Asegúrese de refinanciar por las razones correctas y no por las siguientes.
La refinanciación hipotecaria no siempre es la mejor idea, incluso cuando las tasas hipotecarias son bajas y los amigos y colegas hablan sobre quién obtuvo la tasa de interés más baja. Esto se debe a que refinanciarla lleva mucho tiempo, es costoso al momento del cierre y hará que el prestamista elimine su puntaje crediticio.
Antes de comenzar el largo proceso de recopilación de recibos de pago y extractos bancarios, piense por qué está refinanciando. Si bien algunas metas financieras, como aliviar sus flujos de efectivo mensuales, lidiaría con una emergencia financiera o liquidaría su préstamo hipotecario antes, se pueden cumplir con un re-financiamiento, aquí hay siete razones equivocadas para re-financiar su hipoteca.
1. Consolidar deuda. La consolidación de la deuda suele ser algo bueno, pero debe hacerse bien. De hecho, la consolidación de deudas mal hecha puede terminar siendo uno de los movimientos financieros más peligrosos que puede hacer cualquier propietario. En la superficie, pagar una deuda con intereses altos con una hipoteca a bajo interés parece una decisión inteligente, pero existen algunos peligros potenciales.
Primero, está transfiriendo una deuda no garantizada (como una deuda de tarjeta de crédito) a una deuda respaldada por su casa como garantía. Si no puede hacer los pagos de su hipoteca, puede perder esa casa. Si bien la falta de pago de la deuda de la tarjeta de crédito puede tener consecuencias negativas en el puntaje crediticio, generalmente no son tan graves como una ejecución hipotecaria.
En segundo lugar, muchos consumidores descubren que, una vez que han pagado la deuda de su tarjeta de crédito, se sienten tentados a gastar nuevamente y comenzarán a acumular nuevos saldos que tendrán más problemas para pagar.
2.Para pasar a un préstamo a más largo plazo. Si bien re-financiar en una hipoteca con una tasa de interés más baja puede ahorrarle dinero cada mes, asegúrese de analizar el costo total del préstamo. Por ejemplo, si le quedan 10 años para pagar su préstamo actual y luego extiende los pagos a un nuevo préstamo a 30 años, terminará pagando más intereses en general para pedir prestado el dinero y quedará atrapado con 20 años adicionales de pagos de la hipoteca.
3.Para ahorrar dinero para una casa nueva. Como propietario de una vivienda, debe realizar un cálculo importante para determinar cuánto costará un re-financiamiento y cuánto ahorrará cada mes. Si le tomará tres años recuperar los gastos de un re-financiamiento y planea mudarse dentro de dos años, eso significa que a pesar de los pagos mensuales más bajos, no está ahorrando dinero en absoluto.
4.Para cambiar de un préstamo de tasa ajustable a un préstamo con tasa fija. Para algunos propietarios, esta puede ser una excelente decisión, especialmente si tiene la intención de permanecer en la casa durante años. Pero los propietarios de viviendas que simplemente temen la mala reputación de una hipoteca de tasa ajustable (ARM por sus siglas en inglés), deben analizar cuidadosamente los términos de su ARM antes de hacer un movimiento para re-financiar.
Si tiene un ARM, asegúrese de saber a qué índice está vinculado, con qué frecuencia se ajusta su préstamo y, lo que es más importante, sus límites en los ajustes del préstamo: el primer límite, el límite anual y el límite de por vida. Puede ser que un préstamo a tasa fija sea mejor para usted, pero asegúrese de hacer los cálculos antes de comprometerse a gastar dinero en un re-financiamiento.
5.Retirar efectivo para invertir. Incluso cuando el mercado de valores no es inestable, esta no es una buena idea en general. El problema con el efectivo es que es demasiado fácil de gastar. Si es disciplinado y realmente utilizará el dinero extra para invertir o para crear su fondo de emergencia, esta puede ser una buena opción. Sin embargo, pagar una hipoteca al 4% anual puede ser una mejor oferta que invertir su dinero en un CD que gana un 2% anual. Asegúrese de ser un inversor inteligente que comprenda tanto los riesgos como el potencial alcista antes de jugar con el valor neto de su vivienda.
6.Para reducir sus pagos mensuales. En general, reducir sus pagos mensuales reduciendo su tasa de interés tiene sentido financiero. Pero no ignore los costos asociados con el re-financiamiento. Además de los costos y tarifas de cierre, que pueden oscilar entre el 2% y el 3% de su préstamo hipotecario, pagará más la hipoteca si extiende los plazos de su préstamo.
7.Aprovechar una re-financiación sin costo. No existe un préstamo hipotecario «sin costo», así que tenga cuidado cuando vea una oferta de este tipo. Hay varias formas de pagar los costos de cierre y las tarifas al re-financiar, pero en todos los casos, las tarifas se pagan de una forma u otra. En otras palabras, los propietarios pueden pagar en efectivo desde su cuenta bancaria para un re-financiamiento, o pueden incluir los costos en su préstamo y aumentar el monto de su capital.
Otra opción es que el prestamista pague los costos cobrando una tasa de interés ligeramente más alta o incluyendo puntos de cierre. Puede calcular la mejor manera de pagar los costos comparando los pagos mensuales y los términos del préstamo para cada escenario antes de elegir el préstamo que mejor se adapte a sus finanzas.
¿Con qué frecuencia puede refinanciar su casa?
Si bien no existen regulaciones que limiten la frecuencia con la que puede re-financiar su casa, los prestamistas generalmente establecen sus propios límites. Algunos también imponen multas por pago anticipado a los préstamos existentes. Su capacidad para re-financiar también depende del valor neto que tenga en su casa y su puntaje crediticio. Si su puntaje es más bajo que la última vez que re-financió, es posible que no obtenga la aprobación de su prestamista.
Finalmente, tenga en cuenta que cada vez que re-financia, pagará costos de cierre y tarifas que pueden tardar años en recuperarse y los prestamistas retirarán su crédito, lo que puede afectar negativamente su puntaje crediticio si se hace con demasiada frecuencia.
Conclusión
Refinanciar una hipoteca puede ser una buena medida financiera para muchos propietarios, especialmente si necesitan más de lo que el alivio hipotecario puede proporcionar, pero no todas las re-financiaciones tienen sentido. Asegúrese de evaluar todas sus opciones antes de tomar una decisión.
Obtener una hipoteca será un paso crucial en la compra de su primera vivienda, y existen varios factores para elegir la más adecuada. Si bien la gran cantidad de opciones de financiamiento disponibles para los compradores de vivienda por primera vez puede parecer abrumadora, tomarse el tiempo para investigar los conceptos básicos del financiamiento de la propiedad puede ahorrarle una cantidad significativa de tiempo y dinero.
Tipos de préstamos.
Préstamos convencionales.
Los préstamos convencionales son hipotecas que no están aseguradas ni garantizadas por el gobierno federal. Suelen ser hipotecas de tasa fija. Son algunos de los tipos de hipotecas más difíciles de calificar debido a sus requisitos más estrictos: un pago inicial más alto, una puntuación de crédito más alta, una relación ingresos-deuda más baja y la posibilidad de un requisito de seguro hipotecario privado. Sin embargo, si puede calificar para una hipoteca convencional, generalmente son menos costosas que los préstamos garantizados por el gobierno federal.
Los préstamos convencionales se definen como préstamos conformes o préstamos no conformes. Los préstamos conformes cumplen con las pautas, como los límites de préstamos establecidos por las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) Fannie Mae y Freddie Mac. Estos prestamistas (y varios otros) a menudo comprarán y empaquetarán estos préstamos y luego los venderán como valores en el mercado secundario. Sin embargo, los préstamos que se venden en el mercado secundario deben cumplir con pautas específicas para ser clasificados como préstamos conformes.
Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
La Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., ofrece varios programas de préstamos hipotecarios para estadounidenses. Un préstamo de la FHA tiene requisitos de pago inicial más bajos y es más fácil calificar para un préstamo convencional. Los préstamos de la FHA son excelentes para quienes compran una vivienda por primera vez porque, además de los costos iniciales más bajos del préstamo y los requisitos de crédito menos estrictos, puede realizar un pago inicial tan bajo como 3.5% . Los préstamos de la FHA no pueden exceder los límites legales descritos anteriormente.
Sin embargo, todos los prestatarios de la FHA deben pagar una prima de seguro hipotecario (MIP), incluida en sus pagos hipotecarios. El seguro hipotecario es una póliza de seguro que protege a un prestamista hipotecario o al titular si el prestatario no cumple con los pagos, fallece o no puede cumplir con las obligaciones contractuales de la hipoteca.
Préstamos AV.
El Departamento de Asuntos de Veteranos (AV) de los EE. UU. Garantiza los préstamos de AV. El AV no otorga préstamos en sí mismo, pero garantiza hipotecas hechas por prestamistas calificados. Estas garantías permiten a los veteranos obtener préstamos hipotecarios con condiciones favorables (generalmente sin pago inicial). En la mayoría de los casos, los préstamos AV son más fáciles de calificar que los préstamos convencionales. Los prestamistas generalmente limitan el préstamo AV máximo a los límites de préstamos hipotecarios convencionales. Antes de solicitar un préstamo, deberá solicitar su elegibilidad al AV. Si es aceptado, AV emitirá un certificado de elegibilidad que puede usar para solicitar un préstamo.
Requisitos de capital e ingresos.
El prestamista determina el precio de los préstamos hipotecarios de dos maneras: ambos métodos se basan en la solvencia del prestatario. Además de verificar su puntaje FICO de las tres principales agencias de crédito, los prestamistas calcularán la relación préstamo-valor (LTV por sus siglas en inglés) y la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para determinar la cantidad que están dispuestos a prestar. para usted, más la tasa de interés.
LTV es la cantidad de capital real o implícito que está disponible en la garantía contra la que se toma prestado. Para la compra de una vivienda, el LTV se determina dividiendo el monto del préstamo por el precio de compra de la vivienda. Los prestamistas asumen que cuanto más dinero esté aportando (en forma de pago inicial), es menos probable que incurra en incumplimiento del préstamo. Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo de incumplimiento, por lo que los prestamistas cobrarán más.
