Etiqueta: Bienes raíces

  • Administración de bienes o propiedades.

    La administración de propiedades o bienes es la supervisión de bienes raíces residenciales, comerciales y/o industriales, incluyendo apartamentos, casas unifamiliares, unidades de condominio y centros comerciales. Típicamente involucra la administración del bien que cuyo dueño es otra parte o entidad. El administrador actúa en nombre del propietario para preservar el valor de la misma mientras genera ingresos.

    Analizando la administración de bienes.

    En esta actividad, algunos corredores de bienes raíces también operan como administradores de propiedades. Por ejemplo, un corredor de una ciudad turística puede prestar servicios de agente de compras y ventas, así como servicios de administración de propiedades. Cuando este es el caso, el corredor de bienes raíces también lista, muestra y arrienda alquileres de vacaciones. Los administradores de propiedades ayudan a los propietarios a crear presupuestos, anunciar propiedades de alquiler, calificar a los inquilinos, cobrar el alquiler, cumplir con las leyes locales de propietario-inquilino y de la junta de bienes raíces, y mantener las propiedades. El mantenimiento preventivo, la limpieza interior y exterior, y la construcción están dentro del alcance de las responsabilidades de una compañía de administración de propiedades. Los propietarios pagan a los administradores de las propiedades una cuota o un porcentaje del alquiler generado por una propiedad mientras está bajo gestión.

    Razones para contratar empresas de administración de propiedades.

    Los propietarios contratan empresas de administración de propiedades por diversas razones. Algunos propietarios pueden tener muchas propiedades de alquiler en sus carteras, pero carecen del tiempo o la experiencia necesarios para mantener las propiedades y tratar con los inquilinos. Algunos propietarios sólo tienen interés en ser dueños de propiedades de alquiler y obtener beneficios de ellas. Cuando este es el caso, contratan a administradores de propiedades profesionales. Los propietarios ausentes también hacen uso de los servicios de administración de propiedades.

    Los propietarios que participan en programas de vivienda asequible a veces hacen uso de los servicios de administración de propiedades. Esto se debe a que participar en tales programas requiere el conocimiento de las pautas federales que algunos propietarios no tienen, aunque deseen cosechar los beneficios de los programas de vivienda asequible.

    Credenciales de administrador de bienes.

    Los requisitos para la concesión de licencias de administración de bienes varían de un estado a otro. La mayoría de los estados requieren que las compañías de administración de propiedades tengan licencia de la junta local de bienes raíces. El hecho de tener una licencia de corredor de bienes raíces permite a los administradores de propiedades listar las propiedades de alquiler en el servicio de listado múltiple (MLS) y comercializar las propiedades mediante métodos estándar de comercialización de bienes raíces. Tener una licencia de agente inmobiliario también permite a la compañía de administración de propiedades colocar una caja de seguridad de la junta de bienes raíces en la puerta de una propiedad para que otros agentes con licencia puedan mostrar la propiedad. Estados como Delaware, Florida e Illinois exigen que las empresas de gestión de propiedades que prestan servicios de gestión in situ a las comunidades de condominios tengan licencias de gestión comunitaria.

  • Evite estos Errores al Vender su Casa

    Evite estos Errores al Vender su Casa

    Evite estos errores al vender su casa
    Imagen de Morning Brew

    Vender su casa puede llevar mucho tiempo y convertirse en un desafío emocional, especialmente si nunca lo ha hecho antes. Sin experiencia y con una transacción compleja y emocional en sus manos, es fácil para los vendedores de vivienda por primera vez cometer muchos errores.

    Ponerse emocional.

    Una vez que decida vender su casa, comience a pensar en sí mismo como un empresario y vendedor en lugar de solo el propietario. Al observar la transacción desde una perspectiva puramente financiera, se distanciará de los aspectos emocionales de vender la propiedad.

    Además, trate de recordar cómo se sintió cuando estaba comprando esa casa. La mayoría de los compradores también estarán en un estado emocional. Si puede recordar que está vendiendo una propiedad, así como una imagen, el sueño americano y un estilo de vida, es más probable que haga un esfuerzo adicional para organizar y tal vez hacer una pequeña remodelación para obtener el mejor precio para su hogar. Estos cambios en la apariencia ayudarán al precio de venta, así como a crear esa distancia emocional porque la casa parecerá menos familiar.

    ¿Contratar o no contratar a un agente?

    Aunque los agentes de bienes raíces cobran una comisión considerable, generalmente del 5 % al 6 % del precio de venta de su casa, probablemente no sea una buena idea tratar de vender su casa por su cuenta, especialmente si no lo ha hecho antes.

    Su agente también tendrá más experiencia en la negociación de ventas de viviendas, lo que le ayudará a obtener más dinero del que podría obtener por su cuenta. Y si surge algún problema durante el proceso, y es común que surja, un profesional experimentado estará allí para resolverlo por usted. Finalmente, los agentes están familiarizados con el papeleo y las trampas involucradas en las transacciones de bienes raíces y pueden ayudar a asegurarse de que el proceso se desarrolle sin problemas. Esto significa que no habrá retrasos ni fallos en el trato.

    Renunciar a los servicios de un agente e intentar vender el inmueble uno mismo.

    Primero deberá investigar las propiedades vendidas recientemente en su área y las propiedades actualmente en el mercado para determinar un precio de venta atractivo. Tenga en cuenta que la mayoría de los precios de las casas tienen en cuenta la comisión de un agente, por lo que puede tiene que descontar su precio como resultado.

    Usted será responsable de su propia mercadotecnia, por lo que querrá asegurarse de que su casa esté incluida en el Servicio de Listados Múltiples en su área geográfica para llegar a la mayor cantidad de compradores potenciales. Como no tiene un agente, será usted quien muestre la casa y negocie la venta con el agente del comprador, lo que puede llevar mucho tiempo, ser estresante y emocional para algunas personas.

    Si decide trabajar sin un agente, considere contratar a un abogado de bienes raíces para que lo ayude con los puntos más «delicados» de la transacción y el proceso de depósito en garantía. En cuanto a las ventajas de vender usted mismo está que, incluso con los honorarios del abogado, vender su casa por su propia cuenta puede ahorrarle miles de dólares. Si el comprador tiene un agente, normalmente este esperará ser compensado. Este costo generalmente lo cubre el vendedor, por lo que aún deberá pagar del 1 al 3% del precio de venta de la casa al agente del comprador.

    Establecer un precio poco realista.

    Ya sea que trabaje con un agente o lo haga solo, la clave está en establecer un precio de venta correcto. En ausencia de una burbuja inmobiliaria, las casas sobrevaloradas generalmente no se venden. No se preocupe demasiado por establecer un precio que considere bajo porque, en teoría, esto generará múltiples ofertas y aumentará el precio hasta el valor real de mercado de la vivienda. De hecho, ponerle un precio inferior a su casa puede ser una estrategia para generar un interés adicional en su anuncio y siempre puede rechazar una oferta que sea demasiado baja.

    Esperando el precio de venta.

    Cualquier comprador inteligente negociará, y si usted desea completar la venta es posible que tenga que entrar a la negociación. La mayoría de la gente quiere publicar sus casas a un precio que atraiga a los compradores y, al mismo tiempo, de lugar a negociaciones; lo opuesto a la estrategia de subvaloración descrita anteriormente. Esto puede funcionar, ya que le permite al comprador sentir que está obteniendo un buen valor mientras usted obtiene la cantidad de dinero que necesita de la venta.

    Vender durante los meses de invierno.

    Hay épocas del año en las que las ventas son mejores. El invierno, suele ser una época del año lenta para las ventas de viviendas. La gente está ocupada con compromisos sociales y el clima frío hace que sea más atractivo quedarse en casa que salir a buscar un nuevo hogar.

    Sin embargo, aunque no suele haber tantos compradores activos, tampoco hay tantos vendedores competidores, lo que a veces puede funcionar a su favor.

    Puede que sea mejor esperar. Salvo circunstancias atenuantes que puedan obligarlo a vender durante el invierno o las vacaciones, considere la posibilidad de cotizar cuando el clima comience a calentar.

    Escatimar en las fotos para el listado.

    Hoy en día, muchos compradores buscan sus prospectos de casa en línea. Para ello, es esencial hacer un buen trabajo fotográfico. Esto le ayudará a diferenciar su anuncio de los demás, generando así, un interés adicional.

    Las buenas fotos deben ser nítidas y claras y deben tomarse durante el día, cuando hay mucha luz natural disponible. Deben mostrar los mejores activos de su hogar. Considere usar una lente gran angular si es posible; esto le permite dar a los compradores potenciales una mejor idea de cómo son las habitaciones completas. Idealmente, contrate a un fotógrafo de bienes raíces profesional para obtener resultados de alta calidad en lugar de simplemente dejar que su agente tome instantáneas en un teléfono.

    Y no se limite a las fotos. Considere agregar un recorrido en video o una vista de 360 ​​grados para mejorar aún más su anuncio. Esto se debería poder lograr fácilmente con cualquier teléfono inteligente.

    No tener un seguro adecuado.

    Es posible que su prestamista le haya pedido que adquiera una póliza de seguro para propietarios de vivienda. De lo contrario, querrá asegurarse de estar asegurado en caso de que un posible comprador tenga un accidente en las instalaciones y trate de demandarlo por daños. También deberá asegurarse de que no haya peligros obvios en la propiedad o de tomar medidas para mitigarlos

    Ocultar problemas importantes.

    Cualquier problema será descubierto durante la inspección del comprador. Tiene dos opciones para resolver cualquier problema. O solucione el problema con anticipación y ponga el precio de la propiedad por debajo del valor de mercado para justificarlo. Alternativamente, puede publicar la propiedad a un precio normal y ofrecerle al comprador un crédito para solucionar el problema.

    No prepararse para la venta.

    A los vendedores que no limpian ni organizan sus casas se les hace mas difícil concretar la venta. Si decide no contratar a un profesional, hay muchas cosas que puede hacer por su cuenta. Por ejemplo, si no ha atendido problemas menores como el pomo de una puerta roto, un comprador potencial puede preguntarse si la casa tiene problemas más grandes y costosos que tampoco se han abordado.

