Debe considerar más que solo las finanzas.
¿Está listo para comprar una vivienda? ¿Cuánto puede pagar? Responder a esa segunda pregunta puede que no sea tan fácil. Antes de realizar esa compra de la vivienda, aprenda a analizar qué significa «asequibilidad». Además, deberá considerar varios factores que van desde la relación deuda-ingresos hasta las tasas hipotecarias.
Primero, comprenda su relación deuda-ingresos.
Si tiene los medios suficientes para comprar una vivienda en efectivo, entonces ciertamente puede permitirse comprar una ahora. Incluso si no puede pagar en efectivo, la mayoría de los expertos estarían de acuerdo en que puede pagar la compra si califica para una hipoteca para una vivienda nueva. Pero, ¿cuánto puede pagar en una hipoteca?
La Administración Federal de Vivienda (FHA) generalmente utiliza el estándar de relación deuda-ingreso del 43% como una guía para aprobar hipotecas. Esta relación se utiliza para determinar si el prestatario puede realizar sus pagos cada mes. Algunos prestamistas pueden ser más indulgentes o más rígidos, según el mercado inmobiliario y las condiciones económicas generales. Un 43% de DTI significa que todos sus pagos regulares de deudas, más sus gastos relacionados con la vivienda (hipoteca, seguro hipotecario, tarifas de la asociación de propietarios, impuestos sobre la propiedad, seguro del propietario, etc.) no deben equivaler a más del 43% de su ingreso bruto.
Lo que buscan los prestamistas hipotecarios.
También debe tener en cuenta la relación deuda-ingresos inicial, que calcula sus ingresos frente a la deuda mensual en la que incurriría solo con los gastos de vivienda, como los pagos de la hipoteca y el seguro hipotecario. Por lo general, a los prestamistas les gusta que esa proporción no supere el 28%.
¿Por qué no podría utilizar su proporción total de deuda a ingresos si no tiene otra deuda? Básicamente, porque a los prestamistas no les agrada que vivas al límite. Suceden desgracias financieras: pierde su trabajo, su automóvil se destruye, una discapacidad médica le impide trabajar por un tiempo. Si su hipoteca es el 43% de sus ingresos, no tendrá margen de maniobra para cuando quiera o tenga que incurrir en gastos adicionales.
La mayoría de las hipotecas son compromisos a largo plazo. Tenga en cuenta que es posible que realice esos pagos todos los meses durante los próximos 30 años. En consecuencia, debe evaluar la confiabilidad de su principal fuente de ingresos. También debe considerar sus perspectivas para el futuro y la probabilidad de que sus gastos aumenten con el tiempo.
¿Puede cubrir el anticipo?
Es mejor reducir el 20% del precio de la vivienda para evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI por sus siglas en inglés). Por lo general, agregado a los pagos de su hipoteca, el PMI puede costar entre el 0.5% y el 1% del monto total del préstamo hipotecario anualmente.
Un pago inicial más pequeño no significa que comprar una vivienda sea imposible. Puede comprar una vivienda con tan solo un 3,5% de anticipo con un préstamo de la FHA, por ejemplo, pero hay bonificaciones por obtener más. Además de evitar el seguro hipotecario privado antes mencionado, un pago inicial mayor también significa:
- Pagos hipotecarios más pequeños: para una hipoteca de $ 200,000 con una tasa de interés fija del 4% por un período de 30 años, pagaría $ 955. Si su hipoteca fuera de $ 180,000 con una tasa de interés del 4% por un plazo de 30 años, pagaría $ 859.
- Más opciones entre los prestamistas: algunos prestamistas no ofrecerán una hipoteca a menos que ponga al menos entre un 5% y un 10% de anticipo.
Poder pagar una vivienda nueva hoy no es tan importante como su capacidad para pagarla a largo plazo. No hace falta decir que poder pagar una vivienda y tener un pago inicial no responde a la pregunta de si ahora es un buen momento para actuar en esa opción.
El mercado de la vivienda.
Suponiendo que tiene su situación monetaria personal bajo control, su siguiente consideración es la economía del mercado de la vivienda, ya sea en su localidad actual o en la que planea mudarse. Tener el dinero para realizar la compra es genial, pero no responde a la pregunta de si la compra tiene sentido o no desde una perspectiva financiera.
Una forma de hacerlo es responder a la pregunta: ¿es más barato alquilar que comprar? Si comprar resulta menos costoso que alquilar, ese es un fuerte argumento a favor de la compra.
