Diferentes maneras de invertir en bienes raíces.
Cuando piensa en la inversión inmobiliaria, lo primero que probablemente le viene a la mente es su hogar. Los inversores inmobiliarios tienen muchas otras opciones cuando se trata de elegir inversiones, y no todas son propiedades físicas.
Los bienes raíces se han convertido en un vehículo de inversión popular. Presentaremos algunas de las principales opciones para inversores individuales, junto con las razones para invertir.
Propiedades para alquilar.
Si invierte en propiedades para alquiler, se convierte en arrendatario, por lo que debe considerar si se sentirá cómodo en ese papel. Como arrendador, usted será responsable de cosas como pagar la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro, el mantenimiento de la propiedad, la búsqueda de inquilinos y el manejo de cualquier problema.
A menos que contrate a un administrador de la propiedad para que se encargue de los detalles, ser propietario es una inversión práctica. Dependiendo de su situación, cuidar la propiedad y los inquilinos puede ser un trabajo tiempo completo, y no siempre es agradable. Sin embargo, si elige sus propiedades e inquilinos con cuidado, puede reducir el riesgo de tener problemas importantes.
Una forma en que los propietarios ganan dinero es cobrando el alquiler. Una estrategia común es cobrar un alquiler suficiente para cubrir los gastos hasta que se haya pagado la hipoteca, momento en el que la mayor parte del alquiler se convierte en ganancia.
La otra forma principal en que los propietarios ganan dinero es mediante la apreciación. Si su propiedad se revaloriza, es posible que pueda venderla con una ganancia.
Precios históricos
Los bienes raíces se han considerado durante mucho tiempo una inversión sólida. Por supuesto, la desaceleración más significativa en el mercado inmobiliario antes de la pandemia de COVID-19 coincidió con la Gran Recesión. Los resultados de la crisis del coronavirus aún no se han visto. En medio de cierres, distanciamiento social y asombrosas cifras de desempleo, es probable que las ventas de viviendas disminuyan significativamente. Si bien eso no significa necesariamente que los precios de las viviendas sigan su ejemplo, como mínimo cambiará la forma en que las personas compran y venden bienes raíces, al menos a corto plazo.
Voltear Casas.
Al igual que los traders intradiario, los “volteadores” o flippers de bienes raíces son una raza completamente diferente de los vendedores que compran y alquilan. Estos “volteadores” compran propiedades con la intención de mantenerlas por un período corto, a menudo no más de tres o cuatro meses, y venderlas rápidamente para obtener ganancias.
Hay dos enfoques principales para invertir una propiedad:
- Reparar y actualizar. Con este enfoque, usted compra una propiedad que cree que aumentará de valor con ciertas reparaciones y actualizaciones.
- Mantener y revender. Este tipo de volteo funciona de manera diferente. En lugar de comprar una propiedad y repararla, usted compra en un mercado en rápido crecimiento, la mantiene durante unos meses y luego la vende con una ganancia.
Con cualquier tipo de cambio, corre el riesgo de que no pueda vender la propiedad a un precio que le genere ganancias. Esto puede presentar un desafío porque los “flippers” generalmente no tienen suficiente efectivo disponible para pagar hipotecas sobre propiedades a largo plazo.
Fideicomiso de inversión inmobiliaria.
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT por sus siglas en inglés) se crea cuando se forma una corporación (o fideicomiso) para usar el dinero de los inversores para comprar, operar y vender propiedades que generen ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, al igual que las acciones y los fondos cotizados en bolsa (ETF).
Para calificar como REIT, la entidad debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos a los accionistas. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que una empresa regular pagaría impuestos sobre sus ganancias, lo que se comía los rendimientos que podría distribuir a sus accionistas.
Grupos de inversión inmobiliaria.
Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG por sus siglas en inglés) son una especie de pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler. Si desea ser propietario de una propiedad de alquiler pero no quiere la molestia de ser propietario, un grupo de inversión inmobiliaria puede ser la solución para usted.
Una empresa comprará o construirá un conjunto de edificios, a menudo apartamentos, y luego permitirá que los inversores los compren a través de la empresa, uniéndose así al grupo. Un solo inversor puede poseer una o varias unidades de espacio habitable autónomo. Pero la empresa que opera el grupo de inversión administra todas las unidades y se encarga del mantenimiento, la publicidad y la búsqueda de inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa cobra un porcentaje del alquiler mensual.
Sociedades Limitadas de Bienes Raíces.