    Pídale a una tercera persona que le señale las áreas de su hogar que necesitan trabajo. Debido a su familiaridad con el hogar, es posible que sea inmune a los puntos problemáticos. Ordenar, limpiar a fondo, poner una nueva capa de pintura en las paredes y deshacerse de los olores también lo ayudará a causar una buena impresión a los compradores.

    No complacer a los compradores potenciales.

    Si alguien quiere ver su casa, debe acomodarlo, incluso si le molesta. Y sí, tiene que limpiar y ordenar la casa antes de cada visita. Un comprador no sabrá ni le importará si su casa estuvo limpia la semana pasada. Es mucho trabajo, pero mantengase concentrado en el premio.

    Vender a compradores no calificados.

    Es más que razonable esperar que el comprador potencial traiga una carta de aprobación previa de un prestamista hipotecario o un comropbante de ingresos para demostrar que tiene el dinero para comprar la casa. La firma de un contrato con un comprador está supeditada a la venta de su propia propiedad, lo que puede ponerlo en un grave aprieto si necesita cerrar en una fecha determinada.

    Conclusión.

    Asegúrese de prepararse mental y financieramente para escenarios menos que ideales, incluso si no comete ninguno de estos errores. La casa puede permanecer en el mercado mucho más tiempo de lo esperado, especialmente en un mercado en declive. Si no puede encontrar un comprador a tiempo, puede terminar tratando de pagar dos hipotecas, teniendo que alquilar su casa hasta que pueda encontrar un comprador, o en situaciones extremas, en ejecución hipotecaria. Sin embargo, si evita los costosos errores enumerados aquí, estará muy lejos de dar lo mejor de sí mismo y lograr esa venta lucrativa y fluida que todo vendedor de viviendas espera.

  • Tasa de capitalización.

    Tasa de capitalización.

    Tasa de capitalización
    Imagen de Morning Brew

    ¿Qué es la tasa de capitalización?

    La tasa de capitalización se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera que se genere en una propiedad de inversión inmobiliaria. Esta medida se calcula sobre la base de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad y se calcula dividiendo los ingresos de explotación netos por el valor de los activos de la propiedad y se expresa como un porcentaje. Se utiliza para estimar el rendimiento potencial del inversor sobre su inversión en el mercado inmobiliario.

    Si bien la tasa puede ser útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado, no debe utilizarse como único indicador de la solidez de una inversión porque no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor del dinero en el tiempo y los futuros flujos de efectivo de las mejoras de la propiedad, entre otros factores. No hay rangos claros para una tasa buena o mala, y dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.

    Entendiendo la tasa de capitalización.

    La tasa de capitalización es la medida más popular a través de la cual se evalúan las inversiones inmobiliarias por su rentabilidad y potencial de retorno. La tasa máxima representa simplemente el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año, suponiendo que la propiedad se compre en efectivo y no en préstamo. La tasa de capitalización indica la tasa de rendimiento intrínseca, natural y no apalancada de la propiedad.

    Fórmula de la tasa de capitalización.

    Existen varias versiones para el cálculo de la tasa de capitalización. En la fórmula más popular, la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad por el valor actual de mercado. Matemáticamente, donde los ingresos netos de explotación son los ingresos anuales (previstos) generados por la propiedad (como los alquileres) y se obtienen deduciendo todos los gastos de gestión de la propiedad. Estos gastos incluyen el costo pagado para el mantenimiento regular de la instalación, así como los impuestos sobre la propiedad:

    Tasa de capitalización = Ingresos operativos netos / Valor actual del mercado

    El valor actual de mercado del bien es el valor actual de la propiedad según los tipos de mercado vigentes.

    En otra versión, la cifra se calcula sobre la base del costo de capital original o el costo de adquisición de una propiedad:

    Tasa de capitalización = Ingresos netos de explotación / Precio de compra

    Sin embargo, la segunda versión no es muy popular por dos razones. Primero, da resultados poco realistas para las propiedades antiguas que fueron compradas hace varios años/décadas a precios bajos, y segundo, no se puede aplicar a la propiedad heredada ya que su precio de compra es cero haciendo imposible la división.

    Además, dado que los precios de las propiedades fluctúan ampliamente, la primera versión que utiliza el precio actual de mercado es una representación más precisa en comparación con la segunda que utiliza el precio de compra original de valor fijo.

    Ejemplos de tasa de capitalización.

    Supongamos que un inversor tiene un millón de dólares y que está considerando invertir en una de las dos opciones de inversión disponibles: una, puede invertir en bonos del tesoro emitidos por el gobierno que ofrecen un interés nominal del 3 % anual y que se consideran las inversiones más seguras y dos, puede comprar un edificio comercial que tiene varios inquilinos que se espera que paguen un alquiler regular.

    En el segundo caso, suponga que el alquiler total recibido por año es de $ 90 000 dólares y que el inversor debe pagar un total de $ 20 000 dólares por diversos gastos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad. Esto deja los ingresos netos de la inversión inmobiliaria en $ 70 000 dólares. Supongamos que, durante el primer año, el valor de la propiedad se mantiene estable al precio de compra original de $ 1 millón de dólares.

    La tasa de capitalización se calculará como Ingreso Operativo Neto/Valor de la Propiedad: $ 70 000 / $1 millón de dólares = 7 %.

    Este rendimiento del 7% generado por la inversión en la propiedad es mejor que el rendimiento estándar del 3 % disponible en los bonos del tesoro sin riesgo. El 4% adicional representa el rendimiento por el riesgo asumido por el inversor al invertir en el mercado inmobiliario frente a la inversión en los bonos del tesoro más seguros que vienen con riesgo cero.

    La inversión inmobiliaria es arriesgada y puede haber varios escenarios en los que el rendimiento, representado por la medida de la tasa de capitalización, puede variar ampliamente.

    Por ejemplo, algunos de los inquilinos pueden mudarse y los ingresos por alquiler de la propiedad pueden disminuir a $ 40 000 dólares. Reduciendo los $ 20 000 dólares a diversos costos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad, y suponiendo que el valor de la propiedad se mantiene en $ 1 millón de dólares, la tasa de capitalización llega a: $ 20 000 dólares / $ 1 millón de dólares = 2 %. Este valor es menor que el rendimiento disponible de los bonos sin riesgo.

    En otro escenario, suponga que los ingresos por alquiler se mantienen en los originales $ 90 000 dólares, pero el costo de mantenimiento y/o el impuesto a la propiedad aumenta significativamente, por ejemplo a $ 50 000 dólares. El cálculo de la tasa de capitalización será entonces: $ 40 000 / $ 1 millón de dólares = 4 %.

    En otro caso, si el valor actual de mercado de la propiedad disminuye, por ejemplo $ 800 000 dólares, con los ingresos por alquiler y los diversos costos permaneciendo iguales, la tasa de capitalización aumentará a $ 70 000 dólares / $ 800 000 dólares = 8,75 %.

    En esencia, los distintos niveles de ingresos que se generan a partir de la propiedad, los gastos relacionados con la propiedad y la actual valoración de mercado de la propiedad pueden cambiar significativamente la tasa de capitalización.

    El rendimiento excedente, que teóricamente está disponible para los inversores en propiedades, además de las inversiones en bonos del tesoro, puede atribuirse a los riesgos asociados que conducen a los escenarios mencionados. Entre los factores de riesgo figuran:

    • Edad, ubicación y estado de la propiedad,
    • tipo de propiedad: multifamiliar, de oficina, industrial, comercial o recreativa,
    • la solvencia de los inquilinos y los recibos regulares de los alquileres,
    • duración y estructura del contrato de arrendamiento de los inquilinos,
    • la tasa general de mercado de la propiedad y los factores que afectan a su valoración,
    • los fundamentos macroeconómicos de la región y los factores que afectan a las empresas de los inquilinos.

    Interpretación de la tasa de capitalización.

    Tasa de capitalización
    Imagen de Morning Brew

    Dado que las tasas se basan en las estimaciones de los ingresos futuros, están sujetas a grandes variaciones. Por lo tanto, es importante comprender lo que constituye una buena tasa de límite máximo para una inversión inmobiliaria.

    La tasa también indica el tiempo que se tardará en recuperar la cantidad invertida en una propiedad. Por ejemplo, una propiedad que tiene una tasa máxima del 10% tardará unos 10 años en recuperar la inversión.

    Diferentes tasas entre diferentes propiedades, o diferentes tasas a través de diferentes horizontes de tiempo en la misma propiedad, representan diferentes niveles de riesgo. Un vistazo a la fórmula indica que el valor de la tasa de límite será mayor para las propiedades que generan ingresos netos de explotación más altos y tienen una valoración más baja, y viceversa.

    Digamos que hay dos propiedades que son similares en todos los atributos, excepto por estar separadas geográficamente. Una está en un área elegante del centro de la ciudad mientras que la otra está en las afueras de la ciudad. En igualdad de condiciones, la primera propiedad generará un alquiler más alto que la segunda, pero eso se compensará parcialmente por el mayor costo de mantenimiento y los impuestos más altos. La propiedad en el centro de la ciudad tendrá una tasa límite relativamente más baja en comparación con la segunda debido a su valor de mercado significativamente alto.

    Esto indica que un valor más bajo de la tasa límite corresponde a una mejor valoración y a una mejor perspectiva de rendimientos con un menor nivel de riesgo. Por otra parte, un valor más alto de la tasa de límite implica perspectivas relativamente más bajas de rendimiento de la inversión inmobiliaria y, por lo tanto, un mayor nivel de riesgo.

    Si bien el ejemplo hipotético anterior hace que sea fácil para un inversor elegir la propiedad en el centro de la ciudad, los escenarios del mundo real pueden no ser tan sencillos. El inversor que evalúa una propiedad en base a la tasa de capitalización, tiene que determinar el nivel de riesgo y capitalización del mismo, una tarea difícil de afrontar.

    Representación del modelo de Gordon para la tasa de capitalización.

