Autor: nestoroms

  • Fondos Índices o Indexados.

    ¿Qué es un fondo indexado?

    Un fondo indexado es un tipo de fondo mutuo o fondo cotizado en bolsa (ETF por sus siglas en inglés) con una cartera construida para igualar o seguir los componentes de un índice del mercado financiero, como el Standard & Poor’s 500 Index (S&P 500). Se dice que un fondo mutuo índice proporciona una amplia exposición al mercado, bajos gastos operativos y una baja rotación de la cartera. Estos fondos siguen su índice de referencia independientemente del estado de los mercados.

    Los fondos indexados se consideran generalmente como las tenencias de cartera central ideales para las cuentas de jubilación, como las cuentas de jubilación individual (IRA) y las cuentas 401(k). El legendario inversor Warren Buffett ha recomendado los fondos índices como un refugio para los ahorros de los últimos años de vida. En lugar de elegir acciones individuales para invertir, ha dicho, tiene más sentido que el inversor medio compre todas las compañías del S&P 500 al bajo costo que ofrece un fondo índice.

    ¿Cómo funciona un fondo índice?

    La «indización» es una forma de gestión pasiva de los fondos. En lugar de que el administrador de la cartera del fondo se dedique activamente a seleccionar las acciones y a programar el mercado, es decir, a elegir los valores en los que invertir y a elaborar estrategias para comprarlos y venderlos, el administrador del fondo crea una cartera cuyas tenencias reflejan los valores de un índice determinado. La idea es que al imitar el perfil del índice -el mercado de valores en su conjunto, o un amplio segmento del mismo- el fondo también igualará su rendimiento.

    Hay un índice, y un fondo índice, para casi todos los mercados financieros existentes. En los EE.UU., los fondos índice más populares siguen la pista del S&P 500. Pero también se utilizan ampliamente otros índices, entre los que se incluyen:

    • Russell 2000, compuesto por acciones de empresas de pequeña capitalización.
    • Wilshire 5000 Total Market Index, el mayor índice de acciones de EE.UU.
    • MSCI EAFE, que consiste en existencias extranjeras de Europa, Australia-Asia y el Lejano Oriente.
    • Barclays Capital U.S. Aggregate Bond Index, que sigue el mercado total de bonos.
    • El Nasdaq Composite, compuesto por 3,000 acciones que cotizan en la bolsa del Nasdaq.
    • Dow Jones Industrial Average (DJIA), compuesto por 30 empresas de gran capitalización.

    Un fondo índice que rastree el DJIA, por ejemplo, invertiría en las mismas 30 grandes empresas de propiedad pública que componen ese índice.

    Las carteras de los fondos índice sólo cambian sustancialmente cuando cambian sus índices de referencia. Si el fondo sigue un índice ponderado, sus administradores pueden reequilibrar periódicamente el porcentaje de los distintos valores para reflejar el peso de su presencia en el índice de referencia. La ponderación es un método utilizado para equilibrar la influencia de una sola participación en un índice o una cartera.

    Fondos índices vs. fondos gestionados activamente.

    La inversión en un fondo indexado es una forma de inversión pasiva. La estrategia opuesta es la inversión activa, que se realiza en fondos de inversión de gestión activa, es decir, los que tienen el gestor de cartera de selección de valores y de mercado descrito anteriormente.

    Una de las principales ventajas que tienen los fondos indexados respecto de sus contrapartes gestionados activamente es el menor índice de gastos de gestión. El índice de gastos de un fondo -también conocido como índice de gastos de gestión- incluye todos los gastos operativos como el pago a asesores y gestores, las comisiones por transacciones, los impuestos y las comisiones de contabilidad.

    Dado que los administradores de fondos de índices simplemente están replicando el rendimiento de un índice de referencia, no necesitan los servicios de analistas de investigación y otros que ayudan en el proceso de selección de acciones. Los administradores de los fondos del índice comercian con menos frecuencia, incurriendo en menos honorarios y comisiones de transacción. Por el contrario, los fondos gestionados activamente cuentan con un personal más numeroso y realizan más transacciones, lo que eleva el costo de las operaciones.

