Qué vigilar y los pasos y opciones involucrados.
Tradicionalmente, para comprar una vivienda necesitaría una hipoteca para financiar la compra de una nueva casa. Para calificar, debe tener un buen puntaje crediticio y efectivo para el pago inicial. Sin estos, la ruta tradicional hacia la propiedad de vivienda puede no ser una opción.
Una alternativa sería un contrato de alquiler con opción a compra, en el que se alquila una casa por un tiempo determinado, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento. Los contratos de alquiler con opción a compra constan de dos partes: un contrato de arrendamiento estándar y una opción de compra.
A continuación, se muestra un resumen de lo que se debe tener en cuenta y cómo funciona el proceso de alquiler con opción a compra en Estados Unidos. Es más complicado que alquilar y deberá tomar precauciones adicionales para proteger sus intereses.
Tarifas iniciales no reembolsables.
En un acuerdo de alquiler con opción a compra, usted (como comprador) le paga al vendedor una tarifa inicial única, generalmente no reembolsable, denominada tarifa de opción, dinero de opción o consideración de opción. Esta tarifa es lo que le da la opción de comprar la casa en una fecha futura. La tarifa de la opción a menudo es negociable, ya que no existe una tarifa estándar. Aún así, la tarifa suele oscilar entre el 1% y el 5% del precio de compra.
Opción de arrendamiento vs. compra de arrendamiento.
Es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de contratos de alquiler con opción a compra, y algunos son más flexibles y amigables con el consumidor que otros. Los contratos de opción de arrendamiento le otorgan el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa cuando expira el arrendamiento. Si decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente expira y puede marcharse sin ninguna obligación de seguir pagando el alquiler o comprar. Este no es siempre el caso de los contratos de arrendamiento con opción a compra.
Para tener la opción de compra sin la obligación de comprar, debe ser un contrato de opción de arrendamiento. Debido a que la jerga legal puede ser difícil de descifrar, siempre es una buena idea revisar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar cualquier cosa, para que conozca sus derechos y exactamente en qué se está metiendo.
Acuerde el precio de compra.
Los acuerdos de alquiler con opción a compra deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la vivienda. En algunos casos usted y el vendedor acordarán un precio de compra cuando se firme el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando vence el contrato de arrendamiento en función del valor de mercado actual de la propiedad. Muchos compradores prefieren “fijar” el precio de compra, especialmente en los mercados donde los precios de las viviendas tienen una tendencia al alza.
Incluya cuotas de pago dentro de las mensualidades.
Usted pagará el alquiler durante todo el plazo del arrendamiento. La pregunta es si una parte de cada pago se aplica al precio de compra final. Por lo general, el alquiler es un poco más alto que la tarifa actual del área para compensar el crédito de alquiler que recibe. Pero asegúrese de saber lo que obtiene por pagar esa prima.
Mantenimiento de viviendas de alquiler con opción a compra.
Dependiendo de los términos del contrato, es posible que usted sea responsable de mantener la propiedad y pagar las reparaciones. Por lo general, esto es responsabilidad del propietario, así que lea atentamente la letra pequeña de su contrato. Debido a que los vendedores son en última instancia responsables de las tarifas, impuestos y seguros de la asociación de propietarios, por lo general eligen cubrir estos costos. De cualquier manera, necesitará una póliza de seguro para inquilinos para cubrir pérdidas de propiedad personal y brindar cobertura de responsabilidad si alguien se lesiona mientras se encuentra en la casa o si accidentalmente lastima a alguien.
Comprando la propiedad.
Lo que sucede cuando finaliza el contrato depende en parte del tipo de acuerdo que firmó. Si tiene un contrato de opción de arrendamiento y desea comprar la propiedad, probablemente necesitará obtener una hipoteca para pagarle al vendedor en su totalidad.
Por el contrario, si decide no comprar la casa, o no puede asegurar el financiamiento al final del plazo del arrendamiento, la opción vence y se muda de la casa, como si estuviera alquilando cualquier otra propiedad. Es probable que pierda el dinero pagado hasta ese momento, incluido el dinero de la opción y cualquier crédito de alquiler ganado, pero no tendrá ninguna obligación de continuar alquilando o comprar la casa.
Si tiene un contrato de alquiler con opción a compra, es posible que esté legalmente obligado a comprar la propiedad cuando expire el contrato. Esto puede ser problemático por muchas razones, especialmente si no puede obtener una hipoteca. Los contratos de opción de arrendamiento (lease-option) son casi siempre preferibles a los contratos de arrendamiento con opción a compra (lease-purchase) porque ofrecen más flexibilidad y no corre el riesgo de ser demandado si no quiere o no puede comprar la casa cuando expira el contrato de arrendamiento.
Trate el proceso de la misma manera que lo haría si estuviera directamente comprando una casa: haga su debida diligencia, investigue el área, compare precios con otras casas cercanas, investigue el contrato e investigue el historial del vendedor.
El candidato ideal para alquiler con opción a compra.
La compra de una propiedad le brinda la oportunidad de poner sus finanzas en orden, mejorar su puntaje crediticio y ahorrar dinero para el pago inicial mientras “asegura” la casa que le gustaría tener. Si el dinero de la opción y / o un porcentaje del alquiler se destina al precio de compra, lo que suele suceder, también puede acumular algo de capital.
Si bien los acuerdos de alquiler con opción a compra se han orientado tradicionalmente a personas que no pueden calificar para préstamos conformes, hay un segundo grupo de candidatos que han sido ignorados en gran medida por la industria del alquiler con opción a compra: personas que no pueden obtener hipotecas en mercados de préstamos caros y no conformes.
Antes de firmar un contrato.
¿Qué pasos debe tomar cuando esté considerando una propiedad de alquiler con opción a compra? Asegúrese de:
- Elegir los términos correctos – Ingrese un acuerdo de opción de arrendamiento en lugar de un acuerdo de compraventa.
- Pedir ayuda – Contrate a un abogado de bienes raíces calificado para que le explique el contrato y lo ayude a comprender sus derechos y obligaciones. Es posible que desee negociar algunos puntos antes de firmar o evitar el trato si no es lo suficientemente favorable para usted.
- Leer bien el contrato – Asegúrese de entender los plazos, las tarifas, y los tipos de mantenimientos.
- Investigue la casa – Solicite una valoración independiente, obtenga una inspección de la propiedad, asegúrese de que los impuestos a la propiedad estén actualizados y asegúrese de que no haya gravámenes sobre la propiedad.
- Investigue el vendedor – Consulte el informe de crédito del vendedor para buscar signos de problemas financieros y obtenga un informe de título para ver cuánto tiempo el vendedor ha sido propietario de la propiedad; cuanto más tiempo la haya tenido y más patrimonio, mejor.
Conclusión.
Un acuerdo de alquiler con opción a compra permite a los posibles compradores de vivienda mudarse a una casa de inmediato, con varios años para trabajar en mejorar sus puntajes crediticios y / o ahorrar para un pago inicial antes de intentar obtener una hipoteca. Por supuesto, se deben cumplir ciertos términos y condiciones, de acuerdo con el acuerdo de alquiler con opción a compra. Incluso si un agente de bienes raíces lo ayuda con el proceso, es esencial consultar a un abogado de bienes raíces calificado que pueda aclarar el contrato y sus derechos antes de firmar nada.