Categoría: Bienes Raíces

  • Préstamo de bienes raíces comerciales

    Préstamo de bienes raíces comerciales
    Imagen de Scott Graham

    Los préstamos para bienes raíces comerciales son diferentes a los préstamos hipotecarios.

    Los bienes raíces comerciales son propiedades generadoras de ingresos que se utilizan únicamente con fines comerciales. El financiamiento, incluida la adquisición, el desarrollo y la construcción de estas propiedades comerciales, generalmente se logra a través de préstamos de bienes raíces comerciales: hipotecas garantizadas por gravámenes sobre la propiedad comercial.

    Al igual que con las hipotecas de viviendas, los bancos y los prestamistas independientes participan activamente en la concesión de préstamos sobre bienes raíces comerciales. Además, las compañías de seguros, los fondos de pensiones, los inversores privados y otras fuentes, incluido el programa de préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU., Proporcionan capital para bienes raíces comerciales.

    Aquí, echamos un vistazo a los préstamos inmobiliarios comerciales, en qué se diferencian de los préstamos residenciales, sus características y lo que buscan los prestamistas.

    Individuos vs. entidades.

    Si bien las hipotecas residenciales generalmente se otorgan a prestatarios individuales, los préstamos inmobiliarios comerciales a menudo se otorgan a entidades comerciales. Estas entidades a menudo se forman con el propósito específico de poseer bienes raíces comerciales.

    Una entidad puede no tener un historial financiero o ninguna calificación crediticia, en cuyo caso el prestamista puede exigir a los directores o propietarios de la entidad que garanticen el préstamo. Esto proporciona al prestamista un individuo (o grupo de individuos) con un historial crediticio, y del cual pueden recuperarse en caso de incumplimiento del préstamo. Si el prestamista no requiere este tipo de garantía, y la propiedad es el único medio de recuperación en caso de incumplimiento del préstamo, la deuda se denomina préstamo sin recurso, lo que significa que el prestamista no tiene recurso contra nadie ni contra nada más que la propiedad.

    Programas de reembolso de préstamos.

    Una hipoteca residencial es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, pero los compradores residenciales también tienen otras opciones, incluidas hipotecas a 25 y 15 años. Los períodos de amortización más largos generalmente implican pagos mensuales más pequeños y costos de interés totales más altos durante la vida del préstamo, mientras que los períodos de amortización más cortos generalmente implican pagos mensuales más grandes y costos de interés totales más bajos.

    Los préstamos residenciales se amortizan durante la vigencia del préstamo para que el préstamo se reembolse en su totalidad al final del plazo del préstamo.

    A diferencia de los préstamos residenciales, los términos de los préstamos comerciales suelen oscilar entre cinco años (o menos) y 20 años, y el período de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo.

    La duración del plazo del préstamo y el período de amortización afectan la tasa que cobra el prestamista. Según la solidez crediticia del inversor, estos términos pueden ser negociables. En general, cuanto más largo sea el cronograma de reembolso del préstamo, mayor será la tasa de interés.

    Relación préstamo-valor.

    Otra forma en que se diferencian los préstamos comerciales y residenciales es en la relación préstamo-valor (LTV por sus siglas en inglés), una cifra que mide el valor de un préstamo frente al valor de la propiedad.

    Tanto para préstamos comerciales como residenciales, los prestatarios con LTV más bajos calificarán para tasas de financiamiento más favorables que aquellos con LTV más altos. La razón: tienen más capital (o participación) en la propiedad, lo que equivale a menos riesgo a los ojos del prestamista.

    Los LTV de préstamos comerciales, generalmente caen en el rango de 65% a 80% . Si bien algunos préstamos pueden otorgarse a LTV más altos, son menos comunes. El LTV específico a menudo depende de la categoría de préstamo. Por ejemplo, se puede permitir un LTV máximo del 65% para terrenos crudos, mientras que un LTV de hasta 80% podría ser aceptable para una construcción multifamiliar.

    Relación de cobertura de servicio de la deuda.

    Los prestamistas comerciales también miran el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR por sus siglas en inglés), que compara el ingreso operativo neto anual (NOI por sus siglas en inglés) de una propiedad con su servicio anual de deuda hipotecaria, midiendo la capacidad de la propiedad para pagar su deuda. Se calcula dividiendo el NOI por el servicio anual de la deuda.

    Un DSCR de menos de 1 indica un flujo de caja negativo. Un DSCR más bajo puede ser aceptable para préstamos con períodos de amortización más cortos y / o propiedades con flujos de efectivo estables. Es posible que se requieran índices más altos para propiedades con flujos de efectivo volátiles, por ejemplo, hoteles, que carecen de los arrendamientos de arrendamiento a largo plazo (y por lo tanto, más predecibles) comunes a otros tipos de bienes raíces comerciales.

    Tasas de interés y tarifas.

    Las tasas de interés de los préstamos comerciales son generalmente más altas que las de los préstamos residenciales. Además, los préstamos de bienes raíces comerciales generalmente implican tarifas que se suman al costo total del préstamo, incluida la tasación, legal, solicitud de préstamo, originación de préstamo y / o tarifas de encuesta. Algunos costos deben pagarse por adelantado antes de que se apruebe (o rechace) el préstamo, mientras que otros se aplican anualmente.

    Pago por adelantado.

    Un préstamo de bienes raíces comerciales puede tener restricciones sobre el pago anticipado, diseñadas para preservar el rendimiento anticipado del prestamista sobre un préstamo. Si los inversores liquidan la deuda antes de la fecha de vencimiento del préstamo, es probable que tengan que pagar multas por pago anticipado. Existen cuatro tipos principales de sanciones de «salida» por cancelar un préstamo antes de tiempo:

    • Multa por pago anticipado. Esta es la multa por pago anticipado más básica, calculada multiplicando el saldo pendiente actual por una multa por pago anticipado especificada.
    • Garantía de intereses. El prestamista tiene derecho a un monto específico de interés, incluso si el préstamo se cancela anticipadamente.
    • Bloqueo. El prestatario no puede liquidar el préstamo antes de un período específico, como un cierre patronal de cinco años.
    • Destrucción. Una sustitución de garantía. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, el prestatario intercambia una nueva garantía (generalmente valores del Tesoro de EE. UU.) Por la garantía original del préstamo. Esto puede reducir las tarifas, pero se pueden imponer multas elevadas a este método de liquidación de un préstamo.

    Los términos de pago anticipado se identifican en los documentos del préstamo y se pueden negociar junto con otros términos de préstamo en préstamos de bienes raíces comerciales.

    Conclusión

    Con bienes raíces comerciales, un inversionista compra la propiedad, alquila el espacio y cobra el alquiler de las empresas que operan dentro de la propiedad. La inversión está destinada a ser una propiedad que genere ingresos.

    Al evaluar los préstamos de bienes raíces comerciales, los prestamistas consideran la garantía del préstamo, la solvencia crediticia de la entidad (o los directores / propietarios), incluidos los estados financieros y las declaraciones de impuestos sobre la renta de tres a cinco años, y las relaciones financieras, como el préstamo a valor. ratio y el ratio de cobertura del servicio de la deuda.

  • Crowdfunding inmobiliario.

    ¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

    El crowdfunding es un método para recaudar dinero para las empresas y una forma más fácil de acceder a tales empresas para los inversores. Utiliza Internet y los medios de comunicación social, como Facebook, Twitter y LinkedIn, para llegar a un público de potenciales inversores.
    La idea que subyace a la financiación en masa es que muchas personas están dispuestas a invertir una pequeña cantidad, y cuando lo hacen, se pueden recaudar grandes sumas de dinero con bastante rapidez.

    El crowdfunding ofrece a las empresas acceso a un capital que tal vez nunca podrían recaudar. El crowdfunding ofrece a los inversores la posibilidad de convertirse en accionistas de una empresa o en una propiedad inmobiliaria.

    ¿Cómo funciona el crowdfunding?

    En el pasado, el crowdfunding se asociaba más comúnmente a las transacciones de capital, en las que las empresas utilizaban el proceso para recaudar capital. La financiación en masa reúne el dinero para que las pequeñas y medianas empresas puedan utilizar los fondos para invertir en el futuro de la empresa, como la compra de equipo o la construcción de una planta de fabricación.

    Tradicionalmente, esta actividad sólo estaba abierta a inversores acreditados. Los inversores acreditados incluyen bancos, planes de pensiones, compañías de seguros, así como inversores acaudalados y sofisticados. Para que un individuo calificara como un inversionista acreditado, la persona debía ganar $ 200,000 dólares y tener un patrimonio neto superior a $ 1, 000, 000 de dólares.

    Ventajas y desventajas.

    Uno de los beneficios del crowdfunding es que no se necesita una gran cantidad de dinero para que los inversionistas entren y en algunos casos el mínimo es de 1.000 dólares para invertir en una empresa. Además, si la empresa finalmente sale a bolsa, lo que significa que emiten nuevas acciones a través de una OPI o una oferta pública inicial, podría haber un enorme potencial de ganancias de inversión.