    Los costos adicionales de la gestión de los fondos se reflejan en la relación de gastos del fondo y se transmiten a los inversores. Como resultado, los fondos indexados baratos a menudo cuestan menos de un porcentaje -0,2%-0,5% es lo típico, con algunas empresas que ofrecen ratios de gastos aún más bajos, del 0,05% o menos – en comparación con las comisiones mucho más altas que manejan los fondos gestionados activamente, típicamente del 1% al 2,5%.

    Los ratios de gastos afectan directamente al rendimiento general de un fondo. Los fondos gestionados activamente, con sus ratios de gastos a menudo más altos, están automáticamente en desventaja frente a los fondos indexados, y luchan por mantenerse al día con sus puntos de referencia en términos de rendimiento global.

    Si tiene una cuenta de corretaje en línea, compruebe su fondo de inversión o su filtro de ETF para ver qué fondos índices están disponibles para usted.

    Ventajas.

    • Lo último en diversificación.
    • Bajos índices de gastos.
    • Fuertes retornos a largo plazo.
    • Ideal para los inversores pasivos, comprar y mantener.

    Desventajas.

    • Vulnerable a las oscilaciones del mercado como las caídas.
    • Falta de flexibilidad.
    • No hay elemento humano.
    • Ganancias limitadas.

    ¿Mejores retornos?

    La reducción de los gastos conduce a un mejor rendimiento. Los defensores sostienen que los fondos pasivos han tenido éxito al superar a los fondos mutuos gestionados de forma más activa. Es cierto que la mayoría de los fondos mutuos no logran superar los índices generales. Por ejemplo, durante los cinco años que terminaron en diciembre de 2018, el 82% de los fondos de gran capitalización generaron un rendimiento inferior al S&P 500, según los datos del SPIVA Scorecard de los índices S&P Dow Jones.

    Por otra parte, los fondos gestionados pasivamente no intentan ganar al mercado. Su estrategia busca en cambio igualar el riesgo y el rendimiento global del mercado, en la teoría de que el mercado siempre gana.

    La gestión pasiva que conduce a un rendimiento positivo tiende a ser cierta a largo plazo. Con plazos más cortos, los fondos de inversión activos lo hacen mejor. El Scorecard de SPIVA indica que en el lapso de un año, sólo el 64% de los fondos mutuos de gran capitalización tuvieron un rendimiento inferior al S&P 500. En otras palabras, más de un tercio de ellos lo superó a corto plazo. Además, en otras categorías, el dinero gestionado activamente manda. Por ejemplo, casi el 85% de los fondos mutuos de mediana capitalización superaron el índice de referencia del S&P MidCap 400 Growth Index, en el transcurso de un año.

    Incluso a largo plazo, cuando un fondo gestionado activamente es bueno, es muy, muy bueno. El informe «Los mejores fondos mutuos 2019» de Investor’s Business Daily enumera docenas de fondos que han acumulado un rendimiento total promedio de 10 años con un 15% a 19%, en comparación con el 13,12% del S&P 500. También han superado significativamente el rendimiento del mercado en períodos de uno, tres y cinco años. Hay que admitir que es una hazaña que sólo el 13% de los 8,000 fondos de inversión que existen pueden reclamar, como se detalla en el informe.

    Ejemplo real de los fondos indexados.

    Los fondos índices han existido desde los años 70s. La popularidad de la inversión pasiva, el atractivo de las bajas comisiones y un mercado alcista a largo plazo se han combinado para hacer que se disparen en la década de 2010. Para 2018, según Morningstar Research, los inversores invirtieron más de $458,000 millones de dólares en fondos indexados en todas las clases de activos. Durante el mismo período, los fondos gestionados activamente experimentaron $301,000 millones de dólares en salidas.

