¿Qué es una hipoteca inversa?
En una palabra, una hipoteca inversa es un préstamo. Un propietario de la tercera edad que tiene un valor hipotecario considerable puede pedir prestado contra el valor de su vivienda y recibir los fondos como una suma global, pago mensual fijo o línea de crédito. A diferencia de una hipoteca a plazo, del tipo que se usa para comprar una casa, una hipoteca inversa no requiere que el propietario realice ningún pago del préstamo.
En cambio, todo el saldo del préstamo vence y es pagadero cuando el prestatario fallece, se muda de forma permanente o vende la casa. Las regulaciones federales requieren que los prestamistas estructuran la transacción para que el monto del préstamo no exceda el valor de la vivienda y el prestatario o el patrimonio del prestatario no sean responsables de pagar la diferencia si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda. Una forma de que esto suceda es a través de una caída en el valor de mercado de la vivienda; otra es si el prestatario vive mucho tiempo.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Con una hipoteca inversa, en lugar de que el propietario realice los pagos al prestamista, el prestamista realiza los pagos al propietario. El propietario puede elegir cómo recibir estos pagos y solo paga intereses sobre los ingresos recibidos. El interés se transfiere al saldo del préstamo para que el propietario no pague nada por adelantado. El propietario también conserva el título de propiedad. Durante la vigencia del préstamo, la deuda del propietario aumenta y el valor líquido de la vivienda disminuye.
Al igual que con una hipoteca a plazo, la vivienda es la garantía de una hipoteca inversa. Cuando el propietario se muda o muere, el producto de la venta de la casa va al prestamista para reembolsar el capital, los intereses, el seguro hipotecario y las tarifas de la hipoteca inversa. Cualquier producto de la venta más allá de lo que se pidió prestado va al propietario o al patrimonio del propietario.
Tipos de hipotecas inversas.
Hay tres tipos de hipotecas inversas. La más común es la hipoteca de conversión del valor líquido de la vivienda o HECM (por sus siglas en inglés). El HECM representa casi todas las hipotecas inversas que ofrecen los prestamistas sobre valores de vivienda por debajo de $ 765,600 y es el tipo que es más probable que obtenga. Sin embargo, si su casa vale más, puede buscar una hipoteca inversa jumbo, también llamada hipoteca inversa propietaria.
Cuando contrata una hipoteca inversa, puede optar por recibir los ingresos de una de las seis formas siguientes:
- Suma global: obtenga todos los ingresos a la vez cuando cierre su préstamo. Esta es la única opción que viene con una tasa de interés fija. Los otros cinco tienen tasas de interés ajustables.
- Pagos mensuales iguales (anualidad): mientras al menos un prestatario viva en la casa como residencia principal, el prestamista hará pagos constantes al prestatario. Esto también se conoce como plan de tenencia.
- Pagos a plazo: el prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado a elección del prestatario, como 10 años.
- Línea de crédito: el propietario puede pedir prestado dinero cuando lo necesite. El propietario solo paga intereses sobre las cantidades realmente tomadas de la línea de crédito.
- Pagos mensuales iguales más una línea de crédito: el prestamista proporciona pagos mensuales constantes mientras al menos un prestatario ocupe la vivienda como residencia principal. Si el prestatario necesita más dinero en algún momento, puede acceder a la línea de crédito.
- Pagos a plazo más una línea de crédito: el prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado a elección del prestatario, como 10 años. Si el prestatario necesita más dinero durante o después de ese plazo, puede acceder a la línea de crédito.
¿Son de beneficio?
La diferencia de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o una línea de crédito, no es necesario tener ingresos o un buen crédito para calificar, y no realizará ningún pago del préstamo mientras ocupe la casa como su residencia principal.
Una hipoteca inversa es la única forma de acceder al valor líquido de la vivienda sin vender la casa para personas mayores que no quieren la responsabilidad de hacer un pago mensual del préstamo o que no pueden calificar para un préstamo o re-financiamiento con garantía hipotecaria debido a un flujo de efectivo limitado o crédito.
Ventajas y desventajas.
Una vez que tenga 62 años o más, una hipoteca inversa puede ser una buena manera de obtener efectivo cuando el valor líquido de su vivienda es su mayor activo y no tiene otra forma de obtener suficiente dinero para cubrir sus gastos básicos de vida. Una hipoteca inversa le permite seguir viviendo en su casa siempre que se mantenga al día con los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento y el seguro y no necesite mudarse a un hogar de ancianos o centro de vida asistida durante más de un año.
Sin embargo, obtener una hipoteca inversa significa gastar una cantidad significativa del capital que ha acumulado en intereses y tarifas de préstamo, que analizaremos a continuación. También significa que probablemente no podrá pasar su hogar a sus herederos. Si una hipoteca inversa no proporciona una solución a largo plazo a sus problemas financieros, solo una a corto plazo, puede que no valga la pena el sacrificio.
