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  • Definición de Préstamo de Moneda Fuerte.

    ¿Qué es un préstamo de moneda fuerte?

    Un préstamo de moneda fuerte, también llamado hard money, es un tipo de préstamo que está garantizado por bienes raíces. estos préstamos se consideran de «último recurso» o préstamos puente a corto plazo. Estos préstamos se utilizan principalmente en transacciones de bienes raíces, y el prestamista suele ser un individuo o una empresa y no un banco.

    ¿Cómo funciona un préstamo de moneda fuerte?

    Los préstamos de moneda fuerte tienen condiciones que se basan principalmente en el valor de los bienes que se utilizan como garantía, no en la solvencia del prestatario. Dado que los prestamistas tradicionales, como los bancos, no conceden préstamos de moneda fuerte; los prestamistas de dinero fuerte suelen ser personas o empresas privadas que ven el valor de este tipo de empresa potencialmente arriesgada.
    Los préstamos pueden ser solicitados por personas que planean renovar y revender los bienes inmuebles que se utilizan como garantía para la financiación, a menudo en el plazo de un año, si no antes. El mayor costo de un préstamo de moneda fuerte se compensa con el hecho de que el prestatario tiene la intención de pagar el préstamo con relativa rapidez -la mayoría de los préstamos de moneda fuerte son de uno a tres años- y con algunas de las otras ventajas que ofrecen.

    El préstamo de moneda fuerte puede considerarse como una inversión. Hay muchos que han utilizado esto como un modelo de negocio y lo practican activamente.

    Consideraciones especiales.

    El costo para el prestatario es generalmente más alto comparado con la financiación disponible a través de bancos o programas de préstamo del gobierno, lo que refleja el mayor riesgo que asume el prestamista al ofrecer la financiación. Sin embargo, el aumento del gasto es una compensación por un acceso más rápido al capital, un proceso de aprobación menos riguroso y una posible flexibilidad en el calendario de reembolso.

    Los préstamos de moneda fuerte pueden utilizarse en situaciones de cambio, en la financiación a corto plazo y por prestatarios con un crédito escaso, pero con un patrimonio sustancial en su propiedad. Dado que puede emitirse rápidamente, un préstamo de moneda fuerte puede utilizarse como una forma de evitar la ejecución hipotecaria.

    Ventajas y desventajas.

    Ventajas.

    Una de esas ventajas es que el proceso de aprobación suele ser mucho más rápido que la solicitud de una hipoteca u otro préstamo tradicional a través de un banco. Los inversionistas privados pueden tomar decisiones más rápidamente porque a menudo no hacen verificaciones de crédito ni examinan el historial de crédito del prestatario – los pasos que los prestamistas suelen tomar para investigar la capacidad del solicitante de hacer los pagos del préstamo.

    Estos inversionistas no están tan preocupados por recibir el reembolso porque puede haber un valor y una oportunidad aún mayores para que ellos mismos revendan la propiedad si el prestatario no paga.

    Otra ventaja es que, como los prestamistas de dinero contante y sonante no utilizan un proceso de suscripción tradicional y estándar, sino que evalúan cada préstamo caso por caso, los solicitantes a menudo pueden negociar ajustes en relación con el calendario de reembolso del préstamo. Los prestatarios pueden buscar más oportunidades de devolver el préstamo durante el período de tiempo de que disponen.

    Desventajas.

    Dado que la propiedad en sí se utiliza como única protección contra el incumplimiento, los préstamos de moneda fuerte suelen tener una relación préstamo-valor (loan-to-value, LTV por sus siglas en inglés) más baja que la de los préstamos tradicionales: alrededor del 50% al 70%, frente al 80% de las hipotecas normales (aunque puede ser mayor si el prestatario es un flipper experimentado).

    Además, sus tasas de interés tienden a ser altas. En los préstamos de modeda fuerte, las tasas pueden ser incluso más altas que las de los préstamos subprime. A partir del 2019, los tipos de los préstamos de moneda fuerte oscilaban entre el 7,5% y el 15%, dependiendo de la duración del préstamo. En comparación, el tipo de interés preferencial era del 5,25%.

    Otro inconveniente es que los prestamistas en condiciones difíciles pueden optar por no proporcionar financiación para una residencia ocupada por el propietario debido a la supervisión reglamentaria y las normas de cumplimiento.

  • 5 Señales que Una Hipoteca Inversa es una Mala Idea.