    El fondo que comenzó todo, fundado por el presidente de Vanguard, John Bogle, en 1976, sigue siendo uno de los mejores por su rendimiento general a largo plazo y su bajo coste. El Vanguard 500 Index Fund ha seguido fielmente el S&P 500, en su composición y rendimiento. Por ejemplo, a marzo de 2019, registró un rendimiento de un año del 9,46%, frente al 9,5% del índice. Para sus acciones Admiral, el ratio de gastos es de 0,04%, y su inversión mínima es de $3,000 dólares.

  • Relación combinada de préstamo a valor – Ratio CLTV.

    ¿Cuál es la relación combinada préstamo-valor – CLTV?

    La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es la relación o ratio entre todos los préstamos garantizados de una propiedad y el valor de la misma. Los prestamistas utilizan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.

    En general, los prestamistas están dispuestos a prestar con ratios CLTV del 80% y superiores a prestatarios con altas calificaciones crediticias. El CLTV difiere de la relación préstamo-valor simple (LTV) en que el LTV sólo incluye la primera o principal hipoteca en su cálculo.

    Fórmula y cálculo del CLTV.

    CLTV = ( VP1 + VP2 + … + VLn ) / Valor Total de la Propiedad

    •  VP: Valor del préstamo

    Para calcular la relación préstamo-valor combinada, divida los saldos totales del capital de todos los préstamos por el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. La relación préstamo-valor se determina dividiendo la suma de los elementos que figuran a continuación por el menor del precio de venta de la propiedad o el valor de tasación de la misma.

    • el monto original del préstamo de la primera hipoteca,
    • la parte utilizada (el saldo del principal pendiente) de una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC),
    • el saldo de capital pendiente de pago de toda la financiación subordinada cerrada, como una segunda o tercera hipoteca (Con un préstamo cerrado, el prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede hacer ningún cambio de plan de pago ni acceder a ningún capital pagado una vez que el préstamo esté cerrado).

    Lo que muestra la ratio o relación de CLTV.

    La ratio combinada préstamo-valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario de vivienda que tiene gravámenes (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación entre deuda e ingresos y la relación estándar entre préstamo y valor (LTV), para evaluar el riesgo de conceder un préstamo a un prestatario.

    Muchos economistas atribuyen la relajación de las normas de CLTV a la crisis de las ejecuciones hipotecarias que asoló a los Estados Unidos a finales de la década de 2000, entre otros factores. A partir del decenio de 1990 y especialmente a principios y mediados del decenio de 2000, los compradores de viviendas a menudo contrataron segundas hipotecas al momento de la compra en lugar de hacer pagos iniciales. Los prestamistas, deseosos de no perder el negocio de estos clientes frente a los competidores, aceptaron esos términos a pesar del aumento del riesgo.

    Antes de la expansión de la burbuja inmobiliaria de finales de los 90s y hasta mediados de la primera década del 2000, la práctica habitual era que los compradores de viviendas hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantenían a los clientes dentro de estos parámetros limitando la LTV al 80%.

    Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas compañías tomaron medidas para permitir que los clientes pudieran evitar dar el 20% de enganche. Algunos prestamistas aumentaron los topes de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un 5% de enganche o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los topes de CLTV, a menudo hasta el 100%. Esta maniobra permitió a los clientes tomar segundas hipotecas para financiar su 20% de enganche.

    El aumento de las ejecuciones hipotecarias a partir del 2008 subrayó por qué la CLTV es importante. Tener la piel en el juego, como un desembolso inicial de $100,000 en efectivo para una casa de $500,000, proporciona a un propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos de hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, no sólo pierde su casa, sino también el dinero que pagó para cerrar el trato.

    Requerir el capital de la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída en los precios de los bienes raíces. Si una propiedad está valorada en $500,000 dólares y el total de los gravámenes suma $400,000 dólares, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que los titulares de los gravámenes reciban un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.

    ¿Por qué es importante la CLTV?