    Otra representación de la tasa proviene del Modelo de Crecimiento de Gordon, que también se denomina modelo de descuento de dividendos (DDM por sus siglas en inglés). Es un método para calcular el valor intrínseco de la cotización de las acciones de una empresa independientemente de las condiciones actuales del mercado, y el valor de las acciones se calcula como el valor actual de los dividendos futuros de una acción. Matemáticamente:

    Valor de las acciones = Flujo de caja del dividendo anual esperado / (Tasa de rendimiento requerida por el inversor – Tasa de crecimiento del dividendo esperado)

    Reordenando la ecuación y generalizando la fórmula más allá del dividendo:

    (Tasa de rendimiento requerida – Tasa de crecimiento esperada) = Flujo de caja esperado / Valor de los activos.

    La representación anterior coincide con la fórmula básica de la tasa de capitalización mencionada en la sección anterior. El valor del flujo de efectivo esperado representa los ingresos de explotación netos y el valor del activo coincide con el precio de mercado actual de la propiedad.

    Esto hace que la tasa de capitalización sea equivalente a la diferencia entre la tasa de rendimiento requerida y la tasa de crecimiento esperada. Es decir, la tasa de capitalización es simplemente la tasa de rendimiento requerida menos la tasa de crecimiento.

    Esto puede utilizarse para evaluar la valoración de una propiedad para una determinada tasa de rendimiento esperada por el inversor. Por ejemplo, digamos que el ingreso operativo neto de una propiedad es de $ 50 000 dólares, y se espera que aumente un 2 % anual. Si la tasa de retorno esperada por el inversor es del 10 % anual, entonces la tasa de tope neto llegará a (10 % – 2 %) = 8 %. Utilizándola en la fórmula anterior, la valoración de los activos llega a ($ 50 000 dólares / 8 %) = $ 625 000 dólares.

  • Alquiler de Vivienda con Opción a Compra: ¿Cómo funciona?

    Alquiler de Vivienda con Opción a Compra: ¿Cómo funciona?

    Renta con opción a compra
    Imagen de Morning Brew

    Qué vigilar y los pasos y opciones involucrados.

    Tradicionalmente, para comprar una vivienda necesitaría una hipoteca para financiar la compra de una nueva casa. Para calificar, debe tener un buen puntaje crediticio y efectivo para el pago inicial. Sin estos, la ruta tradicional hacia la propiedad de vivienda puede no ser una opción.

    Una alternativa sería un contrato de alquiler con opción a compra, en el que se alquila una casa por un tiempo determinado, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento. Los contratos de alquiler con opción a compra constan de dos partes: un contrato de arrendamiento estándar y una opción de compra.

    A continuación, se muestra un resumen de lo que se debe tener en cuenta y cómo funciona el proceso de alquiler con opción a compra en Estados Unidos. Es más complicado que alquilar y deberá tomar precauciones adicionales para proteger sus intereses.

    Tarifas iniciales no reembolsables.

    En un acuerdo de alquiler con opción a compra, usted (como comprador) le paga al vendedor una tarifa inicial única, generalmente no reembolsable, denominada tarifa de opción, dinero de opción o consideración de opción. Esta tarifa es lo que le da la opción de comprar la casa en una fecha futura. La tarifa de la opción a menudo es negociable, ya que no existe una tarifa estándar. Aún así, la tarifa suele oscilar entre el 1% y el 5% del precio de compra.

    Opción de arrendamiento vs. compra de arrendamiento.

    Es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de contratos de alquiler con opción a compra, y algunos son más flexibles y amigables con el consumidor que otros. Los contratos de opción de arrendamiento le otorgan el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa cuando expira el arrendamiento. Si decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente expira y puede marcharse sin ninguna obligación de seguir pagando el alquiler o comprar. Este no es siempre el caso de los contratos de arrendamiento con opción a compra.

    Para tener la opción de compra sin la obligación de comprar, debe ser un contrato de opción de arrendamiento. Debido a que la jerga legal puede ser difícil de descifrar, siempre es una buena idea revisar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar cualquier cosa, para que conozca sus derechos y exactamente en qué se está metiendo.

    Acuerde el precio de compra.

    Los acuerdos de alquiler con opción a compra deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la vivienda. En algunos casos usted y el vendedor acordarán un precio de compra cuando se firme el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando vence el contrato de arrendamiento en función del valor de mercado actual de la propiedad. Muchos compradores prefieren “fijar” el precio de compra, especialmente en los mercados donde los precios de las viviendas tienen una tendencia al alza.

    Incluya cuotas de pago dentro de las mensualidades.

    Usted pagará el alquiler durante todo el plazo del arrendamiento. La pregunta es si una parte de cada pago se aplica al precio de compra final. Por lo general, el alquiler es un poco más alto que la tarifa actual del área para compensar el crédito de alquiler que recibe. Pero asegúrese de saber lo que obtiene por pagar esa prima.

    Mantenimiento de viviendas de alquiler con opción a compra.

    Dependiendo de los términos del contrato, es posible que usted sea responsable de mantener la propiedad y pagar las reparaciones. Por lo general, esto es responsabilidad del propietario, así que lea atentamente la letra pequeña de su contrato. Debido a que los vendedores son en última instancia responsables de las tarifas, impuestos y seguros de la asociación de propietarios, por lo general eligen cubrir estos costos. De cualquier manera, necesitará una póliza de seguro para inquilinos para cubrir pérdidas de propiedad personal y brindar cobertura de responsabilidad si alguien se lesiona mientras se encuentra en la casa o si accidentalmente lastima a alguien.

    Comprando la propiedad.

    Lo que sucede cuando finaliza el contrato depende en parte del tipo de acuerdo que firmó. Si tiene un contrato de opción de arrendamiento y desea comprar la propiedad, probablemente necesitará obtener una hipoteca para pagarle al vendedor en su totalidad.

    Por el contrario, si decide no comprar la casa, o no puede asegurar el financiamiento al final del plazo del arrendamiento, la opción vence y se muda de la casa, como si estuviera alquilando cualquier otra propiedad. Es probable que pierda el dinero pagado hasta ese momento, incluido el dinero de la opción y cualquier crédito de alquiler ganado, pero no tendrá ninguna obligación de continuar alquilando o comprar la casa.

    Si tiene un contrato de alquiler con opción a compra, es posible que esté legalmente obligado a comprar la propiedad cuando expire el contrato. Esto puede ser problemático por muchas razones, especialmente si no puede obtener una hipoteca. Los contratos de opción de arrendamiento (lease-option) son casi siempre preferibles a los contratos de arrendamiento con opción a compra (lease-purchase) porque ofrecen más flexibilidad y no corre el riesgo de ser demandado si no quiere o no puede comprar la casa cuando expira el contrato de arrendamiento.

    Trate el proceso de la misma manera que lo haría si estuviera directamente comprando una casa: haga su debida diligencia, investigue el área, compare precios con otras casas cercanas, investigue el contrato e investigue el historial del vendedor.

    El candidato ideal para alquiler con opción a compra.

    La compra de una propiedad le brinda la oportunidad de poner sus finanzas en orden, mejorar su puntaje crediticio y ahorrar dinero para el pago inicial mientras “asegura” la casa que le gustaría tener. Si el dinero de la opción y / o un porcentaje del alquiler se destina al precio de compra, lo que suele suceder, también puede acumular algo de capital.

    Si bien los acuerdos de alquiler con opción a compra se han orientado tradicionalmente a personas que no pueden calificar para préstamos conformes, hay un segundo grupo de candidatos que han sido ignorados en gran medida por la industria del alquiler con opción a compra: personas que no pueden obtener hipotecas en mercados de préstamos caros y no conformes.

    Antes de firmar un contrato.

    ¿Qué pasos debe tomar cuando esté considerando una propiedad de alquiler con opción a compra? Asegúrese de:

    • Elegir los términos correctos – Ingrese un acuerdo de opción de arrendamiento en lugar de un acuerdo de compraventa.
    • Pedir ayuda – Contrate a un abogado de bienes raíces calificado para que le explique el contrato y lo ayude a comprender sus derechos y obligaciones. Es posible que desee negociar algunos puntos antes de firmar o evitar el trato si no es lo suficientemente favorable para usted.
    • Leer bien el contrato – Asegúrese de entender los plazos, las tarifas, y los tipos de mantenimientos.
    • Investigue la casa – Solicite una valoración independiente, obtenga una inspección de la propiedad, asegúrese de que los impuestos a la propiedad estén actualizados y asegúrese de que no haya gravámenes sobre la propiedad.
    • Investigue el vendedor – Consulte el informe de crédito del vendedor para buscar signos de problemas financieros y obtenga un informe de título para ver cuánto tiempo el vendedor ha sido propietario de la propiedad; cuanto más tiempo la haya tenido y más patrimonio, mejor.

    Conclusión.

    Un acuerdo de alquiler con opción a compra permite a los posibles compradores de vivienda mudarse a una casa de inmediato, con varios años para trabajar en mejorar sus puntajes crediticios y / o ahorrar para un pago inicial antes de intentar obtener una hipoteca. Por supuesto, se deben cumplir ciertos términos y condiciones, de acuerdo con el acuerdo de alquiler con opción a compra. Incluso si un agente de bienes raíces lo ayuda con el proceso, es esencial consultar a un abogado de bienes raíces calificado que pueda aclarar el contrato y sus derechos antes de firmar nada.

  • La regla 1031: lo que usted necesita conocer.

    Intercambio 1031
    Imagen de Todd Kent

    Conozca cómo los inversores usan el 1031 para aplazar las ganancias de capital y aumentar su patrimonio.

    En bienes raíces, un “intercambio 1031” es un intercambio de una propiedad de inversión por otra que permite diferir los impuestos sobre las ganancias de capital. El término, que recibe su nombre de la Sección 1031 del IRS, es utilizado por agentes inmobiliarios, compañías de títulos de propiedad, inversionistas y cualquier persona en realidad.

    La Sección 1031 del IRS tiene muchos detalles que los inversores inmobiliarios deben comprender. Por ejemplo, sólo se puede realizar un intercambio por propiedades similares y las reglas del IRS limitan el uso con propiedades vacacionales. También existen implicaciones fiscales y plazos que pueden resultar problemáticos.

