Conozca cómo los inversores usan el 1031 para aplazar las ganancias de capital y aumentar su patrimonio.
En bienes raíces, un “intercambio 1031” es un intercambio de una propiedad de inversión por otra que permite diferir los impuestos sobre las ganancias de capital. El término, que recibe su nombre de la Sección 1031 del IRS, es utilizado por agentes inmobiliarios, compañías de títulos de propiedad, inversionistas y cualquier persona en realidad.
La Sección 1031 del IRS tiene muchos detalles que los inversores inmobiliarios deben comprender. Por ejemplo, sólo se puede realizar un intercambio por propiedades similares y las reglas del IRS limitan el uso con propiedades vacacionales. También existen implicaciones fiscales y plazos que pueden resultar problemáticos.
¿Qué es la Sección 1031?
Un intercambio 1031 es un intercambio de una propiedad de inversión por otra. Aunque la mayoría de los cambios están sujetos a impuestos como ventas, si el suyo cumple con los requisitos de 1031, no tendrá impuestos o tendrá impuestos limitados al momento del intercambio.
Usted puede, entonces, cambiar la forma de su inversión sin «reconocer» una ganancia de capital. Eso permite que su inversión siga creciendo con impuestos diferidos. No hay límite sobre cuántas veces o con qué frecuencia puede hacer un 1031. Aunque puede obtener una ganancia en cada intercambio, puede evitar pagar impuestos hasta que venda en efectivo muchos años después. Luego, pagará solo un impuesto, y eso a una tasa de ganancias de capital a largo plazo.
La mayoría de los intercambios deben ser simplemente de «tipo similar», aunque este concepto puede resultar confuso. Puede intercambiar por ejemplo, un edificio de apartamentos por un terreno en bruto, o un rancho por un centro comercial. Las reglas son sorprendentemente laxas. Incluso puede intercambiar un negocio por otro. No obstante, hay trampas para los despistados.
La sección 1031 es para inversiones y propiedad comercial, aunque las reglas pueden aplicarse a una antigua residencia principal bajo ciertas condiciones.
Reglas especiales para propiedad amortizable.
Se aplican reglas especiales cuando se intercambia una propiedad amortizable. Usted puede generar una ganancia conocida como recuperación por depreciación que se grava como ingreso ordinario. En general, si cambia un edificio por otro, puede evitar esta recuperación. Pero si intercambia un terreno mejorado con un edificio por un terreno no mejorado y sin edificio, la depreciación que haya reclamado anteriormente sobre el edificio se recuperará como ingreso ordinario.
Cambios a las reglas de 1031.
Antes de la aprobación de la nueva Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA, por sus siglas en ingles) en diciembre de 2017, algunos intercambios de propiedad personal, como licencias de franquicia, aeronaves y equipos, calificaban para un intercambio 1031. Bajo la nueva ley, solo los bienes raíces califican.
Cambios diferidos y reglas de tiempo.
Típicamente, un intercambio implica un simple intercambio entre dos personas de una propiedad por otra. Pero las probabilidades de encontrar a alguien con la propiedad exacta que usted desea y que quiera la propiedad exacta que usted ofrece, son escasas. Por esa razón, la mayoría de los intercambios son diferidos, o tripartitos.
En un intercambio diferido, necesita un intermediario calificado que «guarde» el efectivo después de que usted venda su propiedad y lo use para comprar la propiedad de reemplazo por usted. Este intercambio tripartito se define como un swap (intercambio).
Hay dos reglas de tiempo clave que debe respetar en un intercambio diferido:
- Regla de los 45 días – El primero se relaciona con la designación de una propiedad de reemplazo. Una vez que se produzca la venta de su propiedad, el intermediario recibirá el efectivo. Usted no puede recibir el efectivo directamente o arruinará el tratamiento 1031. Además, dentro de los 45 días posteriores a la venta de su propiedad, debe designar la propiedad de reemplazo por escrito al intermediario, especificando la propiedad que desea adquirir.
- Regla de los 180 días – La segunda regla de tiempo en un intercambio diferido se relaciona con el cierre. Debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días de la venta de la antigua.
Implicaciones fiscales: efectivo y deuda.
Es posible que le quede dinero en efectivo después de que el intermediario adquiera la propiedad de reemplazo. Si es así, el intermediario se lo pagará al final de los 180 días. Ese efectivo, conocido como «bota», se gravará como ingresos de ventas parciales de la venta de su propiedad, como una ganancia de capital.
Una de las principales formas en que las personas se meten en problemas con estas transacciones es no considerar los préstamos. Debe considerar los préstamos hipotecarios u otras deudas sobre la propiedad a la que renuncia, y cualquier deuda sobre la propiedad de reemplazo. Si no recibe un reembolso en efectivo, pero su responsabilidad disminuye, eso también se tratará como un ingreso para usted, al igual que el efectivo.
1031 para casas de descanso o vacaciones.
Es posible que haya escuchado historias de contribuyentes que utilizaron la disposición 1031 para intercambiar una casa de vacaciones por otra, tal vez incluso por una casa para jubilarse y la Sección 1031 retrasó cualquier reconocimiento de ganancia. Más tarde, se mudaron a la nueva propiedad, la convirtieron en su residencia principal y finalmente planearon usar la exclusión de ganancia de capital de $ 500,000 dólares. La exclusión le permite vender su residencia principal y, en combinación con su cónyuge, eximir $ 500,000 en ganancias de capital, siempre que haya vivido allí durante dos de los últimos cinco años.
En el 2004, el Congreso cerró esa laguna. Los contribuyentes aún pueden convertir las casas de vacaciones en propiedades de alquiler y realizar intercambios 1031.
Mudarse a una residencia de intercambio 1031.
Si desea utilizar la propiedad que cambió como su nueva segunda vivienda o incluso su vivienda principal, no puede mudarse de inmediato. En el 2008, el IRS estableció una regla de puerto seguro, según la cual dijo que no cuestionaría si una vivienda de reemplazo calificaba como una propiedad de inversión para los propósitos de la Sección 1031. Para cumplir con ese puerto seguro, en cada uno de los dos períodos de 12 meses inmediatamente después del intercambio:
- Debe alquilar la unidad de vivienda a otra persona por un alquiler justo durante 14 días o más.
- Su propio uso personal de la unidad de vivienda no puede exceder el mayor de 14 días o el 10% del número de días durante el período de 12 meses en que la unidad de vivienda se alquila en un alquiler justo.
Además, después de cambiar con éxito una propiedad de vacaciones o de inversión por otra, no puede convertir inmediatamente la nueva propiedad en su hogar principal y aprovechar la exclusión de $ 500,000.
Conclusión.
Los inversores inmobiliarios experimentados pueden utilizar un intercambio 1031 como una estrategia de impuestos diferidos para generar riqueza. Los numerosos y complejos detalles no solo requieren comprender las reglas, sino también obtener ayuda profesional, incluso para inversores experimentados.