    Por supuesto, uno de los mayores riesgos o inconvenientes de la financiación colectiva es que los inversores están poniendo dinero en una empresa que es bastante desconocida. En otras palabras, la compañía no tiene mucho historial financiero. Como resultado, existe el riesgo de que los inversores puedan perder toda su inversión.

    El crowdfunding surgió a partir de la aprobación de la Ley JOBS, que permitió que el crowdfunding ayudara a las pequeñas y medianas empresas con sus necesidades de capital.

    Desde entonces, la Comisión de Valores y Bolsa (SEC por sus siglas en ingles) ha levantado las restricciones que prohibían a los inversores no acreditados invertir en actividades de crowdfunding.

    Aunque existen limitaciones, los inversores no acreditados pueden participar en la financiación en masa de las transacciones de capital y de las transacciones inmobiliarias.

    El crowdfunding inmobiliario actual.

    Antes de la Ley JOBS, los inversores inmobiliarios sólo podían invertir en bienes raíces comprando una propiedad física o invirtiendo en REITs (fondos de inversión inmobiliaria). Sin embargo, el crowdfunding ha abierto un nuevo método para invertir en bienes raíces.

    El crowdfunding inmobiliario es muy similar al crowdfunding de acciones en el sentido de que un inversor puede comprar una propiedad y convertirse en accionista. El inversor no necesita comprar toda la propiedad. En su lugar, el inversor puede ganar una parte de las ganancias generadas por la inversión inmobiliaria. Por ejemplo, cualquier ingreso generado por el alquiler del edificio o cualquier producto de la venta del edificio se pagaría a los inversores.

    Uno de los beneficios del crowdfunding inmobiliario para los inversores no acreditados son las bajas cantidades mínimas de inversión que se suelen exigir. En algunos casos, los inversionistas pueden convertirse en accionistas de bienes raíces por $ 5,000 dólares.

    Además, el crowdfunding inmobiliario puede ayudar a los inversores a reducir el riesgo asociado a una cartera de acciones. En otras palabras, el crowdfunding inmobiliario ayuda a los inversores a diversificar el riesgo de sus carteras de inversión al no tener todos sus fondos en el mercado de valores.

    Límites de inversión para el crowdfunding.

    Siendo que hay riesgos en cualquier tipo de inversión de crowdfunding, la SEC ha impuesto límites de inversión para los inversores no acreditados. A continuación, están los límites de inversión de la SEC.

    Menos de $ 107,000 dólares.

    Si sus ingresos anuales o su patrimonio neto son inferiores a $ 107,000 dólares, entonces durante cualquier período de 12 meses, puede invertir hasta el mayor de $ 2,200 dólares o el 5% del menor de sus ingresos anuales o su patrimonio neto. 

    Más de $ 107,000 dólares

    Si tanto sus ingresos anuales como su patrimonio neto son iguales o superiores a $ 107,000 dólares, entonces durante cualquier período de 12 meses, puede invertir hasta el 10% de los ingresos anuales o del patrimonio neto, lo que sea menor, pero sin exceder los $ 107,000 dólares.

  • Invertir en Bienes Raíces

    Invertir en Bienes Raíces

    Invertir en bienes raíces
    Imagen de Jan Antonin Kolar

    Diferentes maneras de invertir en bienes raíces.

    Cuando piensa en la inversión inmobiliaria, lo primero que probablemente le viene a la mente es su hogar. Los inversores inmobiliarios tienen muchas otras opciones cuando se trata de elegir inversiones, y no todas son propiedades físicas.

    Los bienes raíces se han convertido en un vehículo de inversión popular. Presentaremos algunas de las principales opciones para inversores individuales, junto con las razones para invertir.

    Propiedades para alquilar.

    Si invierte en propiedades para alquiler, se convierte en arrendatario, por lo que debe considerar si se sentirá cómodo en ese papel. Como arrendador, usted será responsable de cosas como pagar la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro, el mantenimiento de la propiedad, la búsqueda de inquilinos y el manejo de cualquier problema.

    A menos que contrate a un administrador de la propiedad para que se encargue de los detalles, ser propietario es una inversión práctica. Dependiendo de su situación, cuidar la propiedad y los inquilinos puede ser un trabajo tiempo completo, y no siempre es agradable. Sin embargo, si elige sus propiedades e inquilinos con cuidado, puede reducir el riesgo de tener problemas importantes.

    Una forma en que los propietarios ganan dinero es cobrando el alquiler. Una estrategia común es cobrar un alquiler suficiente para cubrir los gastos hasta que se haya pagado la hipoteca, momento en el que la mayor parte del alquiler se convierte en ganancia.

    La otra forma principal en que los propietarios ganan dinero es mediante la apreciación. Si su propiedad se revaloriza, es posible que pueda venderla con una ganancia.

    Precios históricos

    Los bienes raíces se han considerado durante mucho tiempo una inversión sólida. Por supuesto, la desaceleración más significativa en el mercado inmobiliario antes de la pandemia de COVID-19 coincidió con la Gran Recesión. Los resultados de la crisis del coronavirus aún no se han visto. En medio de cierres, distanciamiento social y asombrosas cifras de desempleo, es probable que las ventas de viviendas disminuyan significativamente. Si bien eso no significa necesariamente que los precios de las viviendas sigan su ejemplo, como mínimo cambiará la forma en que las personas compran y venden bienes raíces, al menos a corto plazo.

    Voltear Casas.

    Al igual que los traders intradiario, los “volteadores” o flippers de bienes raíces son una raza completamente diferente de los vendedores que compran y alquilan. Estos “volteadores” compran propiedades con la intención de mantenerlas por un período corto, a menudo no más de tres o cuatro meses, y venderlas rápidamente para obtener ganancias.

    Hay dos enfoques principales para invertir una propiedad:

    1. Reparar y actualizar. Con este enfoque, usted compra una propiedad que cree que aumentará de valor con ciertas reparaciones y actualizaciones.
    2. Mantener y revender. Este tipo de volteo funciona de manera diferente. En lugar de comprar una propiedad y repararla, usted compra en un mercado en rápido crecimiento, la mantiene durante unos meses y luego la vende con una ganancia.

    Con cualquier tipo de cambio, corre el riesgo de que no pueda vender la propiedad a un precio que le genere ganancias. Esto puede presentar un desafío porque los “flippers” generalmente no tienen suficiente efectivo disponible para pagar hipotecas sobre propiedades a largo plazo.

    Fideicomiso de inversión inmobiliaria.

    Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT por sus siglas en inglés) se crea cuando se forma una corporación (o fideicomiso) para usar el dinero de los inversores para comprar, operar y vender propiedades que generen ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, al igual que las acciones y los fondos cotizados en bolsa (ETF).

    Para calificar como REIT, la entidad debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos a los accionistas. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que una empresa regular pagaría impuestos sobre sus ganancias, lo que se comía los rendimientos que podría distribuir a sus accionistas.

    Grupos de inversión inmobiliaria.

    Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG por sus siglas en inglés) son una especie de pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler. Si desea ser propietario de una propiedad de alquiler pero no quiere la molestia de ser propietario, un grupo de inversión inmobiliaria puede ser la solución para usted.

    Una empresa comprará o construirá un conjunto de edificios, a menudo apartamentos, y luego permitirá que los inversores los compren a través de la empresa, uniéndose así al grupo. Un solo inversor puede poseer una o varias unidades de espacio habitable autónomo. Pero la empresa que opera el grupo de inversión administra todas las unidades y se encarga del mantenimiento, la publicidad y la búsqueda de inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa cobra un porcentaje del alquiler mensual.

    Sociedades Limitadas de Bienes Raíces.

    Una sociedad limitada inmobiliaria (RELP por sus siglas en inglés) es similar a un grupo de inversión inmobiliaria. Es una entidad formada para comprar y mantener una cartera de propiedades o, a veces, solo una propiedad. Sin embargo, los RELP existen durante un número finito de años.

    Un administrador de propiedades con experiencia o una firma de desarrollo de bienes raíces sirve como socio general. Luego, se buscan inversionistas externos para proporcionar financiamiento para el proyecto inmobiliario, a cambio de una participación en la propiedad como socios limitados. Los socios pueden recibir distribuciones periódicas de los ingresos generados por las propiedades de la RELP, pero la verdadera recompensa se produce cuando las propiedades se venden, con suerte, con una ganancia considerable, y la RELP se disuelve en el futuro.

    Fondos Mutuos Inmobiliarios.

    Los fondos mutuos inmobiliarios invierten principalmente en REIT y compañías operativas inmobiliarias. Brindan la capacidad de obtener una exposición diversificada a los bienes raíces con una cantidad relativamente pequeña de capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede lograr comprando REIT individuales.

    Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos. Otra ventaja significativa para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por el fondo. Esto puede incluir detalles sobre los activos adquiridos y la perspectiva de la administración sobre la viabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como clase de activo. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos de bienes raíces, sobre-ponderando tácticamente ciertos tipos de propiedades o regiones para maximizar el rendimiento.

    ¿Por qué invertir en bienes raíces?