El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) determina su capacidad para pagar la hipoteca. Los prestamistas dividen su ingreso neto mensual por los costos de la hipoteca para evaluar la probabilidad de que no pague la hipoteca. La mayoría de los prestamistas requerirán DSCR de más de uno. Cuanto mayor sea la proporción, mayor será la probabilidad de que pueda cubrir los costos de los préstamos y menos riesgo asume el prestamista. Cuanto mayor sea el DSCR, es más probable que un prestamista negocie la tasa del préstamo; incluso a una tasa más baja, el prestamista recibe un mejor rendimiento ajustado al riesgo.
Seguro hipotecario privado (PMI).
LTV también determina si se le pedirá que adquiera un seguro hipotecario privado (PMI por sus siglas en inglés). El PMI ayuda a aislar al prestamista del incumplimiento transfiriendo una parte del riesgo del préstamo a una aseguradora hipotecaria. La mayoría de los prestamistas exigen un PMI para cualquier préstamo con un LTV superior al 80%. Esto se traduce en cualquier préstamo en el que posea menos del 20% del valor neto de la vivienda. La cantidad asegurada y el programa hipotecario determinarán el costo del seguro hipotecario y cómo se cobrará.
La mayoría de las primas de seguros hipotecarios se cobran mensualmente, junto con los depósitos en garantía de impuestos y seguros de propiedad. Una vez que el LTV es igual o inferior al 78%, se supone que el PMI se elimina automáticamente. También es posible que pueda cancelar el PMI una vez que el valor de la vivienda se haya revalorizado lo suficiente como para darle un 20% de equidad y haya pasado un período determinado, como dos años. Algunos prestamistas, como la FHA, evaluarán el seguro hipotecario como una suma global y lo capitalizarán en el monto del préstamo.
Hay formas de evitar pagar por PMI. Una es no pedir prestado más del 80% del valor de la propiedad al comprar una casa; la otra es utilizar financiamiento con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca para depositar más del 20%. El programa más común se llama hipoteca 80-10-10. El 80 representa el LTV de la primera hipoteca, los primeros 10 representan el LTV de la segunda hipoteca y el tercero 10 representa el capital que tiene en el casa.
Aunque la tasa de la segunda hipoteca será más alta que la tasa de la primera, en forma combinada, no debería ser mucho más alta que la tasa de un préstamo LTV del 90%. Una hipoteca 80-10-10 puede ser menos costosa que pagar el PMI. También le permite acelerar el pago de la segunda hipoteca y eliminar esa parte de la deuda rápidamente para que pueda liquidar su vivienda antes de tiempo.
Hipotecas de tasa fija versus hipotecas de tasa flotante.
Otra consideración es si se debe obtener una hipoteca de tasa fija o de tasa variable (también llamada tasa variable). En una hipoteca de tasa fija, la tasa no cambia durante todo el período del préstamo. El beneficio obvio de obtener un préstamo de tasa fija es que usted sabe cuáles serán los costos mensuales del préstamo durante todo el período del préstamo. Y, si las tasas de interés prevalecientes son bajas, ha fijado una buena tasa durante un tiempo considerable.
Una hipoteca de tasa flotante, como una hipoteca de solo interés o una hipoteca de tasa ajustable (ARM por su siglas en inglés), está diseñada para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez o las personas que esperan que sus ingresos aumenten sustancialmente durante el período del préstamo. Los préstamos a tasa variable generalmente le permiten obtener tasas iniciales más bajas durante los primeros años del préstamo, y esto le permite calificar para obtener más dinero que si hubiera intentado obtener un préstamo de tasa fija más costoso.
Por supuesto, esta opción puede ser arriesgada si sus ingresos no aumentan al mismo ritmo que el aumento de la tasa de interés. El otro inconveniente es que la trayectoria de las tasas de interés del mercado es incierta: si aumentan drásticamente, los términos de su préstamo se dispararán con ellos.
¿Cómo funcionan las hipotecas de tasa ajustable (ARM)?
Los tipos más comunes de ARM son por períodos de uno, cinco o siete años. La tasa de interés inicial normalmente se fija por un período de tiempo y luego se restablece periódicamente, a menudo todos los meses. Una vez que se restablece un ARM, se ajusta a la tasa de mercado, generalmente agregando un margen predeterminado (porcentaje) a la tasa del Tesoro de EE. UU. vigente. Aunque el aumento generalmente tiene un límite, un ajuste ARM puede ser más costoso que el préstamo hipotecario de tasa fija vigente para compensar al prestamista por ofrecer una tasa más baja durante el período introductorio.
Los préstamos de solo interés son un tipo de ARM en el que solo paga intereses hipotecarios y no capital durante el período introductorio hasta que el préstamo vuelva a ser un préstamo fijo que paga el principal. Dichos préstamos pueden ser muy ventajosos para los prestatarios por primera vez porque solo pagar intereses reduce significativamente el costo mensual del préstamo y le permitirá calificar para un préstamo mucho mayor. Sin embargo, debido a que no paga capital durante el período inicial, el saldo adeudado del préstamo no cambia hasta que comienza a pagar el capital.
Conclusión.
Si está buscando una hipoteca de vivienda por primera vez, puede resultarle difícil clasificar todas las opciones de financiación. Tómese el tiempo para decidir cuánta casa puede pagar y luego financie en consecuencia. Si puede pagar una cantidad sustancial o tiene suficientes ingresos para crear un LTV bajo, tendrá más poder de negociación con los prestamistas y la mayoría de las opciones de financiamiento. Si presiona para obtener el préstamo más grande, es posible que le ofrezcan una tasa ajustada al riesgo más alta y un seguro hipotecario privado.
Sopese el beneficio de obtener un préstamo más grande con el riesgo. Las tasas de interés generalmente flotan durante el período de solo interés y, a menudo, se ajustarán como reacción a los cambios en las tasas de interés del mercado. Además, considere el riesgo de que su ingreso disponible no aumente junto con el posible aumento en los costos de los préstamos.
¿Está listo para comprar una vivienda? ¿Cuánto puede pagar? Responder a esa segunda pregunta puede que no sea tan fácil. Antes de realizar esa compra de la vivienda, aprenda a analizar qué significa «asequibilidad». Además, deberá considerar varios factores que van desde la relación deuda-ingresos hasta las tasas hipotecarias.
Primero, comprenda su relación deuda-ingresos.
Si tiene los medios suficientes para comprar una vivienda en efectivo, entonces ciertamente puede permitirse comprar una ahora. Incluso si no puede pagar en efectivo, la mayoría de los expertos estarían de acuerdo en que puede pagar la compra si califica para una hipoteca para una vivienda nueva. Pero, ¿cuánto puede pagar en una hipoteca?
La Administración Federal de Vivienda (FHA) generalmente utiliza el estándar de relación deuda-ingreso del 43% como una guía para aprobar hipotecas. Esta relación se utiliza para determinar si el prestatario puede realizar sus pagos cada mes. Algunos prestamistas pueden ser más indulgentes o más rígidos, según el mercado inmobiliario y las condiciones económicas generales. Un 43% de DTI significa que todos sus pagos regulares de deudas, más sus gastos relacionados con la vivienda (hipoteca, seguro hipotecario, tarifas de la asociación de propietarios, impuestos sobre la propiedad, seguro del propietario, etc.) no deben equivaler a más del 43% de su ingreso bruto.
Lo que buscan los prestamistas hipotecarios.
También debe tener en cuenta la relación deuda-ingresos inicial, que calcula sus ingresos frente a la deuda mensual en la que incurriría solo con los gastos de vivienda, como los pagos de la hipoteca y el seguro hipotecario. Por lo general, a los prestamistas les gusta que esa proporción no supere el 28%.
¿Por qué no podría utilizar su proporción total de deuda a ingresos si no tiene otra deuda? Básicamente, porque a los prestamistas no les agrada que vivas al límite. Suceden desgracias financieras: pierde su trabajo, su automóvil se destruye, una discapacidad médica le impide trabajar por un tiempo. Si su hipoteca es el 43% de sus ingresos, no tendrá margen de maniobra para cuando quiera o tenga que incurrir en gastos adicionales.
La mayoría de las hipotecas son compromisos a largo plazo. Tenga en cuenta que es posible que realice esos pagos todos los meses durante los próximos 30 años. En consecuencia, debe evaluar la confiabilidad de su principal fuente de ingresos. También debe considerar sus perspectivas para el futuro y la probabilidad de que sus gastos aumenten con el tiempo.
¿Puede cubrir el anticipo?
Es mejor reducir el 20% del precio de la vivienda para evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI por sus siglas en inglés). Por lo general, agregado a los pagos de su hipoteca, el PMI puede costar entre el 0.5% y el 1% del monto total del préstamo hipotecario anualmente.
Un pago inicial más pequeño no significa que comprar una vivienda sea imposible. Puede comprar una vivienda con tan solo un 3,5% de anticipo con un préstamo de la FHA, por ejemplo, pero hay bonificaciones por obtener más. Además de evitar el seguro hipotecario privado antes mencionado, un pago inicial mayor también significa:
Pagos hipotecarios más pequeños: para una hipoteca de $ 200,000 con una tasa de interés fija del 4% por un período de 30 años, pagaría $ 955. Si su hipoteca fuera de $ 180,000 con una tasa de interés del 4% por un plazo de 30 años, pagaría $ 859.
Más opciones entre los prestamistas: algunos prestamistas no ofrecerán una hipoteca a menos que ponga al menos entre un 5% y un 10% de anticipo.
Poder pagar una vivienda nueva hoy no es tan importante como su capacidad para pagarla a largo plazo. No hace falta decir que poder pagar una vivienda y tener un pago inicial no responde a la pregunta de si ahora es un buen momento para actuar en esa opción.
El mercado de la vivienda.
Suponiendo que tiene su situación monetaria personal bajo control, su siguiente consideración es la economía del mercado de la vivienda, ya sea en su localidad actual o en la que planea mudarse. Tener el dinero para realizar la compra es genial, pero no responde a la pregunta de si la compra tiene sentido o no desde una perspectiva financiera.