    Algunos compradores de viviendas optan por reducir su pago inicial recibiendo múltiples hipotecas sobre una propiedad, lo que resulta en una menor ratio préstamo-valor para la hipoteca principal. También debido a la menor relación LTV, muchos compradores de vivienda evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). El hecho de que sea mejor obtener una segunda hipoteca o incurrir en el costo del PMI varía según la persona.

    En consecuencia, como el deudor de la segunda hipoteca asume más riesgos, la tasa de interés de una segunda hipoteca suele ser más alta que la de una primera. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas y desventajas de aceptar múltiples préstamos sobre una propiedad. El ejercicio de la debida diligencia ayudará a garantizar que lo que se elija sea la mejor opción para las circunstancias dadas.

    Préstamo a Valor vs. CLTV.

    La ratio préstamo-valor (LTV) y CLTV son dos de las más comunes utilizadas durante el proceso de suscripción de una hipoteca. La mayoría de los prestamistas imponen máximos a ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no sea elegible para un préstamo. La relación LTV considera sólo el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, el coeficiente LTV es del 50%, resultado de dividir el saldo primario de la hipoteca de $100,000 dólares por el valor de la vivienda de $200,000 dólares.

    La mayoría de los prestamistas imponen una relación LTV máxima del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con relaciones LTV más altas. Los prestatarios con buenos perfiles de crédito pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre y cuando el saldo de su préstamo primario sea superior al 80% del valor de la vivienda. El PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de la casa cae por debajo del saldo del préstamo.

    Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos del CLTV. Considerando el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba nada. Si el valor de la propiedad disminuye a $125,000 dólares antes de que el prestatario incumpla, el titular principal del gravamen recibe la totalidad de la cantidad adeudada ($100,000 dólares), mientras que el segundo titular del gravamen sólo recibe $25,000 dólares restantes a pesar de que se le adeuden $50,000 dólares. El titular primario del derecho de retención asume menos riesgo en caso de disminución del valor de la propiedad y, por lo tanto, puede permitirse prestar a un CLTV más alto.

    Ejemplo de la relación o ratio de CLTV.

    Como un ejemplo, supongamos que un individuo está comprando una casa por $200,000 dólares. Para asegurar la propiedad, dio un pago inicial de $50,000 dólares y recibió dos hipotecas por $100,000 dólares (primaria) y $50,000 dólares (secundaria). Su relación préstamo-valor combinada (CLTV) es por lo tanto del 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).

  • 5 cosas que usted necesita para ser pre-aprobado para una hipoteca

    Comprar una casa puede ser emocionante y divertido, pero los compradores serios deben comenzar el proceso en la oficina de un prestamista, no visitando casas disponibles. La mayoría de los vendedores esperan que los compradores tengan una carta de pre-aprobación y estarán más dispuestos a negociar con aquellos que demuestren que pueden obtener financiamiento.

    Los compradores potenciales necesitan cinco cosas esenciales: prueba de bienes e ingresos, buen crédito, verificación de empleo y otros documentos, para ser pre-aprobados para una hipoteca.

    Pre-calificación vs. pre-aprobación.

    Una pre-calificación hipotecaria puede ser útil como una estimación de cuánto puede gastar alguien en una casa, pero una pre-aprobación es mucho más valiosa. Significa que el prestamista ha comprobado el crédito del posible comprador y ha verificado la documentación para aprobar un monto de préstamo específico (la aprobación suele durar un período determinado, por ejemplo, de 60 a 90 días).

    Los posibles compradores se benefician de varias maneras al consultar con un prestamista y obtener una carta de pre-aprobación. En primer lugar, tienen la oportunidad de discutir las opciones de préstamo y el presupuesto con el prestamista. En segundo lugar, el prestamista comprobará el crédito del comprador y revisará cualquier problema. El comprador de la casa también conocerá la cantidad máxima que puede pedir prestada, lo que ayudará a establecer un rango de precios.

