¿Cuál es la relación combinada préstamo-valor – CLTV?
La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es la relación o ratio entre todos los préstamos garantizados de una propiedad y el valor de la misma. Los prestamistas utilizan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.
En general, los prestamistas están dispuestos a prestar con ratios CLTV del 80% y superiores a prestatarios con altas calificaciones crediticias. El CLTV difiere de la relación préstamo-valor simple (LTV) en que el LTV sólo incluye la primera o principal hipoteca en su cálculo.
Fórmula y cálculo del CLTV.
CLTV = ( VP1 + VP2 + … + VLn ) / Valor Total de la Propiedad
- VP: Valor del préstamo
Para calcular la relación préstamo-valor combinada, divida los saldos totales del capital de todos los préstamos por el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. La relación préstamo-valor se determina dividiendo la suma de los elementos que figuran a continuación por el menor del precio de venta de la propiedad o el valor de tasación de la misma.
- el monto original del préstamo de la primera hipoteca,
- la parte utilizada (el saldo del principal pendiente) de una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC),
- el saldo de capital pendiente de pago de toda la financiación subordinada cerrada, como una segunda o tercera hipoteca (Con un préstamo cerrado, el prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede hacer ningún cambio de plan de pago ni acceder a ningún capital pagado una vez que el préstamo esté cerrado).
Lo que muestra la ratio o relación de CLTV.
La ratio combinada préstamo-valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario de vivienda que tiene gravámenes (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación entre deuda e ingresos y la relación estándar entre préstamo y valor (LTV), para evaluar el riesgo de conceder un préstamo a un prestatario.
Muchos economistas atribuyen la relajación de las normas de CLTV a la crisis de las ejecuciones hipotecarias que asoló a los Estados Unidos a finales de la década de 2000, entre otros factores. A partir del decenio de 1990 y especialmente a principios y mediados del decenio de 2000, los compradores de viviendas a menudo contrataron segundas hipotecas al momento de la compra en lugar de hacer pagos iniciales. Los prestamistas, deseosos de no perder el negocio de estos clientes frente a los competidores, aceptaron esos términos a pesar del aumento del riesgo.
Antes de la expansión de la burbuja inmobiliaria de finales de los 90s y hasta mediados de la primera década del 2000, la práctica habitual era que los compradores de viviendas hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantenían a los clientes dentro de estos parámetros limitando la LTV al 80%.
Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas compañías tomaron medidas para permitir que los clientes pudieran evitar dar el 20% de enganche. Algunos prestamistas aumentaron los topes de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un 5% de enganche o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los topes de CLTV, a menudo hasta el 100%. Esta maniobra permitió a los clientes tomar segundas hipotecas para financiar su 20% de enganche.
El aumento de las ejecuciones hipotecarias a partir del 2008 subrayó por qué la CLTV es importante. Tener la piel en el juego, como un desembolso inicial de $100,000 en efectivo para una casa de $500,000, proporciona a un propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos de hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, no sólo pierde su casa, sino también el dinero que pagó para cerrar el trato.
Requerir el capital de la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída en los precios de los bienes raíces. Si una propiedad está valorada en $500,000 dólares y el total de los gravámenes suma $400,000 dólares, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que los titulares de los gravámenes reciban un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.
¿Por qué es importante la CLTV?
Algunos compradores de viviendas optan por reducir su pago inicial recibiendo múltiples hipotecas sobre una propiedad, lo que resulta en una menor ratio préstamo-valor para la hipoteca principal. También debido a la menor relación LTV, muchos compradores de vivienda evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). El hecho de que sea mejor obtener una segunda hipoteca o incurrir en el costo del PMI varía según la persona.
En consecuencia, como el deudor de la segunda hipoteca asume más riesgos, la tasa de interés de una segunda hipoteca suele ser más alta que la de una primera. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas y desventajas de aceptar múltiples préstamos sobre una propiedad. El ejercicio de la debida diligencia ayudará a garantizar que lo que se elija sea la mejor opción para las circunstancias dadas.
Préstamo a Valor vs. CLTV.
La ratio préstamo-valor (LTV) y CLTV son dos de las más comunes utilizadas durante el proceso de suscripción de una hipoteca. La mayoría de los prestamistas imponen máximos a ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no sea elegible para un préstamo. La relación LTV considera sólo el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, el coeficiente LTV es del 50%, resultado de dividir el saldo primario de la hipoteca de $100,000 dólares por el valor de la vivienda de $200,000 dólares.
La mayoría de los prestamistas imponen una relación LTV máxima del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con relaciones LTV más altas. Los prestatarios con buenos perfiles de crédito pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre y cuando el saldo de su préstamo primario sea superior al 80% del valor de la vivienda. El PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de la casa cae por debajo del saldo del préstamo.
Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos del CLTV. Considerando el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba nada. Si el valor de la propiedad disminuye a $125,000 dólares antes de que el prestatario incumpla, el titular principal del gravamen recibe la totalidad de la cantidad adeudada ($100,000 dólares), mientras que el segundo titular del gravamen sólo recibe $25,000 dólares restantes a pesar de que se le adeuden $50,000 dólares. El titular primario del derecho de retención asume menos riesgo en caso de disminución del valor de la propiedad y, por lo tanto, puede permitirse prestar a un CLTV más alto.
Ejemplo de la relación o ratio de CLTV.
Como un ejemplo, supongamos que un individuo está comprando una casa por $200,000 dólares. Para asegurar la propiedad, dio un pago inicial de $50,000 dólares y recibió dos hipotecas por $100,000 dólares (primaria) y $50,000 dólares (secundaria). Su relación préstamo-valor combinada (CLTV) es por lo tanto del 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).