Una forma de hacerlo es responder a la pregunta: ¿es más barato alquilar que comprar? Si comprar resulta menos costoso que alquilar, ese es un fuerte argumento a favor de la compra.
Si está comprando la propiedad con la creencia de que su valor aumentará con el tiempo, asegúrese de tener en cuenta el costo de los pagos de intereses de su hipoteca, las actualizaciones de la propiedad y el mantenimiento de rutina continuo en sus cálculos.
La perspectiva económica.
En esa misma línea, hay años en los que los precios inmobiliarios están devaluados y años en los que son anormalmente altos. Si los precios son tan bajos que es obvio que está obteniendo una buena oferta, puede tomarlo como una señal de que podría ser un buen momento para realizar su compra. En un mercado de compradores, los precios bajos aumentan las probabilidades de que el tiempo funcione a su favor y haga que su vivienda se aprecie en el futuro.
Es demasiado pronto para decir qué pasará con los precios de las viviendas en 2021. Pero si la historia se repite, podemos esperar una caída en los precios de las viviendas como resultado de la pandemia de COVID-19 y su dramático impacto en la economía.
Tasas de interés.
Las tasas de interés, que juegan un papel importante en la determinación del monto de un pago hipotecario mensual, también tienen años en los que son altas y años en los que son bajas. Obviamente, cuanto más bajo, mejor.
Época del año
Las estaciones del año también pueden influir en el proceso de toma de decisiones. Si desea la mayor variedad posible de viviendas para elegir, la primavera es probablemente el mejor momento para comprar. Los letreros de “Se vende” tienden a brotar como flores cuando el clima se calienta y el césped se vuelve verde. Parte de la razón se relaciona con el público objetivo de la mayoría de los hogares: familias que esperan mudarse hasta que sus hijos terminen el año escolar actual, pero que quieren establecerse antes de que comience el año nuevo en el otoño.
Considere sus necesidades de estilo de vida.
Si bien el dinero es una consideración importante, hay otros factores que podrían influir en su tiempo. ¿Es inminente su necesidad de espacio adicional: un nuevo bebé en camino, un pariente anciano que no puede vivir solo? ¿La medida implica que sus hijos cambien de escuela? Si va a vender una vivienda en la que ha vivido durante menos de dos años, ¿incurrirá en impuestos sobre las ganancias de capital y, de ser así, vale la pena esperar para evitar el mordisco?
Vender una vivienda, comprar otra.
Si está vendiendo una vivienda y planea comprar otra, guarde las ganancias de su vivienda actual en una cuenta de ahorros y determine si, después de tener en cuenta otros gastos necesarios como los pagos del automóvil o el seguro médico, podrá pagar la hipoteca . También es importante recordar que se deberán asignar fondos adicionales para mantenimiento y servicios públicos.
Cuando calcule, use sus ingresos actuales y no asuma que ganará más dinero en el futuro. Los aumentos no siempre ocurren y las carreras cambian. Si basa el precio de la vivienda que desea comprar en sus potenciales ingresos futuros, también podría organizar una cena romántica con sus tarjetas de crédito, ya que terminará en una relación duradera con ellas.
¿Planea quedarse quieto?
La asequibilidad debe ser lo primero que busque en una vivienda, pero también es bueno saber cuánto tiempo va a querer vivir allí. De lo contrario, podría quedar atrapado con una vivienda que no puede pagar en una ciudad o pueblo que está listo para (o debe) dejar.
Muchos expertos financieros sugieren vivir en una vivienda durante cinco años antes de venderla como guía. No olvide tener en cuenta los costos relacionados con la compra, la venta y la mudanza. También considere el punto de equilibrio para las tarifas hipotecarias asociadas con la vivienda que está vendiendo. Si no puede decidir en qué ciudad o pueblo va a vivir y cuál es su plan para los próximos cinco años, es posible que no sea el momento adecuado para comprar una vivienda.
Conclusión.
¿Entonces, está listo para comprar una vivienda? En resumen, sí, si puede permitírselo. Pero «pagar» no es tan simple como solo considerar lo que hay en su cuenta bancaria en este momento. Una serie de otras consideraciones financieras y de estilo de vida deben figurar en sus cálculos.
Cuando se toman en cuenta todos estos elementos, “si puede permitírselo” comienza a parecer más complicado de lo que parece. Pero considerarlos ahora puede evitar errores costosos y problemas financieros más adelante. Por supuesto, hay un mejor momento para saltar: cuando encuentra la vivienda perfecta en el lugar perfecto para la venta, a un precio perfecto.
En una palabra, una hipoteca inversa es un préstamo. Un propietario de la tercera edad que tiene un valor hipotecario considerable puede pedir prestado contra el valor de su vivienda y recibir los fondos como una suma global, pago mensual fijo o línea de crédito. A diferencia de una hipoteca a plazo, del tipo que se usa para comprar una casa, una hipoteca inversa no requiere que el propietario realice ningún pago del préstamo.
En cambio, todo el saldo del préstamo vence y es pagadero cuando el prestatario fallece, se muda de forma permanente o vende la casa. Las regulaciones federales requieren que los prestamistas estructuran la transacción para que el monto del préstamo no exceda el valor de la vivienda y el prestatario o el patrimonio del prestatario no sean responsables de pagar la diferencia si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda. Una forma de que esto suceda es a través de una caída en el valor de mercado de la vivienda; otra es si el prestatario vive mucho tiempo.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Con una hipoteca inversa, en lugar de que el propietario realice los pagos al prestamista, el prestamista realiza los pagos al propietario. El propietario puede elegir cómo recibir estos pagos y solo paga intereses sobre los ingresos recibidos. El interés se transfiere al saldo del préstamo para que el propietario no pague nada por adelantado. El propietario también conserva el título de propiedad. Durante la vigencia del préstamo, la deuda del propietario aumenta y el valor líquido de la vivienda disminuye.
Al igual que con una hipoteca a plazo, la vivienda es la garantía de una hipoteca inversa. Cuando el propietario se muda o muere, el producto de la venta de la casa va al prestamista para reembolsar el capital, los intereses, el seguro hipotecario y las tarifas de la hipoteca inversa. Cualquier producto de la venta más allá de lo que se pidió prestado va al propietario o al patrimonio del propietario.
Tipos de hipotecas inversas.
Hay tres tipos de hipotecas inversas. La más común es la hipoteca de conversión del valor líquido de la vivienda o HECM (por sus siglas en inglés). El HECM representa casi todas las hipotecas inversas que ofrecen los prestamistas sobre valores de vivienda por debajo de $ 765,600 y es el tipo que es más probable que obtenga. Sin embargo, si su casa vale más, puede buscar una hipoteca inversa jumbo, también llamada hipoteca inversa propietaria.
Cuando contrata una hipoteca inversa, puede optar por recibir los ingresos de una de las seis formas siguientes:
Suma global: obtenga todos los ingresos a la vez cuando cierre su préstamo. Esta es la única opción que viene con una tasa de interés fija. Los otros cinco tienen tasas de interés ajustables.
Pagos mensuales iguales (anualidad): mientras al menos un prestatario viva en la casa como residencia principal, el prestamista hará pagos constantes al prestatario. Esto también se conoce como plan de tenencia.
Pagos a plazo: el prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado a elección del prestatario, como 10 años.
Línea de crédito: el propietario puede pedir prestado dinero cuando lo necesite. El propietario solo paga intereses sobre las cantidades realmente tomadas de la línea de crédito.
Pagos mensuales iguales más una línea de crédito: el prestamista proporciona pagos mensuales constantes mientras al menos un prestatario ocupe la vivienda como residencia principal. Si el prestatario necesita más dinero en algún momento, puede acceder a la línea de crédito.
Pagos a plazo más una línea de crédito: el prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado a elección del prestatario, como 10 años. Si el prestatario necesita más dinero durante o después de ese plazo, puede acceder a la línea de crédito.
¿Son de beneficio?
La diferencia de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o una línea de crédito, no es necesario tener ingresos o un buen crédito para calificar, y no realizará ningún pago del préstamo mientras ocupe la casa como su residencia principal.
Una hipoteca inversa es la única forma de acceder al valor líquido de la vivienda sin vender la casa para personas mayores que no quieren la responsabilidad de hacer un pago mensual del préstamo o que no pueden calificar para un préstamo o re-financiamiento con garantía hipotecaria debido a un flujo de efectivo limitado o crédito.
Ventajas y desventajas.
Una vez que tenga 62 años o más, una hipoteca inversa puede ser una buena manera de obtener efectivo cuando el valor líquido de su vivienda es su mayor activo y no tiene otra forma de obtener suficiente dinero para cubrir sus gastos básicos de vida. Una hipoteca inversa le permite seguir viviendo en su casa siempre que se mantenga al día con los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento y el seguro y no necesite mudarse a un hogar de ancianos o centro de vida asistida durante más de un año.
Sin embargo, obtener una hipoteca inversa significa gastar una cantidad significativa del capital que ha acumulado en intereses y tarifas de préstamo, que analizaremos a continuación. También significa que probablemente no podrá pasar su hogar a sus herederos. Si una hipoteca inversa no proporciona una solución a largo plazo a sus problemas financieros, solo una a corto plazo, puede que no valga la pena el sacrificio.
¿Qué pasa si alguien más, como un amigo, pariente o compañero de cuarto, vive contigo? Si obtiene una hipoteca inversa, esa persona no tendrá ningún derecho a seguir viviendo en la casa después de su fallecimiento.
Reglas que rigen estas hipotecas.
Si es propietario de una casa, condominio o casa adosada, o una casa prefabricada construida el 15 de junio de 1976 o después, puede ser elegible para una hipoteca inversa. Según las reglas de la Administración Federal de Vivienda de Los Estados Unidos, los propietarios de viviendas cooperativas no pueden obtener hipotecas inversas ya que técnicamente no son propietarios de la propiedad inmobiliaria en la que viven, sino acciones de una corporación. En Nueva York, donde las cooperativas son comunes, la ley estatal también prohíbe las hipotecas inversas en las cooperativas, permitiéndolas solo en residencias y condominios de una a cuatro familias.