    En Estados Unidos, una hipoteca inversa es una clase de préstamo hipotecario que está garantizado contra una propiedad residencial y que puede brindar ingresos extras a los jubilados al darles acceso al valor libre de gravámenes de sus propiedades. Pero este enfoque puede ser perjudicial, pues puedes obtener tarifas elevadas y tasas de interés altas que pueden diluir una parte sustancial del valor del patrimonio.

    1.Si tu propiedad será la herencia de tus herederos – Cuando un propietario muere, su cónyuge y su patrimonio normalmente deben reembolsar (pagar o devolver) el préstamo. Según la Comisión Federal de Comercio, esto a menudo implica vender la casa para generar el efectivo necesario. Si la vivienda se vende por más del saldo pendiente del préstamo, los fondos sobrantes van a los herederos.

    Sin embargo, si una casa se vende por menos, los herederos no recibirán nada, siendo el déficit cubierto por el seguro de la FHA. Es por eso que los prestatarios deben pagar las primas del seguro hipotecario en los préstamos hipotecarios inversos.

    Obtener una hipoteca inversa podría complicar las cosas si deseas dejar tu casa a tus hijos, quienes tal vez no tengan los fondos necesarios para pagar el préstamo. Si bien una hipoteca a plazo tradicional de tasa fija puede ofrecer a tus herederos una solución de financiamiento para asegurar la propiedad, es posible que no califiquen para este préstamo, en cuyo caso, una propiedad familiar apreciada puede venderse a un extraño, para satisfacer rápidamente la hipoteca inversa.

    2.Si vives con alguien – Si tienes amigos, parientes o compañeros de cuarto que viven contigo y que no figuran en el papeleo del préstamo, posiblemente podrían perder su derecho a vivir en la propiedad en caso de tu muerte. Esos huéspedes también pueden verse obligados a desalojar la casa si se muda por más de un año porque las hipotecas inversas requieren que los prestatarios vivan en la casa, la cual debe considerarse su residencia principal.

    Si un prestatario muere, vende su casa o se muda, el préstamo vence inmediatamente. Una solución es incluir a sus inquilinos en la documentación del préstamo; sin embargo, nadie que viva contigo menor de 62 años puede ser un prestatario en la hipoteca inversa.

    3.Si tiene facturas médicas – Las personas mayores que padecen problemas de salud pueden obtener hipotecas inversas como una forma de recaudar efectivo para sus facturas médicas. Sin embargo, deben ser lo suficientemente saludables para seguir viviendo dentro de ese hogar. Si la salud de una persona se deteriora hasta el punto en que debe trasladarse a un centro de tratamiento, el préstamo debe reembolsarse en su totalidad, ya que la casa ya no califica como la residencia principal del prestatario.

    Mudarse a un hogar de ancianos o un centro de vida asistida durante más de 12 meses consecutivos se considera un cambio permanente de vivienda según las regulaciones de las hipotecas inversas. Por esta razón, los prestatarios deben certificar por escrito cada año que todavía viven en la casa contra la que están pidiendo prestado, para evitar una ejecución hipotecaria.

    4. Si planea mudarse pronto – Si está considerando mudarse por motivos de salud u otras razones, una hipoteca inversa probablemente no sea aconsejable, porque a corto plazo, los altos costos iniciales hacen que estos préstamos sean económicamente inviables. Estos costos incluyen las tarifas del prestamista, los costos iniciales del seguro hipotecario, las primas del seguro hipotecario en curso y los costos de cierre (también conocido como liquidación), como el seguro de título de propiedad, las tarifas de tasación de la vivienda y las tarifas de inspección.

    Los propietarios de viviendas que abandonan o venden repentinamente la propiedad tienen solo seis meses para pagar el préstamo. Y aunque los prestatarios pueden embolsarse los ingresos de las ventas por encima del saldo adeudado por el préstamo, ya se habrán pagado miles de dólares en costos de hipoteca inversa.

    5.No puede pagar los costos – Es posible que los ingresos de la hipoteca inversa no sean suficientes para cubrir los impuestos a la propiedad, las primas del seguro de vivienda y los costos de mantenimiento de la vivienda. No mantenerse al día en cualquiera de estas áreas puede hacer que los prestamistas cancelen la hipoteca inversa adeudada, lo que podría resultar en la pérdida de la vivienda.

    En el lado positivo, algunas localidades ofrecen programas de aplazamiento de impuestos a la propiedad para ayudar a las personas mayores con su flujo de efectivo, y algunas ciudades tienen programas orientados a ayudar a las personas mayores de bajos ingresos con las reparaciones del hogar. No obstante, no existen tales programas para el seguro de propietarios.