    Los bienes raíces pueden mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de un inversor, ofreciendo rendimientos competitivos ajustados al riesgo. En general, el mercado inmobiliario es de baja volatilidad, especialmente en comparación con las acciones y los bonos.

    Los bienes raíces también son atractivos en comparación con las fuentes de rendimiento de ingresos más tradicionales. Esta clase de activos normalmente cotiza con una prima de rendimiento frente a los bonos del Tesoro de EE. UU. Y es especialmente atractiva en un entorno donde las tasas del Tesoro son bajas.

    Diversificación y protección.

    Otro beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. Los bienes raíces tienen una correlación baja y, en algunos casos, negativa con otras clases de activos importantes, lo que significa que cuando las acciones bajan, los bienes raíces suelen subir. Esto significa que la adición de bienes raíces a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: los vehículos menos directos que cotizan en bolsa, como los REIT, reflejarán el rendimiento general del mercado de valores.

    Cobertura de inflación.

    La capacidad de cobertura de la inflación de los bienes raíces se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del producto interno bruto (PIB) y la demanda de bienes raíces. A medida que las economías se expanden, la demanda de bienes raíces aumenta las rentas y esto, a su vez, se traduce en valores de capital más altos. Por lo tanto, los bienes raíces tienden a mantener el poder adquisitivo del capital, eludiendo parte de la presión inflacionaria sobre los inquilinos e incorporando parte de la presión inflacionaria, en forma de apreciación del capital.

    El poder del apalancamiento.

    Con la excepción de los REIT, invertir en bienes raíces le da al inversor una herramienta que no está disponible para los inversores del mercado de valores: el apalancamiento. Si desea comprar una acción, debe pagar el valor total de la acción en el momento en que realiza la orden de compra, a menos que esté comprando con margen.

    La mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20%. Sin embargo, dependiendo de dónde viva, puede encontrar una hipoteca que requiera tan solo un 5%. Esto significa que puede controlar toda la propiedad y el capital que posee pagando solo una fracción del valor total.

    Esto es lo que anima tanto a los propietarios de bienes raíces como a los propietarios. Pueden sacar una segunda hipoteca sobre sus casas y hacer el pago inicial de otras dos o tres propiedades. Ya sea que los alquilen para que los inquilinos paguen la hipoteca, o esperen una oportunidad de venderlos para obtener ganancias, controlan estos activos, a pesar de haber pagado solo una pequeña parte del valor total

     Conclusión

    Los bienes raíces pueden ser una inversión sólida y una que tiene el potencial de proporcionar ingresos estables y generar riqueza. Aún así, un inconveniente de invertir en bienes raíces es la falta de liquidez: la dificultad relativa de convertir un activo en efectivo y el efectivo en activo.

    A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que se puede completar en segundos, una transacción de bienes raíces puede tardar meses en cerrarse. Incluso con la ayuda de un corredor, simplemente encontrar la contraparte adecuada puede suponer algunas semanas de trabajo. Por supuesto, los REIT y los fondos mutuos de bienes raíces ofrecen una mejor liquidez y precios de mercado. Pero tienen el precio de una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación, ya que tienen una correlación mucho mayor con el mercado de valores en general que las inversiones inmobiliarias directas.

    Al igual que con cualquier inversión, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de hacer su tarea e investigar antes de tomar cualquier decisión.

  • Administración de bienes o propiedades.

    La administración de propiedades o bienes es la supervisión de bienes raíces residenciales, comerciales y/o industriales, incluyendo apartamentos, casas unifamiliares, unidades de condominio y centros comerciales. Típicamente involucra la administración del bien que cuyo dueño es otra parte o entidad. El administrador actúa en nombre del propietario para preservar el valor de la misma mientras genera ingresos.

    Analizando la administración de bienes.

    En esta actividad, algunos corredores de bienes raíces también operan como administradores de propiedades. Por ejemplo, un corredor de una ciudad turística puede prestar servicios de agente de compras y ventas, así como servicios de administración de propiedades. Cuando este es el caso, el corredor de bienes raíces también lista, muestra y arrienda alquileres de vacaciones. Los administradores de propiedades ayudan a los propietarios a crear presupuestos, anunciar propiedades de alquiler, calificar a los inquilinos, cobrar el alquiler, cumplir con las leyes locales de propietario-inquilino y de la junta de bienes raíces, y mantener las propiedades. El mantenimiento preventivo, la limpieza interior y exterior, y la construcción están dentro del alcance de las responsabilidades de una compañía de administración de propiedades. Los propietarios pagan a los administradores de las propiedades una cuota o un porcentaje del alquiler generado por una propiedad mientras está bajo gestión.

    Razones para contratar empresas de administración de propiedades.

    Los propietarios contratan empresas de administración de propiedades por diversas razones. Algunos propietarios pueden tener muchas propiedades de alquiler en sus carteras, pero carecen del tiempo o la experiencia necesarios para mantener las propiedades y tratar con los inquilinos. Algunos propietarios sólo tienen interés en ser dueños de propiedades de alquiler y obtener beneficios de ellas. Cuando este es el caso, contratan a administradores de propiedades profesionales. Los propietarios ausentes también hacen uso de los servicios de administración de propiedades.

    Los propietarios que participan en programas de vivienda asequible a veces hacen uso de los servicios de administración de propiedades. Esto se debe a que participar en tales programas requiere el conocimiento de las pautas federales que algunos propietarios no tienen, aunque deseen cosechar los beneficios de los programas de vivienda asequible.

    Credenciales de administrador de bienes.

    Los requisitos para la concesión de licencias de administración de bienes varían de un estado a otro. La mayoría de los estados requieren que las compañías de administración de propiedades tengan licencia de la junta local de bienes raíces. El hecho de tener una licencia de corredor de bienes raíces permite a los administradores de propiedades listar las propiedades de alquiler en el servicio de listado múltiple (MLS) y comercializar las propiedades mediante métodos estándar de comercialización de bienes raíces. Tener una licencia de agente inmobiliario también permite a la compañía de administración de propiedades colocar una caja de seguridad de la junta de bienes raíces en la puerta de una propiedad para que otros agentes con licencia puedan mostrar la propiedad. Estados como Delaware, Florida e Illinois exigen que las empresas de gestión de propiedades que prestan servicios de gestión in situ a las comunidades de condominios tengan licencias de gestión comunitaria.

  • Evite estos Errores al Vender su Casa

    Evite estos Errores al Vender su Casa

    Evite estos errores al vender su casa
    Imagen de Morning Brew

    Vender su casa puede llevar mucho tiempo y convertirse en un desafío emocional, especialmente si nunca lo ha hecho antes. Sin experiencia y con una transacción compleja y emocional en sus manos, es fácil para los vendedores de vivienda por primera vez cometer muchos errores.

    Ponerse emocional.

    Una vez que decida vender su casa, comience a pensar en sí mismo como un empresario y vendedor en lugar de solo el propietario. Al observar la transacción desde una perspectiva puramente financiera, se distanciará de los aspectos emocionales de vender la propiedad.

    Además, trate de recordar cómo se sintió cuando estaba comprando esa casa. La mayoría de los compradores también estarán en un estado emocional. Si puede recordar que está vendiendo una propiedad, así como una imagen, el sueño americano y un estilo de vida, es más probable que haga un esfuerzo adicional para organizar y tal vez hacer una pequeña remodelación para obtener el mejor precio para su hogar. Estos cambios en la apariencia ayudarán al precio de venta, así como a crear esa distancia emocional porque la casa parecerá menos familiar.

    ¿Contratar o no contratar a un agente?

    Aunque los agentes de bienes raíces cobran una comisión considerable, generalmente del 5 % al 6 % del precio de venta de su casa, probablemente no sea una buena idea tratar de vender su casa por su cuenta, especialmente si no lo ha hecho antes.

    Su agente también tendrá más experiencia en la negociación de ventas de viviendas, lo que le ayudará a obtener más dinero del que podría obtener por su cuenta. Y si surge algún problema durante el proceso, y es común que surja, un profesional experimentado estará allí para resolverlo por usted. Finalmente, los agentes están familiarizados con el papeleo y las trampas involucradas en las transacciones de bienes raíces y pueden ayudar a asegurarse de que el proceso se desarrolle sin problemas. Esto significa que no habrá retrasos ni fallos en el trato.

    Renunciar a los servicios de un agente e intentar vender el inmueble uno mismo.

    Primero deberá investigar las propiedades vendidas recientemente en su área y las propiedades actualmente en el mercado para determinar un precio de venta atractivo. Tenga en cuenta que la mayoría de los precios de las casas tienen en cuenta la comisión de un agente, por lo que puede tiene que descontar su precio como resultado.

    Usted será responsable de su propia mercadotecnia, por lo que querrá asegurarse de que su casa esté incluida en el Servicio de Listados Múltiples en su área geográfica para llegar a la mayor cantidad de compradores potenciales. Como no tiene un agente, será usted quien muestre la casa y negocie la venta con el agente del comprador, lo que puede llevar mucho tiempo, ser estresante y emocional para algunas personas.