    ¿Qué es la Sección 1031?

    Un intercambio 1031 es un intercambio de una propiedad de inversión por otra. Aunque la mayoría de los cambios están sujetos a impuestos como ventas, si el suyo cumple con los requisitos de 1031, no tendrá impuestos o tendrá impuestos limitados al momento del intercambio.

    Usted puede, entonces, cambiar la forma de su inversión sin «reconocer» una ganancia de capital. Eso permite que su inversión siga creciendo con impuestos diferidos. No hay límite sobre cuántas veces o con qué frecuencia puede hacer un 1031. Aunque puede obtener una ganancia en cada intercambio, puede evitar pagar impuestos hasta que venda en efectivo muchos años después. Luego, pagará solo un impuesto, y eso a una tasa de ganancias de capital a largo plazo.

    La mayoría de los intercambios deben ser simplemente de «tipo similar», aunque este concepto puede resultar confuso. Puede intercambiar por ejemplo, un edificio de apartamentos por un terreno en bruto, o un rancho por un centro comercial. Las reglas son sorprendentemente laxas. Incluso puede intercambiar un negocio por otro. No obstante, hay trampas para los despistados.

    La sección 1031 es para inversiones y propiedad comercial, aunque las reglas pueden aplicarse a una antigua residencia principal bajo ciertas condiciones.

    Reglas especiales para propiedad amortizable.

    Se aplican reglas especiales cuando se intercambia una propiedad amortizable. Usted puede generar una ganancia conocida como recuperación por depreciación que se grava como ingreso ordinario. En general, si cambia un edificio por otro, puede evitar esta recuperación. Pero si intercambia un terreno mejorado con un edificio por un terreno no mejorado y sin edificio, la depreciación que haya reclamado anteriormente sobre el edificio se recuperará como ingreso ordinario.

    Cambios a las reglas de 1031.

    Antes de la aprobación de la nueva Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA, por sus siglas en ingles) en diciembre de 2017, algunos intercambios de propiedad personal, como licencias de franquicia, aeronaves y equipos, calificaban para un intercambio 1031. Bajo la nueva ley, solo los bienes raíces califican.

    Cambios diferidos ​​y reglas de tiempo.

    Típicamente, un intercambio implica un simple intercambio entre dos personas de una propiedad por otra. Pero las probabilidades de encontrar a alguien con la propiedad exacta que usted desea y que quiera la propiedad exacta que usted ofrece, son escasas. Por esa razón, la mayoría de los intercambios son diferidos, o tripartitos.

    En un intercambio diferido, necesita un intermediario calificado que «guarde» el efectivo después de que usted venda su propiedad y lo use para comprar la propiedad de reemplazo por usted. Este intercambio tripartito se define como un swap (intercambio).

    Hay dos reglas de tiempo clave que debe respetar en un intercambio diferido:

    • Regla de los 45 días – El primero se relaciona con la designación de una propiedad de reemplazo. Una vez que se produzca la venta de su propiedad, el intermediario recibirá el efectivo. Usted no puede recibir el efectivo directamente o arruinará el tratamiento 1031. Además, dentro de los 45 días posteriores a la venta de su propiedad, debe designar la propiedad de reemplazo por escrito al intermediario, especificando la propiedad que desea adquirir.
    • Regla de los 180 días – La segunda regla de tiempo en un intercambio diferido se relaciona con el cierre. Debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días de la venta de la antigua.

    Implicaciones fiscales: efectivo y deuda.

    Es posible que le quede dinero en efectivo después de que el intermediario adquiera la propiedad de reemplazo. Si es así, el intermediario se lo pagará al final de los 180 días. Ese efectivo, conocido como «bota», se gravará como ingresos de ventas parciales de la venta de su propiedad, como una ganancia de capital.

    Una de las principales formas en que las personas se meten en problemas con estas transacciones es no considerar los préstamos. Debe considerar los préstamos hipotecarios u otras deudas sobre la propiedad a la que renuncia, y cualquier deuda sobre la propiedad de reemplazo. Si no recibe un reembolso en efectivo, pero su responsabilidad disminuye, eso también se tratará como un ingreso para usted, al igual que el efectivo.

    1031 para casas de descanso o vacaciones.

    Es posible que haya escuchado historias de contribuyentes que utilizaron la disposición 1031 para intercambiar una casa de vacaciones por otra, tal vez incluso por una casa para jubilarse y la Sección 1031 retrasó cualquier reconocimiento de ganancia. Más tarde, se mudaron a la nueva propiedad, la convirtieron en su residencia principal y finalmente planearon usar la exclusión de ganancia de capital de $ 500,000 dólares. La exclusión le permite vender su residencia principal y, en combinación con su cónyuge, eximir $ 500,000 en ganancias de capital, siempre que haya vivido allí durante dos de los últimos cinco años.

    En el 2004, el Congreso cerró esa laguna. Los contribuyentes aún pueden convertir las casas de vacaciones en propiedades de alquiler y realizar intercambios 1031.

    Mudarse a una residencia de intercambio 1031.

    Si desea utilizar la propiedad que cambió como su nueva segunda vivienda o incluso su vivienda principal, no puede mudarse de inmediato. En el 2008, el IRS estableció una regla de puerto seguro, según la cual dijo que no cuestionaría si una vivienda de reemplazo calificaba como una propiedad de inversión para los propósitos de la Sección 1031. Para cumplir con ese puerto seguro, en cada uno de los dos períodos de 12 meses inmediatamente después del intercambio:

    • Debe alquilar la unidad de vivienda a otra persona por un alquiler justo durante 14 días o más.
    • Su propio uso personal de la unidad de vivienda no puede exceder el mayor de 14 días o el 10% del número de días durante el período de 12 meses en que la unidad de vivienda se alquila en un alquiler justo.

    Además, después de cambiar con éxito una propiedad de vacaciones o de inversión por otra, no puede convertir inmediatamente la nueva propiedad en su hogar principal y aprovechar la exclusión de $ 500,000.

    Conclusión.

    Los inversores inmobiliarios experimentados pueden utilizar un intercambio 1031 como una estrategia de impuestos diferidos para generar riqueza. Los numerosos y complejos detalles no solo requieren comprender las reglas, sino también obtener ayuda profesional, incluso para inversores experimentados.

  • ¿Qué es un seguro de propietario de vivienda?

    El seguro de vivienda para propietarios es una forma de seguro de propiedad que cubre las pérdidas y los daños en la residencia de un individuo, junto con el mobiliario y otros bienes de la casa. El seguro de propietario también proporciona cobertura de responsabilidad civil contra accidentes en la casa o en la propiedad.

    Entendiendo el Seguro de Propietario de Vivienda.

    Una póliza de seguros de propietario suele cubrir cuatro tipos de incidentes en la propiedad asegurada – daños interiores, daños exteriores, pérdida o daño de bienes personales/pertenencias, y lesiones que ocurren mientras se está en la propiedad -. Cuando se hace una demanda por cualquiera de estos incidentes, el propietario de la vivienda deberá pagar un deducible, que en realidad son los gastos de bolsillo del asegurado.

    Por ejemplo, digamos que se hace una demanda a un asegurador por daños de agua que han ocurrido al interior de una casa. El costo de devolver la propiedad a condiciones habitables es estimado por un tasador de reclamos en $10,000 dólares. Si se aprueba la solicitud, se informa al propietario de la vivienda de la cantidad de su deducible, digamos $4,000, según el acuerdo de la póliza. La compañía de seguros emitirá un pago de la franquicia, en este caso por $6,000 dólares. Cuanto más alto sea el deducible en un contrato de seguro, más baja será la prima mensual o anual en una póliza de seguro de hogar.

    Cada póliza de seguros de propietario de vivienda tiene un límite de responsabilidad, que determina la cantidad de cobertura que el asegurado tiene en caso de que ocurra un incidente desafortunado. Los límites estándar se fijan normalmente en $100,000 dólares, pero el titular de la póliza puede optar por un límite más alto. En caso de que se presente una demanda, el límite de responsabilidad estipula el porcentaje de la cantidad de cobertura que se destinaría a reemplazar o reparar los daños a las estructuras de la propiedad, las pertenencias personales y los costos de vivir en otro lugar mientras se trabaja en la propiedad.

    Los actos de guerra o los «actos de dios» (caso fortuito o de fuerza mayor), como terremotos o inundaciones, suelen quedar excluidos de las pólizas de seguro estándar para propietarios de viviendas. Un propietario que vive en una zona propensa a estos desastres naturales puede necesitar una cobertura especial para asegurar su propiedad contra inundaciones o terremotos. Sin embargo, la mayoría de las pólizas de seguro de vivienda básicas cubren eventos como huracanes y tornados.

    Seguros e hipotecas para propietarios.

    Cuando se solicita una hipoteca, el propietario de la vivienda suele estar obligado a presentar una prueba de seguro de la propiedad antes de que la institución financiera le preste los fondos. El seguro de la propiedad puede adquirirse por separado o por el banco prestamista. Los propietarios que prefieran obtener su propia póliza de seguro pueden comparar varias ofertas y elegir el plan que mejor se adapte a sus necesidades. Si el propietario no tiene su propiedad cubierta contra pérdidas o daños, el banco puede obtener una para ellos con un costo adicional.

    Los pagos realizados a una póliza de seguro de vivienda suelen estar incluidos en los pagos mensuales de la hipoteca del propietario. El banco prestamista que recibe el pago asigna la parte correspondiente a la cobertura del seguro a una cuenta de depósito en garantía. Una vez que se vence la factura del seguro, la cantidad adeudada se liquida de esta cuenta de depósito en garantía.

    Seguro de propietarios de la vivienda vs. garantía de vivienda (Homeowners Insurance vs Home Warranty).

    Aunque los términos suenan similares, el seguro de propietario de vivienda es diferente de la garantía de la vivienda. La garantía de la vivienda es un contrato que prevé la reparación o sustitución de sistemas y aparatos domésticos como hornos, calentadores de agua, lavadoras/secadoras y piscinas. Estos contratos suelen expirar después de un cierto período de tiempo, normalmente 12 meses, y no es obligatorio que un propietario compre una casa para poder calificar para una hipoteca. La garantía de la casa cubre los problemas que resultan de un mal mantenimiento o del inevitable desgaste de los artículos, situaciones en las que el seguro del propietario de vivienda no se aplica.