    Conclusión.

    Si tienes poco dinero en efectivo, pero una hipoteca inversa no termina de convencerte, existen otras opciones, como vender tu casa y conseguir una más pequeña y por ende, más barata. Los propietarios también pueden considerar alquilar propiedades, lo que alivia los dolores de cabeza de la propiedad, como los impuestos a la propiedad y las reparaciones. Otras posibilidades incluyen la búsqueda de préstamos con garantía hipotecaria, líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o re-financiamiento con una hipoteca a plazo tradicional.

  • Relación combinada de préstamo a valor – Ratio CLTV.

    ¿Cuál es la relación combinada préstamo-valor – CLTV?

    La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es la relación o ratio entre todos los préstamos garantizados de una propiedad y el valor de la misma. Los prestamistas utilizan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.

    En general, los prestamistas están dispuestos a prestar con ratios CLTV del 80% y superiores a prestatarios con altas calificaciones crediticias. El CLTV difiere de la relación préstamo-valor simple (LTV) en que el LTV sólo incluye la primera o principal hipoteca en su cálculo.

    Fórmula y cálculo del CLTV.

    CLTV = ( VP1 + VP2 + … + VLn ) / Valor Total de la Propiedad

    •  VP: Valor del préstamo

    Para calcular la relación préstamo-valor combinada, divida los saldos totales del capital de todos los préstamos por el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. La relación préstamo-valor se determina dividiendo la suma de los elementos que figuran a continuación por el menor del precio de venta de la propiedad o el valor de tasación de la misma.

    • el monto original del préstamo de la primera hipoteca,
    • la parte utilizada (el saldo del principal pendiente) de una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC),
    • el saldo de capital pendiente de pago de toda la financiación subordinada cerrada, como una segunda o tercera hipoteca (Con un préstamo cerrado, el prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede hacer ningún cambio de plan de pago ni acceder a ningún capital pagado una vez que el préstamo esté cerrado).

    Lo que muestra la ratio o relación de CLTV.

    La ratio combinada préstamo-valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario de vivienda que tiene gravámenes (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación entre deuda e ingresos y la relación estándar entre préstamo y valor (LTV), para evaluar el riesgo de conceder un préstamo a un prestatario.

    Muchos economistas atribuyen la relajación de las normas de CLTV a la crisis de las ejecuciones hipotecarias que asoló a los Estados Unidos a finales de la década de 2000, entre otros factores. A partir del decenio de 1990 y especialmente a principios y mediados del decenio de 2000, los compradores de viviendas a menudo contrataron segundas hipotecas al momento de la compra en lugar de hacer pagos iniciales. Los prestamistas, deseosos de no perder el negocio de estos clientes frente a los competidores, aceptaron esos términos a pesar del aumento del riesgo.

    Antes de la expansión de la burbuja inmobiliaria de finales de los 90s y hasta mediados de la primera década del 2000, la práctica habitual era que los compradores de viviendas hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantenían a los clientes dentro de estos parámetros limitando la LTV al 80%.

    Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas compañías tomaron medidas para permitir que los clientes pudieran evitar dar el 20% de enganche. Algunos prestamistas aumentaron los topes de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un 5% de enganche o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los topes de CLTV, a menudo hasta el 100%. Esta maniobra permitió a los clientes tomar segundas hipotecas para financiar su 20% de enganche.

    El aumento de las ejecuciones hipotecarias a partir del 2008 subrayó por qué la CLTV es importante. Tener la piel en el juego, como un desembolso inicial de $100,000 en efectivo para una casa de $500,000, proporciona a un propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos de hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, no sólo pierde su casa, sino también el dinero que pagó para cerrar el trato.

    Requerir el capital de la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída en los precios de los bienes raíces. Si una propiedad está valorada en $500,000 dólares y el total de los gravámenes suma $400,000 dólares, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que los titulares de los gravámenes reciban un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.

    ¿Por qué es importante la CLTV?

    Algunos compradores de viviendas optan por reducir su pago inicial recibiendo múltiples hipotecas sobre una propiedad, lo que resulta en una menor ratio préstamo-valor para la hipoteca principal. También debido a la menor relación LTV, muchos compradores de vivienda evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). El hecho de que sea mejor obtener una segunda hipoteca o incurrir en el costo del PMI varía según la persona.