    Si decide trabajar sin un agente, considere contratar a un abogado de bienes raíces para que lo ayude con los puntos más «delicados» de la transacción y el proceso de depósito en garantía. En cuanto a las ventajas de vender usted mismo está que, incluso con los honorarios del abogado, vender su casa por su propia cuenta puede ahorrarle miles de dólares. Si el comprador tiene un agente, normalmente este esperará ser compensado. Este costo generalmente lo cubre el vendedor, por lo que aún deberá pagar del 1 al 3% del precio de venta de la casa al agente del comprador.

    Establecer un precio poco realista.

    Ya sea que trabaje con un agente o lo haga solo, la clave está en establecer un precio de venta correcto. En ausencia de una burbuja inmobiliaria, las casas sobrevaloradas generalmente no se venden. No se preocupe demasiado por establecer un precio que considere bajo porque, en teoría, esto generará múltiples ofertas y aumentará el precio hasta el valor real de mercado de la vivienda. De hecho, ponerle un precio inferior a su casa puede ser una estrategia para generar un interés adicional en su anuncio y siempre puede rechazar una oferta que sea demasiado baja.

    Esperando el precio de venta.

    Cualquier comprador inteligente negociará, y si usted desea completar la venta es posible que tenga que entrar a la negociación. La mayoría de la gente quiere publicar sus casas a un precio que atraiga a los compradores y, al mismo tiempo, de lugar a negociaciones; lo opuesto a la estrategia de subvaloración descrita anteriormente. Esto puede funcionar, ya que le permite al comprador sentir que está obteniendo un buen valor mientras usted obtiene la cantidad de dinero que necesita de la venta.

    Vender durante los meses de invierno.

    Hay épocas del año en las que las ventas son mejores. El invierno, suele ser una época del año lenta para las ventas de viviendas. La gente está ocupada con compromisos sociales y el clima frío hace que sea más atractivo quedarse en casa que salir a buscar un nuevo hogar.

    Sin embargo, aunque no suele haber tantos compradores activos, tampoco hay tantos vendedores competidores, lo que a veces puede funcionar a su favor.

    Puede que sea mejor esperar. Salvo circunstancias atenuantes que puedan obligarlo a vender durante el invierno o las vacaciones, considere la posibilidad de cotizar cuando el clima comience a calentar.

    Escatimar en las fotos para el listado.

    Hoy en día, muchos compradores buscan sus prospectos de casa en línea. Para ello, es esencial hacer un buen trabajo fotográfico. Esto le ayudará a diferenciar su anuncio de los demás, generando así, un interés adicional.

    Las buenas fotos deben ser nítidas y claras y deben tomarse durante el día, cuando hay mucha luz natural disponible. Deben mostrar los mejores activos de su hogar. Considere usar una lente gran angular si es posible; esto le permite dar a los compradores potenciales una mejor idea de cómo son las habitaciones completas. Idealmente, contrate a un fotógrafo de bienes raíces profesional para obtener resultados de alta calidad en lugar de simplemente dejar que su agente tome instantáneas en un teléfono.

    Y no se limite a las fotos. Considere agregar un recorrido en video o una vista de 360 ​​grados para mejorar aún más su anuncio. Esto se debería poder lograr fácilmente con cualquier teléfono inteligente.

    No tener un seguro adecuado.

    Es posible que su prestamista le haya pedido que adquiera una póliza de seguro para propietarios de vivienda. De lo contrario, querrá asegurarse de estar asegurado en caso de que un posible comprador tenga un accidente en las instalaciones y trate de demandarlo por daños. También deberá asegurarse de que no haya peligros obvios en la propiedad o de tomar medidas para mitigarlos

    Ocultar problemas importantes.

    Cualquier problema será descubierto durante la inspección del comprador. Tiene dos opciones para resolver cualquier problema. O solucione el problema con anticipación y ponga el precio de la propiedad por debajo del valor de mercado para justificarlo. Alternativamente, puede publicar la propiedad a un precio normal y ofrecerle al comprador un crédito para solucionar el problema.

    No prepararse para la venta.

    A los vendedores que no limpian ni organizan sus casas se les hace mas difícil concretar la venta. Si decide no contratar a un profesional, hay muchas cosas que puede hacer por su cuenta. Por ejemplo, si no ha atendido problemas menores como el pomo de una puerta roto, un comprador potencial puede preguntarse si la casa tiene problemas más grandes y costosos que tampoco se han abordado.

    Pídale a una tercera persona que le señale las áreas de su hogar que necesitan trabajo. Debido a su familiaridad con el hogar, es posible que sea inmune a los puntos problemáticos. Ordenar, limpiar a fondo, poner una nueva capa de pintura en las paredes y deshacerse de los olores también lo ayudará a causar una buena impresión a los compradores.

    No complacer a los compradores potenciales.

    Si alguien quiere ver su casa, debe acomodarlo, incluso si le molesta. Y sí, tiene que limpiar y ordenar la casa antes de cada visita. Un comprador no sabrá ni le importará si su casa estuvo limpia la semana pasada. Es mucho trabajo, pero mantengase concentrado en el premio.

    Vender a compradores no calificados.

    Es más que razonable esperar que el comprador potencial traiga una carta de aprobación previa de un prestamista hipotecario o un comropbante de ingresos para demostrar que tiene el dinero para comprar la casa. La firma de un contrato con un comprador está supeditada a la venta de su propia propiedad, lo que puede ponerlo en un grave aprieto si necesita cerrar en una fecha determinada.

    Conclusión.

    Asegúrese de prepararse mental y financieramente para escenarios menos que ideales, incluso si no comete ninguno de estos errores. La casa puede permanecer en el mercado mucho más tiempo de lo esperado, especialmente en un mercado en declive. Si no puede encontrar un comprador a tiempo, puede terminar tratando de pagar dos hipotecas, teniendo que alquilar su casa hasta que pueda encontrar un comprador, o en situaciones extremas, en ejecución hipotecaria. Sin embargo, si evita los costosos errores enumerados aquí, estará muy lejos de dar lo mejor de sí mismo y lograr esa venta lucrativa y fluida que todo vendedor de viviendas espera.

  • Tasa de capitalización.

    Tasa de capitalización.

    Tasa de capitalización
    Imagen de Morning Brew

    ¿Qué es la tasa de capitalización?

    La tasa de capitalización se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera que se genere en una propiedad de inversión inmobiliaria. Esta medida se calcula sobre la base de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad y se calcula dividiendo los ingresos de explotación netos por el valor de los activos de la propiedad y se expresa como un porcentaje. Se utiliza para estimar el rendimiento potencial del inversor sobre su inversión en el mercado inmobiliario.

    Si bien la tasa puede ser útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado, no debe utilizarse como único indicador de la solidez de una inversión porque no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor del dinero en el tiempo y los futuros flujos de efectivo de las mejoras de la propiedad, entre otros factores. No hay rangos claros para una tasa buena o mala, y dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.

    Entendiendo la tasa de capitalización.

    La tasa de capitalización es la medida más popular a través de la cual se evalúan las inversiones inmobiliarias por su rentabilidad y potencial de retorno. La tasa máxima representa simplemente el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año, suponiendo que la propiedad se compre en efectivo y no en préstamo. La tasa de capitalización indica la tasa de rendimiento intrínseca, natural y no apalancada de la propiedad.

    Fórmula de la tasa de capitalización.

    Existen varias versiones para el cálculo de la tasa de capitalización. En la fórmula más popular, la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad por el valor actual de mercado. Matemáticamente, donde los ingresos netos de explotación son los ingresos anuales (previstos) generados por la propiedad (como los alquileres) y se obtienen deduciendo todos los gastos de gestión de la propiedad. Estos gastos incluyen el costo pagado para el mantenimiento regular de la instalación, así como los impuestos sobre la propiedad:

    Tasa de capitalización = Ingresos operativos netos / Valor actual del mercado

    El valor actual de mercado del bien es el valor actual de la propiedad según los tipos de mercado vigentes.

    En otra versión, la cifra se calcula sobre la base del costo de capital original o el costo de adquisición de una propiedad:

    Tasa de capitalización = Ingresos netos de explotación / Precio de compra

    Sin embargo, la segunda versión no es muy popular por dos razones. Primero, da resultados poco realistas para las propiedades antiguas que fueron compradas hace varios años/décadas a precios bajos, y segundo, no se puede aplicar a la propiedad heredada ya que su precio de compra es cero haciendo imposible la división.

    Además, dado que los precios de las propiedades fluctúan ampliamente, la primera versión que utiliza el precio actual de mercado es una representación más precisa en comparación con la segunda que utiliza el precio de compra original de valor fijo.

    Ejemplos de tasa de capitalización.

    Supongamos que un inversor tiene un millón de dólares y que está considerando invertir en una de las dos opciones de inversión disponibles: una, puede invertir en bonos del tesoro emitidos por el gobierno que ofrecen un interés nominal del 3 % anual y que se consideran las inversiones más seguras y dos, puede comprar un edificio comercial que tiene varios inquilinos que se espera que paguen un alquiler regular.