¿Qué pasa si alguien más, como un amigo, pariente o compañero de cuarto, vive contigo? Si obtiene una hipoteca inversa, esa persona no tendrá ningún derecho a seguir viviendo en la casa después de su fallecimiento.
Reglas que rigen estas hipotecas.
Si es propietario de una casa, condominio o casa adosada, o una casa prefabricada construida el 15 de junio de 1976 o después, puede ser elegible para una hipoteca inversa. Según las reglas de la Administración Federal de Vivienda de Los Estados Unidos, los propietarios de viviendas cooperativas no pueden obtener hipotecas inversas ya que técnicamente no son propietarios de la propiedad inmobiliaria en la que viven, sino acciones de una corporación. En Nueva York, donde las cooperativas son comunes, la ley estatal también prohíbe las hipotecas inversas en las cooperativas, permitiéndolas solo en residencias y condominios de una a cuatro familias.
Si bien las hipotecas inversas no tienen requisitos de ingresos o puntaje crediticio, aún tienen reglas sobre quién califica. Debe tener al menos 62 años y debe ser dueño de su casa libre y limpia o tener una cantidad sustancial de capital (al menos el 50%). Los prestatarios deben pagar una tarifa inicial, una prima de seguro por adelantado, primas de seguro hipotecario en curso, tarifas de servicio de préstamos e intereses.
Tasas involucradas.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ajustó las primas de seguro para hipotecas inversas en octubre de 2017. Dado que los prestamistas no pueden pedir a los propietarios o herederos que paguen si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda, las primas del seguro proporcionan un fondo común que los prestamistas pueden aprovechar para no perder dinero cuando esto suceda.
Un cambio fue un aumento en la prima inicial de 0.5% a 2.0% para tres de cada cuatro prestatarios y una disminución en la prima de 2.5% a 2.0% para el otro de cada cuatro prestatarios. La prima inicial solía estar vinculada a la cantidad que sacaban los prestatarios en el primer año, y los propietarios que sacaban más, porque tenían que pagar una hipoteca existente, pagaban la tasa más alta. Ahora, todos los prestatarios pagan la misma tasa de 2.0%. La prima inicial se calcula en función del valor de la vivienda, por lo que por cada $ 100,000 en valor de tasación, paga $ 2,000. Eso es $ 6,000 en una casa de $ 300,000.
Todos los prestatarios también deben pagar primas anuales de seguro hipotecario del 0,5% (antes 1,25%) del monto prestado. Este cambio ahorra a los prestatarios $ 750 al año por cada $ 100,000 prestados y ayuda a compensar la prima inicial más alta. También significa que la deuda del prestatario crece más lentamente, preservando una mayor parte del capital del propietario con el tiempo, proporcionando una fuente de fondos más adelante en la vida o aumentando la posibilidad de poder pasar la vivienda a herederos.
Prestamistas de hipotecas inversas.
Para obtener una hipoteca inversa, no puede simplemente acudir a cualquier prestamista. Las hipotecas inversas son un producto especializado y solo algunos prestamistas las ofrecen. Algunos de las compañías más importantes en préstamos de hipotecas inversas incluyen American Advisors Group, One Reverse Mortgage y Liberty Home Equity Solutions.
Tasas de interés.
Solo la hipoteca inversa de suma global, que le brinda todos los ingresos a la vez cuando se cierra su préstamo, tiene una tasa de interés fija. Las otras cinco opciones tienen tasas de interés ajustables, lo cual tiene sentido, ya que está pidiendo prestado dinero durante muchos años, no todo a la vez, y las tasas de interés siempre están cambiando. Las hipotecas inversas de tasa variable están vinculadas a la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).
Además de una de las tasas base, el prestamista agrega un margen de uno a tres puntos porcentuales. Entonces, si LIBOR es 2.5% y el margen del prestamista es 2%, la tasa de interés de su hipoteca inversa será 4.5%. En enero de 2020, los márgenes de los prestamistas oscilaron entre el 1,5% y el 2,5%. Los intereses se acumulan durante la vigencia de la hipoteca inversa y su puntaje crediticio no afecta su tasa de hipoteca inversa ni su capacidad para calificar.
¿Cuánto puede pedir prestado?
Los ingresos que recibirá de una hipoteca inversa dependerán del prestamista y de su plan de pago. Para un HECM, el monto que puede pedir prestado se basará en la edad del prestatario más joven, la tasa de interés del préstamo y el menor valor de tasación de su casa o el monto máximo de reclamo de la FHA, que es $ 765,600 al 1 de enero de 2020.
