¿Qué es un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)?
Se trata de una hipoteca emitida por un prestamista aprobado por la FHA y asegurada por la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Diseñados para prestatarios de ingresos bajos a moderados, dichos préstamos requieren un pago inicial mínimo y una puntuación de crédito más baja que muchos préstamos convencionales.
A partir del 2020, usted puede pedir prestado hasta el 96.5% del valor de una casa con un préstamo de la FHA (lo que significa que tendrá que hacer un pago inicial de sólo el 3.5%). Para calificar necesitará un puntaje crediticio de al menos 580. Si su puntaje crediticio está entre 500 y 579, aún puede obtener un préstamo FHA siempre y cuando pueda hacer un pago inicial del 10%. Con los préstamos de la FHA, su pago inicial puede provenir de sus ahorros, de un regalo financiero de un miembro de la familia o de un subsidio para la asistencia del pago inicial.
Todos estos factores hacen que los préstamos FHA sean populares entre los compradores de vivienda por primera vez.
Elementos a tomar en cuenta:
- Los préstamos de la FHA son hipotecas con respaldo federal diseñadas para prestatarios de ingresos bajos a moderados que pueden tener una puntuación de crédito inferior al promedio.
- Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial y puntaje crediticio mínimos, que son considerablemente mucho más bajos que muchos préstamos convencionales.
- Los préstamos FHA son emitidos por bancos e instituciones de préstamo aprobadas, que evaluarán sus calificaciones para el préstamo.
- Estos préstamos vienen con ciertas restricciones y límites de préstamo que no se encuentran en las hipotecas convencionales.
Es importante señalar que la Administración Federal de la Vivienda no presta dinero para una hipoteca. En su lugar, usted obtiene un préstamo de un prestamista aprobado por la FHA, como un banco, y la FHA garantiza dicho préstamo. Algunas personas se refieren a él como un préstamo asegurado por la FHA.
Usted paga por esa garantía a través de los pagos de la prima del seguro de la hipoteca a la FHA. Su prestamista corre menos riesgos porque la FHA pagará una compensación al prestamista si usted no cumple con el préstamo.
Importante: Aunque los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) requieren pagos iniciales y calificaciones crediticias más bajas que los préstamos convencionales, conllevan otros requisitos igual de estrictos que otros préstamos.
Comprendiendo los préstamos de la FHA.
Un préstamo FHA requiere que pague dos tipos de primas de seguro hipotecario: una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) y un MIP anual (que se cobra mensualmente). El MIP por adelantado es igual al 1.75% del monto base del préstamo (a partir del 2020). Usted paga esto al momento del cierre o éste puede ser transferido al préstamo. Si se le otorga un préstamo hipotecario de $350,000 dólares, por ejemplo, pagará un MIP del 1.75% x $350,000 = $6,125 dólares. Los pagos se depositan en una cuenta de depósito en garantía establecida por el Departamento del Tesoro de EE.UU., y los fondos se utilizarán para hacer los pagos de la hipoteca en caso de que no cumpla con el préstamo.
A pesar del nombre, usted hace los pagos anuales del MIP cada mes. Los pagos oscilan entre el 0.45% y el 1.05% de la cantidad base del préstamo, y depende de la cantidad del préstamo, su duración y la relación préstamo-valor original (LTV). El costo típico del MIP es usualmente el 0.85% del monto del préstamo. Si tiene un préstamo de $350,000, por ejemplo, hará pagos anuales del MIP de 0.85% x $350,000 = $2,975 al año o $247.92 mensuales. Este pago es adicional el de la UFMIP.
