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  • Hipoteca o Préstamo Convencional

    Hipoteca o Préstamo Convencional

    Hipoteca o Préstamo Convencional
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    ¿Qué es una hipoteca o un préstamo convencional?

    Una hipoteca convencional o un préstamo convencional es cualquier tipo de préstamo para compradores de vivienda que no sea ofrecido ni garantizado por una entidad gubernamental. En cambio, las hipotecas convencionales están disponibles a través de prestamistas privados, como bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. Sin embargo, algunas hipotecas convencionales pueden estar garantizadas por dos empresas patrocinadas por el gobierno; la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda (Freddie Mac).

    Comprendiendo préstamos e hipotecas convencionales.

    Las hipotecas convencionales suelen tener una tasa de interés fija, lo que significa que la tasa de interés no cambia durante la vigencia del préstamo. Hipotecas o préstamos convencionales o no garantizados por el gobierno federal y, como resultado, suelen tener requisitos crediticios más estrictos por parte de bancos y acreedores.

    Algunas de las agencias gubernamentales que aseguran hipotecas para los bancos incluyen, la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA) y el Servicio de Vivienda Rural del USDA. Sin embargo, existen requisitos que los prestatarios deben cumplir para calificar para estos programas.

    Préstamos convencional vs. préstamos conforme.

    Los préstamos convencionales a menudo se denominan erróneamente hipotecas o préstamos conformes. Si bien existe una superposición, las dos son categorías distintas. Una hipoteca conforme es aquella cuyos términos y condiciones subyacentes cumplen con los criterios de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac. El principal de ellos es un límite en dólares, establecido anualmente por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA): En 2020, en la mayor parte de los EE. UU., un préstamo no debe exceder los $ 510,400.

    Entonces, si bien todos los préstamos conformes son convencionales, no todos los préstamos convencionales califican como conformes. Una hipoteca jumbo de 800.000 dólares, por ejemplo, es una hipoteca convencional, pero no una hipoteca conforme, porque supera el monto que permitiría estar respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac.

    ¿Cómo funciona una hipoteca o préstamo convencional?

    En los años transcurridos desde el colapso de las hipotecas de alto riesgo en 2007, los prestamistas han endurecido los requisitos para los préstamos. Los prestatarios potenciales deben completar una solicitud oficial de hipoteca (y generalmente pagar una tarifa de solicitud), luego proporcionar al prestamista los documentos necesarios para realizar una verificación exhaustiva de sus antecedentes, historial crediticio y puntaje crediticio actual.

    Documentos requeridos.

    Ninguna propiedad está financiada al 100%. Al verificar sus activos y pasivos, un prestamista está buscando no solo si puede pagar sus pagos hipotecarios mensuales, que generalmente no deben exceder el 28% de su ingreso bruto. El prestamista también está buscando para ver si puede manejar un pago inicial de la propiedad (y si es así, cuánto), junto con otros costos iniciales, como el comienzo del préstamo o las tarifas de suscripción, las tarifas del corredor y los costos de liquidación o cierre, todo lo cual puede aumentar significativamente el costo de una hipoteca. Entre los elementos necesarios se encuentran:

    1.Prueba de ingreso

    Estos documentos incluirán pero no se limitarán a:

    • Treinta días de recibos de pago que muestren los ingresos y los ingresos del año hasta la fecha
    • Dos años de declaraciones de impuestos federales
    • Sesenta días o un estado de cuenta trimestral de todas las cuentas de activos, incluidas sus cuentas corrientes, de ahorro y de inversión.
    • Dos años de declaraciones W-2

    Los prestatarios también deben estar preparados con prueba de cualquier ingreso adicional, como pensión alimenticia o bonificaciones.

    2.Activos.

    Deberá presentar extractos bancarios y estados de cuenta de inversiones para demostrar que tiene fondos para el pago inicial y los costos de cierre de la residencia, así como reservas de efectivo. Si recibe dinero de un amigo o familiar para ayudarlo con el pago inicial, necesitará cartas de regalo que certifiquen que estos no son préstamos y no tienen un reembolso obligatorio u obligatorio. Estas cartas a menudo necesitarán ser notariadas.

    3.Verificación de empleo.

    Los prestamistas de hoy quieren asegurarse de que están prestando solo a prestatarios con un historial laboral estable. Su prestamista no solo querrá ver sus talones de pago, sino que también puede llamar a su empleador para verificar que todavía está empleado y verificar su salario. Si ha cambiado de trabajo recientemente, es posible que un prestamista desee comunicarse con su empleador anterior. Los prestatarios que trabajan por cuenta propia deberán proporcionar una documentación adicional significativa sobre su negocio e ingresos.

    4.Otra documentación.

    Su prestamista deberá copiar su licencia de conducir o su tarjeta de identificación estatal y necesitará su número de Seguro Social y su firma, lo que permitirá que el prestamista obtenga su informe crediticio.

     Tasas de interés para hipotecas convencionales.

    Las tasas de interés de los préstamos convencionales tienden a ser más altas que las de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA (aunque estos préstamos, que generalmente exigen que los prestatarios paguen las primas del seguro hipotecario, pueden resultar igualmente costosos a largo plazo).

    La tasa de interés de una hipoteca convencional depende de varios factores, incluidos los términos del préstamo, su duración, su tamaño y si tiene una tasa de interés fija o una tasa ajustable, así como las condiciones económicas o del mercado financiero actual. Los prestamistas hipotecarios establecen las tasas de interés en función de sus expectativas de inflación futura; la oferta y la demanda de valores respaldados por hipotecas también influye en las tasas.

    Cuando la Reserva Federal encarece el endeudamiento de los bancos al apuntar a una tasa de fondos federales más alta, los bancos, a su vez, transfieren los costos más altos a sus clientes, y las tasas de préstamos al consumidor, incluidas las hipotecarias, tienden a subir.

    Normalmente vinculados a la tasa de interés están los puntos, las tarifas que se pagan al prestamista (o corredor): cuantos más puntos pague, menor será su tasa de interés. Un punto cuesta el 1% del monto del préstamo y reduce su tasa de interés en aproximadamente un 0,25%.

    El último factor para determinar la tasa de interés es el perfil financiero del prestatario individual: activos personales, solvencia crediticia y el monto del pago inicial que pueden realizar en la residencia que se financiará.

    Consideraciones especiales para una hipoteca o préstamo convencional.

    Estos tipos de préstamos no son para todos. A continuación, se muestra quién puede calificar para una hipoteca convencional y quién no.

    ¿Quién puede calificar?

    Las personas con informes crediticios estelares y de crédito establecidos que tienen una base financiera sólida generalmente califican para hipotecas convencionales. Más específicamente, el candidato ideal debería tener:

    Puntaje de crédito.

    Un puntaje de crédito es una representación numérica de la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo. Los puntajes crediticios incluyen el historial crediticio del prestatario y el número de pagos atrasados. Se puede requerir una puntuación de crédito de al menos 680 y, preferiblemente, más de 700 para la aprobación. Además, cuanto mayor sea el puntaje, menor será la tasa de interés del préstamo, y las mejores condiciones se reservan para puntajes de 740 y más.

    Deuda a ingresos.

    Una relación deuda-ingresos aceptable. Esta es la suma de sus pagos mensuales de deuda, como tarjetas de crédito y pagos de préstamos, en comparación con sus ingresos mensuales. Idealmente, la relación deuda-ingresos debería estar alrededor del 36% y no más del 43%. En otras palabras, debes gastar menos del 36% de tus ingresos mensuales en pagos de deudas.