Si está comprando la propiedad con la creencia de que su valor aumentará con el tiempo, asegúrese de tener en cuenta el costo de los pagos de intereses de su hipoteca, las actualizaciones de la propiedad y el mantenimiento de rutina continuo en sus cálculos.
La perspectiva económica.
En esa misma línea, hay años en los que los precios inmobiliarios están devaluados y años en los que son anormalmente altos. Si los precios son tan bajos que es obvio que está obteniendo una buena oferta, puede tomarlo como una señal de que podría ser un buen momento para realizar su compra. En un mercado de compradores, los precios bajos aumentan las probabilidades de que el tiempo funcione a su favor y haga que su vivienda se aprecie en el futuro.
Es demasiado pronto para decir qué pasará con los precios de las viviendas en 2021. Pero si la historia se repite, podemos esperar una caída en los precios de las viviendas como resultado de la pandemia de COVID-19 y su dramático impacto en la economía.
Tasas de interés.
Las tasas de interés, que juegan un papel importante en la determinación del monto de un pago hipotecario mensual, también tienen años en los que son altas y años en los que son bajas. Obviamente, cuanto más bajo, mejor.
Época del año
Las estaciones del año también pueden influir en el proceso de toma de decisiones. Si desea la mayor variedad posible de viviendas para elegir, la primavera es probablemente el mejor momento para comprar. Los letreros de “Se vende” tienden a brotar como flores cuando el clima se calienta y el césped se vuelve verde. Parte de la razón se relaciona con el público objetivo de la mayoría de los hogares: familias que esperan mudarse hasta que sus hijos terminen el año escolar actual, pero que quieren establecerse antes de que comience el año nuevo en el otoño.
Considere sus necesidades de estilo de vida.
Si bien el dinero es una consideración importante, hay otros factores que podrían influir en su tiempo. ¿Es inminente su necesidad de espacio adicional: un nuevo bebé en camino, un pariente anciano que no puede vivir solo? ¿La medida implica que sus hijos cambien de escuela? Si va a vender una vivienda en la que ha vivido durante menos de dos años, ¿incurrirá en impuestos sobre las ganancias de capital y, de ser así, vale la pena esperar para evitar el mordisco?
Vender una vivienda, comprar otra.
Si está vendiendo una vivienda y planea comprar otra, guarde las ganancias de su vivienda actual en una cuenta de ahorros y determine si, después de tener en cuenta otros gastos necesarios como los pagos del automóvil o el seguro médico, podrá pagar la hipoteca . También es importante recordar que se deberán asignar fondos adicionales para mantenimiento y servicios públicos.
Cuando calcule, use sus ingresos actuales y no asuma que ganará más dinero en el futuro. Los aumentos no siempre ocurren y las carreras cambian. Si basa el precio de la vivienda que desea comprar en sus potenciales ingresos futuros, también podría organizar una cena romántica con sus tarjetas de crédito, ya que terminará en una relación duradera con ellas.
¿Planea quedarse quieto?
La asequibilidad debe ser lo primero que busque en una vivienda, pero también es bueno saber cuánto tiempo va a querer vivir allí. De lo contrario, podría quedar atrapado con una vivienda que no puede pagar en una ciudad o pueblo que está listo para (o debe) dejar.
Muchos expertos financieros sugieren vivir en una vivienda durante cinco años antes de venderla como guía. No olvide tener en cuenta los costos relacionados con la compra, la venta y la mudanza. También considere el punto de equilibrio para las tarifas hipotecarias asociadas con la vivienda que está vendiendo. Si no puede decidir en qué ciudad o pueblo va a vivir y cuál es su plan para los próximos cinco años, es posible que no sea el momento adecuado para comprar una vivienda.
Conclusión.
¿Entonces, está listo para comprar una vivienda? En resumen, sí, si puede permitírselo. Pero «pagar» no es tan simple como solo considerar lo que hay en su cuenta bancaria en este momento. Una serie de otras consideraciones financieras y de estilo de vida deben figurar en sus cálculos.
Cuando se toman en cuenta todos estos elementos, “si puede permitírselo” comienza a parecer más complicado de lo que parece. Pero considerarlos ahora puede evitar errores costosos y problemas financieros más adelante. Por supuesto, hay un mejor momento para saltar: cuando encuentra la vivienda perfecta en el lugar perfecto para la venta, a un precio perfecto.