    La aprobación final del préstamo se produce cuando el comprador hace un avalúo y el préstamo se aplica a una propiedad.

    ¡ATENCIÓN! Los compradores potenciales deben tener cuidado al estimar su grado de «comodidad» con un determinado pago mensual en su crédito en lugar de apuntar inmediatamente al tope de su límite de gastos.

    Requisitos para la pre-aprobación.

    1. Prueba de ingresos.

    Por lo general, los compradores deben presentar declaraciones de salarios W-2 de los dos últimos años, talones de pago recientes que muestren sus ingresos, así como los ingresos del año corriente, pruebas de cualquier ingreso adicional, como pensión alimenticia o bonificaciones, y sus declaraciones de impuestos de los dos últimos años.

    2. Prueba de los activos.

    El prestatario necesita estados de cuenta bancarios y de cuentas de inversión para demostrar que dispone de fondos para el pago inicial y los gastos de cierre, así como reservas de efectivo.

    El pago inicial, expresado como porcentaje del precio de venta, varía según el tipo de préstamo. La mayoría de los préstamos vienen con el requisito de que el comprador adquiera un seguro hipotecario privado (PMI) o pague una prima de seguro hipotecario o una comisión de financiación, a menos que esté dando un anticipo de por lo menos el 20% del precio de compra.

    Todos los préstamos, excepto los jumbos, son conformes, lo que significa que se ajustan a las directrices de las empresas patrocinadas por el gobierno (Fannie Mae y Freddie Mac). Algunos préstamos, como HomeReady (Fannie Mae) y Home Possible (Freddie Mac), están diseñados para compradores de vivienda con ingresos bajos a moderados o para personas que compran por primera vez.

    Los préstamos del VA, que no requieren de un depósito inicial, son para veteranos de EE.UU., miembros del servicio y cónyuges no casados. Un comprador que recibe dinero de un amigo o pariente para ayudar con el pago inicial puede necesitar una carta de regalo para probar que los fondos no son un préstamo.

    3. Buen crédito.

    La mayoría de los prestamistas exigen una puntuación FICO de 620 o superior para aprobar un préstamo convencional, y algunos incluso exigen esa puntuación para un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda. Los prestamistas suelen reservar las tasas de interés más bajas para los clientes con una puntuación crediticia de 760 o superior. Las directrices de la FHA permiten a los prestatarios aprobados con una puntuación de 580 o superior pagar tan sólo un 3,5%.

    Los que tienen una puntuación más baja deben hacer un pago inicial más grande. Los prestamistas a menudo trabajan con prestatarios con una puntuación crediticia baja o moderadamente baja y sugieren formas de mejorar su puntuación.

    Tenga en cuenta que, en un préstamo de $250,000 dólares, un individuo con una puntuación FICO en el rango más bajo (620-639) pagaría $1,288 dólares al mes, mientras que un propietario en el rango más alto (760-850) pagaría sólo $1,062 dólares; una diferencia de $2,712 dólares al año.

    A las tasas actuales y durante los 30 años del préstamo de $250,000 dólares, un individuo con un puntaje FICO en el rango de 620-639 pagaría $213,857 dólares en intereses y un propietario en el rango de 760-850 pagaría $132,216 dólares, una diferencia de más de $81,000 dólares.

    Como las tasas de interés cambian a menudo, le recomendamos usar esta Calculadora de Ahorro de Préstamo FICO para verificar los puntajes y las tasas.

    4. Verificación de empleo.

    Los prestamistas quieren asegurarse de que prestan sólo a prestatarios con empleo estable. Un prestamista no sólo querrá ver los recibos de nómina de un comprador, sino que probablemente llamará al empleador para verificar su empleo y salario. Un prestamista puede querer contactar al empleador anterior si un comprador ha cambiado recientemente de trabajo.