    El seguro de propietario de vivienda vs. el seguro hipotecario (Homeowners Insurance vs Mortgage Insurance).

    La póliza de seguro del propietario de la vivienda también difiere del seguro de la hipoteca. El seguro hipotecario es típicamente requerido por el banco o la compañía hipotecaria para los compradores de vivienda que hacen un pago inicial de menos del 20% del costo de la propiedad; la Federal Home Administration también lo requiere de aquellos que toman un préstamo suyo. Es un cargo extra que puede ser incluido en los pagos regulares de la hipoteca, o ser una suma global que se cobra cuando se emite la hipoteca.

    El seguro hipotecario cubre al prestamista por asumir el riesgo adicional de un comprador de vivienda que no cumple con los requisitos hipotecarios habituales. Si el comprador no cumple con los pagos, el seguro hipotecario lo compensará. Básicamente, mientras que ambos tratan con residencias, el seguro de vivienda protege al propietario y el seguro hipotecario protege al prestamista hipotecario.

  • 4 maneras simples de invertir en bienes raíces.

    Comprar y poseer bienes raíces es una estrategia de inversión que puede ser tan satisfactoria como lucrativa. A diferencia de los inversores en acciones y bonos, los posibles propietarios de bienes raíces pueden usar el apalancamiento para comprar una propiedad pagando una parte del costo total por adelantado, y luego pagando el saldo, más los intereses, con el tiempo.

    Mientras que una hipoteca tradicional generalmente requiere un pago inicial del 20% al 25%, en algunos casos un pago inicial del 5% es todo lo que se necesita para comprar una propiedad completa. Esta capacidad de controlar el activo en el momento en que se firman los papeles envalentona tanto a los propietarios como a las aletas de los bienes raíces, quienes pueden, a su vez, sacar segundas hipotecas sobre sus casas con el fin de hacer el pago inicial de propiedades adicionales.

    1. Conviértase en propietario.

    Ideal para: Personas con habilidades de bricolaje y renovación, que tienen la paciencia de manejar inquilinos.

    ¿Qué se necesita para empezar?: Se necesita un capital sustancial para financiar los costos de mantenimiento y cubrir los meses libres.

    Ventajas: Las propiedades de alquiler pueden proporcionar ingresos regulares mientras maximizan el capital disponible a través del apalancamiento. Además, muchos de los gastos asociados son deducibles de impuestos, y cualquier pérdida puede compensar las ganancias en otras inversiones. En situaciones ideales, las propiedades se aprecian en el transcurso de sus hipotecas, dejando a los propietarios con un activo más valioso que el que tenían al principio.

    Desventajas: A menos que se contrate a una empresa de administración de propiedades, las propiedades de alquiler tienden a estar plagadas de constantes dolores de cabeza. En el peor de los casos, los inquilinos alborotados pueden dañar la propiedad. Además, en ciertos climas del mercado de alquiler, un propietario debe soportar las vacantes o cobrar menos alquiler para cubrir los gastos hasta que las cosas cambien. Por otro lado, una vez que la hipoteca se ha pagado completamente, la mayor parte del alquiler se convierte en ganancias.

    Según los datos de la Oficina del Censo de los Estados Unidos, los precios de venta de las viviendas nuevas (un indicador aproximado del valor de los bienes inmuebles) aumentaron sistemáticamente de 1940 a 2006, antes de disminuir durante la crisis financiera.

    Posteriormente, los precios de venta reanudaron su ascenso, superando incluso los niveles anteriores a la crisis. Queda por ver cuáles serán los efectos a largo plazo de la pandemia del coronavirus en los valores inmobiliarios. Es más probable que sea a la baja que al alza.

    2. Grupos de inversión en bienes raíces (REIGs por sus siglas en inglés).

    Ideal para: Gente que quiere ser propietaria de inmuebles de alquiler sin las molestias de tener que dirigirlos.

    ¿Qué se necesita para empezar?: Un colchón de capital y acceso a financiamiento.

    Ventajas: Este es un enfoque mucho más libre de intervención para los bienes raíces que todavía proporciona ingresos y apreciación.

    Desventajas: Hay un riesgo de vacante con los grupos de inversión inmobiliaria (REIGs), ya sea que se extienda a través del grupo, o que sea específico del propietario. Aunque estos grupos son teóricamente formas seguras de invertir en bienes raíces, son vulnerables a las mismas tasas que persiguen a la industria de fondos de inversión. Es más, estos grupos son a veces inversiones privadas en las que equipos de gestión sin escrúpulos estafan a los inversores con su dinero. Por lo tanto, una fastidiosa diligencia debida es fundamental para obtener las mejores oportunidades.

    ¿Como funcionan los REIG?: Los grupos de inversión inmobiliaria son como pequeños fondos de inversión que invierten en propiedades de alquiler. En un típico grupo de inversión en bienes raíces, una compañía compra o construye un conjunto de bloques de apartamentos o condominios, luego permite a los inversores comprarlos a través de la compañía, uniéndose así al grupo. Un solo inversor puede ser propietario de una o varias unidades de espacio vital independiente, pero la compañía que opera el grupo de inversión gestiona colectivamente todas las unidades, encargándose del mantenimiento, anunciando las vacantes y entrevistando a los inquilinos. A cambio de llevar a cabo estas tareas de gestión, la empresa se lleva un porcentaje del alquiler mensual.

    Un contrato de arrendamiento estándar de un grupo de inversión inmobiliaria está a nombre del inversor, y todas las unidades reúnen una parte del alquiler para evitar que queden vacantes de vez en cuando. Con este fin, usted recibirá algunos ingresos incluso si su unidad está vacía. Mientras que la tasa de vacantes de las unidades no suba demasiado, debería haber suficiente para cubrir los gastos.

    3. House Flipping (Comercio de Bienes Raíces).

    Ideal para: Personas con experiencia significativa en la valuación de bienes raíces y su mercadeo, y gusto por las renovaciones.

    ¿Qué se necesita para empezar?: Un buen capital y la habilidad de hacer reparaciones conforme sea necesario.

    Ventajas: El flipping tiene un periodo relativamente corto durante el cual se invierte más capital y esfuerzo a la propiedad. No obstante, dependiendo de las condiciones del mercado, pueden haber ganancias significativas incluso en periodos más cortos de tiempo.

    Desventajas: La compra, rehabilitación y posterior venta de propiedades necesita un conocimiento más profundo del mercado y un poco de suerte. Algunos mercados pueden dejar de funcionar de un día para otro, dejando a los comerciantes con pérdidas o al menos, un buen dolor de cabeza.

    ¿Cómo funciona el flipping?: Este es uno de los lados salvajes de la inversión inmobiliaria. Así como los comerciantes de día son un animal diferente de los inversionistas de compra y retención, los comerciantes de bienes raíces son diferentes de los propietarios que compran y alquilan. Un ejemplo de ello: los comerciantes de bienes raíces o flippers a menudo buscan vender las propiedades subvaloradas que compran, en menos de seis meses.

    Los que se dedican exclusivamente al flipping no suelen invertir en la mejora de las propiedades. Por lo tanto, la inversión debe tener ya el valor intrínseco necesario para obtener un beneficio sin alteraciones, o eliminarán la propiedad de la carrera.

    Los flippers que no pueden vender rápidamente una propiedad pueden encontrarse en problemas porque no suelen tener suficiente dinero a mano para pagar la hipoteca de una propiedad a largo plazo. Esto puede conducir a pérdidas continuas y eventualmente, a una gran cantidad de pérdidas.

    Hay otro tipo de flipper, que gana dinero comprando propiedades a precio razonable y añadiendo valor al renovarlas. Esta puede ser una inversión a largo plazo, donde los inversores sólo pueden permitirse adquirir una o dos propiedades a la vez.

    4. Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT por sus siglas en inglés).

    Ideal para: Los inversionistas que quieren la exposición de la cartera de bienes raíces sin una transacción inmobiliaria tradicional.

    ¿Qué se necesita para empezar?: Capital de inversión.

    Ventajas: Los REIT son esencialmente acciones que pagan dividendos y cuyas participaciones principales comprenden propiedades inmobiliarias comerciales con arrendamientos a largo plazo que producen dinero en efectivo.

    Desventajas: Los REIT son esencialmente acciones, por lo que el apalancamiento asociado con el alquiler tradicional de bienes raíces no se aplica.

    ¿Cómo funcionan los REITs?: Un REIT se crea cuando una corporación (o fideicomiso) utiliza el dinero de los inversionistas para comprar y operar propiedades de alquiler. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, como cualquier otra acción. Una corporación debe pagar el 90% de sus beneficios gravables en forma de dividendos para mantener su estatus de REIT. De esta manera, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las corporaciones, mientras que una compañía regular sería gravada por sus beneficios y luego tendría que decidir si distribuye o no sus beneficios después de impuestos como dividendos.

    Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son una inversión sólida para los inversores del mercado de valores que desean ingresos regulares. En comparación con los tipos de inversión inmobiliaria mencionados anteriormente, los REIT permiten a los inversores entrar en inversiones no residenciales, como centros comerciales o edificios de oficinas, que por lo general no son factibles de adquirir directamente por inversores individuales. Más importante aún, los REITs son altamente líquidos porque se negocian en bolsa. En otras palabras, usted no necesitará un agente inmobiliario y una transferencia de título para ayudarte a cobrar su inversión. En la práctica, los REITs son una versión más formalizada de un grupo de inversión en bienes raíces.

    Por último, al mirar los REITs, los inversores deben distinguir entre los REITs de capital que poseen edificios y los REITs hipotecarios que proporcionan financiamiento para bienes raíces y se interesan por los valores respaldados por hipotecas (MBA). Ambos ofrecen exposición a los bienes raíces, pero la naturaleza de la exposición es diferente. Un fondo de inversión inmobiliaria en acciones es más tradicional, ya que representa la propiedad de bienes inmuebles, mientras que los fondos de inversión inmobiliaria en hipotecas se centran en los ingresos del financiamiento hipotecario de bienes inmuebles. A raíz de la pandemia, los REITs ya se dirigen hacia abajo. Lo que sucederá más adelante está por verse.