    En el segundo caso, suponga que el alquiler total recibido por año es de $ 90 000 dólares y que el inversor debe pagar un total de $ 20 000 dólares por diversos gastos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad. Esto deja los ingresos netos de la inversión inmobiliaria en $ 70 000 dólares. Supongamos que, durante el primer año, el valor de la propiedad se mantiene estable al precio de compra original de $ 1 millón de dólares.

    La tasa de capitalización se calculará como Ingreso Operativo Neto/Valor de la Propiedad: $ 70 000 / $1 millón de dólares = 7 %.

    Este rendimiento del 7% generado por la inversión en la propiedad es mejor que el rendimiento estándar del 3 % disponible en los bonos del tesoro sin riesgo. El 4% adicional representa el rendimiento por el riesgo asumido por el inversor al invertir en el mercado inmobiliario frente a la inversión en los bonos del tesoro más seguros que vienen con riesgo cero.

    La inversión inmobiliaria es arriesgada y puede haber varios escenarios en los que el rendimiento, representado por la medida de la tasa de capitalización, puede variar ampliamente.

    Por ejemplo, algunos de los inquilinos pueden mudarse y los ingresos por alquiler de la propiedad pueden disminuir a $ 40 000 dólares. Reduciendo los $ 20 000 dólares a diversos costos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad, y suponiendo que el valor de la propiedad se mantiene en $ 1 millón de dólares, la tasa de capitalización llega a: $ 20 000 dólares / $ 1 millón de dólares = 2 %. Este valor es menor que el rendimiento disponible de los bonos sin riesgo.

    En otro escenario, suponga que los ingresos por alquiler se mantienen en los originales $ 90 000 dólares, pero el costo de mantenimiento y/o el impuesto a la propiedad aumenta significativamente, por ejemplo a $ 50 000 dólares. El cálculo de la tasa de capitalización será entonces: $ 40 000 / $ 1 millón de dólares = 4 %.

    En otro caso, si el valor actual de mercado de la propiedad disminuye, por ejemplo $ 800 000 dólares, con los ingresos por alquiler y los diversos costos permaneciendo iguales, la tasa de capitalización aumentará a $ 70 000 dólares / $ 800 000 dólares = 8,75 %.

    En esencia, los distintos niveles de ingresos que se generan a partir de la propiedad, los gastos relacionados con la propiedad y la actual valoración de mercado de la propiedad pueden cambiar significativamente la tasa de capitalización.

    El rendimiento excedente, que teóricamente está disponible para los inversores en propiedades, además de las inversiones en bonos del tesoro, puede atribuirse a los riesgos asociados que conducen a los escenarios mencionados. Entre los factores de riesgo figuran:

    • Edad, ubicación y estado de la propiedad,
    • tipo de propiedad: multifamiliar, de oficina, industrial, comercial o recreativa,
    • la solvencia de los inquilinos y los recibos regulares de los alquileres,
    • duración y estructura del contrato de arrendamiento de los inquilinos,
    • la tasa general de mercado de la propiedad y los factores que afectan a su valoración,
    • los fundamentos macroeconómicos de la región y los factores que afectan a las empresas de los inquilinos.

    Interpretación de la tasa de capitalización.

    Tasa de capitalización
    Imagen de Morning Brew

    Dado que las tasas se basan en las estimaciones de los ingresos futuros, están sujetas a grandes variaciones. Por lo tanto, es importante comprender lo que constituye una buena tasa de límite máximo para una inversión inmobiliaria.

    La tasa también indica el tiempo que se tardará en recuperar la cantidad invertida en una propiedad. Por ejemplo, una propiedad que tiene una tasa máxima del 10% tardará unos 10 años en recuperar la inversión.

    Diferentes tasas entre diferentes propiedades, o diferentes tasas a través de diferentes horizontes de tiempo en la misma propiedad, representan diferentes niveles de riesgo. Un vistazo a la fórmula indica que el valor de la tasa de límite será mayor para las propiedades que generan ingresos netos de explotación más altos y tienen una valoración más baja, y viceversa.

    Digamos que hay dos propiedades que son similares en todos los atributos, excepto por estar separadas geográficamente. Una está en un área elegante del centro de la ciudad mientras que la otra está en las afueras de la ciudad. En igualdad de condiciones, la primera propiedad generará un alquiler más alto que la segunda, pero eso se compensará parcialmente por el mayor costo de mantenimiento y los impuestos más altos. La propiedad en el centro de la ciudad tendrá una tasa límite relativamente más baja en comparación con la segunda debido a su valor de mercado significativamente alto.

    Esto indica que un valor más bajo de la tasa límite corresponde a una mejor valoración y a una mejor perspectiva de rendimientos con un menor nivel de riesgo. Por otra parte, un valor más alto de la tasa de límite implica perspectivas relativamente más bajas de rendimiento de la inversión inmobiliaria y, por lo tanto, un mayor nivel de riesgo.

    Si bien el ejemplo hipotético anterior hace que sea fácil para un inversor elegir la propiedad en el centro de la ciudad, los escenarios del mundo real pueden no ser tan sencillos. El inversor que evalúa una propiedad en base a la tasa de capitalización, tiene que determinar el nivel de riesgo y capitalización del mismo, una tarea difícil de afrontar.

    Representación del modelo de Gordon para la tasa de capitalización.

    Otra representación de la tasa proviene del Modelo de Crecimiento de Gordon, que también se denomina modelo de descuento de dividendos (DDM por sus siglas en inglés). Es un método para calcular el valor intrínseco de la cotización de las acciones de una empresa independientemente de las condiciones actuales del mercado, y el valor de las acciones se calcula como el valor actual de los dividendos futuros de una acción. Matemáticamente:

    Valor de las acciones = Flujo de caja del dividendo anual esperado / (Tasa de rendimiento requerida por el inversor – Tasa de crecimiento del dividendo esperado)

    Reordenando la ecuación y generalizando la fórmula más allá del dividendo:

    (Tasa de rendimiento requerida – Tasa de crecimiento esperada) = Flujo de caja esperado / Valor de los activos.

    La representación anterior coincide con la fórmula básica de la tasa de capitalización mencionada en la sección anterior. El valor del flujo de efectivo esperado representa los ingresos de explotación netos y el valor del activo coincide con el precio de mercado actual de la propiedad.

    Esto hace que la tasa de capitalización sea equivalente a la diferencia entre la tasa de rendimiento requerida y la tasa de crecimiento esperada. Es decir, la tasa de capitalización es simplemente la tasa de rendimiento requerida menos la tasa de crecimiento.

    Esto puede utilizarse para evaluar la valoración de una propiedad para una determinada tasa de rendimiento esperada por el inversor. Por ejemplo, digamos que el ingreso operativo neto de una propiedad es de $ 50 000 dólares, y se espera que aumente un 2 % anual. Si la tasa de retorno esperada por el inversor es del 10 % anual, entonces la tasa de tope neto llegará a (10 % – 2 %) = 8 %. Utilizándola en la fórmula anterior, la valoración de los activos llega a ($ 50 000 dólares / 8 %) = $ 625 000 dólares.

  • Alquiler de Vivienda con Opción a Compra: ¿Cómo funciona?

    Alquiler de Vivienda con Opción a Compra: ¿Cómo funciona?

    Renta con opción a compra
    Imagen de Morning Brew

    Qué vigilar y los pasos y opciones involucrados.

    Tradicionalmente, para comprar una vivienda necesitaría una hipoteca para financiar la compra de una nueva casa. Para calificar, debe tener un buen puntaje crediticio y efectivo para el pago inicial. Sin estos, la ruta tradicional hacia la propiedad de vivienda puede no ser una opción.

    Una alternativa sería un contrato de alquiler con opción a compra, en el que se alquila una casa por un tiempo determinado, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento. Los contratos de alquiler con opción a compra constan de dos partes: un contrato de arrendamiento estándar y una opción de compra.

    A continuación, se muestra un resumen de lo que se debe tener en cuenta y cómo funciona el proceso de alquiler con opción a compra en Estados Unidos. Es más complicado que alquilar y deberá tomar precauciones adicionales para proteger sus intereses.

    Tarifas iniciales no reembolsables.

    En un acuerdo de alquiler con opción a compra, usted (como comprador) le paga al vendedor una tarifa inicial única, generalmente no reembolsable, denominada tarifa de opción, dinero de opción o consideración de opción. Esta tarifa es lo que le da la opción de comprar la casa en una fecha futura. La tarifa de la opción a menudo es negociable, ya que no existe una tarifa estándar. Aún así, la tarifa suele oscilar entre el 1% y el 5% del precio de compra.

    Opción de arrendamiento vs. compra de arrendamiento.

    Es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de contratos de alquiler con opción a compra, y algunos son más flexibles y amigables con el consumidor que otros. Los contratos de opción de arrendamiento le otorgan el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa cuando expira el arrendamiento. Si decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente expira y puede marcharse sin ninguna obligación de seguir pagando el alquiler o comprar. Este no es siempre el caso de los contratos de arrendamiento con opción a compra.

    Para tener la opción de compra sin la obligación de comprar, debe ser un contrato de opción de arrendamiento. Debido a que la jerga legal puede ser difícil de descifrar, siempre es una buena idea revisar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar cualquier cosa, para que conozca sus derechos y exactamente en qué se está metiendo.