    En consecuencia, como el deudor de la segunda hipoteca asume más riesgos, la tasa de interés de una segunda hipoteca suele ser más alta que la de una primera. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas y desventajas de aceptar múltiples préstamos sobre una propiedad. El ejercicio de la debida diligencia ayudará a garantizar que lo que se elija sea la mejor opción para las circunstancias dadas.

    Préstamo a Valor vs. CLTV.

    La ratio préstamo-valor (LTV) y CLTV son dos de las más comunes utilizadas durante el proceso de suscripción de una hipoteca. La mayoría de los prestamistas imponen máximos a ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no sea elegible para un préstamo. La relación LTV considera sólo el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, el coeficiente LTV es del 50%, resultado de dividir el saldo primario de la hipoteca de $100,000 dólares por el valor de la vivienda de $200,000 dólares.

    La mayoría de los prestamistas imponen una relación LTV máxima del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con relaciones LTV más altas. Los prestatarios con buenos perfiles de crédito pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre y cuando el saldo de su préstamo primario sea superior al 80% del valor de la vivienda. El PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de la casa cae por debajo del saldo del préstamo.

    Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos del CLTV. Considerando el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba nada. Si el valor de la propiedad disminuye a $125,000 dólares antes de que el prestatario incumpla, el titular principal del gravamen recibe la totalidad de la cantidad adeudada ($100,000 dólares), mientras que el segundo titular del gravamen sólo recibe $25,000 dólares restantes a pesar de que se le adeuden $50,000 dólares. El titular primario del derecho de retención asume menos riesgo en caso de disminución del valor de la propiedad y, por lo tanto, puede permitirse prestar a un CLTV más alto.

    Ejemplo de la relación o ratio de CLTV.

    Como un ejemplo, supongamos que un individuo está comprando una casa por $200,000 dólares. Para asegurar la propiedad, dio un pago inicial de $50,000 dólares y recibió dos hipotecas por $100,000 dólares (primaria) y $50,000 dólares (secundaria). Su relación préstamo-valor combinada (CLTV) es por lo tanto del 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).

  • Diferencias entre obtener un HELOC y un préstamo con garantía hipotecaria.

    Una de las ventajas de ser dueño de su propia vivienda es la habilidad de poder incrementar su valor. Puede usar ese valor para asegurar fondos en forma de una “segunda hipoteca”- mediante un préstamo único o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés).

    Conceptos básicos sobre los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda o con garantía hipotecaria (home equity loans).

    Los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda y los HELOC (Home Equity Line of Credit) usan como colateral el valor real de su vivienda (esto es la diferencia entre su valor y el saldo de su hipoteca).

    Como los préstamos están respaldados contra el valor de la vivienda, los intereses son sumamente bajos. No obstante, existen riesgos al usar la vivienda como colateral para un crédito. Los prestamistas con garantías hipotecarias colocan un segundo gravamen en su casa, dándoles derecho de adueñarse de su hogar si no cumple con el plan de pagos.

    Préstamo único sobre el valor acumulado de la vivienda.

    Un préstamo único sobre el valor acumulado de la vivienda llega como una suma global en efectivo. Estos préstamos generalmente ofrecen tasas fijas, por lo que usted sabrá exactamente cuáles serán sus pagos mensuales.

    Los prestamistas también pueden exigirle que pague “puntos”- es decir, intereses prepagos, al momento del cierre. Cada punto es igual al 1% del valor del préstamo. Los puntos reducen su tasa de interés, lo que en realidad podría ayudarlo a largo plazo.

    Elegibilidad para un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda.

    Los bancos suscriben segundas hipotecas al igual que otros préstamos hipotecarios. Cada banco tiene pautas que dictan cuanto pueden prestar en función del valor de su propiedad y su solvencia. Esto se expresa en una relación combinada préstamo-valor (CLTV Ratio en ingles).

    Línea de Crédito Sobre el Valor Acumulado de la Vivienda – HELOC.

    La línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda es un poco distinta. Es una fuente de fondos potenciales. La mayoría de los bancos ofrecen diferentes maneras de acceder a esos fondos. A diferencia de los prestamos únicos, estos tienden a tener pocos costos de cierre, y presentan tasas de interés variables.

    Las fases de los HELOC.

    La mayoría de las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda tienen dos fases: le primera es la fase del retiro, donde puede acceder a su crédito disponible como mejor le parezca. Ésta fase suele durar 10 años. En esta etapa se dan pagos pequeños, muchas veces solo se van pagando los intereses. Sin embargo, siempre tiene la opción de hacer pagos mayores.