    El resultado final.

    Ya sea que los inversionistas de bienes raíces utilicen sus propiedades para generar ingresos por alquiler, o para esperar a que surja la oportunidad de la venta perfecta, es factible construir un programa de inversión robusto pagando por adelantado una parte relativamente pequeña del valor total de una propiedad. Pero como con cualquier inversión, hay ganancias y potencial dentro de los bienes raíces, ya sea que el mercado general esté en alza o baja.

  • Relación combinada de préstamo a valor – Ratio CLTV.

    ¿Cuál es la relación combinada préstamo-valor – CLTV?

    La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es la relación o ratio entre todos los préstamos garantizados de una propiedad y el valor de la misma. Los prestamistas utilizan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.

    En general, los prestamistas están dispuestos a prestar con ratios CLTV del 80% y superiores a prestatarios con altas calificaciones crediticias. El CLTV difiere de la relación préstamo-valor simple (LTV) en que el LTV sólo incluye la primera o principal hipoteca en su cálculo.

    Fórmula y cálculo del CLTV.

    CLTV = ( VP1 + VP2 + … + VLn ) / Valor Total de la Propiedad

    •  VP: Valor del préstamo

    Para calcular la relación préstamo-valor combinada, divida los saldos totales del capital de todos los préstamos por el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. La relación préstamo-valor se determina dividiendo la suma de los elementos que figuran a continuación por el menor del precio de venta de la propiedad o el valor de tasación de la misma.

    • el monto original del préstamo de la primera hipoteca,
    • la parte utilizada (el saldo del principal pendiente) de una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC),
    • el saldo de capital pendiente de pago de toda la financiación subordinada cerrada, como una segunda o tercera hipoteca (Con un préstamo cerrado, el prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede hacer ningún cambio de plan de pago ni acceder a ningún capital pagado una vez que el préstamo esté cerrado).

    Lo que muestra la ratio o relación de CLTV.

    La ratio combinada préstamo-valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario de vivienda que tiene gravámenes (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación entre deuda e ingresos y la relación estándar entre préstamo y valor (LTV), para evaluar el riesgo de conceder un préstamo a un prestatario.

    Muchos economistas atribuyen la relajación de las normas de CLTV a la crisis de las ejecuciones hipotecarias que asoló a los Estados Unidos a finales de la década de 2000, entre otros factores. A partir del decenio de 1990 y especialmente a principios y mediados del decenio de 2000, los compradores de viviendas a menudo contrataron segundas hipotecas al momento de la compra en lugar de hacer pagos iniciales. Los prestamistas, deseosos de no perder el negocio de estos clientes frente a los competidores, aceptaron esos términos a pesar del aumento del riesgo.

    Antes de la expansión de la burbuja inmobiliaria de finales de los 90s y hasta mediados de la primera década del 2000, la práctica habitual era que los compradores de viviendas hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantenían a los clientes dentro de estos parámetros limitando la LTV al 80%.

    Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas compañías tomaron medidas para permitir que los clientes pudieran evitar dar el 20% de enganche. Algunos prestamistas aumentaron los topes de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un 5% de enganche o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los topes de CLTV, a menudo hasta el 100%. Esta maniobra permitió a los clientes tomar segundas hipotecas para financiar su 20% de enganche.

    El aumento de las ejecuciones hipotecarias a partir del 2008 subrayó por qué la CLTV es importante. Tener la piel en el juego, como un desembolso inicial de $100,000 en efectivo para una casa de $500,000, proporciona a un propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos de hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, no sólo pierde su casa, sino también el dinero que pagó para cerrar el trato.

    Requerir el capital de la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída en los precios de los bienes raíces. Si una propiedad está valorada en $500,000 dólares y el total de los gravámenes suma $400,000 dólares, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que los titulares de los gravámenes reciban un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.

    ¿Por qué es importante la CLTV?

    Algunos compradores de viviendas optan por reducir su pago inicial recibiendo múltiples hipotecas sobre una propiedad, lo que resulta en una menor ratio préstamo-valor para la hipoteca principal. También debido a la menor relación LTV, muchos compradores de vivienda evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). El hecho de que sea mejor obtener una segunda hipoteca o incurrir en el costo del PMI varía según la persona.

    En consecuencia, como el deudor de la segunda hipoteca asume más riesgos, la tasa de interés de una segunda hipoteca suele ser más alta que la de una primera. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas y desventajas de aceptar múltiples préstamos sobre una propiedad. El ejercicio de la debida diligencia ayudará a garantizar que lo que se elija sea la mejor opción para las circunstancias dadas.

    Préstamo a Valor vs. CLTV.

    La ratio préstamo-valor (LTV) y CLTV son dos de las más comunes utilizadas durante el proceso de suscripción de una hipoteca. La mayoría de los prestamistas imponen máximos a ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no sea elegible para un préstamo. La relación LTV considera sólo el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, el coeficiente LTV es del 50%, resultado de dividir el saldo primario de la hipoteca de $100,000 dólares por el valor de la vivienda de $200,000 dólares.

    La mayoría de los prestamistas imponen una relación LTV máxima del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con relaciones LTV más altas. Los prestatarios con buenos perfiles de crédito pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre y cuando el saldo de su préstamo primario sea superior al 80% del valor de la vivienda. El PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de la casa cae por debajo del saldo del préstamo.

    Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos del CLTV. Considerando el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba nada. Si el valor de la propiedad disminuye a $125,000 dólares antes de que el prestatario incumpla, el titular principal del gravamen recibe la totalidad de la cantidad adeudada ($100,000 dólares), mientras que el segundo titular del gravamen sólo recibe $25,000 dólares restantes a pesar de que se le adeuden $50,000 dólares. El titular primario del derecho de retención asume menos riesgo en caso de disminución del valor de la propiedad y, por lo tanto, puede permitirse prestar a un CLTV más alto.

    Ejemplo de la relación o ratio de CLTV.

    Como un ejemplo, supongamos que un individuo está comprando una casa por $200,000 dólares. Para asegurar la propiedad, dio un pago inicial de $50,000 dólares y recibió dos hipotecas por $100,000 dólares (primaria) y $50,000 dólares (secundaria). Su relación préstamo-valor combinada (CLTV) es por lo tanto del 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).

  • Guía para Compradores de Vivienda Primerizos

    Guía para Compradores de Vivienda Primerizos

    Compradores de vivienda primerizos
    Imagen de Tierra Mallorca

    Todo lo que necesita saber para facilitar esa gran compra.

    Comprar una vivienda puede ser todo un desafío. En Estados Unidos, los compradores que adquieren una vivienda por primera vez disfrutan de algunas ventajas especialmente creadas para ellos. Para desmitificar el proceso y aprovechar al máximo su compra, aquí hay un resumen de lo que debe considerar antes de comprar, lo que puede esperar durante el proceso, y algunos consejos para facilitarle la experiencia.

    Ventajas para el comprador de vivienda primerizo.

    Como comprador primerizo, usted tiene acceso a programas estatales, exenciones de impuestos, o prestamos respaldados por el gobierno federal de los Estados Unidos si no logra el anticipo mínimo habitual.

    Un comprador primerizo es todo aquel que cumpla con las siguientes condiciones:

    • Un individuo que no ha tenido una residencia principal durante tres años,
    • un padre soltero que solo ha tenido una casa con un ex cónyuge mientras estuvo casado,
    • una ama de casa desplazada que solo ha tenido un cónyuge.
    • o una persona que solo ha sido propietaria de una propiedad que no cumple con los códigos de construcción.

    6 preguntas a considerar antes de comprar.

    El primer paso es determinar cuáles son sus objetivos a largo plazo y como la propiedad de la vivienda se ajusta a esos objetivos. Aquí hay seis preguntas para considerar.

    1. ¿Cómo están sus finanzas?

    Lo primordial es hacer una auditoría seria de sus finanzas. Debe estar preparado tanto para la compra como para los gastos continuos de una vivienda. Siga estos pasos:

    • Analice sus ahorros. Cuando compra una casa, habrá costos iniciales considerables, incluidos el pago inicial y los costos de cierre. Necesita dinero guardado no solo para esos costos sino también para su fondo de emergencia.
    • Revise sus gastos. Necesita saber exactamente cuánto gasta cada mes y hacia donde va. Este cálculo le dirá cuánto puede asignar a un pago de hipoteca.
    • Verifique sus créditos. En general, para calificar para un préstamo hipotecario, necesitará un buen crédito, un historial de pago de sus facturas a tiempo y una relación máxima de deuda a ingresos (DTI) del 43%.
    1. ¿Qué tipo de vivienda se adaptará mejor a sus necesidades?
        • Usted tiene varias opciones al comprar una propiedad residencial: Una casa unifamiliar tradicional, un dúplex, una casa en los suburbios, un condominio o una cooperativa. Cada opción tiene sus ventajas y desventajas, según sus objetivos de propiedad de vivienda, por lo que debe decidir qué tipo de propiedad lo ayudará a alcanzar esos objetivos.
    2. ¿Qué características específicas quiere que tenga su hogar ideal?
        • Su lista debe incluir sus deseos básicos; desde el tamaño y el vecindario, hasta detalles más pequeños, como el diseño del baño y una cocina bien equipada.
    3. ¿De cuánto crédito hipotecario dispone usted?
        • Asegúrese de obtener una aprobación previa para un préstamo antes de presentar una oferta en una vivienda: en muchos casos, los vendedores ni siquiera considerarán una oferta que no esté acompañada de una aprobación previa de un crédito. Esto se logra aplicando a una hipoteca y completando la documentación necesaria.
    4. ¿Qué tanto de su crédito aprobado debería utilizar?
        • A veces, un banco le dará un préstamo por encima de lo que usted necesita. Considere qué tan altos son los impuestos a la propiedad en su vecindario elegido, cuánto costará el seguro para propietarios de viviendas, cuánto anticipa que gastará para mantener o mejorar la casa y cuanto serán sus costos de cierre antes de buscar una casa por encima de su presupuesto previamente acordado.
    5. ¿Quién puede ayudarle a encontrar un hogar y lo guiará a través de la compra?
        • Un agente de bienes raíces lo ayudará a localizar viviendas que satisfagan sus necesidades y estén dentro de su rango de precios. También pueden ayudarlo a negociar todo el proceso de compra, obtener un préstamo y completar el papeleo.