Si bien las hipotecas inversas no tienen requisitos de ingresos o puntaje crediticio, aún tienen reglas sobre quién califica. Debe tener al menos 62 años y debe ser dueño de su casa libre y limpia o tener una cantidad sustancial de capital (al menos el 50%). Los prestatarios deben pagar una tarifa inicial, una prima de seguro por adelantado, primas de seguro hipotecario en curso, tarifas de servicio de préstamos e intereses.
Tasas involucradas.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ajustó las primas de seguro para hipotecas inversas en octubre de 2017. Dado que los prestamistas no pueden pedir a los propietarios o herederos que paguen si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda, las primas del seguro proporcionan un fondo común que los prestamistas pueden aprovechar para no perder dinero cuando esto suceda.
Un cambio fue un aumento en la prima inicial de 0.5% a 2.0% para tres de cada cuatro prestatarios y una disminución en la prima de 2.5% a 2.0% para el otro de cada cuatro prestatarios. La prima inicial solía estar vinculada a la cantidad que sacaban los prestatarios en el primer año, y los propietarios que sacaban más, porque tenían que pagar una hipoteca existente, pagaban la tasa más alta. Ahora, todos los prestatarios pagan la misma tasa de 2.0%. La prima inicial se calcula en función del valor de la vivienda, por lo que por cada $ 100,000 en valor de tasación, paga $ 2,000. Eso es $ 6,000 en una casa de $ 300,000.
Todos los prestatarios también deben pagar primas anuales de seguro hipotecario del 0,5% (antes 1,25%) del monto prestado. Este cambio ahorra a los prestatarios $ 750 al año por cada $ 100,000 prestados y ayuda a compensar la prima inicial más alta. También significa que la deuda del prestatario crece más lentamente, preservando una mayor parte del capital del propietario con el tiempo, proporcionando una fuente de fondos más adelante en la vida o aumentando la posibilidad de poder pasar la vivienda a herederos.
Prestamistas de hipotecas inversas.
Para obtener una hipoteca inversa, no puede simplemente acudir a cualquier prestamista. Las hipotecas inversas son un producto especializado y solo algunos prestamistas las ofrecen. Algunos de las compañías más importantes en préstamos de hipotecas inversas incluyen American Advisors Group, One Reverse Mortgage y Liberty Home Equity Solutions.
Tasas de interés.
Solo la hipoteca inversa de suma global, que le brinda todos los ingresos a la vez cuando se cierra su préstamo, tiene una tasa de interés fija. Las otras cinco opciones tienen tasas de interés ajustables, lo cual tiene sentido, ya que está pidiendo prestado dinero durante muchos años, no todo a la vez, y las tasas de interés siempre están cambiando. Las hipotecas inversas de tasa variable están vinculadas a la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).
Además de una de las tasas base, el prestamista agrega un margen de uno a tres puntos porcentuales. Entonces, si LIBOR es 2.5% y el margen del prestamista es 2%, la tasa de interés de su hipoteca inversa será 4.5%. En enero de 2020, los márgenes de los prestamistas oscilaron entre el 1,5% y el 2,5%. Los intereses se acumulan durante la vigencia de la hipoteca inversa y su puntaje crediticio no afecta su tasa de hipoteca inversa ni su capacidad para calificar.
¿Cuánto puede pedir prestado?
Imagen de Alexander Mils
Los ingresos que recibirá de una hipoteca inversa dependerán del prestamista y de su plan de pago. Para un HECM, el monto que puede pedir prestado se basará en la edad del prestatario más joven, la tasa de interés del préstamo y el menor valor de tasación de su casa o el monto máximo de reclamo de la FHA, que es $ 765,600 al 1 de enero de 2020.
Sin embargo, no puede pedir prestado el 100% de lo que vale su casa, ni nada cercano a ella. Parte del valor líquido de su vivienda debe utilizarse para pagar los gastos del préstamo, incluidas las primas de la hipoteca y los intereses. Aquí hay algunas otras cosas que necesita saber sobre cuánto puede pedir prestado:
Los fondos del préstamo se basan en la edad del prestatario más joven o, si el prestatario está casado, el cónyuge más joven, incluso si el cónyuge más joven no es un prestatario. Cuanto mayor sea el prestatario más joven, mayores serán los ingresos del préstamo.
Cuanto menor sea la tasa hipotecaria, más podrá pedir prestado.
Cuanto mayor sea el valor de tasación de su propiedad, más podrá pedir prestado.
Una evaluación financiera sólida de la hipoteca inversa aumenta los ingresos que recibirá porque el prestamista no retendrá parte de ellos para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios en su nombre.
La cantidad que realmente puede pedir prestada se basa en lo que se denomina límite de capital inicial. En enero de 2018, el límite de capital inicial promedio era de $ 211,468 y el monto de reclamo máximo promedio era de 412,038 dólares. El límite de capital inicial promedio del prestatario es aproximadamente el 58% del monto de reclamo máximo.
Hipotecas inversas, su cónyuge y herederos.
Ambos cónyuges deben dar su consentimiento para el préstamo, pero no es necesario que ambos sean prestatarios y este arreglo puede crear problemas. Si dos cónyuges viven juntos en una casa pero solo uno de los cónyuges se nombra como prestatario en la hipoteca inversa, el otro cónyuge corre el riesgo de perder la vivienda si el cónyuge prestatario muere primero. Una hipoteca inversa debe reembolsarse cuando el prestatario fallece y, por lo general, se paga vendiendo la casa. Si el cónyuge sobreviviente quiere quedarse con la casa, tendrá que pagar el préstamo por otros medios, posiblemente mediante un re-financiamiento costoso.
Solo uno de los cónyuges puede ser un prestatario si solo uno de los cónyuges tiene el título de propiedad de la casa, tal vez porque fue heredada o porque su propiedad es anterior al matrimonio. Idealmente, ambos cónyuges mantendrán el título y ambos serán prestatarios de la hipoteca inversa de modo que cuando el primer cónyuge fallezca, el otro continúe teniendo acceso a los ingresos de la hipoteca inversa y pueda seguir viviendo en la casa hasta la muerte. El cónyuge no prestatario podría incluso perder la casa si el cónyuge prestatario tuviera que mudarse a un centro de vida asistida o asilo de ancianos durante un año o más.
Evitar las estafas de hipotecas inversas.
Con un producto potencialmente lucrativo como una hipoteca inversa y una población vulnerable de prestatarios que pueden tener problemas cognitivos o estar buscando desesperadamente una salvación financiera, abundan las estafas. Los proveedores in-escrupulosos y los contratistas de mejoras para el hogar se han dirigido a las personas mayores para ayudarles a obtener hipotecas inversas para pagar las mejoras en el hogar, en otras palabras, para que se les pague. El proveedor o contratista puede o no cumplir con el trabajo de calidad prometido; podrían simplemente robar el dinero del propietario.
¿Cómo evitar una ejecución hipotecaria?
Otro peligro asociado con una hipoteca inversa es la posibilidad de ejecución hipotecaria. A pesar de que el prestatario no es responsable de realizar ningún pago de la hipoteca y, por lo tanto, no puede incurrir en morosidad, una hipoteca inversa requiere que el prestatario cumpla con ciertas condiciones.
Como prestatario de una hipoteca inversa, debe vivir en la casa y mantenerla. Si la casa se deteriora, no valdrá el valor justo de mercado cuando sea el momento de venderla y el prestamista no podrá recuperar la cantidad total que le ha otorgado al prestatario. También se requiere que las hipotecas inversas se mantengan al día con los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios. Una vez más, el prestamista impone estos requisitos para proteger su interés en la vivienda. Si no paga los impuestos a la propiedad, la autoridad fiscal local puede confiscar la casa.
Conclusión.
Una hipoteca inversa puede ser una herramienta financiera útil para los propietarios de viviendas mayores que entienden cómo funcionan los préstamos y las compensaciones involucradas. Idealmente, cualquier persona interesada en obtener una hipoteca inversa se tomará el tiempo para aprender a fondo cómo funcionan estos préstamos. De esa manera, ningún prestamista in-escrupuloso o estafador depredador podrá aprovecharse de ellos, podrán tomar una decisión acertada incluso si obtienen un asesor de hipotecas inversa de mala calidad y el préstamo no traerá sorpresas desagradables.
¿Sabía qué?
La hipoteca inversa está disponible en Argentina, España, y desde el 2020 en Colombia. Actualmente en México, la hipoteca inversa está regulada únicamente en el Estado de México y en la Ciudad de México, pero podría aplicarse en cualquier parte del país.
En Estados Unidos, una hipoteca inversa es una clase de préstamo hipotecario que está garantizado contra una propiedad residencial y que puede brindar ingresos extras a los jubilados al darles acceso al valor libre de gravámenes de sus propiedades. Pero este enfoque puede ser perjudicial, pues puedes obtener tarifas elevadas y tasas de interés altas que pueden diluir una parte sustancial del valor del patrimonio.
1.Si tu propiedad será la herencia de tus herederos – Cuando un propietario muere, su cónyuge y su patrimonio normalmente deben reembolsar (pagar o devolver) el préstamo. Según la Comisión Federal de Comercio, esto a menudo implica vender la casa para generar el efectivo necesario. Si la vivienda se vende por más del saldo pendiente del préstamo, los fondos sobrantes van a los herederos.
Sin embargo, si una casa se vende por menos, los herederos no recibirán nada, siendo el déficit cubierto por el seguro de la FHA. Es por eso que los prestatarios deben pagar las primas del seguro hipotecario en los préstamos hipotecarios inversos.
Obtener una hipoteca inversa podría complicar las cosas si deseas dejar tu casa a tus hijos, quienes tal vez no tengan los fondos necesarios para pagar el préstamo. Si bien una hipoteca a plazo tradicional de tasa fija puede ofrecer a tus herederos una solución de financiamiento para asegurar la propiedad, es posible que no califiquen para este préstamo, en cuyo caso, una propiedad familiar apreciada puede venderse a un extraño, para satisfacer rápidamente la hipoteca inversa.