Usted hará pagos anuales del MIP ya sea por 11 años o la vida del préstamo, dependiendo de la duración del préstamo y el LTV.
| Término | % LTV | Duración del pago anual del MIP |
|---|---|---|
| ≤ 15 años | ≤ 78% | 11 años |
| ≤ 15 años | 78.01% a 90% | 11 años |
| ≤ 15 años | > 90% | La duración total del préstamo |
| > 15 años | ≤ 78% | 11 años |
| > 15 años | 78.01% to 90% | 11 años |
| > 15 años | > 90% | La duración total del préstamo |
Es posible que pueda deducir la cantidad que paga por concepto de primas. Sin embargo, tiene que detallar sus deducciones en lugar de hacer la deducción estándar (hasta $24,400 dólares para impuestos en el 2019 a pagarse en abril de 2020 si está casado y hace una declaración conjunta).
Tipos de préstamos de la FHA.
Además de las hipotecas tradicionales para compradores primerizos, la FHA ofrece otros programas de préstamos, que incluyen:
- Programa de hipotecas de conversión del capital de la vivienda (HECM)– un programa de hipotecas inversas que ayuda a las personas mayores de 62 años a convertir el capital de sus viviendas en dinero en efectivo mientras conservan el título de su vivienda. Usted elige cómo retirar los fondos, ya sea como una cantidad mensual fija o una línea de crédito (o una combinación de ambas).
- Préstamo para mejoras FHA 203(k)- éste toma en cuenta el costo de ciertas reparaciones y renovaciones en el préstamo. Este único préstamo le permite pedir dinero prestado tanto para la compra como para las mejoras de la vivienda, lo que puede suponer una gran diferencia si no se dispone de mucho dinero en efectivo después de hacer un pago inicial.
- El programa de Hipotecas de Eficiencia Energética de la FHA- se trata de un concepto similar, pero éste está dirigido a mejoras que pueden reducir sus facturas de servicios públicos, como un nuevo aislamiento o la instalación de nuevos sistemas de energía solar o eólica. La idea es que como las casas con eficiencia energética tienen menores costos de operación, las facturas disminuyen y esto provoca que haya más ingresos disponibles para los pagos de la hipoteca.
- Préstamo de la sección 245(a) – es un programa para prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten. En el marco del programa del artículo 245 (a), la Hipoteca de Pago Gradual comienza con pagos mensuales iniciales bajos que aumentan gradualmente con el tiempo, y la Hipoteca de Capital Creciente ha programado aumentos en los pagos mensuales de capital que dan lugar a plazos de préstamo más cortos.
En resumen, los 5 tipos de préstamos de la FHA son:
- Hipoteca tradicional. Una hipoteca utilizada para financiar la residencia principal.
- Hipoteca de Conversión del Capital de la Vivienda (HECM). Una hipoteca revertida que permite a los propietarios mayores de 62 años cambiar el valor de su vivienda por dinero en efectivo.
- Programa de Hipoteca 203 (k). Una hipoteca que incluye fondos adicionales para pagar mejoras de eficiencia energética en el hogar con el propósito de disminuir los gastos en las facturas de servicios.
- Programa de Hipoteca para eficiencia energética. Una hipoteca que incluye fondos adicionales para pagar mejoras de eficiencia energética en el hogar con el propósito de disminuir los gastos en las facturas de servicios.
- Préstamo de la Sección 245(a). Incluye una Hipoteca de Pago Gradual (GPM) con pagos mensuales iniciales más bajos que aumentan gradualmente (se utiliza cuando se espera que los ingresos aumenten), y una Hipoteca de Capital Creciente (GEM) en la que los incrementos programados en los pagos mensuales de capital dan lugar a plazos de préstamo más cortos.
La FHA en comparación con los préstamos convencionales.
Los préstamos de la FHA están disponibles para personas con una puntuación de crédito tan bajo como 500. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, puede obtener un préstamo FHA con un pago inicial del 10%. Si su puntaje de crédito es de 580 o más, puede obtener un préstamo de la FHA con tan sólo un 3.5% de enganche. En comparación, normalmente necesitará una puntuación crediticia de al menos 620, y un pago inicial de entre el 3% y el 20%, para calificar a una hipoteca convencional.
