¿Qué es una hipoteca o un préstamo convencional?
Una hipoteca convencional o un préstamo convencional es cualquier tipo de préstamo para compradores de vivienda que no sea ofrecido ni garantizado por una entidad gubernamental. En cambio, las hipotecas convencionales están disponibles a través de prestamistas privados, como bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. Sin embargo, algunas hipotecas convencionales pueden estar garantizadas por dos empresas patrocinadas por el gobierno; la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda (Freddie Mac).
Comprendiendo préstamos e hipotecas convencionales.
Las hipotecas convencionales suelen tener una tasa de interés fija, lo que significa que la tasa de interés no cambia durante la vigencia del préstamo. Hipotecas o préstamos convencionales o no garantizados por el gobierno federal y, como resultado, suelen tener requisitos crediticios más estrictos por parte de bancos y acreedores.
Algunas de las agencias gubernamentales que aseguran hipotecas para los bancos incluyen, la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA) y el Servicio de Vivienda Rural del USDA. Sin embargo, existen requisitos que los prestatarios deben cumplir para calificar para estos programas.
Préstamos convencional vs. préstamos conforme.
Los préstamos convencionales a menudo se denominan erróneamente hipotecas o préstamos conformes. Si bien existe una superposición, las dos son categorías distintas. Una hipoteca conforme es aquella cuyos términos y condiciones subyacentes cumplen con los criterios de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac. El principal de ellos es un límite en dólares, establecido anualmente por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA): En 2020, en la mayor parte de los EE. UU., un préstamo no debe exceder los $ 510,400.
Entonces, si bien todos los préstamos conformes son convencionales, no todos los préstamos convencionales califican como conformes. Una hipoteca jumbo de 800.000 dólares, por ejemplo, es una hipoteca convencional, pero no una hipoteca conforme, porque supera el monto que permitiría estar respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac.
¿Cómo funciona una hipoteca o préstamo convencional?
En los años transcurridos desde el colapso de las hipotecas de alto riesgo en 2007, los prestamistas han endurecido los requisitos para los préstamos. Los prestatarios potenciales deben completar una solicitud oficial de hipoteca (y generalmente pagar una tarifa de solicitud), luego proporcionar al prestamista los documentos necesarios para realizar una verificación exhaustiva de sus antecedentes, historial crediticio y puntaje crediticio actual.
Documentos requeridos.
Ninguna propiedad está financiada al 100%. Al verificar sus activos y pasivos, un prestamista está buscando no solo si puede pagar sus pagos hipotecarios mensuales, que generalmente no deben exceder el 28% de su ingreso bruto. El prestamista también está buscando para ver si puede manejar un pago inicial de la propiedad (y si es así, cuánto), junto con otros costos iniciales, como el comienzo del préstamo o las tarifas de suscripción, las tarifas del corredor y los costos de liquidación o cierre, todo lo cual puede aumentar significativamente el costo de una hipoteca. Entre los elementos necesarios se encuentran:
1.Prueba de ingreso
Estos documentos incluirán pero no se limitarán a:
- Treinta días de recibos de pago que muestren los ingresos y los ingresos del año hasta la fecha
- Dos años de declaraciones de impuestos federales
- Sesenta días o un estado de cuenta trimestral de todas las cuentas de activos, incluidas sus cuentas corrientes, de ahorro y de inversión.
- Dos años de declaraciones W-2
Los prestatarios también deben estar preparados con prueba de cualquier ingreso adicional, como pensión alimenticia o bonificaciones.
2.Activos.
Deberá presentar extractos bancarios y estados de cuenta de inversiones para demostrar que tiene fondos para el pago inicial y los costos de cierre de la residencia, así como reservas de efectivo. Si recibe dinero de un amigo o familiar para ayudarlo con el pago inicial, necesitará cartas de regalo que certifiquen que estos no son préstamos y no tienen un reembolso obligatorio u obligatorio. Estas cartas a menudo necesitarán ser notariadas.
3.Verificación de empleo.
Los prestamistas de hoy quieren asegurarse de que están prestando solo a prestatarios con un historial laboral estable. Su prestamista no solo querrá ver sus talones de pago, sino que también puede llamar a su empleador para verificar que todavía está empleado y verificar su salario. Si ha cambiado de trabajo recientemente, es posible que un prestamista desee comunicarse con su empleador anterior. Los prestatarios que trabajan por cuenta propia deberán proporcionar una documentación adicional significativa sobre su negocio e ingresos.
4.Otra documentación.