2.Si vives con alguien – Si tienes amigos, parientes o compañeros de cuarto que viven contigo y que no figuran en el papeleo del préstamo, posiblemente podrían perder su derecho a vivir en la propiedad en caso de tu muerte. Esos huéspedes también pueden verse obligados a desalojar la casa si se muda por más de un año porque las hipotecas inversas requieren que los prestatarios vivan en la casa, la cual debe considerarse su residencia principal.
Si un prestatario muere, vende su casa o se muda, el préstamo vence inmediatamente. Una solución es incluir a sus inquilinos en la documentación del préstamo; sin embargo, nadie que viva contigo menor de 62 años puede ser un prestatario en la hipoteca inversa.
3.Si tiene facturas médicas – Las personas mayores que padecen problemas de salud pueden obtener hipotecas inversas como una forma de recaudar efectivo para sus facturas médicas. Sin embargo, deben ser lo suficientemente saludables para seguir viviendo dentro de ese hogar. Si la salud de una persona se deteriora hasta el punto en que debe trasladarse a un centro de tratamiento, el préstamo debe reembolsarse en su totalidad, ya que la casa ya no califica como la residencia principal del prestatario.
Mudarse a un hogar de ancianos o un centro de vida asistida durante más de 12 meses consecutivos se considera un cambio permanente de vivienda según las regulaciones de las hipotecas inversas. Por esta razón, los prestatarios deben certificar por escrito cada año que todavía viven en la casa contra la que están pidiendo prestado, para evitar una ejecución hipotecaria.
4. Si planea mudarse pronto – Si está considerando mudarse por motivos de salud u otras razones, una hipoteca inversa probablemente no sea aconsejable, porque a corto plazo, los altos costos iniciales hacen que estos préstamos sean económicamente inviables. Estos costos incluyen las tarifas del prestamista, los costos iniciales del seguro hipotecario, las primas del seguro hipotecario en curso y los costos de cierre (también conocido como liquidación), como el seguro de título de propiedad, las tarifas de tasación de la vivienda y las tarifas de inspección.
Los propietarios de viviendas que abandonan o venden repentinamente la propiedad tienen solo seis meses para pagar el préstamo. Y aunque los prestatarios pueden embolsarse los ingresos de las ventas por encima del saldo adeudado por el préstamo, ya se habrán pagado miles de dólares en costos de hipoteca inversa.
5.No puede pagar los costos – Es posible que los ingresos de la hipoteca inversa no sean suficientes para cubrir los impuestos a la propiedad, las primas del seguro de vivienda y los costos de mantenimiento de la vivienda. No mantenerse al día en cualquiera de estas áreas puede hacer que los prestamistas cancelen la hipoteca inversa adeudada, lo que podría resultar en la pérdida de la vivienda.
En el lado positivo, algunas localidades ofrecen programas de aplazamiento de impuestos a la propiedad para ayudar a las personas mayores con su flujo de efectivo, y algunas ciudades tienen programas orientados a ayudar a las personas mayores de bajos ingresos con las reparaciones del hogar. No obstante, no existen tales programas para el seguro de propietarios.
Conclusión.
Si tienes poco dinero en efectivo, pero una hipoteca inversa no termina de convencerte, existen otras opciones, como vender tu casa y conseguir una más pequeña y por ende, más barata. Los propietarios también pueden considerar alquilar propiedades, lo que alivia los dolores de cabeza de la propiedad, como los impuestos a la propiedad y las reparaciones. Otras posibilidades incluyen la búsqueda de préstamos con garantía hipotecaria, líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o re-financiamiento con una hipoteca a plazo tradicional.
Seguir estos consejos puede ayudarte a elegir el acreedor adecuado.
Es bien sabido que el refinanciamiento de una hipoteca puede ayudar a reducir los pagos mensuales de la misma y ahorrarte miles de dólares a lo largo de la vida del préstamo. Hacerlo puede incluso acortar la cantidad de tiempo que te llevará pagar tu deuda y poner aún más dólares en tu bolsillo al final de cada mes.
Lo primero que tendrás que hacer para comenzar el proceso de refinanciamiento es conseguir un nuevo préstamo para reemplazar la hipoteca existente, lo que significa encontrar un acreedor. Podrías ir al banco local y pedir un préstamo, por supuesto, pero puede que no encuentres la mejor oferta del acreedor más conveniente. De hecho, te sorprenderá saber que si te esfuerzas un poco más en elegir el prestamista adecuado, refinanciar te reportará un beneficio mucho mayor. Aquí hay algunas cosas que puede considerar para encontrar las mejores compañías de refinanciamiento de hipotecas.
Encuentra el acreedor adecuado.
Muchas personas piensan en su banco o cooperativa de crédito local cuando consideran la posibilidad de refinanciarse, pero no son las únicas fuentes potenciales de refinanciamiento. Muchas compañías de financiación de consumo, empresas de inversión e instituciones de ahorro y préstamo también ofrecen hipotecas. También hay empresas especializadas que sólo se dedican a las hipotecas.
Si bien puede llevar mucho tiempo y ser muy tedioso, vale la pena clasificar la gran variedad de instituciones de préstamo y las diferentes ofertas disponibles en el mercado. Tomarse el tiempo para encontrar el acreedor adecuado puede suponer una gran diferencia en la cantidad de dinero que se gastará en comisiones para obtener un préstamo, así como en los intereses de la hipoteca.
Cuando comiences tu búsqueda, ten en cuenta que los agentes de préstamos son pagados en base a la transacción que haces a través de una comisión o cuota. Esto les proporciona incentivos para venderle su servicio. Toma nota de que esto no convierte a los oficiales de préstamos en malas personas; sólo significa que debes hacer un poco de trabajo por tu cuenta para asegurarte de que entiendes todas las opciones disponibles para ti, además de los pros y los contras de cada una.
Los corredores hipotecarios independientes pueden ayudarle a comparar los servicios de muchos acreedores y trabajar para asegurar la mejor tasa libre de prejuicios. Como prestatario, usted paga al corredor una comisión para que le ayude a encontrar una hipoteca y facilitar el proceso de originación del préstamo a su nombre. El acreedor también puede pagarle una comisión a cambio de llevarle su negocio. Al igual que los agentes de préstamos bancarios, los corredores hipotecarios reciben su pago mediante una venta, y su estructura de honorarios puede variar y lo hará. También en este caso, es probable que un poco de conocimiento y algunas comparaciones le sirvan de ayuda. Una pequeña diferencia en la tasa de interés puede suponer un gran ahorro durante el plazo de la hipoteca. Y, al igual que con muchos servicios financieros tradicionales, ahora hay varias herramientas en línea disponibles para ayudarle a evitar las comisiones de los corredores.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que has sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puedes tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor y/o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD por sus siglas en inglés).
Costos del prestamista hipotecario.
Una de las variables clave a considerar con los prestamistas hipotecarios es el costo del refinanciamiento. Comprender los términos de su nuevo préstamo -el monto del pago mensual, el número de años hasta que se pague, la tasa de interés, las comisiones, si se accede o no a una penalización por pago anticipado si se paga el préstamo antes de tiempo- te dará una idea de los diversos costos.
Por eso es crucial revisar el documento «Estimación de Buena Fe del Préstamo» (GFE por sus siglas en inglés) proporcionado por su acreedor. Requiere que los acreedores proporcionen una divulgación estandarizada de los costos asociados con el préstamo. Esta estimación escrita detalla lo que se le exigirá que pague al cierre, incluyendo el costo de todos los puntos, el procesamiento, los honorarios legales, los gastos de presentación y de cierre.
Si bien la ley no dicta el precio que cada acreedor cobra por los diversos servicios que ofrece, la estimación del préstamo sí constituye una herramienta útil para hacer comparaciones. Un acreedor puede cobrar más por los honorarios legales y menos por los honorarios de presentación. Otro puede tener honorarios generales más bajos pero cobrar un tipo de interés más alto. Un examen cuidadoso de las estimaciones de los préstamos de los acreedores que estés considerando te ayudará a encontrar la mejor oferta.
Tu capacidad de refinanciar depende en gran parte de su puntaje crediticio; si tu puntaje es menor que cuando compraste tu casa originalmente, refinanciar podría no ser una buena idea porque esto podría aumentar la tasa de interés.
Considera el servicio del prestamista hipotecario.
En el lado del servicio, conseguir que tus preguntas sean contestadas de manera oportuna y precisa es un elemento importante del proceso. La obtención de un refinanciamiento requiere bastante papeleo, así como la recopilación y difusión de una cantidad significativa de información personal. Tener un único punto de contacto fiable para sus preguntas puede marcar la diferencia entre un proceso fácil y sin complicaciones y una experiencia difícil.
Tener el préstamo listo a tiempo para su cierre es otra consideración importante. La documentación final a menudo no está disponible hasta sólo días -o incluso horas- antes del cierre propiamente dicho, y la coordinación de los calendarios de las diversas partes involucradas en la transacción puede ser un desafío. Un prestamista confiable ayudará a mantener todo en orden y contribuirá significativamente a su tranquilidad personal.
En un momento dado, la investigación y la recopilación de información era un proceso que llevaba mucho tiempo y que requería visitas a varios prestamistas u horas de trabajo por teléfono. Mientras que esas opciones todavía están disponibles, la tecnología ha ayudado a hacer el proceso mucho más fácil. Con las calculadoras de tasas hipotecarias en línea, puedes entrar en un sitio y encontrar formas convenientes de comparar prestamistas y obtener información sobre la gama de tasas de interés disponibles para el tipo de préstamo que estás buscando. Las mejores compañías de refinanciamiento en línea
Comparar las condiciones y características de los préstamos no es lo único que se puede hacer en línea. Hoy en día, muchos de los mejores prestamistas hacen negocios exclusivamente en línea. Lo que se pierde en tiempo personal, se compensa con tasas más ventajosas, ya que estas empresas no tienen los gastos generales de las instituciones de de presencia física, argumentan los defensores. Tres de los prestamistas en línea más populares a considerar incluyen Quicken Loans, Guaranteed Rate y loanDepot.