Para un préstamo de la FHA o cualquier hipoteca, debe tener al menos dos años fuera de la bancarrota, a menos que pueda demostrar que la bancarrota se debió a una circunstancia fuera de su control. Asimismo, debe tener al menos tres años fuera de cualquier ejecución hipotecaria y demostrar que está trabajando para restablecer un buen crédito. Si está atrasado en sus préstamos estudiantiles federales o en sus impuestos sobre la renta, no calificará.
Préstamo de la FHA |
Préstamo convencional |
|
|---|---|---|
| Programas de asistencia para el pago inicial | Si. | No. |
| Puntaje crediticio mínimo | 500 | 620 |
| ¿Se permite que el enganche tenga como origen un regalo o una donación? | Si, de hecho hasta el 100% del pago inicial puede ser una donación o un regalo. | Solo una parte si el pago inicial es menor al 20% |
| Enganche | 3.5% si tiene un puntaje crediticio de 580 o 10% para puntajes de 500 a 579 | 3% al 20% |
| Prima del Seguro de Hipoteca Adelantada | 1.75% del préstamo + Anual: 0.45% a 1.05% | PMI: 0.5% a 1% del préstamo por año. |
| Términos del préstamo | 15 o 30 años | 10, 15, 20 o 30 años |
| Seguro de la hipoteca | De entrada, debe pagarse el MIP y el MIP anual durante los primeros 11 años del préstamo, dependiendo del LTV y la duración total del préstamo. | No es necesario si se da un enganche del 20% ni después de haber pagado más del 78% de su LTV. |
Consideraciones especiales.
Su prestamista evaluará sus calificaciones para un préstamo de la FHA como lo haría con cualquier otro solicitante de una hipoteca. Sin embargo, en lugar de usar su informe de crédito, el prestamista puede mirar su historial de trabajo de los últimos dos años, así como otros registros del historial de pagos, como los pagos de servicios públicos y alquiler. Usted puede calificar para un préstamo de la FHA si ha pasado por una bancarrota o una ejecución hipotecaria, siempre y cuando haya restablecido un buen crédito. En general, cuanto más bajo sea su puntaje crediticio y el pago inicial, más alta será la tasa de interés que pagará por la hipoteca.
Tenga en cuenta que cuando compra una casa, puede ser responsable de ciertos gastos que tendrán que salir de su bolsillo, como los honorarios de iniciación del préstamo, los honorarios de los abogados y los costos de tasación. Una de las ventajas de una hipoteca de la FHA es que el vendedor, el constructor de la vivienda o el prestamista pueden pagar algunos de estos costos de cierre a su nombre. Si el vendedor tiene dificultades para encontrar un comprador, puede ofrecerse a ayudarle en el cierre para endulzar el trato.
Junto con el puntaje crediticio y el criterio de pago inicial, hay requisitos específicos de la FHA para estos préstamos. Su prestamista debe ser un prestamista aprobado por la FHA y usted debe tener un historial de empleo estable o haber trabajado para el mismo empleador durante al menos los últimos dos años.
Si trabaja por su cuenta propia, necesita dos años de historial de empleo por cuenta propia exitoso, respaldado por declaraciones de impuestos y un balance general y estado de ganancias y pérdidas del año en curso hasta la fecha. Si ha trabajado por cuenta propia durante menos de dos años, pero más de uno, todavía puede ser elegible. Para esto necesita tener un sólido historial de trabajo e ingresos durante los dos años anteriores al empleo por cuenta propia y el empleo por cuenta propia está en la misma ocupación o en una relacionada. Debe tener un número de seguro social válido, residir legalmente en los Estados Unidos y ser mayor de edad en su estado para poder firmar una hipoteca.
Consideraciones especiales de la hipoteca.
Normalmente, la propiedad que se financia debe ser su residencia principal y debe estar ocupada por su propietario. Este programa de préstamos no puede ser usado para propiedades de inversión o de alquiler. Las casas unifamiliares y adosadas, las casas adosadas, las casas adosadas en hilera y los condominios dentro de los proyectos de condominios aprobados por la FHA son elegibles para un financiamiento de la FHA.