    Pago inicial.

    Un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra de la casa disponible. Los prestamistas pueden aceptar y aceptan menos, pero si lo hacen, a menudo requieren que los prestatarios contraten un seguro hipotecario privado y paguen sus primas mensualmente hasta que alcancen al menos el 20% del capital social de la vivienda.

    Además, las hipotecas convencionales suelen ser el mejor o el único recurso para los compradores de vivienda que desean la residencia con fines de inversión, como una segunda vivienda o que desean comprar una propiedad con un precio superior a $ 500,000.

    ¿Quién no puede calificar?

    En términos generales, los que recién comienzan en la vida, los que tienen un poco más de deuda de lo normal y los que tienen una calificación crediticia modesta a menudo tienen problemas para calificar para préstamos convencionales. Más específicamente, estas hipotecas serían difíciles para quienes tienen:

    • Sufrió quiebra o ejecución hipotecaria en los últimos siete años.
    • Puntajes de crédito por debajo de 650.
    • Relación deuda-ingreso superiores al 43%.
    • Menos del 20% o incluso el 10% del precio de compra de la vivienda para el pago inicial.

    Sin embargo, si se rechaza la hipoteca, asegúrese de preguntarle al banco las razones por escrito. Es posible que califique para otros programas que podrían ayudarlo a obtener la aprobación de una hipoteca.

    Por ejemplo, si no tiene historial crediticio y es un comprador de vivienda por primera vez, puede calificar para un préstamo FHA. Los préstamos de la FHA son préstamos que están diseñados específicamente para compradores de vivienda por primera vez (FHA). Como resultado, los préstamos de la FHA tienen diferentes requisitos de calificación y crédito, incluido un pago inicial más bajo.

  • Conceptos básicos de financiamiento para compradores de vivienda primerizos.

    Conceptos básicos de financiamiento para compradores de vivienda primerizos.

    Conceptos básicos de financiamiento para compradores de vivienda primerizos.
    Imagen de Tierra Mallorca

    Obtener una hipoteca será un paso crucial en la compra de su primera vivienda, y existen varios factores para elegir la más adecuada. Si bien la gran cantidad de opciones de financiamiento disponibles para los compradores de vivienda por primera vez puede parecer abrumadora, tomarse el tiempo para investigar los conceptos básicos del financiamiento de la propiedad puede ahorrarle una cantidad significativa de tiempo y dinero.

    Tipos de préstamos.

    Préstamos convencionales.

    Los préstamos convencionales son hipotecas que no están aseguradas ni garantizadas por el gobierno federal. Suelen ser hipotecas de tasa fija. Son algunos de los tipos de hipotecas más difíciles de calificar debido a sus requisitos más estrictos: un pago inicial más alto, una puntuación de crédito más alta, una relación ingresos-deuda más baja y la posibilidad de un requisito de seguro hipotecario privado. Sin embargo, si puede calificar para una hipoteca convencional, generalmente son menos costosas que los préstamos garantizados por el gobierno federal.

    Los préstamos convencionales se definen como préstamos conformes o préstamos no conformes. Los préstamos conformes cumplen con las pautas, como los límites de préstamos establecidos por las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) Fannie Mae y Freddie Mac. Estos prestamistas (y varios otros) a menudo comprarán y empaquetarán estos préstamos y luego los venderán como valores en el mercado secundario. Sin embargo, los préstamos que se venden en el mercado secundario deben cumplir con pautas específicas para ser clasificados como préstamos conformes.

    Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).

    La Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., ofrece varios programas de préstamos hipotecarios para estadounidenses. Un préstamo de la FHA tiene requisitos de pago inicial más bajos y es más fácil calificar para un préstamo convencional. Los préstamos de la FHA son excelentes para quienes compran una vivienda por primera vez porque, además de los costos iniciales más bajos del préstamo y los requisitos de crédito menos estrictos, puede realizar un pago inicial tan bajo como 3.5% . Los préstamos de la FHA no pueden exceder los límites legales descritos anteriormente.

    Sin embargo, todos los prestatarios de la FHA deben pagar una prima de seguro hipotecario (MIP), incluida en sus pagos hipotecarios. El seguro hipotecario es una póliza de seguro que protege a un prestamista hipotecario o al titular si el prestatario no cumple con los pagos, fallece o no puede cumplir con las obligaciones contractuales de la hipoteca.

    Préstamos AV.

    El Departamento de Asuntos de Veteranos (AV) de los EE. UU. Garantiza los préstamos de AV. El AV no otorga préstamos en sí mismo, pero garantiza hipotecas hechas por prestamistas calificados. Estas garantías permiten a los veteranos obtener préstamos hipotecarios con condiciones favorables (generalmente sin pago inicial). En la mayoría de los casos, los préstamos AV son más fáciles de calificar que los préstamos convencionales. Los prestamistas generalmente limitan el préstamo AV máximo a los límites de préstamos hipotecarios convencionales. Antes de solicitar un préstamo, deberá solicitar su elegibilidad al AV. Si es aceptado, AV emitirá un certificado de elegibilidad que puede usar para solicitar un préstamo.

    Requisitos de capital e ingresos.

    El prestamista determina el precio de los préstamos hipotecarios de dos maneras: ambos métodos se basan en la solvencia del prestatario. Además de verificar su puntaje FICO de las tres principales agencias de crédito, los prestamistas calcularán la relación préstamo-valor (LTV por sus siglas en inglés) y la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para determinar la cantidad que están dispuestos a prestar. para usted, más la tasa de interés.

    LTV es la cantidad de capital real o implícito que está disponible en la garantía contra la que se toma prestado. Para la compra de una vivienda, el LTV se determina dividiendo el monto del préstamo por el precio de compra de la vivienda. Los prestamistas asumen que cuanto más dinero esté aportando (en forma de pago inicial), es menos probable que incurra en incumplimiento del préstamo. Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo de incumplimiento, por lo que los prestamistas cobrarán más.

    El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) determina su capacidad para pagar la hipoteca. Los prestamistas dividen su ingreso neto mensual por los costos de la hipoteca para evaluar la probabilidad de que no pague la hipoteca. La mayoría de los prestamistas requerirán DSCR de más de uno. Cuanto mayor sea la proporción, mayor será la probabilidad de que pueda cubrir los costos de los préstamos y menos riesgo asume el prestamista. Cuanto mayor sea el DSCR, es más probable que un prestamista negocie la tasa del préstamo; incluso a una tasa más baja, el prestamista recibe un mejor rendimiento ajustado al riesgo.

    Seguro hipotecario privado (PMI).

    LTV también determina si se le pedirá que adquiera un seguro hipotecario privado (PMI por sus siglas en inglés). El PMI ayuda a aislar al prestamista del incumplimiento transfiriendo una parte del riesgo del préstamo a una aseguradora hipotecaria. La mayoría de los prestamistas exigen un PMI para cualquier préstamo con un LTV superior al 80%. Esto se traduce en cualquier préstamo en el que posea menos del 20% del valor neto de la vivienda. La cantidad asegurada y el programa hipotecario determinarán el costo del seguro hipotecario y cómo se cobrará.

    La mayoría de las primas de seguros hipotecarios se cobran mensualmente, junto con los depósitos en garantía de impuestos y seguros de propiedad. Una vez que el LTV es igual o inferior al 78%, se supone que el PMI se elimina automáticamente. También es posible que pueda cancelar el PMI una vez que el valor de la vivienda se haya revalorizado lo suficiente como para darle un 20% de equidad y haya pasado un período determinado, como dos años. Algunos prestamistas, como la FHA, evaluarán el seguro hipotecario como una suma global y lo capitalizarán en el monto del préstamo.