Quicken Loans
Quicken Loans es una entidad crediticia con sede en Detroit con un impresionante esfuerzo de marca y es uno de los mayores prestamistas de hipotecas al por menor en línea del país. La compañía es conocida por tener tasas competitivas y varios productos hipotecarios únicos. Ofrece una tasa fija, una tasa ajustable y un «Su equipaje» personalizable, ofreciendo términos de pago que puede adaptar a sus necesidades y no sólo las típicas hipotecas a 15 y 30 años que ofrecen la mayoría de las compañías. Puede elegir cualquier plazo de préstamo de ocho a 30 años (en incrementos de un año) y obtener una tasa fija.
Esto puede beneficiar realmente a los que refinancian una hipoteca: Si le quedan, por ejemplo, 23 años en su préstamo actual y desea refinanciar pero no desea volver a establecer su plazo a 30 años, o tomar un préstamo más corto de 15 años (lo que traerá consigo pagos mensuales más altos), puede obtener a menudo un préstamo personalizado de 23 años, manteniendo así su plazo actual pero a mejores tasas. Quicken también ofrece Rocket Mortgage. Todo se hace en línea, desde la solicitud inicial y la verificación de crédito hasta la programación del avalúo de su casa, y la aprobación toma minutos. Las tasas se mantienen fijas por 15 a 60 días mientras los consumidores buscan una casa. Quicken Loans tiene una calificación de A+ con el Better Business Bureau (BBB).
Guaranteed Rate
Guaranteed Rate ofrece a sus clientes un proceso de solicitud de hipoteca en línea que es similar al de la Hipoteca Rocket de Quicken Loans. Incluso puede completar su solicitud inicial y ver su puntaje de crédito con las tres agencias principales de forma gratuita. Basándose en lo que su crédito le califica, la aplicación móvil le permite seleccionar una tasa de interés y una estructura de cargos, y fijarla con anticipación en caso de que las tasas aumenten. La tasa garantizada tiene una calificación de A+ con la Oficina de Buenas Prácticas Comerciales.
loanDepot
IoanDepot es un prestamista hipotecario directo, lo que significa que la empresa proporciona los fondos al cierre por sí misma en lugar de servir como intermediario. Así que hay una entidad menos a la que hay que pagar, lo que a menudo se traduce en un mejor trato. Junto con sus tasas competitivas, loanDepot puede darle una cotización de la tasa en línea en segundos. También puedes coger el teléfono y hablar con uno de sus agentes de préstamos. Renuncia a los honorarios de los prestamistas y le reembolsará su comisión de tasación si vuelve a financiar su casa en el futuro.
Las entidades de refinanciamiento sin costo de cierre.
No importa lo que digan los ascensos, un refinanciamiento siempre conlleva gastos. Sin embargo, existen las llamadas hipotecas sin costo que permiten a los prestatarios evitar pagar los costos de cierre directamente. En su lugar, las comisiones comparables se incorporan a la propia tasa de interés de la hipoteca, lo que la hace ligeramente más alta que la de una hipoteca convencional.
Aun así, este tipo de hipoteca puede dar a los prestatarios la oportunidad de cubrir los gastos de cierre para obtener la hipoteca refinanciada que necesitan para permanecer en sus casas. También puede ser atractiva para las personas que planean mudarse dentro de unos pocos años. Con una hipoteca tradicional, normalmente el prestatario tarda unos años en recuperar los gastos de cierre. Pero si la tasa hipotecaria más alta con un instrumento sin costo no es significativa, puede resultar menos costoso que pagar los costos de cierre por adelantado. Si está buscando un prestamista sin costo de cierre para refinanciar, considere LendingTree, que es básicamente un enorme motor de búsqueda que permite a los consumidores comparar los préstamos. En LendingTree, las personas que buscan una hipoteca refinanciada pueden usar la calculadora para ingresar los datos específicos de la propiedad: el valor de la propiedad, el monto del préstamo original, la fecha de inicio y el plazo del préstamo. Una vez calculada toda la información necesaria, pueden recibir hasta cinco ofertas de préstamos de diferentes prestamistas.
Conclusión.
Encontrar la mejor compañía para ayudarte a refinanciar tu hipoteca depende de tus circunstancias personales. Hay muchas opciones disponibles. Considera los costos y servicios que cada compañía de refinanciamiento aporta, y si se ajustan a tus necesidades. Después de todo, está en juego el dinero que tanto te ha costado ganar. Cuanto más tiempo inviertas en la investigación de su compañía de refinanciamiento, mejor será el resultado.
Todo lo que un comprador necesita para obtener una pre-aprobación para un crédito hipotecario.
Obtener una aprobación previa para una hipoteca es un paso importante. Consultar con un prestamista y obtener una carta de aprobación previa le brinda la oportunidad de analizar sus opciones de préstamo con el prestamista. Esto, a su vez, le ayudará a determinar su presupuesto en su búsqueda de vivienda, así como el pago mensual de la hipoteca que podría manejar.
Antes de que los prestamistas decidan aprobarlo previamente para una hipoteca, analizarán varios factores clave:
Su historial crediticio,
Puntaje de crédito,
Relación deuda / ingresos,
Historial de empleo,
Ingresos,
Activos y pasivos.
Como prestatario, es importante saber qué hacer (y no hacer) ante una aprobación previa de hipoteca y cómo aumentar sus posibilidades de obtenerla.
Pre-calificación vs. pre-aprobación.
Una pre-calificación proporciona una visión general de sus finanzas, ingresos y deudas a un prestamista hipotecario que luego le otorga un monto estimado del préstamo. De esta manera, una pre-calificación de hipoteca puede ser útil como una estimación de cuánto puede gastar en una casa. Sin embargo, el prestamista no obtiene sus informes de crédito ni verifica su información financiera. En consecuencia, la pre-calificación es un punto de partida útil para determinar lo que puede pagar, pero no tiene peso cuando hace ofertas.
Una aprobación previa, por otro lado, implica completar una solicitud de hipoteca y proporcionar su número de Seguro Social para que un prestamista pueda hacer una verificación de crédito. Una solicitud de crédito se activa cuando solicita una hipoteca, y un prestamista saca su informe y puntaje de crédito para evaluar su solvencia antes de decidir prestarle dinero. Estas verificaciones se registran en su informe de crédito y pueden afectar su puntaje de crédito.
¿Cuándo obtener pre-aprobación?
Las cartas de aprobación previa de hipoteca suelen ser válidas durante 60 a 90 días. Los prestamistas ponen una fecha de vencimiento en estas cartas porque sus finanzas y su perfil de crédito podrían cambiar.
Si está pesando en comprar una casa y sospecha que podría tener dificultades para obtener una hipoteca, pasar por el proceso de aprobación previa puede ayudarlo a identificar problemas de crédito y darle tiempo para resolverlos. Buscar una aprobación previa antes de una búsqueda de vivienda lo coloca en una posición más sólida para mejorar su perfil crediticio general.
El proceso de pre-aprobación.
Algunos prestamistas en línea pueden aprobarlo previamente en cuestión de horas, mientras que otros pueden tomar varios días. El cronograma depende del prestamista y la complejidad de sus finanzas.
Para empezar, completará una solicitud de hipoteca. Incluirá su información de identificación, así como su número de Seguro Social para retirar su crédito. Si bien las verificaciones de crédito hipotecario cuentan como una consulta exhaustiva en sus informes crediticios y pueden afectar su puntaje crediticio, si está buscando varios prestamistas en un corto período de tiempo (generalmente 45 días para los modelos de puntaje FICO más nuevos), las verificaciones de crédito combinadas cuentan como una sola consulta.
Aquí hay una muestra de una solicitud de hipoteca. Si está solicitando con un cónyuge u otro co-prestatario cuyos ingresos necesita para calificar la hipoteca, ambos solicitantes deberán incluir información financiera y de empleo. Hay ocho secciones principales de una solicitud de hipoteca:
Tipo de hipoteca y plazos del préstamo. El producto de préstamo específico para el que está solicitando; el monto del préstamo; términos, como el período de tiempo para pagar el préstamo (amortización); y la tasa de interés.
Información de la propiedad y propósito del préstamo. La dirección, descripción legal de la propiedad, año de construcción, si el préstamo es para compra, refinanciamiento o nueva construcción y el tipo de residencia prevista (primaria, secundaria o de inversión).
Información del prestatario. Su información de identificación, incluyendo nombre completo, fecha de nacimiento, Seguro Social, grado educativo, estado civil, número de dependientes e historial de direcciones.
Información de empleo. El nombre y la información de contacto de los empleadores actuales y anteriores (si ha estado en su puesto actual por menos de dos años), las fechas de empleo, el título y los ingresos mensuales.
Información de ingresos mensuales y gastos combinados de vivienda. Una lista de sus ingresos mensuales base, así como horas extras, bonos, comisiones, ingresos netos de alquiler (si corresponde), dividendos / intereses y otros tipos de ingresos mensuales, como manutención de niños o pensión alimenticia.
Activos y pasivos. Una lista de todas las cuentas corrientes y de ahorro de bancos y cooperativas de crédito con saldos actuales, así como también seguros de vida, acciones, bonos, ahorros para la jubilación y cuentas de fondos mutuos y los valores correspondientes.
Detalles de la transacción. Una descripción general de los detalles clave de la transacción, incluido el precio de compra, el monto del préstamo, el valor de las mejoras / reparaciones, los costos de cierre estimados, los descuentos pagados por el comprador y el seguro hipotecario.
Declaraciones. Un inventario de los juicios, gravámenes, quiebras o ejecuciones hipotecarias pasadas, demandas pendientes o deudas morosas.
¿Qué sigue?
La ley requiere que el prestamista le proporcione un documento de tres páginas llamado estimación de préstamo dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de su solicitud de hipoteca completa.
Si está pre-aprobado para una hipoteca, su archivo de préstamo eventualmente se transferirá a un suscriptor de préstamos que verificará su documentación contra su solicitud de hipoteca. El asegurador también se asegurará de que cumpla con las pautas del prestatario para el programa de préstamo específico que está solicitando.
Factores que afectan la pre-aprobación.
Si desea maximizar sus posibilidades de obtener una pre-probación hipotecaria, debe saber qué factores evalúan los prestamistas en su perfil financiero.
Relación deuda / ingresos: Este índice mide todas sus deudas mensuales en relación con sus ingresos mensuales. Según el tipo de préstamo, los prestatarios deben mantener este índice igual o inferior al 43% de sus ingresos brutos mensuales para calificar para una hipoteca.