    El proceso de compra.

    Este puede ser un momento caótico entre ofertas y contraofertas volando de un lado para otro, pero si está preparado, puedes pasar por el proceso con su cordura intacta. A continuación algo de lo que debería esperar:

    • Encuentre su vivienda.

    Asegúrese de aprovechar todas las opciones disponibles al buscar casas en el mercado. Una vez quiera visitar una vivienda, no lo haga sin tener a su agente inmobiliario con usted.

    • Considere sus opciones financieras.

    Muchos programas para compradores de vivienda por primera vez ofrecen pagos iniciales mínimos que van desde un 3% a un 5%, y algunos no requieren ningún pago inicial. Asegúrese de considerar lo siguiente:

      • Lista de recursos HUD: Aunque la agencia gubernamental en sí misma no otorga subsidios directamente a las personas, sí otorga fondos destinados a compradores de vivienda por primera vez.
      • IRA: Cada comprador de vivienda primerizo puede retirar hasta $10,000 dólares de su IRA tradicional o Roth IRA sin pagar la multa del 10% por retiro anticipado.
      • Beneficios estatales: Muchos estados ofrecen asistencia financiera con los pagos iniciales y los costos de cierre, así como con los gastos para hacer reparaciones o mejorar una propiedad para los compradores primerizos que califican.

    No se limite a su institución financiera actual cuando busque una aprobación previa: compare, incluso si solo califica para un tipo de préstamo.

    Una vez que se haya decidido por una entidad crediticia, esta verificará toda la información financiera entregada. El prestamista puede pre-aprobar al prestatario por una cierta cantidad.

    • Haga una oferta.

    Su agente de bienes raíces lo ayudará a decidir de cuánto debería ser su primera oferta, junto con las condiciones que desea solicitar. Después, él o ella presentará la oferta al agente del vendedor; el vendedor aceptará su oferta o emitirá una contraoferta.

    Si llega a un acuerdo, realizará un depósito de buena fe y el proceso pasará a la custodia. El periodo de garantía es un período corto de tiempo durante el cual el vendedor retira la casa del mercado con la expectativa contractual de que usted la comprará siempre que no encuentre ningún problema serio cuando se inspeccione.

    • Inspeccione la vivienda.

    Incluso si la vivienda que planea comprar parece estar impecable, no hay sustituto para que un profesional capacitado haga una inspección de la propiedad en cuanto a la calidad, la seguridad y el estado general de su potencial nuevo hogar. Si la inspección de la vivienda revela defectos graves que el vendedor no reveló, usted podrá rescindir su oferta y recuperar su depósito o renegociar el precio de venta.

    • Cierre el negocio.

    El cierre básicamente implica firmar una tonelada de papeleo en un período de tiempo muy corto.

    Las cosas con las que estará lidiando y pagando en las etapas finales de su compra pueden incluir la tasación de la vivienda, la verificación y validación del título de propiedad, la compra de un seguro hipotecario privado o un préstamo a cuestas si su pago inicial es inferior al 20%, y completar la documentación de la hipoteca. Otros costos de cierre pueden incluir tarifas de apertura de préstamos, seguro de título, encuestas, impuestos y cargos de informes de crédito.

    ¡Felicidades, usted ya es dueño de una vivienda! ¿Y ahora qué?

    Los costos de propiedad de vivienda se extienden más allá de los pagos iniciales y los pagos mensuales de la hipoteca. Ahora repasemos algunos consejos finales.

    • Siga ahorrando: Comience un fondo de emergencia para su hogar de tal forma que cualquier gasto inesperado no lo tome desprevenido.
    • Realice mantenimiento regularmente: El mantenimiento regular puede disminuir los costos de reparación al permitir que se solucionen los problemas cuando son pequeños y manejables. Es recomendable ir reparando las cosas conforme se vayan descomponiendo, para evitar que se junte el trabajo y se acumule el gasto.

    En conclusión.

    Esta descripción general debería ayudarlo a encaminarse y llenar cualquier vacío en su conocimiento de compra de una vivienda. Recuerde que cuanto más se eduque sobre el proceso de antemano, menos estresante será y más probabilidades tendrá de obtener la vivienda que desea por un precio que puede pagar. Cuando termine, tendrá la confianza que proviene de negociar con éxito un paso importante en su vida.

  • Préstamo de la Administración Federal de la Vivienda o Federal Housing Administration (FHA)

    ¿Qué es un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)?

    Se trata de una hipoteca emitida por un prestamista aprobado por la FHA y asegurada por la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Diseñados para prestatarios de ingresos bajos a moderados, dichos préstamos requieren un pago inicial mínimo y una puntuación de crédito más baja que muchos préstamos convencionales.

    A partir del 2020, usted puede pedir prestado hasta el 96.5% del valor de una casa con un préstamo de la FHA (lo que significa que tendrá que hacer un pago inicial de sólo el 3.5%). Para calificar necesitará un puntaje crediticio de al menos 580. Si su puntaje crediticio está entre 500 y 579, aún puede obtener un préstamo FHA siempre y cuando pueda hacer un pago inicial del 10%. Con los préstamos de la FHA, su pago inicial puede provenir de sus ahorros, de un regalo financiero de un miembro de la familia o de un subsidio para la asistencia del pago inicial.

    Todos estos factores hacen que los préstamos FHA sean populares entre los compradores de vivienda por primera vez.

    Elementos a tomar en cuenta:

    • Los préstamos de la FHA son hipotecas con respaldo federal diseñadas para prestatarios de ingresos bajos a moderados que pueden tener una puntuación de crédito inferior al promedio.
    • Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial y puntaje crediticio mínimos, que son considerablemente mucho más bajos que muchos préstamos convencionales.
    • Los préstamos FHA son emitidos por bancos e instituciones de préstamo aprobadas, que evaluarán sus calificaciones para el préstamo.
    • Estos préstamos vienen con ciertas restricciones y límites de préstamo que no se encuentran en las hipotecas convencionales.

    Es importante señalar que la Administración Federal de la Vivienda no presta dinero para una hipoteca. En su lugar, usted obtiene un préstamo de un prestamista aprobado por la FHA, como un banco, y la FHA garantiza dicho préstamo. Algunas personas se refieren a él como un préstamo asegurado por la FHA.

    Usted paga por esa garantía a través de los pagos de la prima del seguro de la hipoteca a la FHA. Su prestamista corre menos riesgos porque la FHA pagará una compensación al prestamista si usted no cumple con el préstamo.

    Importante: Aunque los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) requieren pagos iniciales y calificaciones crediticias más bajas que los préstamos convencionales, conllevan otros requisitos igual de estrictos que otros préstamos.

    Comprendiendo los préstamos de la FHA.

    Un préstamo FHA requiere que pague dos tipos de primas de seguro hipotecario: una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) y un MIP anual (que se cobra mensualmente). El MIP por adelantado es igual al 1.75% del monto base del préstamo (a partir del 2020). Usted paga esto al momento del cierre o éste puede ser transferido al préstamo. Si se le otorga un préstamo hipotecario de $350,000 dólares, por ejemplo, pagará un MIP del 1.75% x $350,000 = $6,125 dólares. Los pagos se depositan en una cuenta de depósito en garantía establecida por el Departamento del Tesoro de EE.UU., y los fondos se utilizarán para hacer los pagos de la hipoteca en caso de que no cumpla con el préstamo.

    A pesar del nombre, usted hace los pagos anuales del MIP cada mes. Los pagos oscilan entre el 0.45% y el 1.05% de la cantidad base del préstamo, y depende de la cantidad del préstamo, su duración y la relación préstamo-valor original (LTV). El costo típico del MIP es usualmente el 0.85% del monto del préstamo. Si tiene un préstamo de $350,000, por ejemplo, hará pagos anuales del MIP de 0.85% x $350,000 = $2,975 al año o $247.92 mensuales. Este pago es adicional el de la UFMIP.

    Usted hará pagos anuales del MIP ya sea por 11 años o la vida del préstamo, dependiendo de la duración del préstamo y el LTV.

    ¿Durante cuánto tiempo pagará la prima anual del seguro de la hipoteca?
    Término % LTV Duración del pago anual del MIP
    ≤ 15 años ≤ 78% 11 años
    ≤ 15 años 78.01% a 90% 11 años
    ≤ 15 años > 90% La duración total del préstamo
    > 15 años ≤ 78% 11 años
    > 15 años 78.01% to 90% 11 años
    > 15 años > 90% La duración total del préstamo

    Es posible que pueda deducir la cantidad que paga por concepto de primas. Sin embargo, tiene que detallar sus deducciones en lugar de hacer la deducción estándar (hasta $24,400 dólares para impuestos en el 2019 a pagarse en abril de 2020 si está casado y hace una declaración conjunta).

    Tipos de préstamos de la FHA.

    Además de las hipotecas tradicionales para compradores primerizos, la FHA ofrece otros programas de préstamos, que incluyen:

    • Programa de hipotecas de conversión del capital de la vivienda (HECM)– un programa de hipotecas inversas que ayuda a las personas mayores de 62 años a convertir el capital de sus viviendas en dinero en efectivo mientras conservan el título de su vivienda. Usted elige cómo retirar los fondos, ya sea como una cantidad mensual fija o una línea de crédito (o una combinación de ambas).
    • Préstamo para mejoras FHA 203(k)- éste toma en cuenta el costo de ciertas reparaciones y renovaciones en el préstamo. Este único préstamo le permite pedir dinero prestado tanto para la compra como para las mejoras de la vivienda, lo que puede suponer una gran diferencia si no se dispone de mucho dinero en efectivo después de hacer un pago inicial.
    • El programa de Hipotecas de Eficiencia Energética de la FHA- se trata de un concepto similar, pero éste está dirigido a mejoras que pueden reducir sus facturas de servicios públicos, como un nuevo aislamiento o la instalación de nuevos sistemas de energía solar o eólica. La idea es que como las casas con eficiencia energética tienen menores costos de operación, las facturas disminuyen y esto provoca que haya más ingresos disponibles para los pagos de la hipoteca.
    • Préstamo de la sección 245(a) – es un programa para prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten. En el marco del programa del artículo 245 (a), la Hipoteca de Pago Gradual comienza con pagos mensuales iniciales bajos que aumentan gradualmente con el tiempo, y la Hipoteca de Capital Creciente ha programado aumentos en los pagos mensuales de capital que dan lugar a plazos de préstamo más cortos.