    Acuerde el precio de compra.

    Los acuerdos de alquiler con opción a compra deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la vivienda. En algunos casos usted y el vendedor acordarán un precio de compra cuando se firme el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando vence el contrato de arrendamiento en función del valor de mercado actual de la propiedad. Muchos compradores prefieren “fijar” el precio de compra, especialmente en los mercados donde los precios de las viviendas tienen una tendencia al alza.

    Incluya cuotas de pago dentro de las mensualidades.

    Usted pagará el alquiler durante todo el plazo del arrendamiento. La pregunta es si una parte de cada pago se aplica al precio de compra final. Por lo general, el alquiler es un poco más alto que la tarifa actual del área para compensar el crédito de alquiler que recibe. Pero asegúrese de saber lo que obtiene por pagar esa prima.

    Mantenimiento de viviendas de alquiler con opción a compra.

    Dependiendo de los términos del contrato, es posible que usted sea responsable de mantener la propiedad y pagar las reparaciones. Por lo general, esto es responsabilidad del propietario, así que lea atentamente la letra pequeña de su contrato. Debido a que los vendedores son en última instancia responsables de las tarifas, impuestos y seguros de la asociación de propietarios, por lo general eligen cubrir estos costos. De cualquier manera, necesitará una póliza de seguro para inquilinos para cubrir pérdidas de propiedad personal y brindar cobertura de responsabilidad si alguien se lesiona mientras se encuentra en la casa o si accidentalmente lastima a alguien.

    Comprando la propiedad.

    Lo que sucede cuando finaliza el contrato depende en parte del tipo de acuerdo que firmó. Si tiene un contrato de opción de arrendamiento y desea comprar la propiedad, probablemente necesitará obtener una hipoteca para pagarle al vendedor en su totalidad.

    Por el contrario, si decide no comprar la casa, o no puede asegurar el financiamiento al final del plazo del arrendamiento, la opción vence y se muda de la casa, como si estuviera alquilando cualquier otra propiedad. Es probable que pierda el dinero pagado hasta ese momento, incluido el dinero de la opción y cualquier crédito de alquiler ganado, pero no tendrá ninguna obligación de continuar alquilando o comprar la casa.

    Si tiene un contrato de alquiler con opción a compra, es posible que esté legalmente obligado a comprar la propiedad cuando expire el contrato. Esto puede ser problemático por muchas razones, especialmente si no puede obtener una hipoteca. Los contratos de opción de arrendamiento (lease-option) son casi siempre preferibles a los contratos de arrendamiento con opción a compra (lease-purchase) porque ofrecen más flexibilidad y no corre el riesgo de ser demandado si no quiere o no puede comprar la casa cuando expira el contrato de arrendamiento.

    Trate el proceso de la misma manera que lo haría si estuviera directamente comprando una casa: haga su debida diligencia, investigue el área, compare precios con otras casas cercanas, investigue el contrato e investigue el historial del vendedor.

    El candidato ideal para alquiler con opción a compra.

    La compra de una propiedad le brinda la oportunidad de poner sus finanzas en orden, mejorar su puntaje crediticio y ahorrar dinero para el pago inicial mientras “asegura” la casa que le gustaría tener. Si el dinero de la opción y / o un porcentaje del alquiler se destina al precio de compra, lo que suele suceder, también puede acumular algo de capital.

    Si bien los acuerdos de alquiler con opción a compra se han orientado tradicionalmente a personas que no pueden calificar para préstamos conformes, hay un segundo grupo de candidatos que han sido ignorados en gran medida por la industria del alquiler con opción a compra: personas que no pueden obtener hipotecas en mercados de préstamos caros y no conformes.

    Antes de firmar un contrato.

    ¿Qué pasos debe tomar cuando esté considerando una propiedad de alquiler con opción a compra? Asegúrese de:

    • Elegir los términos correctos – Ingrese un acuerdo de opción de arrendamiento en lugar de un acuerdo de compraventa.
    • Pedir ayuda – Contrate a un abogado de bienes raíces calificado para que le explique el contrato y lo ayude a comprender sus derechos y obligaciones. Es posible que desee negociar algunos puntos antes de firmar o evitar el trato si no es lo suficientemente favorable para usted.
    • Leer bien el contrato – Asegúrese de entender los plazos, las tarifas, y los tipos de mantenimientos.
    • Investigue la casa – Solicite una valoración independiente, obtenga una inspección de la propiedad, asegúrese de que los impuestos a la propiedad estén actualizados y asegúrese de que no haya gravámenes sobre la propiedad.
    • Investigue el vendedor – Consulte el informe de crédito del vendedor para buscar signos de problemas financieros y obtenga un informe de título para ver cuánto tiempo el vendedor ha sido propietario de la propiedad; cuanto más tiempo la haya tenido y más patrimonio, mejor.

    Conclusión.

    Un acuerdo de alquiler con opción a compra permite a los posibles compradores de vivienda mudarse a una casa de inmediato, con varios años para trabajar en mejorar sus puntajes crediticios y / o ahorrar para un pago inicial antes de intentar obtener una hipoteca. Por supuesto, se deben cumplir ciertos términos y condiciones, de acuerdo con el acuerdo de alquiler con opción a compra. Incluso si un agente de bienes raíces lo ayuda con el proceso, es esencial consultar a un abogado de bienes raíces calificado que pueda aclarar el contrato y sus derechos antes de firmar nada.

  • La regla 1031: lo que usted necesita conocer.

    Intercambio 1031
    Imagen de Todd Kent

    Conozca cómo los inversores usan el 1031 para aplazar las ganancias de capital y aumentar su patrimonio.

    En bienes raíces, un “intercambio 1031” es un intercambio de una propiedad de inversión por otra que permite diferir los impuestos sobre las ganancias de capital. El término, que recibe su nombre de la Sección 1031 del IRS, es utilizado por agentes inmobiliarios, compañías de títulos de propiedad, inversionistas y cualquier persona en realidad.

    La Sección 1031 del IRS tiene muchos detalles que los inversores inmobiliarios deben comprender. Por ejemplo, sólo se puede realizar un intercambio por propiedades similares y las reglas del IRS limitan el uso con propiedades vacacionales. También existen implicaciones fiscales y plazos que pueden resultar problemáticos.

    ¿Qué es la Sección 1031?

    Un intercambio 1031 es un intercambio de una propiedad de inversión por otra. Aunque la mayoría de los cambios están sujetos a impuestos como ventas, si el suyo cumple con los requisitos de 1031, no tendrá impuestos o tendrá impuestos limitados al momento del intercambio.

    Usted puede, entonces, cambiar la forma de su inversión sin «reconocer» una ganancia de capital. Eso permite que su inversión siga creciendo con impuestos diferidos. No hay límite sobre cuántas veces o con qué frecuencia puede hacer un 1031. Aunque puede obtener una ganancia en cada intercambio, puede evitar pagar impuestos hasta que venda en efectivo muchos años después. Luego, pagará solo un impuesto, y eso a una tasa de ganancias de capital a largo plazo.

    La mayoría de los intercambios deben ser simplemente de «tipo similar», aunque este concepto puede resultar confuso. Puede intercambiar por ejemplo, un edificio de apartamentos por un terreno en bruto, o un rancho por un centro comercial. Las reglas son sorprendentemente laxas. Incluso puede intercambiar un negocio por otro. No obstante, hay trampas para los despistados.

    La sección 1031 es para inversiones y propiedad comercial, aunque las reglas pueden aplicarse a una antigua residencia principal bajo ciertas condiciones.

    Reglas especiales para propiedad amortizable.

    Se aplican reglas especiales cuando se intercambia una propiedad amortizable. Usted puede generar una ganancia conocida como recuperación por depreciación que se grava como ingreso ordinario. En general, si cambia un edificio por otro, puede evitar esta recuperación. Pero si intercambia un terreno mejorado con un edificio por un terreno no mejorado y sin edificio, la depreciación que haya reclamado anteriormente sobre el edificio se recuperará como ingreso ordinario.

    Cambios a las reglas de 1031.

    Antes de la aprobación de la nueva Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA, por sus siglas en ingles) en diciembre de 2017, algunos intercambios de propiedad personal, como licencias de franquicia, aeronaves y equipos, calificaban para un intercambio 1031. Bajo la nueva ley, solo los bienes raíces califican.

    Cambios diferidos ​​y reglas de tiempo.

    Típicamente, un intercambio implica un simple intercambio entre dos personas de una propiedad por otra. Pero las probabilidades de encontrar a alguien con la propiedad exacta que usted desea y que quiera la propiedad exacta que usted ofrece, son escasas. Por esa razón, la mayoría de los intercambios son diferidos, o tripartitos.

    En un intercambio diferido, necesita un intermediario calificado que «guarde» el efectivo después de que usted venda su propiedad y lo use para comprar la propiedad de reemplazo por usted. Este intercambio tripartito se define como un swap (intercambio).