Relación préstamo a valor: Este índice se calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor de la vivienda. Una tasación de la propiedad determina el valor de la propiedad, que puede ser menor o mayor que el precio de venta del vendedor.
Historial de crédito y puntaje: Los prestamistas buscarán su historial de pagos y si paga o no las facturas a tiempo, cuántas y qué tipo de líneas de crédito tiene abiertas y el período de tiempo que ha tenido esas cuentas. Además del historial de pagos positivo, los prestamistas analizan cuánto de su crédito disponible utiliza activamente, también conocido como utilización de crédito.
Empleo e historial de ingresos: Los prestamistas querrán estar seguros de que cuenta con ingresos sólidos y tenga un empleo estable. Es por eso que los prestamistas solicitan dos años de W-2, así como información de contacto de su empleador. Esencialmente, los prestamistas quieren asegurarse de que pueda manejar la carga financiera adicional de una nueva hipoteca.
Prestatarios independientes.
Si usted es un prestatario independiente, es posible que se le solicite que proporcione documentos adicionales para mostrar un historial de ingresos y trabajo consistente de al menos dos años. Algunos documentos solicitados pueden incluir una declaración de pérdidas y ganancias, una licencia comercial, una declaración firmada por su contador, declaraciones de impuestos federales, balances y declaraciones bancarias de años anteriores. Por lo general, los prestatarios autónomos deben presentar al menos las declaraciones de impuestos de los dos últimos años con todos los cronogramas apropiados.
Decisiones de aprobación previa.
Después de revisar su solicitud de hipoteca, un prestamista generalmente le dará una de tres declaraciones: pre-aprobada, negada directamente o pre-aprobada con condiciones. En el tercer escenario, es posible que deba proporcionar documentación adicional o reducir su índice DTI al pagar algunas cuentas de crédito para satisfacer las condiciones del prestamista. Si se le niega directamente, el prestamista debe explicar exactamente por qué y proporcionarle recursos sobre cómo abordar mejor los problemas.
La carta de pre-aprobación.
Si tiene una pre-aprobación, su prestamista le proporcionará una carta de pre-aprobación escrita con membrete oficial. Este documento oficial indica a los vendedores que usted es un comprador serio y verifica que tiene los medios financieros para cumplir con una oferta de compra de su vivienda. La mayoría de los vendedores esperan que los compradores tengan una carta de pre-aprobación y estarán más dispuestos a negociar con aquellos que demuestren que pueden obtener financiamiento.
Conclusión.
Realice el proceso de pre-aprobación con varios prestamistas para buscar tasas de interés y encontrar la mejor oferta. Una vez más, querrá buscar a los prestamistas hipotecarios dentro de los 45 días, por lo que todas las verificaciones de crédito cuentan como una simple consulta, con un impacto mínimo en su puntaje de crédito. Y si recién está comenzando a pensar en comprar una vivienda, el proceso de aprobación previa puede ayudarlo a obtener su crédito y sus finanzas en mejores condiciones para cuando sea el momento adecuado.
Recuerde que una aprobación previa de la hipoteca no necesariamente le garantiza un préstamo. Las cartas de aprobación previa están condicionadas a que su información financiera y laboral sea veraz y consistente antes de que se cierre su préstamo.
La refinanciación puede ahorrarle dinero o costarle dinero. Conozca la diferencia.
Refinanciar una hipoteca significa pagar un préstamo existente y reemplazarlo por uno nuevo. Hay muchas razones por las cuales los propietarios refinancian: para obtener una tasa de interés más baja; acortar el plazo de su hipoteca; para convertir de una hipoteca de tasa ajustable (ARM por sus siglas en inglés) a una hipoteca de tasa fija, o viceversa; aprovechar el valor neto de la vivienda para recaudar fondos para hacer frente a una emergencia financiera, financiar una compra grande o consolidar una deuda.
Dado que la refinanciación (o el refinanciamiento) puede costar entre el 2% y el 5% del capital de un préstamo y, como con una hipoteca original requiere una tasación, búsqueda de título y tarifas de solicitud, es importante que el propietario de una vivienda determine si la refinanciación es una decisión financiera acertada.
Refinanciamiento para asegurar una tasa de interés más baja.
Una de las mejores razones para refinanciar es reducir la tasa de interés de su préstamo existente. Históricamente, la regla general es que la refinanciación es una buena idea si puede reducir su tasa de interés en al menos un 2%.
Reducir su tasa de interés no solo lo ayuda a ahorrar dinero, sino que también aumenta la tasa a la que acumula capital en su hogar y puede disminuir el monto de su pago mensual.
Refinanciamiento para acortar el plazo del préstamo.
Cuando las tasas de interés caen, los propietarios a veces tienen la oportunidad de refinanciar un préstamo existente para pagar otro préstamo que, sin muchos cambios en el pago mensual, tendrá un plazo significativamente más corto.
Refinanciamiento para convertir una hipoteca de tasa-ajustable o tasa-fija.
Si bien los ARM a menudo comienzan ofreciendo tasas más bajas que las hipotecas de tasa fija, los ajustes periódicos pueden resultar en aumentos de tasas que son más altos que la tasa disponible a través de una hipoteca de tasa fija. Cuando esto ocurre, la conversión a una hipoteca de tasa fija resulta en una tasa de interés más baja y elimina la preocupación sobre futuras subidas de tasas de interés.
Por el contrario, la conversión de un préstamo de tasa fija a un ARM, que a menudo tiene un pago mensual más bajo que una hipoteca a plazo fijo, puede ser una buena estrategia financiera si las tasas de interés están cayendo, especialmente para los propietarios que no pretenden quedarse en sus casas por más de unos pocos años. Estos propietarios de viviendas pueden reducir la tasa de interés y el pago mensual de sus préstamos, pero no tendrán que preocuparse por cómo aumentarán las tasas en 30 años en el futuro.
Si las tasas continúan cayendo, los ajustes periódicos de las tasas en un ARM resultan en tasas decrecientes y pagos mensuales más pequeños de la hipoteca, eliminando la necesidad de refinanciar cada vez que las tasas caen. Con las tasas de interés hipotecarias en aumento, por otra parte, esta sería una estrategia imprudente.
Refinanciamiento para aprovechar la equidad o consolidar la deuda.
Si bien las razones mencionadas anteriormente para refinanciar son todas sólidas desde el punto de vista financiero, la refinanciación de hipotecas puede ser una pendiente resbaladiza hacia una deuda interminable.
Los propietarios de viviendas a menudo acceden al patrimonio en sus hogares para cubrir gastos mayores, como los costos de la remodelación del hogar o la educación universitaria de un hijo. Estos propietarios pueden justificar la refinanciación por el hecho de que la remodelación agrega valor a la vivienda o que la tasa de interés del préstamo hipotecario es menor que la tasa sobre el dinero prestado de otra fuente.
Otra justificación es que el interés sobre las hipotecas es deducible de impuestos. Si bien estos argumentos pueden ser ciertos, aumentar el número de años que debe en su hipoteca rara vez es una decisión financiera inteligente; no es gastar un dólar en intereses para obtener pocos centavos en deducción de impuestos.
Muchos propietarios refinancian para consolidar su deuda. A primera vista, reemplazar una deuda de alto interés con una hipoteca de bajo interés es una buena idea. Desafortunadamente, la refinanciación no trae prudencia financiera automática. Tome este paso solo si está convencido de que puede resistir la tentación de gastar una vez que la refinanciación lo libere de la deuda.
Tenga en cuenta que un gran porcentaje de personas que alguna vez generaron deudas de alto interés en tarjetas de crédito, automóviles y otras compras simplemente lo volverán a hacer después de que la refinanciación de la hipoteca les otorgue el crédito disponible para hacerlo. Esto crea una pérdida cuádruple instantánea compuesta por comisiones desperdiciadas en la refinanciación, pérdida de capital en la casa, años adicionales de aumento en los pagos de intereses de la nueva hipoteca y el retorno de la deuda de alto interés una vez que las tarjetas de crédito se agoten nuevamente. El posible resultado es un interminable ciclo de deudas que pueden perfectamente llevarlo a la bancarrota.
Otra razón para refinanciar puede ser una grave emergencia financiera. Si ese es el caso, investigue cuidadosamente todas sus opciones para recaudar fondos antes de dar este paso. Si realiza un refinanciamiento en efectivo, es posible que se le cobre una tasa de interés más alta en la nueva hipoteca que en un refinanciamiento a tasa-y-plazo, en la que no se saca dinero.
Conclusión.
El refinanciamiento puede ser un gran movimiento financiero si reduce el pago de su hipoteca, acorta el plazo de su préstamo o lo ayuda a generar capital más rápidamente. Cuando se usa con cuidado, también puede ser una herramienta valiosa para controlar la deuda. Antes de refinanciar, observe cuidadosamente su situación financiera y pregúntese: ¿Cuánto tiempo planeo seguir viviendo en la casa? ¿Cuánto dinero ahorraré refinanciando?
Nuevamente, tenga en cuenta que refinanciar cuesta entre el 2% y el 5% del capital del préstamo. Lleva años recuperar ese costo con los ahorros generados por una tasa de interés más baja o un plazo más corto. Por lo tanto, si no planea quedarse en la casa por más de unos pocos años, el costo de refinanciamiento puede negar cualquiera de los ahorros potenciales. También vale la pena recordar que un propietario inteligente siempre está buscando formas de reducir la deuda, generar capital, ahorrar dinero y eliminar el pago de su hipoteca. Sacar efectivo de su capital cuando refinancia no ayuda a alcanzar ninguno de esos objetivos.
El seguro de vivienda para propietarios es una forma de seguro de propiedad que cubre las pérdidas y los daños en la residencia de un individuo, junto con el mobiliario y otros bienes de la casa. El seguro de propietario también proporciona cobertura de responsabilidad civil contra accidentes en la casa o en la propiedad.
Entendiendo el Seguro de Propietario de Vivienda.
