Una de las ventajas de ser dueño de su propia vivienda es la habilidad de poder incrementar su valor. Puede usar ese valor para asegurar fondos en forma de una “segunda hipoteca”- mediante un préstamo único o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés).
Conceptos básicos sobre los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda o con garantía hipotecaria (home equity loans).
Los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda y los HELOC (Home Equity Line of Credit) usan como colateral el valor real de su vivienda (esto es la diferencia entre su valor y el saldo de su hipoteca).
Como los préstamos están respaldados contra el valor de la vivienda, los intereses son sumamente bajos. No obstante, existen riesgos al usar la vivienda como colateral para un crédito. Los prestamistas con garantías hipotecarias colocan un segundo gravamen en su casa, dándoles derecho de adueñarse de su hogar si no cumple con el plan de pagos.
Préstamo único sobre el valor acumulado de la vivienda.
Un préstamo único sobre el valor acumulado de la vivienda llega como una suma global en efectivo. Estos préstamos generalmente ofrecen tasas fijas, por lo que usted sabrá exactamente cuáles serán sus pagos mensuales.
Los prestamistas también pueden exigirle que pague “puntos”- es decir, intereses prepagos, al momento del cierre. Cada punto es igual al 1% del valor del préstamo. Los puntos reducen su tasa de interés, lo que en realidad podría ayudarlo a largo plazo.
Elegibilidad para un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda.
Los bancos suscriben segundas hipotecas al igual que otros préstamos hipotecarios. Cada banco tiene pautas que dictan cuanto pueden prestar en función del valor de su propiedad y su solvencia. Esto se expresa en una relación combinada préstamo-valor (CLTV Ratio en ingles).
Línea de Crédito Sobre el Valor Acumulado de la Vivienda – HELOC.
La línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda es un poco distinta. Es una fuente de fondos potenciales. La mayoría de los bancos ofrecen diferentes maneras de acceder a esos fondos. A diferencia de los prestamos únicos, estos tienden a tener pocos costos de cierre, y presentan tasas de interés variables.
Las fases de los HELOC.
La mayoría de las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda tienen dos fases: le primera es la fase del retiro, donde puede acceder a su crédito disponible como mejor le parezca. Ésta fase suele durar 10 años. En esta etapa se dan pagos pequeños, muchas veces solo se van pagando los intereses. Sin embargo, siempre tiene la opción de hacer pagos mayores.
Una vez finaliza el periodo de retiro, el préstamo entra en la fase de reembolso. Durante el periodo de reembolso, debe reembolsar todo el dinero prestado, más los intereses a una tasa variable hasta que su préstamo haya sido pagado en su totalidad.
Préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda |
HELOC |
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|---|---|---|
| Pago | Un pago en efectivo en una sola exhibición. | Línea de crédito rotativa por un monto pre-aprobado |
| Reembolso (pago del crédito) | Pagos mensuales fijos. | Solo se pagan intereses durante el periodo de “retiro”, seguido de pagos mensuales completos. |
| Intereses | Tasas fijas de intereses. | Tasas variables (ajustables) de intereses. |
| Puntos | Los prestamistas pueden exigir el pago de puntos para bajar la tasa de interés. | No se usan los puntos. |
| Costo de cierre | Similar a la primera hipoteca; usualmente entre 2% al 5% del préstamo total. | Si lo aplican, los costos de cierre tienden a ser menores que los de los prestamos únicos. |
| Ventajas | Costo de reembolso predecible. | Flexibilidad para retirar de la línea de crédito cuando lo necesite; sin pagos de intereses por dinero que no utilice. |
| Desventajas | Por lo general, mayor interés que HELOC debido a la función de tasa fija; falta de flexibilidad. | Algunos deudores podrían verse tentados a utilizar el préstamo para realizar compras no esenciales. |
| ¿A quién le conviene? | A personas con necesidades únicas que saben exactamente cuánto necesita. | A personas en situaciones en las que podría necesita acceso a fondos en diferentes momentos |
¿Porque sacar una segunda hipoteca?
Los propietarios pueden usar su préstamo ya sea único sobre el valor acumulado de su vivienda o HELOC para una amplia gama de propósitos. Desde el punto de vista de la planificación financiera, una de las mejores cosas que puede hacer con los fondos es usarlos para proyectos de renovación y remodelación, los cuales aumentarán el valor de su vivienda.
También puede usar el dinero para consolidar deudas con altas tasas de interés, incluidos los saldos de tarjetas de crédito. Está reemplazando efectivamente un préstamo de alto costo con una forma de crédito asegurada y de bajo costo.
Prestamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda o refinanciamiento.
Las segundas hipotecas no son la única forma de aprovechar el capital de su casa para obtener algo de dinero extra. También puede hacer lo que se conoce como refinanciamiento de retiro de efectivo, en el que solicita un nuevo préstamo para reemplazar la hipoteca original.
Deducciones fiscales en préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda.
Hay otra ventaja de aprovechar su capital si es para proyectos de renovación de viviendas: El IRS le permite cancelar parte de los intereses de esos préstamos, siempre que detalle las deducciones.
A partir del 2018, las parejas pueden deducir los intereses de hasta $750,000 dólares de “deuda de adquisición”. Esas son las hipotecas y los préstamos al valor acumulado de la vivienda utilizados para “comprar, construir o mejorar sustancialmente” la casa contra la cual se garantizó.
Obtenga el préstamo.
Las opciones y tarifas de los préstamos varían significativamente de un prestamista a otro, por lo que vale la pena darse una vuelta alrededor. Además de los bancos tradicionales, también puede recurrir a ahorros y préstamos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias.
Retirarse de un préstamo.
Existe una regla de cancelación de tres días hábiles obligatoria a nivel federal que se aplica tanto a los préstamos del valor acumulado de la vivienda como a los HELOC. Tenga esto muy en cuenta.
Negociando las tarifas.
La gran mayoría de las tarifas que un prestamista trata de cobrar son negociables. Intente regatear y no olvide comparar ofertas.
Cuando no puede pagar su préstamo.
Por lo general, los prestamistas persiguen una demanda estándar para obtener el dinero en lugar de ir directamente a una ejecución hipotecaria. Ellos también pueden intentar embargar su salario, tratar de recuperar otra propiedad o cobrarle directamente de sus cuentas bancarias para obtener lo que se les debe.
Conclusión.
Una segunda hipoteca es una opción convincente si necesita un dinero extra. Debido a que están asegurados contra el valor de su casa, los prestamistas están dispuestos a ofrecer tasas más bajas que otros tipos de préstamos.
El hecho que pueda usar su hogar como un fuente relativamente accesible de dinero, no significa que daba hacerlo. Un préstamo adicional significa un pago de préstamo adicional cada mes. Mida los riesgos e invierta con prudencia.