    Hay formas de evitar pagar por PMI. Una es no pedir prestado más del 80% del valor de la propiedad al comprar una casa; la otra es utilizar financiamiento con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca para depositar más del 20%. El programa más común se llama hipoteca 80-10-10. El 80 representa el LTV de la primera hipoteca, los primeros 10 representan el LTV de la segunda hipoteca y el tercero 10 representa el capital que tiene en el casa.

    Aunque la tasa de la segunda hipoteca será más alta que la tasa de la primera, en forma combinada, no debería ser mucho más alta que la tasa de un préstamo LTV del 90%. Una hipoteca 80-10-10 puede ser menos costosa que pagar el PMI. También le permite acelerar el pago de la segunda hipoteca y eliminar esa parte de la deuda rápidamente para que pueda liquidar su vivienda antes de tiempo.

    Hipotecas de tasa fija versus hipotecas de tasa flotante.

    Otra consideración es si se debe obtener una hipoteca de tasa fija o de tasa variable (también llamada tasa variable). En una hipoteca de tasa fija, la tasa no cambia durante todo el período del préstamo. El beneficio obvio de obtener un préstamo de tasa fija es que usted sabe cuáles serán los costos mensuales del préstamo durante todo el período del préstamo. Y, si las tasas de interés prevalecientes son bajas, ha fijado una buena tasa durante un tiempo considerable.

    Una hipoteca de tasa flotante, como una hipoteca de solo interés o una hipoteca de tasa ajustable (ARM por su siglas en inglés), está diseñada para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez o las personas que esperan que sus ingresos aumenten sustancialmente durante el período del préstamo. Los préstamos a tasa variable generalmente le permiten obtener tasas iniciales más bajas durante los primeros años del préstamo, y esto le permite calificar para obtener más dinero que si hubiera intentado obtener un préstamo de tasa fija más costoso.

    Por supuesto, esta opción puede ser arriesgada si sus ingresos no aumentan al mismo ritmo que el aumento de la tasa de interés. El otro inconveniente es que la trayectoria de las tasas de interés del mercado es incierta: si aumentan drásticamente, los términos de su préstamo se dispararán con ellos.

    ¿Cómo funcionan las hipotecas de tasa ajustable (ARM)?

    Los tipos más comunes de ARM son por períodos de uno, cinco o siete años. La tasa de interés inicial normalmente se fija por un período de tiempo y luego se restablece periódicamente, a menudo todos los meses. Una vez que se restablece un ARM, se ajusta a la tasa de mercado, generalmente agregando un margen predeterminado (porcentaje) a la tasa del Tesoro de EE. UU. vigente. Aunque el aumento generalmente tiene un límite, un ajuste ARM puede ser más costoso que el préstamo hipotecario de tasa fija vigente para compensar al prestamista por ofrecer una tasa más baja durante el período introductorio.

    Los préstamos de solo interés son un tipo de ARM en el que solo paga intereses hipotecarios y no capital durante el período introductorio hasta que el préstamo vuelva a ser un préstamo fijo que paga el principal. Dichos préstamos pueden ser muy ventajosos para los prestatarios por primera vez porque solo pagar intereses reduce significativamente el costo mensual del préstamo y le permitirá calificar para un préstamo mucho mayor. Sin embargo, debido a que no paga capital durante el período inicial, el saldo adeudado del préstamo no cambia hasta que comienza a pagar el capital.

    Conclusión.

    Si está buscando una hipoteca de vivienda por primera vez, puede resultarle difícil clasificar todas las opciones de financiación. Tómese el tiempo para decidir cuánta casa puede pagar y luego financie en consecuencia. Si puede pagar una cantidad sustancial o tiene suficientes ingresos para crear un LTV bajo, tendrá más poder de negociación con los prestamistas y la mayoría de las opciones de financiamiento. Si presiona para obtener el préstamo más grande, es posible que le ofrezcan una tasa ajustada al riesgo más alta y un seguro hipotecario privado.

    Sopese el beneficio de obtener un préstamo más grande con el riesgo. Las tasas de interés generalmente flotan durante el período de solo interés y, a menudo, se ajustarán como reacción a los cambios en las tasas de interés del mercado. Además, considere el riesgo de que su ingreso disponible no aumente junto con el posible aumento en los costos de los préstamos.

  • Préstamo con garantía hipotecaria

    Préstamo con garantía hipotecaria

    Préstamo con garantía hipotecaria
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    ¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?

    Un préstamo con garantía hipotecaria es un tipo de deuda del consumidor. Los préstamos sobre el valor neto de la vivienda permiten a los propietarios pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda. El monto del préstamo se basa en la diferencia entre el valor actual de mercado de la vivienda y el saldo adeudado de la hipoteca del propietario. Los préstamos con garantía hipotecaria tienden a ser de tasa fija, mientras que la alternativa típica, las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC por sus siglas en inglés), generalmente tienen tasas variables.

    ¿Cómo funciona un préstamo con garantía hipotecaria?

    Básicamente, un préstamo con garantía hipotecaria es similar a una hipoteca, de ahí el nombre de segunda hipoteca. El valor neto de la vivienda sirve como garantía para el prestamista. La cantidad que un propietario puede pedir prestada se basará parcialmente en una relación préstamo-valor combinada del 80% al 90% del valor de tasación de la vivienda. Por supuesto, el monto del préstamo y la tasa de interés que se cobra también dependen del puntaje crediticio del prestatario y del historial de pagos.

    Los préstamos con garantía hipotecaria tradicionales tienen un plazo de amortización establecido, al igual que las hipotecas convencionales. El prestatario realiza pagos fijos regulares que cubren tanto el capital como los intereses. Al igual que con cualquier hipoteca, si el préstamo no se cancela, la casa podría venderse para satisfacer la deuda restante.

    Préstamos con garantía hipotecaria frente a HELOC.

    Los préstamos con garantía hipotecaria proporcionan un pago único al prestatario, que se reembolsa durante un período de tiempo determinado (generalmente de cinco a 15 años) a una tasa de interés acordada. El pago y la tasa de interés siguen siendo los mismos durante la vigencia del préstamo. El préstamo debe reembolsarse en su totalidad si se vende la vivienda en la que se basa.

    Una HELOC es una línea de crédito renovable, muy parecida a una tarjeta de crédito, a la que puede recurrir según sea necesario, recuperar la inversión y luego volver a recurrir, por un plazo determinado por el prestamista. El período de retiro (de cinco a 10 años) es seguido por un período de reembolso cuando ya no se permiten los retiros (de 10 a 20 años). Los HELOC suelen tener una tasa de interés variable, pero algunos prestamistas ofrecen opciones de tasa fija HELOC.

    Ventajas y desventajas de un préstamo con garantía hipotecaria.

    Hay una serie de beneficios clave para los préstamos con garantía hipotecaria, incluido el costo, pero también hay inconvenientes.

    Ventajas.

    Los préstamos con garantía hipotecaria proporcionan una fuente fácil de efectivo y pueden ser herramientas valiosas para los prestatarios responsables. Si tiene una fuente de ingresos estable y confiable y sabe que podrá reembolsar el préstamo, las bajas tasas de interés y las posibles deducciones de impuestos hacen que los préstamos con garantía hipotecaria sean una opción sensata.