    Hay dos reglas de tiempo clave que debe respetar en un intercambio diferido:

    • Regla de los 45 días – El primero se relaciona con la designación de una propiedad de reemplazo. Una vez que se produzca la venta de su propiedad, el intermediario recibirá el efectivo. Usted no puede recibir el efectivo directamente o arruinará el tratamiento 1031. Además, dentro de los 45 días posteriores a la venta de su propiedad, debe designar la propiedad de reemplazo por escrito al intermediario, especificando la propiedad que desea adquirir.
    • Regla de los 180 días – La segunda regla de tiempo en un intercambio diferido se relaciona con el cierre. Debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días de la venta de la antigua.

    Implicaciones fiscales: efectivo y deuda.

    Es posible que le quede dinero en efectivo después de que el intermediario adquiera la propiedad de reemplazo. Si es así, el intermediario se lo pagará al final de los 180 días. Ese efectivo, conocido como «bota», se gravará como ingresos de ventas parciales de la venta de su propiedad, como una ganancia de capital.

    Una de las principales formas en que las personas se meten en problemas con estas transacciones es no considerar los préstamos. Debe considerar los préstamos hipotecarios u otras deudas sobre la propiedad a la que renuncia, y cualquier deuda sobre la propiedad de reemplazo. Si no recibe un reembolso en efectivo, pero su responsabilidad disminuye, eso también se tratará como un ingreso para usted, al igual que el efectivo.

    1031 para casas de descanso o vacaciones.

    Es posible que haya escuchado historias de contribuyentes que utilizaron la disposición 1031 para intercambiar una casa de vacaciones por otra, tal vez incluso por una casa para jubilarse y la Sección 1031 retrasó cualquier reconocimiento de ganancia. Más tarde, se mudaron a la nueva propiedad, la convirtieron en su residencia principal y finalmente planearon usar la exclusión de ganancia de capital de $ 500,000 dólares. La exclusión le permite vender su residencia principal y, en combinación con su cónyuge, eximir $ 500,000 en ganancias de capital, siempre que haya vivido allí durante dos de los últimos cinco años.

    En el 2004, el Congreso cerró esa laguna. Los contribuyentes aún pueden convertir las casas de vacaciones en propiedades de alquiler y realizar intercambios 1031.

    Mudarse a una residencia de intercambio 1031.

    Si desea utilizar la propiedad que cambió como su nueva segunda vivienda o incluso su vivienda principal, no puede mudarse de inmediato. En el 2008, el IRS estableció una regla de puerto seguro, según la cual dijo que no cuestionaría si una vivienda de reemplazo calificaba como una propiedad de inversión para los propósitos de la Sección 1031. Para cumplir con ese puerto seguro, en cada uno de los dos períodos de 12 meses inmediatamente después del intercambio:

    • Debe alquilar la unidad de vivienda a otra persona por un alquiler justo durante 14 días o más.
    • Su propio uso personal de la unidad de vivienda no puede exceder el mayor de 14 días o el 10% del número de días durante el período de 12 meses en que la unidad de vivienda se alquila en un alquiler justo.

    Además, después de cambiar con éxito una propiedad de vacaciones o de inversión por otra, no puede convertir inmediatamente la nueva propiedad en su hogar principal y aprovechar la exclusión de $ 500,000.

    Conclusión.

    Los inversores inmobiliarios experimentados pueden utilizar un intercambio 1031 como una estrategia de impuestos diferidos para generar riqueza. Los numerosos y complejos detalles no solo requieren comprender las reglas, sino también obtener ayuda profesional, incluso para inversores experimentados.

  • ¿Qué es un seguro de propietario de vivienda?

    El seguro de vivienda para propietarios es una forma de seguro de propiedad que cubre las pérdidas y los daños en la residencia de un individuo, junto con el mobiliario y otros bienes de la casa. El seguro de propietario también proporciona cobertura de responsabilidad civil contra accidentes en la casa o en la propiedad.

    Entendiendo el Seguro de Propietario de Vivienda.

    Una póliza de seguros de propietario suele cubrir cuatro tipos de incidentes en la propiedad asegurada – daños interiores, daños exteriores, pérdida o daño de bienes personales/pertenencias, y lesiones que ocurren mientras se está en la propiedad -. Cuando se hace una demanda por cualquiera de estos incidentes, el propietario de la vivienda deberá pagar un deducible, que en realidad son los gastos de bolsillo del asegurado.

    Por ejemplo, digamos que se hace una demanda a un asegurador por daños de agua que han ocurrido al interior de una casa. El costo de devolver la propiedad a condiciones habitables es estimado por un tasador de reclamos en $10,000 dólares. Si se aprueba la solicitud, se informa al propietario de la vivienda de la cantidad de su deducible, digamos $4,000, según el acuerdo de la póliza. La compañía de seguros emitirá un pago de la franquicia, en este caso por $6,000 dólares. Cuanto más alto sea el deducible en un contrato de seguro, más baja será la prima mensual o anual en una póliza de seguro de hogar.

    Cada póliza de seguros de propietario de vivienda tiene un límite de responsabilidad, que determina la cantidad de cobertura que el asegurado tiene en caso de que ocurra un incidente desafortunado. Los límites estándar se fijan normalmente en $100,000 dólares, pero el titular de la póliza puede optar por un límite más alto. En caso de que se presente una demanda, el límite de responsabilidad estipula el porcentaje de la cantidad de cobertura que se destinaría a reemplazar o reparar los daños a las estructuras de la propiedad, las pertenencias personales y los costos de vivir en otro lugar mientras se trabaja en la propiedad.

    Los actos de guerra o los «actos de dios» (caso fortuito o de fuerza mayor), como terremotos o inundaciones, suelen quedar excluidos de las pólizas de seguro estándar para propietarios de viviendas. Un propietario que vive en una zona propensa a estos desastres naturales puede necesitar una cobertura especial para asegurar su propiedad contra inundaciones o terremotos. Sin embargo, la mayoría de las pólizas de seguro de vivienda básicas cubren eventos como huracanes y tornados.

    Seguros e hipotecas para propietarios.

    Cuando se solicita una hipoteca, el propietario de la vivienda suele estar obligado a presentar una prueba de seguro de la propiedad antes de que la institución financiera le preste los fondos. El seguro de la propiedad puede adquirirse por separado o por el banco prestamista. Los propietarios que prefieran obtener su propia póliza de seguro pueden comparar varias ofertas y elegir el plan que mejor se adapte a sus necesidades. Si el propietario no tiene su propiedad cubierta contra pérdidas o daños, el banco puede obtener una para ellos con un costo adicional.

    Los pagos realizados a una póliza de seguro de vivienda suelen estar incluidos en los pagos mensuales de la hipoteca del propietario. El banco prestamista que recibe el pago asigna la parte correspondiente a la cobertura del seguro a una cuenta de depósito en garantía. Una vez que se vence la factura del seguro, la cantidad adeudada se liquida de esta cuenta de depósito en garantía.

    Seguro de propietarios de la vivienda vs. garantía de vivienda (Homeowners Insurance vs Home Warranty).

    Aunque los términos suenan similares, el seguro de propietario de vivienda es diferente de la garantía de la vivienda. La garantía de la vivienda es un contrato que prevé la reparación o sustitución de sistemas y aparatos domésticos como hornos, calentadores de agua, lavadoras/secadoras y piscinas. Estos contratos suelen expirar después de un cierto período de tiempo, normalmente 12 meses, y no es obligatorio que un propietario compre una casa para poder calificar para una hipoteca. La garantía de la casa cubre los problemas que resultan de un mal mantenimiento o del inevitable desgaste de los artículos, situaciones en las que el seguro del propietario de vivienda no se aplica.

    El seguro de propietario de vivienda vs. el seguro hipotecario (Homeowners Insurance vs Mortgage Insurance).

    La póliza de seguro del propietario de la vivienda también difiere del seguro de la hipoteca. El seguro hipotecario es típicamente requerido por el banco o la compañía hipotecaria para los compradores de vivienda que hacen un pago inicial de menos del 20% del costo de la propiedad; la Federal Home Administration también lo requiere de aquellos que toman un préstamo suyo. Es un cargo extra que puede ser incluido en los pagos regulares de la hipoteca, o ser una suma global que se cobra cuando se emite la hipoteca.

    El seguro hipotecario cubre al prestamista por asumir el riesgo adicional de un comprador de vivienda que no cumple con los requisitos hipotecarios habituales. Si el comprador no cumple con los pagos, el seguro hipotecario lo compensará. Básicamente, mientras que ambos tratan con residencias, el seguro de vivienda protege al propietario y el seguro hipotecario protege al prestamista hipotecario.

  • 4 maneras simples de invertir en bienes raíces.

    Comprar y poseer bienes raíces es una estrategia de inversión que puede ser tan satisfactoria como lucrativa. A diferencia de los inversores en acciones y bonos, los posibles propietarios de bienes raíces pueden usar el apalancamiento para comprar una propiedad pagando una parte del costo total por adelantado, y luego pagando el saldo, más los intereses, con el tiempo.

