Comprar una casa puede ser emocionante y divertido, pero los compradores serios deben comenzar el proceso en la oficina de un prestamista, no visitando casas disponibles. La mayoría de los vendedores esperan que los compradores tengan una carta de pre-aprobación y estarán más dispuestos a negociar con aquellos que demuestren que pueden obtener financiamiento.
Los compradores potenciales necesitan cinco cosas esenciales: prueba de bienes e ingresos, buen crédito, verificación de empleo y otros documentos, para ser pre-aprobados para una hipoteca.
Pre-calificación vs. pre-aprobación.
Una pre-calificación hipotecaria puede ser útil como una estimación de cuánto puede gastar alguien en una casa, pero una pre-aprobación es mucho más valiosa. Significa que el prestamista ha comprobado el crédito del posible comprador y ha verificado la documentación para aprobar un monto de préstamo específico (la aprobación suele durar un período determinado, por ejemplo, de 60 a 90 días).
Los posibles compradores se benefician de varias maneras al consultar con un prestamista y obtener una carta de pre-aprobación. En primer lugar, tienen la oportunidad de discutir las opciones de préstamo y el presupuesto con el prestamista. En segundo lugar, el prestamista comprobará el crédito del comprador y revisará cualquier problema. El comprador de la casa también conocerá la cantidad máxima que puede pedir prestada, lo que ayudará a establecer un rango de precios.
La aprobación final del préstamo se produce cuando el comprador hace un avalúo y el préstamo se aplica a una propiedad.
¡ATENCIÓN! Los compradores potenciales deben tener cuidado al estimar su grado de «comodidad» con un determinado pago mensual en su crédito en lugar de apuntar inmediatamente al tope de su límite de gastos.
Requisitos para la pre-aprobación.
1. Prueba de ingresos.
Por lo general, los compradores deben presentar declaraciones de salarios W-2 de los dos últimos años, talones de pago recientes que muestren sus ingresos, así como los ingresos del año corriente, pruebas de cualquier ingreso adicional, como pensión alimenticia o bonificaciones, y sus declaraciones de impuestos de los dos últimos años.
2. Prueba de los activos.
El prestatario necesita estados de cuenta bancarios y de cuentas de inversión para demostrar que dispone de fondos para el pago inicial y los gastos de cierre, así como reservas de efectivo.
El pago inicial, expresado como porcentaje del precio de venta, varía según el tipo de préstamo. La mayoría de los préstamos vienen con el requisito de que el comprador adquiera un seguro hipotecario privado (PMI) o pague una prima de seguro hipotecario o una comisión de financiación, a menos que esté dando un anticipo de por lo menos el 20% del precio de compra.
Todos los préstamos, excepto los jumbos, son conformes, lo que significa que se ajustan a las directrices de las empresas patrocinadas por el gobierno (Fannie Mae y Freddie Mac). Algunos préstamos, como HomeReady (Fannie Mae) y Home Possible (Freddie Mac), están diseñados para compradores de vivienda con ingresos bajos a moderados o para personas que compran por primera vez.
Los préstamos del VA, que no requieren de un depósito inicial, son para veteranos de EE.UU., miembros del servicio y cónyuges no casados. Un comprador que recibe dinero de un amigo o pariente para ayudar con el pago inicial puede necesitar una carta de regalo para probar que los fondos no son un préstamo.
3. Buen crédito.
La mayoría de los prestamistas exigen una puntuación FICO de 620 o superior para aprobar un préstamo convencional, y algunos incluso exigen esa puntuación para un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda. Los prestamistas suelen reservar las tasas de interés más bajas para los clientes con una puntuación crediticia de 760 o superior. Las directrices de la FHA permiten a los prestatarios aprobados con una puntuación de 580 o superior pagar tan sólo un 3,5%.
Los que tienen una puntuación más baja deben hacer un pago inicial más grande. Los prestamistas a menudo trabajan con prestatarios con una puntuación crediticia baja o moderadamente baja y sugieren formas de mejorar su puntuación.
Tenga en cuenta que, en un préstamo de $250,000 dólares, un individuo con una puntuación FICO en el rango más bajo (620-639) pagaría $1,288 dólares al mes, mientras que un propietario en el rango más alto (760-850) pagaría sólo $1,062 dólares; una diferencia de $2,712 dólares al año.
A las tasas actuales y durante los 30 años del préstamo de $250,000 dólares, un individuo con un puntaje FICO en el rango de 620-639 pagaría $213,857 dólares en intereses y un propietario en el rango de 760-850 pagaría $132,216 dólares, una diferencia de más de $81,000 dólares.
Como las tasas de interés cambian a menudo, le recomendamos usar esta Calculadora de Ahorro de Préstamo FICO para verificar los puntajes y las tasas.
4. Verificación de empleo.
Los prestamistas quieren asegurarse de que prestan sólo a prestatarios con empleo estable. Un prestamista no sólo querrá ver los recibos de nómina de un comprador, sino que probablemente llamará al empleador para verificar su empleo y salario. Un prestamista puede querer contactar al empleador anterior si un comprador ha cambiado recientemente de trabajo.
Los compradores que trabajan por cuenta propia tendrán que proporcionar una cantidad significativa de papeleo adicional relacionado con su negocio y sus ingresos. De acuerdo con Fannie Mae, los factores que entran en la aprobación de una hipoteca para un prestatario que trabaja por cuenta propia incluyen la estabilidad de los ingresos del prestatario, la ubicación y la naturaleza del negocio del prestatario, la demanda del producto o servicio ofrecido por el negocio, la solidez financiera del negocio y la capacidad del negocio para seguir generando y distribuyendo suficientes ingresos para permitir que el prestatario realice los pagos de la hipoteca.
Por lo general, los prestatarios que trabajan por cuenta propia deben presentar por lo menos las declaraciones de impuestos de los dos años más recientes con todos las fechas apropiadas.
5. Otra documentación.
El prestamista va a necesitar una copia de la licencia de conducir del prestatario así como su número de seguro social y la firma del prestatario, lo que permitirá al prestamista obtener un informe de crédito. Esté preparado en la sesión de pre-aprobación y más tarde para proporcionar (tan pronto como sea posible) cualquier papeleo adicional solicitado por el prestamista.
Cuanto más cooperativo sea, más fácil será el proceso de la hipoteca.
El resultado final.
Consultar con un prestamista antes del proceso de compra de una casa puede ahorrarte muchos dolores de cabeza después. Reúna el papeleo antes de la cita de pre-aprobación, y definitivamente antes de ir a buscar casa.