósitos de seguridad, los requisitos del contrato de arrendamiento, las normas de desalojo, la vivienda justa y más, a fin de evitar problemas legales.
15. Ponderar los riesgos vs. las ventajas.
En cada decisión financiera, debes determinar si el pago vale la pena por los riesgos potenciales que implica. ¿Invertir en bienes raíces sigue teniendo sentido para usted?
Riesgos
- Aunque los ingresos por concepto de alquiler son pasivos, los inquilinos pueden ser una molestia a menos que se utilice una empresa de administración de propiedades.
- Si tu ingreso bruto ajustado es superior a $200,000 (soltero) o $250,000 (casado que presenta una declaración conjunta), entonces puede estar sujeto a una sobretasa del 3.8% sobre los ingresos netos de inversión, incluyendo los ingresos por alquileres.
- Si su ingreso bruto ajustado es superior a $200,000 (soltero) o $250,000 (casado que presenta una declaración conjunta), entonces puede estar sujeto a una sobretasa del 3.8% sobre los ingresos netos de inversión, incluyendo los ingresos por alquileres.
- Es posible que los ingresos por alquiler no cubran el pago total de la hipoteca.
- A diferencia de las acciones, no puede vender bienes raíces de manera instantánea si los mercados se deterioran o si necesita dinero en efectivo.
- Los costos de entrada y salida pueden ser altos.
- Si no tiene un inquilino, aún así debe pagar todos los gastos.
Ventajas
- Debido a que tus ingresos son pasivos, no soportan la inversión inicial y los costos de mantenimiento, puede ganar dinero mientras dedica la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo regular.
- Si el valor de los bienes raíces aumenta, su inversión también aumentará de valor.
- Puedes poner los bienes raíces en un IRA auto-dirigido (SDIRA).
- Los ingresos por alquiler no se incluyen como parte de sus ingresos sujetos al impuesto de la Seguridad Social.
- Los intereses que pagas por un préstamo de inversión inmobiliaria son deducibles de impuestos.
- A falta de otra crisis, los valores de los bienes raíces son generalmente más estables que el mercado de valores.
- A diferencia de invertir en acciones u otros productos financieros que no puedes ver o tocar, los bienes raíces son un activo físico tangible.
Una última palabra.
Sé realista en tus expectativas. Como con cualquier inversión, la propiedad de alquiler no va a producir un gran cheque de pago mensual de inmediato, y elegir la propiedad equivocada podría ser un error catastrófico.
Para su primera propiedad de alquiler, considere trabajar con un socio experimentado. O, alquile su propia casa por un período para probar su propensión a ser propietario.