    Mientras que una hipoteca tradicional generalmente requiere un pago inicial del 20% al 25%, en algunos casos un pago inicial del 5% es todo lo que se necesita para comprar una propiedad completa. Esta capacidad de controlar el activo en el momento en que se firman los papeles envalentona tanto a los propietarios como a las aletas de los bienes raíces, quienes pueden, a su vez, sacar segundas hipotecas sobre sus casas con el fin de hacer el pago inicial de propiedades adicionales.

    1. Conviértase en propietario.

    Ideal para: Personas con habilidades de bricolaje y renovación, que tienen la paciencia de manejar inquilinos.

    ¿Qué se necesita para empezar?: Se necesita un capital sustancial para financiar los costos de mantenimiento y cubrir los meses libres.

    Ventajas: Las propiedades de alquiler pueden proporcionar ingresos regulares mientras maximizan el capital disponible a través del apalancamiento. Además, muchos de los gastos asociados son deducibles de impuestos, y cualquier pérdida puede compensar las ganancias en otras inversiones. En situaciones ideales, las propiedades se aprecian en el transcurso de sus hipotecas, dejando a los propietarios con un activo más valioso que el que tenían al principio.

    Desventajas: A menos que se contrate a una empresa de administración de propiedades, las propiedades de alquiler tienden a estar plagadas de constantes dolores de cabeza. En el peor de los casos, los inquilinos alborotados pueden dañar la propiedad. Además, en ciertos climas del mercado de alquiler, un propietario debe soportar las vacantes o cobrar menos alquiler para cubrir los gastos hasta que las cosas cambien. Por otro lado, una vez que la hipoteca se ha pagado completamente, la mayor parte del alquiler se convierte en ganancias.

    Según los datos de la Oficina del Censo de los Estados Unidos, los precios de venta de las viviendas nuevas (un indicador aproximado del valor de los bienes inmuebles) aumentaron sistemáticamente de 1940 a 2006, antes de disminuir durante la crisis financiera.

    Posteriormente, los precios de venta reanudaron su ascenso, superando incluso los niveles anteriores a la crisis. Queda por ver cuáles serán los efectos a largo plazo de la pandemia del coronavirus en los valores inmobiliarios. Es más probable que sea a la baja que al alza.

    2. Grupos de inversión en bienes raíces (REIGs por sus siglas en inglés).

    Ideal para: Gente que quiere ser propietaria de inmuebles de alquiler sin las molestias de tener que dirigirlos.

    ¿Qué se necesita para empezar?: Un colchón de capital y acceso a financiamiento.

    Ventajas: Este es un enfoque mucho más libre de intervención para los bienes raíces que todavía proporciona ingresos y apreciación.

    Desventajas: Hay un riesgo de vacante con los grupos de inversión inmobiliaria (REIGs), ya sea que se extienda a través del grupo, o que sea específico del propietario. Aunque estos grupos son teóricamente formas seguras de invertir en bienes raíces, son vulnerables a las mismas tasas que persiguen a la industria de fondos de inversión. Es más, estos grupos son a veces inversiones privadas en las que equipos de gestión sin escrúpulos estafan a los inversores con su dinero. Por lo tanto, una fastidiosa diligencia debida es fundamental para obtener las mejores oportunidades.

    ¿Como funcionan los REIG?: Los grupos de inversión inmobiliaria son como pequeños fondos de inversión que invierten en propiedades de alquiler. En un típico grupo de inversión en bienes raíces, una compañía compra o construye un conjunto de bloques de apartamentos o condominios, luego permite a los inversores comprarlos a través de la compañía, uniéndose así al grupo. Un solo inversor puede ser propietario de una o varias unidades de espacio vital independiente, pero la compañía que opera el grupo de inversión gestiona colectivamente todas las unidades, encargándose del mantenimiento, anunciando las vacantes y entrevistando a los inquilinos. A cambio de llevar a cabo estas tareas de gestión, la empresa se lleva un porcentaje del alquiler mensual.

    Un contrato de arrendamiento estándar de un grupo de inversión inmobiliaria está a nombre del inversor, y todas las unidades reúnen una parte del alquiler para evitar que queden vacantes de vez en cuando. Con este fin, usted recibirá algunos ingresos incluso si su unidad está vacía. Mientras que la tasa de vacantes de las unidades no suba demasiado, debería haber suficiente para cubrir los gastos.

    3. House Flipping (Comercio de Bienes Raíces).

    Ideal para: Personas con experiencia significativa en la valuación de bienes raíces y su mercadeo, y gusto por las renovaciones.

    ¿Qué se necesita para empezar?: Un buen capital y la habilidad de hacer reparaciones conforme sea necesario.

    Ventajas: El flipping tiene un periodo relativamente corto durante el cual se invierte más capital y esfuerzo a la propiedad. No obstante, dependiendo de las condiciones del mercado, pueden haber ganancias significativas incluso en periodos más cortos de tiempo.

    Desventajas: La compra, rehabilitación y posterior venta de propiedades necesita un conocimiento más profundo del mercado y un poco de suerte. Algunos mercados pueden dejar de funcionar de un día para otro, dejando a los comerciantes con pérdidas o al menos, un buen dolor de cabeza.

    ¿Cómo funciona el flipping?: Este es uno de los lados salvajes de la inversión inmobiliaria. Así como los comerciantes de día son un animal diferente de los inversionistas de compra y retención, los comerciantes de bienes raíces son diferentes de los propietarios que compran y alquilan. Un ejemplo de ello: los comerciantes de bienes raíces o flippers a menudo buscan vender las propiedades subvaloradas que compran, en menos de seis meses.

    Los que se dedican exclusivamente al flipping no suelen invertir en la mejora de las propiedades. Por lo tanto, la inversión debe tener ya el valor intrínseco necesario para obtener un beneficio sin alteraciones, o eliminarán la propiedad de la carrera.

    Los flippers que no pueden vender rápidamente una propiedad pueden encontrarse en problemas porque no suelen tener suficiente dinero a mano para pagar la hipoteca de una propiedad a largo plazo. Esto puede conducir a pérdidas continuas y eventualmente, a una gran cantidad de pérdidas.

    Hay otro tipo de flipper, que gana dinero comprando propiedades a precio razonable y añadiendo valor al renovarlas. Esta puede ser una inversión a largo plazo, donde los inversores sólo pueden permitirse adquirir una o dos propiedades a la vez.

    4. Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT por sus siglas en inglés).

    Ideal para: Los inversionistas que quieren la exposición de la cartera de bienes raíces sin una transacción inmobiliaria tradicional.

    ¿Qué se necesita para empezar?: Capital de inversión.

    Ventajas: Los REIT son esencialmente acciones que pagan dividendos y cuyas participaciones principales comprenden propiedades inmobiliarias comerciales con arrendamientos a largo plazo que producen dinero en efectivo.

    Desventajas: Los REIT son esencialmente acciones, por lo que el apalancamiento asociado con el alquiler tradicional de bienes raíces no se aplica.

    ¿Cómo funcionan los REITs?: Un REIT se crea cuando una corporación (o fideicomiso) utiliza el dinero de los inversionistas para comprar y operar propiedades de alquiler. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, como cualquier otra acción. Una corporación debe pagar el 90% de sus beneficios gravables en forma de dividendos para mantener su estatus de REIT. De esta manera, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las corporaciones, mientras que una compañía regular sería gravada por sus beneficios y luego tendría que decidir si distribuye o no sus beneficios después de impuestos como dividendos.

    Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son una inversión sólida para los inversores del mercado de valores que desean ingresos regulares. En comparación con los tipos de inversión inmobiliaria mencionados anteriormente, los REIT permiten a los inversores entrar en inversiones no residenciales, como centros comerciales o edificios de oficinas, que por lo general no son factibles de adquirir directamente por inversores individuales. Más importante aún, los REITs son altamente líquidos porque se negocian en bolsa. En otras palabras, usted no necesitará un agente inmobiliario y una transferencia de título para ayudarte a cobrar su inversión. En la práctica, los REITs son una versión más formalizada de un grupo de inversión en bienes raíces.

    Por último, al mirar los REITs, los inversores deben distinguir entre los REITs de capital que poseen edificios y los REITs hipotecarios que proporcionan financiamiento para bienes raíces y se interesan por los valores respaldados por hipotecas (MBA). Ambos ofrecen exposición a los bienes raíces, pero la naturaleza de la exposición es diferente. Un fondo de inversión inmobiliaria en acciones es más tradicional, ya que representa la propiedad de bienes inmuebles, mientras que los fondos de inversión inmobiliaria en hipotecas se centran en los ingresos del financiamiento hipotecario de bienes inmuebles. A raíz de la pandemia, los REITs ya se dirigen hacia abajo. Lo que sucederá más adelante está por verse.

    El resultado final.

    Ya sea que los inversionistas de bienes raíces utilicen sus propiedades para generar ingresos por alquiler, o para esperar a que surja la oportunidad de la venta perfecta, es factible construir un programa de inversión robusto pagando por adelantado una parte relativamente pequeña del valor total de una propiedad. Pero como con cualquier inversión, hay ganancias y potencial dentro de los bienes raíces, ya sea que el mercado general esté en alza o baja.