La proporción de la parte inicial (el pago de la hipoteca, las cuotas de la HOA, los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y el seguro del propietario) debe ser inferior al 31% de sus ingresos brutos. En algunos casos, es posible que se le apruebe con una proporción del 40%.
La proporción de fondo (el pago de la hipoteca y todas las demás deudas mensuales de los consumidores) debe ser inferior al 43% de sus ingresos brutos. Sin embargo, es posible ser aprobado con una proporción tan alta como el 50%. Además, necesita un avalúo de la propiedad por parte de un tasador aprobado por la FHA, y la casa debe cumplir con ciertos estándares mínimos. Si la casa no cumple con estos estándares y el vendedor no está de acuerdo con las reparaciones requeridas, usted debe pagar por las reparaciones al momento del cierre (los fondos se mantienen en custodia hasta que se hagan las reparaciones).
Límites de préstamo de la FHA.
Una de las limitaciones de los préstamos de la FHA es que tienen límites externos en cuanto a la cantidad que usted puede pedir prestada. Estos son establecidos por la región en la que vive, con áreas de bajo costo que tienen un límite más bajo (el «piso») que el préstamo usual de la FHA y áreas de alto costo que tienen una cifra más alta (el «techo»). Luego están las áreas de «excepción especial», que incluyen Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE.UU., donde los costos de construcción muy altos hacen que los límites sean aún más altos. En todos los demás lugares, el límite se fija en el 115% del precio medio de la vivienda para el condado, según lo determinado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
En el cuadro que figura a continuación se enumeran los límites de los préstamos para el año 2020:
Tipo de propiedad |
Área de bajo costo («piso») |
Área de alto costo («techo») |
Área de excepciones especiales |
|---|---|---|---|
| Una unidad | $331,760 |
$765,600 | $1,148,400 |
| Dos unidades | $424,800 | $980,325 | $1,470,475 |
| Tres unidades | $513,450 | $1,184,925 |
$1,777,375 |
| Cuatro unidades | $638,100 | $1,472,550 | $2,208,825 |
Reducción de una deuda de la FHA.
Los préstamos de la FHA tienen ventajas particulares: una vez que tenga uno, puede ser elegible para recibir una reducción de su deuda si ha experimentado una dificultad financiera legítima, como una pérdida de ingresos o un aumento en los gastos de subsistencia, o si tiene dificultades para hacer los pagos mensuales de la hipoteca. El Programa de Modificación de Viviendas Asequibles de la FHA (HAMP), por ejemplo, puede ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria reduciendo permanentemente el pago mensual de su hipoteca a un nivel asequible. Para convertirse en un participante completo del programa, debe completar con éxito un plan de pago de prueba en el que realice tres pagos programados a tiempo, por la cantidad modificada más baja.
Decida qué es lo mejor para usted.
Aunque un préstamo de la FHA puede sonar genial, no es para todo el mundo. No ayudará a los que tienen una puntuación de crédito inferior a 500. Para aquellos con mal crédito, un préstamo personal puede ser una opción, en cambio. En el extremo opuesto, los aspirantes a propietarios de viviendas que pueden permitirse un gran pago inicial pueden estar mejor con una hipoteca convencional, ya que podrían ahorrar más dinero a largo plazo a través de las tasas de interés más bajas y la prima de seguro de hipoteca que los prestamistas convencionales proporcionan.
Finalmente, como dice la Administración Federal de la Vivienda, un préstamo de la FHA «no se ajustará a los que están comprando en el extremo superior del espectro de precios – ni pretenderá hacerlo». El programa de préstamos de la FHA fue creado para apoyar a los compradores de casas de ingresos bajos y moderados, particularmente aquellos con dinero limitado ahorrado para un pago inicial.