Su prestamista deberá copiar su licencia de conducir o su tarjeta de identificación estatal y necesitará su número de Seguro Social y su firma, lo que permitirá que el prestamista obtenga su informe crediticio.
Tasas de interés para hipotecas convencionales.
Las tasas de interés de los préstamos convencionales tienden a ser más altas que las de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA (aunque estos préstamos, que generalmente exigen que los prestatarios paguen las primas del seguro hipotecario, pueden resultar igualmente costosos a largo plazo).
La tasa de interés de una hipoteca convencional depende de varios factores, incluidos los términos del préstamo, su duración, su tamaño y si tiene una tasa de interés fija o una tasa ajustable, así como las condiciones económicas o del mercado financiero actual. Los prestamistas hipotecarios establecen las tasas de interés en función de sus expectativas de inflación futura; la oferta y la demanda de valores respaldados por hipotecas también influye en las tasas.
Cuando la Reserva Federal encarece el endeudamiento de los bancos al apuntar a una tasa de fondos federales más alta, los bancos, a su vez, transfieren los costos más altos a sus clientes, y las tasas de préstamos al consumidor, incluidas las hipotecarias, tienden a subir.
Normalmente vinculados a la tasa de interés están los puntos, las tarifas que se pagan al prestamista (o corredor): cuantos más puntos pague, menor será su tasa de interés. Un punto cuesta el 1% del monto del préstamo y reduce su tasa de interés en aproximadamente un 0,25%.
El último factor para determinar la tasa de interés es el perfil financiero del prestatario individual: activos personales, solvencia crediticia y el monto del pago inicial que pueden realizar en la residencia que se financiará.
Consideraciones especiales para una hipoteca o préstamo convencional.
Estos tipos de préstamos no son para todos. A continuación, se muestra quién puede calificar para una hipoteca convencional y quién no.
¿Quién puede calificar?
Las personas con informes crediticios estelares y de crédito establecidos que tienen una base financiera sólida generalmente califican para hipotecas convencionales. Más específicamente, el candidato ideal debería tener:
Puntaje de crédito.
Un puntaje de crédito es una representación numérica de la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo. Los puntajes crediticios incluyen el historial crediticio del prestatario y el número de pagos atrasados. Se puede requerir una puntuación de crédito de al menos 680 y, preferiblemente, más de 700 para la aprobación. Además, cuanto mayor sea el puntaje, menor será la tasa de interés del préstamo, y las mejores condiciones se reservan para puntajes de 740 y más.
Deuda a ingresos.
Una relación deuda-ingresos aceptable. Esta es la suma de sus pagos mensuales de deuda, como tarjetas de crédito y pagos de préstamos, en comparación con sus ingresos mensuales. Idealmente, la relación deuda-ingresos debería estar alrededor del 36% y no más del 43%. En otras palabras, debes gastar menos del 36% de tus ingresos mensuales en pagos de deudas.
Pago inicial.
Un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra de la casa disponible. Los prestamistas pueden aceptar y aceptan menos, pero si lo hacen, a menudo requieren que los prestatarios contraten un seguro hipotecario privado y paguen sus primas mensualmente hasta que alcancen al menos el 20% del capital social de la vivienda.
Además, las hipotecas convencionales suelen ser el mejor o el único recurso para los compradores de vivienda que desean la residencia con fines de inversión, como una segunda vivienda o que desean comprar una propiedad con un precio superior a $ 500,000.
¿Quién no puede calificar?
En términos generales, los que recién comienzan en la vida, los que tienen un poco más de deuda de lo normal y los que tienen una calificación crediticia modesta a menudo tienen problemas para calificar para préstamos convencionales. Más específicamente, estas hipotecas serían difíciles para quienes tienen:
- Sufrió quiebra o ejecución hipotecaria en los últimos siete años.
- Puntajes de crédito por debajo de 650.
- Relación deuda-ingreso superiores al 43%.
- Menos del 20% o incluso el 10% del precio de compra de la vivienda para el pago inicial.
Sin embargo, si se rechaza la hipoteca, asegúrese de preguntarle al banco las razones por escrito. Es posible que califique para otros programas que podrían ayudarlo a obtener la aprobación de una hipoteca.
Por ejemplo, si no tiene historial crediticio y es un comprador de vivienda por primera vez, puede calificar para un préstamo FHA. Los préstamos de la FHA son préstamos que están diseñados específicamente para compradores de vivienda por primera vez (FHA). Como resultado, los préstamos de la FHA tienen diferentes requisitos de calificación y crédito, incluido un pago inicial más bajo.