Una sociedad limitada inmobiliaria (RELP por sus siglas en inglés) es similar a un grupo de inversión inmobiliaria. Es una entidad formada para comprar y mantener una cartera de propiedades o, a veces, solo una propiedad. Sin embargo, los RELP existen durante un número finito de años.
Un administrador de propiedades con experiencia o una firma de desarrollo de bienes raíces sirve como socio general. Luego, se buscan inversionistas externos para proporcionar financiamiento para el proyecto inmobiliario, a cambio de una participación en la propiedad como socios limitados. Los socios pueden recibir distribuciones periódicas de los ingresos generados por las propiedades de la RELP, pero la verdadera recompensa se produce cuando las propiedades se venden, con suerte, con una ganancia considerable, y la RELP se disuelve en el futuro.
Fondos Mutuos Inmobiliarios.
Los fondos mutuos inmobiliarios invierten principalmente en REIT y compañías operativas inmobiliarias. Brindan la capacidad de obtener una exposición diversificada a los bienes raíces con una cantidad relativamente pequeña de capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede lograr comprando REIT individuales.
Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos. Otra ventaja significativa para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por el fondo. Esto puede incluir detalles sobre los activos adquiridos y la perspectiva de la administración sobre la viabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como clase de activo. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos de bienes raíces, sobre-ponderando tácticamente ciertos tipos de propiedades o regiones para maximizar el rendimiento.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
Los bienes raíces pueden mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de un inversor, ofreciendo rendimientos competitivos ajustados al riesgo. En general, el mercado inmobiliario es de baja volatilidad, especialmente en comparación con las acciones y los bonos.
Los bienes raíces también son atractivos en comparación con las fuentes de rendimiento de ingresos más tradicionales. Esta clase de activos normalmente cotiza con una prima de rendimiento frente a los bonos del Tesoro de EE. UU. Y es especialmente atractiva en un entorno donde las tasas del Tesoro son bajas.
Diversificación y protección.
Otro beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. Los bienes raíces tienen una correlación baja y, en algunos casos, negativa con otras clases de activos importantes, lo que significa que cuando las acciones bajan, los bienes raíces suelen subir. Esto significa que la adición de bienes raíces a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: los vehículos menos directos que cotizan en bolsa, como los REIT, reflejarán el rendimiento general del mercado de valores.
Cobertura de inflación.
La capacidad de cobertura de la inflación de los bienes raíces se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del producto interno bruto (PIB) y la demanda de bienes raíces. A medida que las economías se expanden, la demanda de bienes raíces aumenta las rentas y esto, a su vez, se traduce en valores de capital más altos. Por lo tanto, los bienes raíces tienden a mantener el poder adquisitivo del capital, eludiendo parte de la presión inflacionaria sobre los inquilinos e incorporando parte de la presión inflacionaria, en forma de apreciación del capital.
El poder del apalancamiento.
Con la excepción de los REIT, invertir en bienes raíces le da al inversor una herramienta que no está disponible para los inversores del mercado de valores: el apalancamiento. Si desea comprar una acción, debe pagar el valor total de la acción en el momento en que realiza la orden de compra, a menos que esté comprando con margen.
La mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20%. Sin embargo, dependiendo de dónde viva, puede encontrar una hipoteca que requiera tan solo un 5%. Esto significa que puede controlar toda la propiedad y el capital que posee pagando solo una fracción del valor total.
Esto es lo que anima tanto a los propietarios de bienes raíces como a los propietarios. Pueden sacar una segunda hipoteca sobre sus casas y hacer el pago inicial de otras dos o tres propiedades. Ya sea que los alquilen para que los inquilinos paguen la hipoteca, o esperen una oportunidad de venderlos para obtener ganancias, controlan estos activos, a pesar de haber pagado solo una pequeña parte del valor total
Conclusión
Los bienes raíces pueden ser una inversión sólida y una que tiene el potencial de proporcionar ingresos estables y generar riqueza. Aún así, un inconveniente de invertir en bienes raíces es la falta de liquidez: la dificultad relativa de convertir un activo en efectivo y el efectivo en activo.
A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que se puede completar en segundos, una transacción de bienes raíces puede tardar meses en cerrarse. Incluso con la ayuda de un corredor, simplemente encontrar la contraparte adecuada puede suponer algunas semanas de trabajo. Por supuesto, los REIT y los fondos mutuos de bienes raíces ofrecen una mejor liquidez y precios de mercado. Pero tienen el precio de una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación, ya que tienen una correlación mucho mayor con el mercado de valores en general que las inversiones inmobiliarias directas.
Al igual que con cualquier inversión, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de hacer su tarea e investigar antes de tomar cualquier decisión.