    Obtener un préstamo con garantía hipotecaria es bastante sencillo para muchos consumidores porque es una deuda garantizada. El prestamista realiza una verificación de crédito y ordena una tasación de su casa para determinar su solvencia y la relación combinada préstamo-valor.

    La tasa de interés de un préstamo con garantía hipotecaria, aunque más alta que la de una primera hipoteca, es mucho más baja que la de las tarjetas de crédito y otros préstamos de consumo. Eso ayuda a explicar por qué la razón principal por la que los consumidores piden prestado contra el valor de sus casas a través de un préstamo con garantía hipotecaria a tasa fija es para pagar los saldos de las tarjetas de crédito.

    Los préstamos con garantía hipotecaria son generalmente una buena opción si sabe exactamente cuánto necesita pedir prestado y para qué utilizará el dinero. Tiene garantizada una cierta cantidad, que recibe en su totalidad al cierre. «Los préstamos sobre el valor neto de la vivienda generalmente se prefieren para objetivos más grandes y costosos, como remodelar, pagar la educación superior o incluso la consolidación de deudas, ya que los fondos se reciben en una suma global», dice Richard Airey, oficial de préstamos de First Financial Mortgage en Portland, Maine.

    Desventajas.

    El principal problema con los préstamos con garantía hipotecaria es que pueden parecer una solución demasiado fácil para un prestatario que puede haber caído en un ciclo perpetuo de gasto, endeudamiento, gasto y hundimiento más profundo en deudas. Desafortunadamente, este escenario es tan común que los prestamistas tienen un término para él: «recargar», que es básicamente el hábito de obtener un préstamo para pagar la deuda existente y liberar crédito adicional, que el prestatario usa para hacer más compras.

    La recarga conduce a un ciclo de deuda en espiral que a menudo convence a los prestatarios de recurrir a préstamos con garantía hipotecaria que ofrecen una cantidad equivalente al 125% del valor neto de la vivienda del prestatario. Este tipo de préstamo a menudo viene con tarifas más altas porque, dado que el prestatario ha sacado más dinero del que vale la casa, el préstamo no está completamente garantizado por una garantía. Además, sepa que los intereses pagados sobre la porción del préstamo que está por encima del valor de la vivienda nunca son deducibles de impuestos.

    Al solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, puede existir la tentación de pedir prestado más de lo que necesita de inmediato, ya que solo recibe el pago una vez y no sabe si calificará para otro préstamo en el futuro.

    Si está contemplando un préstamo que vale más que su casa, podría ser el momento de comprobar la realidad. ¿No pudo vivir dentro de sus posibilidades cuando solo debía el 100% del valor líquido de su vivienda? Si es así, es probable que no sea realista esperar que estará mejor cuando aumente su deuda en un 25%, más intereses y tarifas. Esto podría convertirse en una pendiente resbaladiza hacia la quiebra y la ejecución hipotecaria.

    Ejemplo de un préstamo con garantía hipotecaria.

    Supongamos que tiene un préstamo para automóvil con un saldo de $ 10,000 a una tasa de interés del 9% con dos años restantes del plazo. Consolidar esa deuda en un préstamo con garantía hipotecaria a una tasa del 4% con un plazo de cinco años en realidad le costaría más dinero si se tomara los cinco años para liquidar el préstamo con garantía hipotecaria. Además, recuerde que ahora su casa es garantía del préstamo en lugar de su automóvil. El incumplimiento podría resultar en su pérdida, y perder su casa sería significativamente más catastrófico que entregar un automóvil.

  • Las 3 Principales Agencias de Crédito

    Las 3 Principales Agencias de Crédito

    Las 3 Principales Agencias de Crédito
    Imagen de Dylan Gillis

    La gente habla mucho sobre las agencias de crédito, conocidas también como buró de crédito. ¿Qué hacen? ¿En qué se diferencian? ¿Y por qué hay tres? Echemos un vistazo más de cerca a estas entidades, qué hacen y cómo lo hacen.

    ¿Qué son las agencias de calificación crediticia?

    Es común confundir las agencias de informes crediticios con las agencias de calificación crediticia. Las agencias de calificación crediticia se ocupan principalmente de las empresas y la solvencia empresarial. Surgen de la necesidad de que los inversores comparen el potencial riesgo-recompensa de ciertas inversiones y como una forma de obtener información sobre la estabilidad financiera de las empresas que buscan pedir dinero prestado mediante la emisión de bonos o acciones preferentes.

    Hay tres agencias de calificación crediticia principales: Fitch, Moody’s y Standard & Poor’s. Estas agencias investigan y analizan las finanzas de una empresa y les asignan una calificación crediticia.

    A diferencia de los informes crediticios o los puntajes crediticios, estas calificaciones están destinadas a proporcionar a los inversores información sobre las empresas y los emisores de inversiones basadas en deuda. Las agencias también califican las obligaciones de deuda particulares y los valores de renta fija que emiten las empresas. Las compañías también califican a las compañías de seguros por su solvencia financiera.

    ¿Qué son las agencias de crédito?

    Si bien las calificaciones crediticias se compilan principalmente para inversores sobre empresas, gobiernos y bonos, los informes crediticios y las calificaciones crediticias se compilan principalmente para gobiernos y prestamistas sobre prestatarios individuales. Se ocupan de la solvencia crediticia del consumidor.

    Las agencias de crédito empaquetan y analizan los informes crediticios del consumidor de los que se derivan las calificaciones crediticias. A diferencia de las calificaciones crediticias, que se emiten en letras, las calificaciones crediticias se emiten como números de tres dígitos, por lo general entre 300 y 850. Su calificación crediticia afecta el tamaño de un préstamo para el que puede calificar, las tasas de interés que paga por esos préstamos o una tarjeta de crédito y, a veces, incluso sus oportunidades de alquiler y empleo.

    Las tres grandes agencias de crédito.

    En los EE. UU., hay varias agencias o burós de crédito diferentes, pero solo tres son de importancia nacional importante: Equifax, Experian y TransUnion. Este trío domina el mercado de recopilación, análisis y distribución de información sobre consumidores en los mercados crediticios.

    Equifax: con sede en Atlanta, tiene 7.000 empleados y «operaciones en los EE. UU. y otros 18 países, incluidos Argentina, Brasil, Canadá, Chile, Costa Rica, Ecuador, El Salvador, Honduras, India, Irlanda, México, Paraguay, Perú, Portugal, Rusia, España, Reino Unido y Uruguay ”. Especialmente dominante en las secciones sur y este de los EE. UU., afirma ser el líder del mercado en la mayoría de los países en los que tiene presencia.

    Experian: cuya sede nacional se encuentra en Costa Mesa, California, originalmente manejaba informes para el oeste de Estados Unidos. Ahora se promociona a sí misma como «la empresa líder mundial en servicios de información». La firma “emplea aproximadamente a 16.000 personas en 39 países y tiene su sede corporativa en Dublín, Irlanda, con sedes operativas en Nottingham, Reino Unido y São Paulo, Brasil”.

    TransUnion: se comercializa como un «líder mundial en información crediticia y servicios de gestión de la información». La firma con sede en Chicago tiene «operaciones y filiales en 33 países». Emplea aproximadamente a 3.700 personas.

    Procesos similares, pero diferentes.

    Las tres agencias de calificación recopilan el mismo tipo de información sobre los consumidores.

    Es una práctica común que las agencias de crédito recopilen información de los prestamistas sobre préstamos para estudiantes y viviendas. Si está atrasado en hacer los pagos de la hipoteca, Sallie Mae puede informarlo a una agencia de crédito, generalmente después de los 45 días. Los préstamos federales brindan más margen de maniobra, permitiendo que pasen 90 días antes de presentar un informe.