Una póliza de seguros de propietario suele cubrir cuatro tipos de incidentes en la propiedad asegurada – daños interiores, daños exteriores, pérdida o daño de bienes personales/pertenencias, y lesiones que ocurren mientras se está en la propiedad -. Cuando se hace una demanda por cualquiera de estos incidentes, el propietario de la vivienda deberá pagar un deducible, que en realidad son los gastos de bolsillo del asegurado.
Por ejemplo, digamos que se hace una demanda a un asegurador por daños de agua que han ocurrido al interior de una casa. El costo de devolver la propiedad a condiciones habitables es estimado por un tasador de reclamos en $10,000 dólares. Si se aprueba la solicitud, se informa al propietario de la vivienda de la cantidad de su deducible, digamos $4,000, según el acuerdo de la póliza. La compañía de seguros emitirá un pago de la franquicia, en este caso por $6,000 dólares. Cuanto más alto sea el deducible en un contrato de seguro, más baja será la prima mensual o anual en una póliza de seguro de hogar.
Cada póliza de seguros de propietario de vivienda tiene un límite de responsabilidad, que determina la cantidad de cobertura que el asegurado tiene en caso de que ocurra un incidente desafortunado. Los límites estándar se fijan normalmente en $100,000 dólares, pero el titular de la póliza puede optar por un límite más alto. En caso de que se presente una demanda, el límite de responsabilidad estipula el porcentaje de la cantidad de cobertura que se destinaría a reemplazar o reparar los daños a las estructuras de la propiedad, las pertenencias personales y los costos de vivir en otro lugar mientras se trabaja en la propiedad.
Los actos de guerra o los «actos de dios» (caso fortuito o de fuerza mayor), como terremotos o inundaciones, suelen quedar excluidos de las pólizas de seguro estándar para propietarios de viviendas. Un propietario que vive en una zona propensa a estos desastres naturales puede necesitar una cobertura especial para asegurar su propiedad contra inundaciones o terremotos. Sin embargo, la mayoría de las pólizas de seguro de vivienda básicas cubren eventos como huracanes y tornados.
Seguros e hipotecas para propietarios.
Cuando se solicita una hipoteca, el propietario de la vivienda suele estar obligado a presentar una prueba de seguro de la propiedad antes de que la institución financiera le preste los fondos. El seguro de la propiedad puede adquirirse por separado o por el banco prestamista. Los propietarios que prefieran obtener su propia póliza de seguro pueden comparar varias ofertas y elegir el plan que mejor se adapte a sus necesidades. Si el propietario no tiene su propiedad cubierta contra pérdidas o daños, el banco puede obtener una para ellos con un costo adicional.
Los pagos realizados a una póliza de seguro de vivienda suelen estar incluidos en los pagos mensuales de la hipoteca del propietario. El banco prestamista que recibe el pago asigna la parte correspondiente a la cobertura del seguro a una cuenta de depósito en garantía. Una vez que se vence la factura del seguro, la cantidad adeudada se liquida de esta cuenta de depósito en garantía.
Seguro de propietarios de la vivienda vs. garantía de vivienda (Homeowners Insurance vs Home Warranty).
Aunque los términos suenan similares, el seguro de propietario de vivienda es diferente de la garantía de la vivienda. La garantía de la vivienda es un contrato que prevé la reparación o sustitución de sistemas y aparatos domésticos como hornos, calentadores de agua, lavadoras/secadoras y piscinas. Estos contratos suelen expirar después de un cierto período de tiempo, normalmente 12 meses, y no es obligatorio que un propietario compre una casa para poder calificar para una hipoteca. La garantía de la casa cubre los problemas que resultan de un mal mantenimiento o del inevitable desgaste de los artículos, situaciones en las que el seguro del propietario de vivienda no se aplica.
El seguro de propietario de vivienda vs. el seguro hipotecario (Homeowners Insurance vs Mortgage Insurance).
La póliza de seguro del propietario de la vivienda también difiere del seguro de la hipoteca. El seguro hipotecario es típicamente requerido por el banco o la compañía hipotecaria para los compradores de vivienda que hacen un pago inicial de menos del 20% del costo de la propiedad; la Federal Home Administration también lo requiere de aquellos que toman un préstamo suyo. Es un cargo extra que puede ser incluido en los pagos regulares de la hipoteca, o ser una suma global que se cobra cuando se emite la hipoteca.
El seguro hipotecario cubre al prestamista por asumir el riesgo adicional de un comprador de vivienda que no cumple con los requisitos hipotecarios habituales. Si el comprador no cumple con los pagos, el seguro hipotecario lo compensará. Básicamente, mientras que ambos tratan con residencias, el seguro de vivienda protege al propietario y el seguro hipotecario protege al prestamista hipotecario.
¿Cuál es la relación combinada préstamo-valor – CLTV?
La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es la relación o ratio entre todos los préstamos garantizados de una propiedad y el valor de la misma. Los prestamistas utilizan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.
En general, los prestamistas están dispuestos a prestar con ratios CLTV del 80% y superiores a prestatarios con altas calificaciones crediticias. El CLTV difiere de la relación préstamo-valor simple (LTV) en que el LTV sólo incluye la primera o principal hipoteca en su cálculo.
Fórmula y cálculo del CLTV.
CLTV = ( VP1 + VP2 + … + VLn ) / Valor Total de la Propiedad
VP: Valor del préstamo
Para calcular la relación préstamo-valor combinada, divida los saldos totales del capital de todos los préstamos por el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. La relación préstamo-valor se determina dividiendo la suma de los elementos que figuran a continuación por el menor del precio de venta de la propiedad o el valor de tasación de la misma.
el monto original del préstamo de la primera hipoteca,
la parte utilizada (el saldo del principal pendiente) de una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC),
el saldo de capital pendiente de pago de toda la financiación subordinada cerrada, como una segunda o tercera hipoteca (Con un préstamo cerrado, el prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede hacer ningún cambio de plan de pago ni acceder a ningún capital pagado una vez que el préstamo esté cerrado).
Lo que muestra la ratio o relación de CLTV.
La ratio combinada préstamo-valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario de vivienda que tiene gravámenes (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación entre deuda e ingresos y la relación estándar entre préstamo y valor (LTV), para evaluar el riesgo de conceder un préstamo a un prestatario.
Muchos economistas atribuyen la relajación de las normas de CLTV a la crisis de las ejecuciones hipotecarias que asoló a los Estados Unidos a finales de la década de 2000, entre otros factores. A partir del decenio de 1990 y especialmente a principios y mediados del decenio de 2000, los compradores de viviendas a menudo contrataron segundas hipotecas al momento de la compra en lugar de hacer pagos iniciales. Los prestamistas, deseosos de no perder el negocio de estos clientes frente a los competidores, aceptaron esos términos a pesar del aumento del riesgo.
Antes de la expansión de la burbuja inmobiliaria de finales de los 90s y hasta mediados de la primera década del 2000, la práctica habitual era que los compradores de viviendas hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantenían a los clientes dentro de estos parámetros limitando la LTV al 80%.
Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas compañías tomaron medidas para permitir que los clientes pudieran evitar dar el 20% de enganche. Algunos prestamistas aumentaron los topes de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un 5% de enganche o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los topes de CLTV, a menudo hasta el 100%. Esta maniobra permitió a los clientes tomar segundas hipotecas para financiar su 20% de enganche.
El aumento de las ejecuciones hipotecarias a partir del 2008 subrayó por qué la CLTV es importante. Tener la piel en el juego, como un desembolso inicial de $100,000 en efectivo para una casa de $500,000, proporciona a un propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos de hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, no sólo pierde su casa, sino también el dinero que pagó para cerrar el trato.
Requerir el capital de la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída en los precios de los bienes raíces. Si una propiedad está valorada en $500,000 dólares y el total de los gravámenes suma $400,000 dólares, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que los titulares de los gravámenes reciban un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.
¿Por qué es importante la CLTV?
Algunos compradores de viviendas optan por reducir su pago inicial recibiendo múltiples hipotecas sobre una propiedad, lo que resulta en una menor ratio préstamo-valor para la hipoteca principal. También debido a la menor relación LTV, muchos compradores de vivienda evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). El hecho de que sea mejor obtener una segunda hipoteca o incurrir en el costo del PMI varía según la persona.
En consecuencia, como el deudor de la segunda hipoteca asume más riesgos, la tasa de interés de una segunda hipoteca suele ser más alta que la de una primera. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas y desventajas de aceptar múltiples préstamos sobre una propiedad. El ejercicio de la debida diligencia ayudará a garantizar que lo que se elija sea la mejor opción para las circunstancias dadas.
Préstamo a Valor vs. CLTV.
La ratio préstamo-valor (LTV) y CLTV son dos de las más comunes utilizadas durante el proceso de suscripción de una hipoteca. La mayoría de los prestamistas imponen máximos a ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no sea elegible para un préstamo. La relación LTV considera sólo el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, el coeficiente LTV es del 50%, resultado de dividir el saldo primario de la hipoteca de $100,000 dólares por el valor de la vivienda de $200,000 dólares.
La mayoría de los prestamistas imponen una relación LTV máxima del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con relaciones LTV más altas. Los prestatarios con buenos perfiles de crédito pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre y cuando el saldo de su préstamo primario sea superior al 80% del valor de la vivienda. El PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de la casa cae por debajo del saldo del préstamo.
Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos del CLTV. Considerando el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba nada. Si el valor de la propiedad disminuye a $125,000 dólares antes de que el prestatario incumpla, el titular principal del gravamen recibe la totalidad de la cantidad adeudada ($100,000 dólares), mientras que el segundo titular del gravamen sólo recibe $25,000 dólares restantes a pesar de que se le adeuden $50,000 dólares. El titular primario del derecho de retención asume menos riesgo en caso de disminución del valor de la propiedad y, por lo tanto, puede permitirse prestar a un CLTV más alto.
Ejemplo de la relación o ratio de CLTV.
Como un ejemplo, supongamos que un individuo está comprando una casa por $200,000 dólares. Para asegurar la propiedad, dio un pago inicial de $50,000 dólares y recibió dos hipotecas por $100,000 dólares (primaria) y $50,000 dólares (secundaria). Su relación préstamo-valor combinada (CLTV) es por lo tanto del 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).