Sin embargo, no puede pedir prestado el 100% de lo que vale su casa, ni nada cercano a ella. Parte del valor líquido de su vivienda debe utilizarse para pagar los gastos del préstamo, incluidas las primas de la hipoteca y los intereses. Aquí hay algunas otras cosas que necesita saber sobre cuánto puede pedir prestado:
- Los fondos del préstamo se basan en la edad del prestatario más joven o, si el prestatario está casado, el cónyuge más joven, incluso si el cónyuge más joven no es un prestatario. Cuanto mayor sea el prestatario más joven, mayores serán los ingresos del préstamo.
- Cuanto menor sea la tasa hipotecaria, más podrá pedir prestado.
- Cuanto mayor sea el valor de tasación de su propiedad, más podrá pedir prestado.
- Una evaluación financiera sólida de la hipoteca inversa aumenta los ingresos que recibirá porque el prestamista no retendrá parte de ellos para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios en su nombre.
La cantidad que realmente puede pedir prestada se basa en lo que se denomina límite de capital inicial. En enero de 2018, el límite de capital inicial promedio era de $ 211,468 y el monto de reclamo máximo promedio era de 412,038 dólares. El límite de capital inicial promedio del prestatario es aproximadamente el 58% del monto de reclamo máximo.
Hipotecas inversas, su cónyuge y herederos.
Ambos cónyuges deben dar su consentimiento para el préstamo, pero no es necesario que ambos sean prestatarios y este arreglo puede crear problemas. Si dos cónyuges viven juntos en una casa pero solo uno de los cónyuges se nombra como prestatario en la hipoteca inversa, el otro cónyuge corre el riesgo de perder la vivienda si el cónyuge prestatario muere primero. Una hipoteca inversa debe reembolsarse cuando el prestatario fallece y, por lo general, se paga vendiendo la casa. Si el cónyuge sobreviviente quiere quedarse con la casa, tendrá que pagar el préstamo por otros medios, posiblemente mediante un re-financiamiento costoso.
Solo uno de los cónyuges puede ser un prestatario si solo uno de los cónyuges tiene el título de propiedad de la casa, tal vez porque fue heredada o porque su propiedad es anterior al matrimonio. Idealmente, ambos cónyuges mantendrán el título y ambos serán prestatarios de la hipoteca inversa de modo que cuando el primer cónyuge fallezca, el otro continúe teniendo acceso a los ingresos de la hipoteca inversa y pueda seguir viviendo en la casa hasta la muerte. El cónyuge no prestatario podría incluso perder la casa si el cónyuge prestatario tuviera que mudarse a un centro de vida asistida o asilo de ancianos durante un año o más.
Evitar las estafas de hipotecas inversas.
Con un producto potencialmente lucrativo como una hipoteca inversa y una población vulnerable de prestatarios que pueden tener problemas cognitivos o estar buscando desesperadamente una salvación financiera, abundan las estafas. Los proveedores in-escrupulosos y los contratistas de mejoras para el hogar se han dirigido a las personas mayores para ayudarles a obtener hipotecas inversas para pagar las mejoras en el hogar, en otras palabras, para que se les pague. El proveedor o contratista puede o no cumplir con el trabajo de calidad prometido; podrían simplemente robar el dinero del propietario.
¿Cómo evitar una ejecución hipotecaria?
Otro peligro asociado con una hipoteca inversa es la posibilidad de ejecución hipotecaria. A pesar de que el prestatario no es responsable de realizar ningún pago de la hipoteca y, por lo tanto, no puede incurrir en morosidad, una hipoteca inversa requiere que el prestatario cumpla con ciertas condiciones.
Como prestatario de una hipoteca inversa, debe vivir en la casa y mantenerla. Si la casa se deteriora, no valdrá el valor justo de mercado cuando sea el momento de venderla y el prestamista no podrá recuperar la cantidad total que le ha otorgado al prestatario. También se requiere que las hipotecas inversas se mantengan al día con los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios. Una vez más, el prestamista impone estos requisitos para proteger su interés en la vivienda. Si no paga los impuestos a la propiedad, la autoridad fiscal local puede confiscar la casa.
Conclusión.
Una hipoteca inversa puede ser una herramienta financiera útil para los propietarios de viviendas mayores que entienden cómo funcionan los préstamos y las compensaciones involucradas. Idealmente, cualquier persona interesada en obtener una hipoteca inversa se tomará el tiempo para aprender a fondo cómo funcionan estos préstamos. De esa manera, ningún prestamista in-escrupuloso o estafador depredador podrá aprovecharse de ellos, podrán tomar una decisión acertada incluso si obtienen un asesor de hipotecas inversa de mala calidad y el préstamo no traerá sorpresas desagradables.
¿Sabía qué?
La hipoteca inversa está disponible en Argentina, España, y desde el 2020 en Colombia. Actualmente en México, la hipoteca inversa está regulada únicamente en el Estado de México y en la Ciudad de México, pero podría aplicarse en cualquier parte del país.