    Históricamente, estos puntajes se han basado en el FICO® Score asociado con la empresa de análisis de datos originalmente conocida como Fair, Isaac y Company (el nombre de la empresa cambió a FICO en 2009). Si bien aún puede obtener un puntaje FICO de cualquiera de las tres agencias, sus métodos de cálculo difieren. Experian utiliza su propio modelo de riesgo Experian / FICO v2.

    Equifax también tiene un sistema de puntuación patentado (en una escala de 280 a 850), generalmente conocido como Equifax Credit Score. El puntaje crediticio predeterminado de TransUnion se llama VantageScore, que fue creado en cooperación con las otras dos agencias como una alternativa al sistema FICO; su sistema de puntuación predictiva también se conoce como TransRisk.

    ¿Por qué difieren las puntuaciones de crédito?

    Suponga que solicita un préstamo, línea de crédito o tarjeta de crédito de un prestamista. Es casi seguro que ese prestamista realiza una verificación de crédito, solicitando que se ejecute un informe sobre usted, de al menos una de las tres principales agencias de crédito. Pero no tiene por qué utilizar los tres. El prestamista puede tener una relación preferida o valorar un sistema de calificación o informe crediticio sobre los otros dos. Todas las consultas de crédito se anotan en su informe de crédito, pero solo aparecen en las oficinas cuyos informes se extraen. Si una consulta de crédito solo se envía a Experian, Equifax y TransUnion no lo saben.

    De manera similar, no todos los prestamistas informan la actividad crediticia a cada agencia de crédito. Por tanto, un informe crediticio de una empresa puede diferir de otro. Los prestamistas que informan a las tres agencias pueden ver que sus datos aparecen en los informes de crédito en diferentes momentos simplemente porque cada agencia recopila datos en diferentes momentos del mes. La morosidad generalmente no afecta su puntaje crediticio hasta que hayan pasado al menos 45 días.

    La mayoría de los prestamistas examinan solo un informe de una sola agencia de crédito para determinar la solvencia del solicitante. La principal excepción es una compañía hipotecaria. Un prestamista hipotecario examina los informes de las tres agencias de crédito porque se trata de grandes cantidades de dinero por consumidor; a menudo basa la aprobación o la negación en el puntaje medio.

    ¿Necesita las tres puntuaciones?

    Si. La información crediticia a menudo no se reporta con la misma precisión en las tres agencias de crédito, por lo que es importante que los consumidores revisen cada informe y puntaje.

    Dado que algunos acreedores y cobradores solo reportan a una o dos agencias, algunos elementos se disputan en un informe, pero se verifican en otro. Los elementos también se eliminan de uno o dos informes por varias razones. Esta variación a menudo significa una gran diferencia de puntaje de crédito de una oficina a otra. Cuando se solicita una puntuación de crédito, se calcula en función de lo que hay en ese informe de crédito en particular. Entonces, si bien un consumidor puede tener un puntaje crediticio sólido basado en un informe, es posible que tenga un puntaje crediticio menor basado en otro.

    Si a un consumidor se le niega el crédito debido a una mala calificación crediticia, pero tiene una mejor calificación crediticia con otra agencia, es posible que tenga suerte llamando al acreedor y pidiendo que se considere la mejor calificación, especialmente si hay una buena razón por la cual el primer puntaje de crédito es tan bajo.

  • Préstamo de bienes raíces comerciales

    Préstamo de bienes raíces comerciales
    Imagen de Scott Graham

    Los préstamos para bienes raíces comerciales son diferentes a los préstamos hipotecarios.

    Los bienes raíces comerciales son propiedades generadoras de ingresos que se utilizan únicamente con fines comerciales. El financiamiento, incluida la adquisición, el desarrollo y la construcción de estas propiedades comerciales, generalmente se logra a través de préstamos de bienes raíces comerciales: hipotecas garantizadas por gravámenes sobre la propiedad comercial.

    Al igual que con las hipotecas de viviendas, los bancos y los prestamistas independientes participan activamente en la concesión de préstamos sobre bienes raíces comerciales. Además, las compañías de seguros, los fondos de pensiones, los inversores privados y otras fuentes, incluido el programa de préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU., Proporcionan capital para bienes raíces comerciales.

    Aquí, echamos un vistazo a los préstamos inmobiliarios comerciales, en qué se diferencian de los préstamos residenciales, sus características y lo que buscan los prestamistas.

    Individuos vs. entidades.

    Si bien las hipotecas residenciales generalmente se otorgan a prestatarios individuales, los préstamos inmobiliarios comerciales a menudo se otorgan a entidades comerciales. Estas entidades a menudo se forman con el propósito específico de poseer bienes raíces comerciales.

    Una entidad puede no tener un historial financiero o ninguna calificación crediticia, en cuyo caso el prestamista puede exigir a los directores o propietarios de la entidad que garanticen el préstamo. Esto proporciona al prestamista un individuo (o grupo de individuos) con un historial crediticio, y del cual pueden recuperarse en caso de incumplimiento del préstamo. Si el prestamista no requiere este tipo de garantía, y la propiedad es el único medio de recuperación en caso de incumplimiento del préstamo, la deuda se denomina préstamo sin recurso, lo que significa que el prestamista no tiene recurso contra nadie ni contra nada más que la propiedad.

    Programas de reembolso de préstamos.

    Una hipoteca residencial es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, pero los compradores residenciales también tienen otras opciones, incluidas hipotecas a 25 y 15 años. Los períodos de amortización más largos generalmente implican pagos mensuales más pequeños y costos de interés totales más altos durante la vida del préstamo, mientras que los períodos de amortización más cortos generalmente implican pagos mensuales más grandes y costos de interés totales más bajos.

    Los préstamos residenciales se amortizan durante la vigencia del préstamo para que el préstamo se reembolse en su totalidad al final del plazo del préstamo.

    A diferencia de los préstamos residenciales, los términos de los préstamos comerciales suelen oscilar entre cinco años (o menos) y 20 años, y el período de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo.

    La duración del plazo del préstamo y el período de amortización afectan la tasa que cobra el prestamista. Según la solidez crediticia del inversor, estos términos pueden ser negociables. En general, cuanto más largo sea el cronograma de reembolso del préstamo, mayor será la tasa de interés.

    Relación préstamo-valor.

    Otra forma en que se diferencian los préstamos comerciales y residenciales es en la relación préstamo-valor (LTV por sus siglas en inglés), una cifra que mide el valor de un préstamo frente al valor de la propiedad.

    Tanto para préstamos comerciales como residenciales, los prestatarios con LTV más bajos calificarán para tasas de financiamiento más favorables que aquellos con LTV más altos. La razón: tienen más capital (o participación) en la propiedad, lo que equivale a menos riesgo a los ojos del prestamista.

    Los LTV de préstamos comerciales, generalmente caen en el rango de 65% a 80% . Si bien algunos préstamos pueden otorgarse a LTV más altos, son menos comunes. El LTV específico a menudo depende de la categoría de préstamo. Por ejemplo, se puede permitir un LTV máximo del 65% para terrenos crudos, mientras que un LTV de hasta 80% podría ser aceptable para una construcción multifamiliar.

    Relación de cobertura de servicio de la deuda.