    En resumen, los 5 tipos de préstamos de la FHA son:

    1. Hipoteca tradicional. Una hipoteca utilizada para financiar la residencia principal.
    2. Hipoteca de Conversión del Capital de la Vivienda (HECM). Una hipoteca revertida que permite a los propietarios mayores de 62 años cambiar el valor de su vivienda por dinero en efectivo.
    3. Programa de Hipoteca 203 (k). Una hipoteca que incluye fondos adicionales para pagar mejoras de eficiencia energética en el hogar con el propósito de disminuir los gastos en las facturas de servicios.
    4. Programa de Hipoteca para eficiencia energética. Una hipoteca que incluye fondos adicionales para pagar mejoras de eficiencia energética en el hogar con el propósito de disminuir los gastos en las facturas de servicios.
    5. Préstamo de la Sección 245(a). Incluye una Hipoteca de Pago Gradual (GPM) con pagos mensuales iniciales más bajos que aumentan gradualmente (se utiliza cuando se espera que los ingresos aumenten), y una Hipoteca de Capital Creciente (GEM) en la que los incrementos programados en los pagos mensuales de capital dan lugar a plazos de préstamo más cortos.

    La FHA en comparación con los préstamos convencionales.

    Los préstamos de la FHA están disponibles para personas con una puntuación de crédito tan bajo como 500. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, puede obtener un préstamo FHA con un pago inicial del 10%. Si su puntaje de crédito es de 580 o más, puede obtener un préstamo de la FHA con tan sólo un 3.5% de enganche. En comparación, normalmente necesitará una puntuación crediticia de al menos 620, y un pago inicial de entre el 3% y el 20%, para calificar a una hipoteca convencional.

    Para un préstamo de la FHA o cualquier hipoteca, debe tener al menos dos años fuera de la bancarrota, a menos que pueda demostrar que la bancarrota se debió a una circunstancia fuera de su control. Asimismo, debe tener al menos tres años fuera de cualquier ejecución hipotecaria y demostrar que está trabajando para restablecer un buen crédito. Si está atrasado en sus préstamos estudiantiles federales o en sus impuestos sobre la renta, no calificará.

    Préstamo de la FHA contra préstamos convencionales
    Préstamo de la FHA
    Préstamo convencional
    Programas de asistencia para el pago inicial Si. No. 
    Puntaje crediticio mínimo 500 620
    ¿Se permite que el enganche tenga como origen un regalo o una donación? Si, de hecho hasta el 100% del pago inicial puede ser una donación o un regalo. Solo una parte si el pago inicial es menor al 20%
    Enganche 3.5% si tiene un puntaje crediticio de 580 o 10% para puntajes de 500 a 579 3% al 20%
    Prima del Seguro de Hipoteca Adelantada 1.75% del préstamo + Anual: 0.45% a 1.05%  PMI: 0.5% a 1% del préstamo por año.
    Términos del préstamo 15 o 30 años 10, 15, 20 o 30 años
    Seguro de la hipoteca De entrada, debe pagarse el MIP y el MIP anual durante los primeros 11 años del préstamo, dependiendo del LTV y la duración total del préstamo. No es necesario si se da un enganche del 20% ni después de haber pagado más del 78% de su LTV.

    Consideraciones especiales.

    Su prestamista evaluará sus calificaciones para un préstamo de la FHA como lo haría con cualquier otro solicitante de una hipoteca. Sin embargo, en lugar de usar su informe de crédito, el prestamista puede mirar su historial de trabajo de los últimos dos años, así como otros registros del historial de pagos, como los pagos de servicios públicos y alquiler. Usted puede calificar para un préstamo de la FHA si ha pasado por una bancarrota o una ejecución hipotecaria, siempre y cuando haya restablecido un buen crédito. En general, cuanto más bajo sea su puntaje crediticio y el pago inicial, más alta será la tasa de interés que pagará por la hipoteca.

    Tenga en cuenta que cuando compra una casa, puede ser responsable de ciertos gastos que tendrán que salir de su bolsillo, como los honorarios de iniciación del préstamo, los honorarios de los abogados y los costos de tasación. Una de las ventajas de una hipoteca de la FHA es que el vendedor, el constructor de la vivienda o el prestamista pueden pagar algunos de estos costos de cierre a su nombre. Si el vendedor tiene dificultades para encontrar un comprador, puede ofrecerse a ayudarle en el cierre para endulzar el trato.

    Junto con el puntaje crediticio y el criterio de pago inicial, hay requisitos específicos de la FHA para estos préstamos. Su prestamista debe ser un prestamista aprobado por la FHA y usted debe tener un historial de empleo estable o haber trabajado para el mismo empleador durante al menos los últimos dos años.

    Si trabaja por su cuenta propia, necesita dos años de historial de empleo por cuenta propia exitoso, respaldado por declaraciones de impuestos y un balance general y estado de ganancias y pérdidas del año en curso hasta la fecha. Si ha trabajado por cuenta propia durante menos de dos años, pero más de uno, todavía puede ser elegible. Para esto necesita tener un sólido historial de trabajo e ingresos durante los dos años anteriores al empleo por cuenta propia y el empleo por cuenta propia está en la misma ocupación o en una relacionada. Debe tener un número de seguro social válido, residir legalmente en los Estados Unidos y ser mayor de edad en su estado para poder firmar una hipoteca.

    Consideraciones especiales de la hipoteca.

    Normalmente, la propiedad que se financia debe ser su residencia principal y debe estar ocupada por su propietario. Este programa de préstamos no puede ser usado para propiedades de inversión o de alquiler. Las casas unifamiliares y adosadas, las casas adosadas, las casas adosadas en hilera y los condominios dentro de los proyectos de condominios aprobados por la FHA son elegibles para un financiamiento de la FHA.

    La proporción de la parte inicial (el pago de la hipoteca, las cuotas de la HOA, los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y el seguro del propietario) debe ser inferior al 31% de sus ingresos brutos. En algunos casos, es posible que se le apruebe con una proporción del 40%.

    La proporción de fondo (el pago de la hipoteca y todas las demás deudas mensuales de los consumidores) debe ser inferior al 43% de sus ingresos brutos. Sin embargo, es posible ser aprobado con una proporción tan alta como el 50%. Además, necesita un avalúo de la propiedad por parte de un tasador aprobado por la FHA, y la casa debe cumplir con ciertos estándares mínimos. Si la casa no cumple con estos estándares y el vendedor no está de acuerdo con las reparaciones requeridas, usted debe pagar por las reparaciones al momento del cierre (los fondos se mantienen en custodia hasta que se hagan las reparaciones).

    Límites de préstamo de la FHA.

    Una de las limitaciones de los préstamos de la FHA es que tienen límites externos en cuanto a la cantidad que usted puede pedir prestada. Estos son establecidos por la región en la que vive, con áreas de bajo costo que tienen un límite más bajo (el «piso») que el préstamo usual de la FHA y áreas de alto costo que tienen una cifra más alta (el «techo»). Luego están las áreas de «excepción especial», que incluyen Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE.UU., donde los costos de construcción muy altos hacen que los límites sean aún más altos. En todos los demás lugares, el límite se fija en el 115% del precio medio de la vivienda para el condado, según lo determinado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.

    En el cuadro que figura a continuación se enumeran los límites de los préstamos para el año 2020:

    Límites de los préstamos FHA para el 2020
    Tipo de propiedad
    Área de bajo costo («piso»)
    Área de alto costo («techo»)
    Área de excepciones especiales
    Una unidad $331,760
    		 $765,600 $1,148,400
    Dos unidades $424,800 $980,325 $1,470,475
    Tres unidades $513,450 $1,184,925
    		 $1,777,375
    Cuatro unidades $638,100 $1,472,550 $2,208,825

    Reducción de una deuda de la FHA.

    Los préstamos de la FHA tienen ventajas particulares: una vez que tenga uno, puede ser elegible para recibir una reducción de su deuda si ha experimentado una dificultad financiera legítima, como una pérdida de ingresos o un aumento en los gastos de subsistencia, o si tiene dificultades para hacer los pagos mensuales de la hipoteca. El Programa de Modificación de Viviendas Asequibles de la FHA (HAMP), por ejemplo, puede ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria reduciendo permanentemente el pago mensual de su hipoteca a un nivel asequible. Para convertirse en un participante completo del programa, debe completar con éxito un plan de pago de prueba en el que realice tres pagos programados a tiempo, por la cantidad modificada más baja.

    Decida qué es lo mejor para usted.

    Aunque un préstamo de la FHA puede sonar genial, no es para todo el mundo. No ayudará a los que tienen una puntuación de crédito inferior a 500. Para aquellos con mal crédito, un préstamo personal puede ser una opción, en cambio. En el extremo opuesto, los aspirantes a propietarios de viviendas que pueden permitirse un gran pago inicial pueden estar mejor con una hipoteca convencional, ya que podrían ahorrar más dinero a largo plazo a través de las tasas de interés más bajas y la prima de seguro de hipoteca que los prestamistas convencionales proporcionan.

    Finalmente, como dice la Administración Federal de la Vivienda, un préstamo de la FHA «no se ajustará a los que están comprando en el extremo superior del espectro de precios – ni pretenderá hacerlo». El programa de préstamos de la FHA fue creado para apoyar a los compradores de casas de ingresos bajos y moderados, particularmente aquellos con dinero limitado ahorrado para un pago inicial.