    Una vez finaliza el periodo de retiro, el préstamo entra en la fase de reembolso. Durante el periodo de reembolso, debe reembolsar todo el dinero prestado, más los intereses a una tasa variable hasta que su préstamo haya sido pagado en su totalidad.

    Comparación entre Préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda y HELOC/h3>
    Préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda
    HELOC
    Pago Un pago en efectivo en una sola exhibición. Línea de crédito rotativa por un monto pre-aprobado
    Reembolso (pago del crédito) Pagos mensuales fijos. Solo se pagan intereses durante el periodo de “retiro”, seguido de pagos mensuales completos.
    Intereses Tasas fijas de intereses. Tasas variables (ajustables) de intereses.
    Puntos Los prestamistas pueden exigir el pago de puntos para bajar la tasa de interés. No se usan los puntos.
    Costo de cierre Similar a la primera hipoteca; usualmente entre 2% al 5% del préstamo total. Si lo aplican, los costos de cierre tienden a ser menores que los de los prestamos únicos.
    Ventajas Costo de reembolso predecible. Flexibilidad para retirar de la línea de crédito cuando lo necesite; sin pagos de intereses por dinero que no utilice.
    Desventajas Por lo general, mayor interés que HELOC debido a la función de tasa fija; falta de flexibilidad. Algunos deudores podrían verse tentados a utilizar el préstamo para realizar compras no esenciales.
    ¿A quién le conviene? A personas con necesidades únicas que saben exactamente cuánto necesita. A personas en situaciones en las que podría necesita acceso a fondos en diferentes momentos

    ¿Porque sacar una segunda hipoteca?

    Los propietarios pueden usar su préstamo ya sea único sobre el valor acumulado de su vivienda o HELOC para una amplia gama de propósitos. Desde el punto de vista de la planificación financiera, una de las mejores cosas que puede hacer con los fondos es usarlos para proyectos de renovación y remodelación, los cuales aumentarán el valor de su vivienda.

    También puede usar el dinero para consolidar deudas con altas tasas de interés, incluidos los saldos de tarjetas de crédito. Está reemplazando efectivamente un préstamo de alto costo con una forma de crédito asegurada y de bajo costo.

    Prestamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda o refinanciamiento.

    Las segundas hipotecas no son la única forma de aprovechar el capital de su casa para obtener algo de dinero extra. También puede hacer lo que se conoce como refinanciamiento de retiro de efectivo, en el que solicita un nuevo préstamo para reemplazar la hipoteca original.

    Deducciones fiscales en préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda.

    Hay otra ventaja de aprovechar su capital si es para proyectos de renovación de viviendas: El IRS le permite cancelar parte de los intereses de esos préstamos, siempre que detalle las deducciones.

    A partir del 2018, las parejas pueden deducir los intereses de hasta $750,000 dólares de “deuda de adquisición”. Esas son las hipotecas y los préstamos al valor acumulado de la vivienda utilizados para “comprar, construir o mejorar sustancialmente” la casa contra la cual se garantizó.

    Obtenga el préstamo.

    Las opciones y tarifas de los préstamos varían significativamente de un prestamista a otro, por lo que vale la pena darse una vuelta alrededor. Además de los bancos tradicionales, también puede recurrir a ahorros y préstamos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias.

    Retirarse de un préstamo.

    Existe una regla de cancelación de tres días hábiles obligatoria a nivel federal que se aplica tanto a los préstamos del valor acumulado de la vivienda como a los HELOC. Tenga esto muy en cuenta.

    Negociando las tarifas.

    La gran mayoría de las tarifas que un prestamista trata de cobrar son negociables. Intente regatear y no olvide comparar ofertas.

    Cuando no puede pagar su préstamo.

    Por lo general, los prestamistas persiguen una demanda estándar para obtener el dinero en lugar de ir directamente a una ejecución hipotecaria. Ellos también pueden intentar embargar su salario, tratar de recuperar otra propiedad o cobrarle directamente de sus cuentas bancarias para obtener lo que se les debe.

    Conclusión.

    Una segunda hipoteca es una opción convincente si necesita un dinero extra. Debido a que están asegurados contra el valor de su casa, los prestamistas están dispuestos a ofrecer tasas más bajas que otros tipos de préstamos.

    El hecho que pueda usar su hogar como un fuente relativamente accesible de dinero, no significa que daba hacerlo. Un préstamo adicional significa un pago de préstamo adicional cada mes. Mida los riesgos e invierta con prudencia.