    Los prestamistas comerciales también miran el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR por sus siglas en inglés), que compara el ingreso operativo neto anual (NOI por sus siglas en inglés) de una propiedad con su servicio anual de deuda hipotecaria, midiendo la capacidad de la propiedad para pagar su deuda. Se calcula dividiendo el NOI por el servicio anual de la deuda.

    Un DSCR de menos de 1 indica un flujo de caja negativo. Un DSCR más bajo puede ser aceptable para préstamos con períodos de amortización más cortos y / o propiedades con flujos de efectivo estables. Es posible que se requieran índices más altos para propiedades con flujos de efectivo volátiles, por ejemplo, hoteles, que carecen de los arrendamientos de arrendamiento a largo plazo (y por lo tanto, más predecibles) comunes a otros tipos de bienes raíces comerciales.

    Tasas de interés y tarifas.

    Las tasas de interés de los préstamos comerciales son generalmente más altas que las de los préstamos residenciales. Además, los préstamos de bienes raíces comerciales generalmente implican tarifas que se suman al costo total del préstamo, incluida la tasación, legal, solicitud de préstamo, originación de préstamo y / o tarifas de encuesta. Algunos costos deben pagarse por adelantado antes de que se apruebe (o rechace) el préstamo, mientras que otros se aplican anualmente.

    Pago por adelantado.

    Un préstamo de bienes raíces comerciales puede tener restricciones sobre el pago anticipado, diseñadas para preservar el rendimiento anticipado del prestamista sobre un préstamo. Si los inversores liquidan la deuda antes de la fecha de vencimiento del préstamo, es probable que tengan que pagar multas por pago anticipado. Existen cuatro tipos principales de sanciones de «salida» por cancelar un préstamo antes de tiempo:

    • Multa por pago anticipado. Esta es la multa por pago anticipado más básica, calculada multiplicando el saldo pendiente actual por una multa por pago anticipado especificada.
    • Garantía de intereses. El prestamista tiene derecho a un monto específico de interés, incluso si el préstamo se cancela anticipadamente.
    • Bloqueo. El prestatario no puede liquidar el préstamo antes de un período específico, como un cierre patronal de cinco años.
    • Destrucción. Una sustitución de garantía. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, el prestatario intercambia una nueva garantía (generalmente valores del Tesoro de EE. UU.) Por la garantía original del préstamo. Esto puede reducir las tarifas, pero se pueden imponer multas elevadas a este método de liquidación de un préstamo.

    Los términos de pago anticipado se identifican en los documentos del préstamo y se pueden negociar junto con otros términos de préstamo en préstamos de bienes raíces comerciales.

    Conclusión

    Con bienes raíces comerciales, un inversionista compra la propiedad, alquila el espacio y cobra el alquiler de las empresas que operan dentro de la propiedad. La inversión está destinada a ser una propiedad que genere ingresos.

    Al evaluar los préstamos de bienes raíces comerciales, los prestamistas consideran la garantía del préstamo, la solvencia crediticia de la entidad (o los directores / propietarios), incluidos los estados financieros y las declaraciones de impuestos sobre la renta de tres a cinco años, y las relaciones financieras, como el préstamo a valor. ratio y el ratio de cobertura del servicio de la deuda.

  • Cómo Funcionan las Transferencias de Saldo de Tarjetas de Crédito

    Cómo Funcionan las Transferencias de Saldo de Tarjetas de Crédito

    Y como decidir si obtener una es lo indicado para usted.

    Mover el saldo de una tarjeta de crédito
    Imagen de rupixen.com

    Mover la deuda pendiente de una tarjeta de crédito a otra, es conocido como transferencia de saldo. Las transferencias de saldo de tarjetas de crédito suelen ser utilizadas por consumidores que desean transferir la cantidad que deben a una tarjeta de crédito con una tasa de interés promocional significativamente más baja y con mejores beneficios, como un programa de recompensas para obtener reembolsos en efectivo o puntos para el gasto diario.

    ¿Qué es una tarjeta de crédito con transferencia de saldo? Muchas compañías de tarjetas de crédito renuncian a las tarifas de transferencia de saldo para atraer a los titulares de tarjetas. A menudo, también pueden ofrecer un período promocional o introductorio de seis a aproximadamente 18 meses en el que no se cobran intereses sobre la suma transferida.

    El desafío de transferir un saldo significa llevar un saldo mensual, y llevar un saldo mensual involucra realizar pagos a tiempo de al menos el mínimo adeudado en la transferencia para cualquier compra nueva. De lo contrario, podría terminar perdiendo el APR introductorio de la tarjeta de crédito en sus saldos transferidos junto con el período de gracia, e incurrir en cargos de interés sorpresa en nuevas compras.

    Con atención, los consumidores inteligentes pueden aprovechar estos incentivos y evitar altas tasas de interés mientras pagan sus deudas.

    ¿Qué buscar en una tarjeta de transferencia de saldo?

    Las transferencias de saldo pueden ahorrarle dinero. Supongamos que tiene un saldo de $ 5,000 en una tarjeta de crédito con una tasa de porcentaje anual (APR por sus siglas en ingles) del 20%. A ese ritmo, con ese saldo y pagando $250 al mes, le tomaría 24 meses pagar su deuda y le costaría $1,134 en intereses. Después de asegurar una transferencia de saldo del 0% a 12 meses en una nueva tarjeta de crédito y mover el saldo de $5,000 dólares el titular de la tarjeta tiene un año para pagarlo sin intereses y cubriendo solo una tarifa para transferir el saldo.

    Pero los detalles y las sorpresas con estas transferencias son numerosos. Después de la transferencia aún debe realizar el pago mensual mínimo en la tarjeta antes de la fecha de vencimiento para mantener esa tasa en 0%.

    Problemas potenciales.

    Con las cuentas que involucran una nueva tarjeta de crédito, los términos requerirán que el titular de la tarjeta complete la transferencia de saldo dentro de un cierto tiempo para recibir la tarifa promocional. El día después que cierre oferta, comienzan las tasas de interés regulares.

    También, un historial de pagos atrasados, un puntaje de crédito bajo o una declaración de bancarrota por parte del titular de la tarjeta, pueden resultar en la disminución de la transferencia.

    Dónde buscar.

    Si está consultando una página web de comparación de tarjetas de crédito, tenga en cuenta que estos sitios generalmente obtienen tarifas de referencia de las compañías de tarjetas de crédito cuando un cliente solicita una tarjeta a través del sitio web y es aprobado. Además, algunas compañías de tarjetas de crédito han influido en la información que los sitios web publican.

    ¿Cómo hacer una transferencia de saldo de tarjeta de crédito?

    Después de obtener la aprobación de una tarjeta con una oferta de transferencia de saldo de interés del 0%, averigüe si la tasa del 0% es automática o depende de una verificación de crédito. El próximo paso es determinar qué saldos transferir. Después calcule la tarifa de transferencia. ¿Hay un límite de cantidad en la tarifa? Si no, eso puede hacer que valga la pena transferir saldos más grandes.

    Solicite la transferencia.

    Aunque se llama transferencia de saldo, una tarjeta de crédito realmente paga a otra. La mecánica incluye:

    • Cheques de transferencia de saldo – El nuevo emisor de la tarjeta proporciona cheques al titular de la tarjeta. El titular de la tarjeta hace el cheque a la compañía de tarjetas que desea pagar. Algunas compañías de tarjetas de crédito permitirán que el titular de la tarjeta haga el cheque para ellos.
    • Transferencias en línea o telefónicas – El titular de la tarjeta proporciona la información de la cuenta y el monto a la compañía de tarjeta de crédito a la que está transfiriendo el saldo y esa compañía organiza la transferencia de fondos para pagar la cuenta.

    Atención con el periodo de gracia.

    Las personas que toman ventajas de estas ofertas a veces se encuentran en problemas por cargos de intereses inesperados. El problema es que transferir un saldo significa llevar un saldo mensual. Llevar un saldo mensual al no pagar el monto mínimo adecuado cada mes puede significar perder el APR introductorio de la tarjeta, su período de gracia y pagar intereses sorpresa en nuevas compras.

    El período de gracia es el tiempo entre el final del ciclo de facturación de la tarjeta de crédito y la fecha de vencimiento de la factura. Durante ese periodo, el titular de la tarjeta no tiene que pagar intereses por las compras nuevas. Pero el período de gracia solo se aplica si el titular de la tarjeta no tiene saldo en la tarjeta. Lo que muchos no se dan cuenta es que llevar un saldo de una transferencia de saldo promocional puede afectar el período de gracia si no se realizan pagos mínimos cada mes.

    Transferencias a tarjetas existentes.

    Las transferencias de saldos también pueden hacerse con una tarjeta existente, especialmente si el emisor está ejecutando una promoción especial. Sin embargo, esto puede ser complicado si la tarjeta existente ya tiene un saldo y la transferencia solo lo aumentará.

    También considere lo que agregará una gran suma al índice de utilización de crédito de una tarjeta, es decir, el porcentaje de crédito disponible que se ha utilizado, que es un componente clave de su puntaje de crédito.

    Comparación con préstamos personales.

    Algunos asesores financieros consideran que las transferencias de saldo de tarjetas de crédito tienen sentido solo si el titular de la tarjeta puede pagar la totalidad o la mayor parte de la deuda durante el período de tasa promocional. Después de que termine ese período, es probable que el titular de una tarjeta enfrente otra tasa de interés alta en su saldo.

    Conclusión.

    Transferir la deuda de una tarjeta de crédito debería ser una herramienta para eliminar la deuda rápidamente y gastar menos dinero en intereses sin incurrir cargos o perjudicar su calificación crediticia. Una vez que comprenda claramente los términos, calcular bien antes de transferir, y crear un plan de pagos realista, aprovechar de un interés al 0% en una nueva tarjeta podría ser un movimiento astuto. Mientras investigue, no debería tener problemas para encontrar la tarjeta de transferencia de saldo adecuada para usted.

  • El Puntaje FICO

    ¿Qué es un puntaje FICO (FICO score)?

    Un puntaje FICO es un tipo de puntaje de crédito creado por la Fair Isaac Coorporation. Los prestamistas utilizan los puntajes FICO de los prestatarios junto con otros detalles en los informes de crédito de los prestatarios para evaluar el riesgo de crédito y determinar si se debe extender el crédito. Los puntajes FICO tienen en cuenta varios factores en cinco áreas para determinar la solvencia crediticia: historial de pagos, nivel actual de endeudamiento, tipos de crédito utilizados, duración del historial crediticio y nuevas cuentas crediticias.

    Comprendiendo el Puntaje FICO.

    FICO es una empresa de software de análisis que ofrece productos y servicios a empresas y consumidores. Esta compañía es mejor conocida por producir los puntajes de crédito de consumo más utilizados en Estados Unidos y que las instituciones financieras usan para decidir si prestar dinero o emitir crédito.

    Los puntajes de FICO oscilan entre 300 y 850. En general, los puntajes superiores a 650 indican un historial crediticio muy bueno. Por el contrario, las personas con puntajes inferiores a 620 a menudo tienen dificultades para obtener financiamiento a tasas favorables. Para determinar la solvencia crediticia, los prestamistas toman en cuenta el puntaje FICO del prestatario pero también consideran otros detalles como los ingresos, cuánto tiempo ha estado el prestatario en su trabajo y el tipo de crédito solicitado.

    Cada vez, mas bancos y prestamistas usan FICO para tomar sus decisiones crediticias. Aunque los prestatarios puedan justificar sus acciones negativas en el reporte crediticio, el hecho es que un puntaje de FICO bajo suele convertirse en un factor decisivo para un prestamista.

    Obtener un puntaje de FICO alto requiere mantener una mezcla entre tener cuentas de crédito y mantener un impecable historial crediticio. Los prestatarios también deben mostrar moderación manteniendo los saldos de sus tarjetas de crédito muy por debajo de sus límites. Aprovechar al máximo las tarjetas de crédito, pagar tarde y solicitar un nuevo crédito al azar son cosas que disminuyen los puntajes FICO.

    Calculando un Puntaje FICO.

    Para determinar los puntajes de crédito, FICO analiza cada categoría diferente en cada individuo. Sin embargo, el historial de pagos equivale a un 35% de la puntuación, cuentas adeudadas son un 30%, la duración del historial de crédito es del 15%, el crédito nuevo es del 10% y la combinación de créditos es del 10%. Los principales factores utilizados en un puntaje FICO son:

    • Historial de pagos. El historial de pagos se refiere a si un individuo paga sus cuentas de crédito a tiempo. Los informes de crédito muestran los pagos presentados para cada línea de crédito, y los informes indican si los pagos se recibieron 30, 60, 90, 120 o más días de retraso.
    • Cuentas adeudadas. Las cuentas adeudadas se refieren a la cantidad de dinero que un individuo debe. Tener una gran deuda no equivale necesariamente a puntajes de crédito bajos. Más bien, FICO considera la proporción del dinero adeudado a la cantidad de crédito disponible.
    • Duración del historial de crédito. Por lo general, cuanto más tiempo haya tenido crédito un individuo, mejor será su puntaje. Sin embargo, con puntajes favorables en las otras categorías, incluso alguien con un historial crediticio corto puede tener un buen puntaje.
    • Créditos nuevos. Nuevos créditos se refieren a cuentas abiertas recientemente. Si el prestatario ha abierto un montón de cuentas nuevas en un corto período de tiempo, esto indica riesgo y baja su puntaje.
    • Combinación de créditos. La mezcla de crédito es la variedad de cuentas. Para obtener puntajes de crédito altos, las personas necesitan una combinación sólida de cuentas minoristas, tarjetas de crédito, préstamos a plazos, como préstamos con firma o préstamos para vehículos.

    Versiones de FICO.

    Existen diferentes versiones de FICO porque la compañía ha actualizado periódicamente sus métodos de cálculo a lo largo de su historia desde que introdujo por primera vez un puntaje base en la versión 1 en 1989. Cada nueva versión se lanza al mercado y está disponible para que la utilicen todos los prestamistas, pero depende de cada prestamista determinar si implementar una actualización a la última versión y cuándo.

    Al igual que todos los sistemas de puntaje FICO anteriores, la última versión introducida en el 2009 (conocida como Puntaje FICO 8) intenta transmitir cuán responsable y efectivamente un prestatario individual interactúa con su deuda. Los puntajes tienden a ser más altos para aquellos que pagan sus facturas a tiempo, mantienen bajos saldos de tarjetas de crédito y solo abren nuevas cuentas para compras específicas. Por el contrario, los puntajes más bajos se atribuyen a aquellos que con frecuencia son delincuentes, sobre apalancados o frívolos en sus decisiones crediticias. También ignora por completo las cuentas de cobro en las que el saldo original es inferior a $100 dólares.

    Las mejoras al Puntaje FICO 8 incluyen una mayor sensibilidad en dos tarjetas de crédito altamente utilizadas, lo que significa que los saldos bajos de las tarjetas de crédito en las tarjetas activas pueden influir más positivamente en el puntaje del prestatario. Puntaje FICO 8 también trata los pagos atrasados aislados de manera más juiciosa que las versiones anteriores.

    La compañía Fair Isaac Coorporation lanzó el Puntaje FICO 9 en el 2016, con ajustes en el tratamiento de las cuentas de cobranza médica, mayor sensibilidad al historial de alquiler y un enfoque más indulgente para cobros de terceros totalmente pagados. Sin embargo, ninguna de las principales agencias de crédito ha adoptado la nueva versión hasta la fecha.

  • Diferencias entre obtener un HELOC y un préstamo con garantía hipotecaria.

    Una de las ventajas de ser dueño de su propia vivienda es la habilidad de poder incrementar su valor. Puede usar ese valor para asegurar fondos en forma de una “segunda hipoteca”- mediante un préstamo único o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés).

    Conceptos básicos sobre los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda o con garantía hipotecaria (home equity loans).

    Los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda y los HELOC (Home Equity Line of Credit) usan como colateral el valor real de su vivienda (esto es la diferencia entre su valor y el saldo de su hipoteca).

    Como los préstamos están respaldados contra el valor de la vivienda, los intereses son sumamente bajos. No obstante, existen riesgos al usar la vivienda como colateral para un crédito. Los prestamistas con garantías hipotecarias colocan un segundo gravamen en su casa, dándoles derecho de adueñarse de su hogar si no cumple con el plan de pagos.

    Préstamo único sobre el valor acumulado de la vivienda.

    Un préstamo único sobre el valor acumulado de la vivienda llega como una suma global en efectivo. Estos préstamos generalmente ofrecen tasas fijas, por lo que usted sabrá exactamente cuáles serán sus pagos mensuales.

    Los prestamistas también pueden exigirle que pague “puntos”- es decir, intereses prepagos, al momento del cierre. Cada punto es igual al 1% del valor del préstamo. Los puntos reducen su tasa de interés, lo que en realidad podría ayudarlo a largo plazo.

    Elegibilidad para un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda.

    Los bancos suscriben segundas hipotecas al igual que otros préstamos hipotecarios. Cada banco tiene pautas que dictan cuanto pueden prestar en función del valor de su propiedad y su solvencia. Esto se expresa en una relación combinada préstamo-valor (CLTV Ratio en ingles).

    Línea de Crédito Sobre el Valor Acumulado de la Vivienda – HELOC.

    La línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda es un poco distinta. Es una fuente de fondos potenciales. La mayoría de los bancos ofrecen diferentes maneras de acceder a esos fondos. A diferencia de los prestamos únicos, estos tienden a tener pocos costos de cierre, y presentan tasas de interés variables.

    Las fases de los HELOC.

    La mayoría de las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda tienen dos fases: le primera es la fase del retiro, donde puede acceder a su crédito disponible como mejor le parezca. Ésta fase suele durar 10 años. En esta etapa se dan pagos pequeños, muchas veces solo se van pagando los intereses. Sin embargo, siempre tiene la opción de hacer pagos mayores.

    Una vez finaliza el periodo de retiro, el préstamo entra en la fase de reembolso. Durante el periodo de reembolso, debe reembolsar todo el dinero prestado, más los intereses a una tasa variable hasta que su préstamo haya sido pagado en su totalidad.

    Comparación entre Préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda y HELOC/h3>
    Préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda
    HELOC
    Pago Un pago en efectivo en una sola exhibición. Línea de crédito rotativa por un monto pre-aprobado
    Reembolso (pago del crédito) Pagos mensuales fijos. Solo se pagan intereses durante el periodo de “retiro”, seguido de pagos mensuales completos.
    Intereses Tasas fijas de intereses. Tasas variables (ajustables) de intereses.
    Puntos Los prestamistas pueden exigir el pago de puntos para bajar la tasa de interés. No se usan los puntos.
    Costo de cierre Similar a la primera hipoteca; usualmente entre 2% al 5% del préstamo total. Si lo aplican, los costos de cierre tienden a ser menores que los de los prestamos únicos.
    Ventajas Costo de reembolso predecible. Flexibilidad para retirar de la línea de crédito cuando lo necesite; sin pagos de intereses por dinero que no utilice.
    Desventajas Por lo general, mayor interés que HELOC debido a la función de tasa fija; falta de flexibilidad. Algunos deudores podrían verse tentados a utilizar el préstamo para realizar compras no esenciales.
    ¿A quién le conviene? A personas con necesidades únicas que saben exactamente cuánto necesita. A personas en situaciones en las que podría necesita acceso a fondos en diferentes momentos

    ¿Porque sacar una segunda hipoteca?

    Los propietarios pueden usar su préstamo ya sea único sobre el valor acumulado de su vivienda o HELOC para una amplia gama de propósitos. Desde el punto de vista de la planificación financiera, una de las mejores cosas que puede hacer con los fondos es usarlos para proyectos de renovación y remodelación, los cuales aumentarán el valor de su vivienda.

    También puede usar el dinero para consolidar deudas con altas tasas de interés, incluidos los saldos de tarjetas de crédito. Está reemplazando efectivamente un préstamo de alto costo con una forma de crédito asegurada y de bajo costo.

    Prestamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda o refinanciamiento.

    Las segundas hipotecas no son la única forma de aprovechar el capital de su casa para obtener algo de dinero extra. También puede hacer lo que se conoce como refinanciamiento de retiro de efectivo, en el que solicita un nuevo préstamo para reemplazar la hipoteca original.

    Deducciones fiscales en préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda.

    Hay otra ventaja de aprovechar su capital si es para proyectos de renovación de viviendas: El IRS le permite cancelar parte de los intereses de esos préstamos, siempre que detalle las deducciones.

    A partir del 2018, las parejas pueden deducir los intereses de hasta $750,000 dólares de “deuda de adquisición”. Esas son las hipotecas y los préstamos al valor acumulado de la vivienda utilizados para “comprar, construir o mejorar sustancialmente” la casa contra la cual se garantizó.

    Obtenga el préstamo.

    Las opciones y tarifas de los préstamos varían significativamente de un prestamista a otro, por lo que vale la pena darse una vuelta alrededor. Además de los bancos tradicionales, también puede recurrir a ahorros y préstamos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias.

    Retirarse de un préstamo.

    Existe una regla de cancelación de tres días hábiles obligatoria a nivel federal que se aplica tanto a los préstamos del valor acumulado de la vivienda como a los HELOC. Tenga esto muy en cuenta.

    Negociando las tarifas.

    La gran mayoría de las tarifas que un prestamista trata de cobrar son negociables. Intente regatear y no olvide comparar ofertas.

    Cuando no puede pagar su préstamo.

    Por lo general, los prestamistas persiguen una demanda estándar para obtener el dinero en lugar de ir directamente a una ejecución hipotecaria. Ellos también pueden intentar embargar su salario, tratar de recuperar otra propiedad o cobrarle directamente de sus cuentas bancarias para obtener lo que se les debe.

    Conclusión.

    Una segunda hipoteca es una opción convincente si necesita un dinero extra. Debido a que están asegurados contra el valor de su casa, los prestamistas están dispuestos a ofrecer tasas más bajas que otros tipos de préstamos.

    El hecho que pueda usar su hogar como un fuente relativamente accesible de dinero, no significa que daba hacerlo. Un préstamo adicional significa un pago de préstamo adicional cada mes. Mida los riesgos e invierta con prudencia.