    Los compradores que trabajan por cuenta propia tendrán que proporcionar una cantidad significativa de papeleo adicional relacionado con su negocio y sus ingresos. De acuerdo con Fannie Mae, los factores que entran en la aprobación de una hipoteca para un prestatario que trabaja por cuenta propia incluyen la estabilidad de los ingresos del prestatario, la ubicación y la naturaleza del negocio del prestatario, la demanda del producto o servicio ofrecido por el negocio, la solidez financiera del negocio y la capacidad del negocio para seguir generando y distribuyendo suficientes ingresos para permitir que el prestatario realice los pagos de la hipoteca.

    Por lo general, los prestatarios que trabajan por cuenta propia deben presentar por lo menos las declaraciones de impuestos de los dos años más recientes con todos las fechas apropiadas.

    5. Otra documentación.

    El prestamista va a necesitar una copia de la licencia de conducir del prestatario así como su número de seguro social y la firma del prestatario, lo que permitirá al prestamista obtener un informe de crédito. Esté preparado en la sesión de pre-aprobación y más tarde para proporcionar (tan pronto como sea posible) cualquier papeleo adicional solicitado por el prestamista.

    Cuanto más cooperativo sea, más fácil será el proceso de la hipoteca.

    El resultado final.

    Consultar con un prestamista antes del proceso de compra de una casa puede ahorrarte muchos dolores de cabeza después. Reúna el papeleo antes de la cita de pre-aprobación, y definitivamente antes de ir a buscar casa.

  • Guía de Seguros de Vida

    ¿Qué es un Seguro de Vida?

    El seguro de vida es un contrato entre un asegurador y un titular de la póliza en el que el asegurador garantiza el pago de una prestación por fallecimiento a los beneficiarios nombrados cuando el asegurado muere. La compañía de seguros promete un beneficio por muerte a cambio de las primas pagadas por el titular de la póliza.

    ¿Quién debería comprar un seguro de vida?

    El seguro de vida proporciona apoyo financiero a los dependientes supervivientes u otros beneficiarios después de la muerte de un asegurado. Aquí hay algunos ejemplos de personas que pueden necesitar un seguro de vida:

    • Padres con hijos menores de edad. Si uno de los padres muere, la pérdida de sus ingresos o de sus habilidades de cuidado podría crear una dificultad financiera. El seguro de vida puede asegurar que los niños tendrán los recursos financieros que necesitan hasta que puedan mantenerse por sí mismos.
    • Padres con hijos adultos con necesidades especiales. Para los niños que requieren cuidados de por vida y nunca serán autosuficientes, el seguro de vida puede asegurar que sus necesidades serán satisfechas después de que sus padres fallezcan. El beneficio por fallecimiento puede utilizarse para financiar un fideicomiso de necesidades especiales que un fiduciario administrará para el beneficio del hijo adulto.
    • Adultos que poseen propiedades en conjunto. Casados o no, si la muerte de un adulto significa que el otro ya no puede pagar los pagos del préstamo, el mantenimiento y los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vida puede ser una buena idea. Un ejemplo sería una pareja de novios que se comprometieron a una hipoteca conjunta para comprar su primera casa.
    • Padres ancianos que quieren dejar dinero a los hijos adultos que les cuidan. Muchos hijos adultos se sacrifican tomando tiempo libre del trabajo para cuidar a un padre anciano que necesita ayuda. Esta ayuda también puede incluir apoyo financiero directo. El seguro de vida puede ayudar a rembolsar los gastos del hijo adulto cuando el padre o la madre fallezca.
    • Adultos jóvenes cuyos padres contrajeron una deuda por un préstamo estudiantil privado o firmaron un préstamo para ellos. Los adultos jóvenes sin dependientes rara vez necesitan un seguro de vida, pero si uno de los padres se ve en la obligación de pagar la deuda de un hijo después de su muerte, el hijo puede querer tener un seguro de vida suficiente para pagar esa deuda.
    • Adultos jóvenes que quieren tener tarifas bajas. Cuanto más joven y saludable sea, más bajas serán las primas del seguro. Un adulto de 20 años podría comprar una póliza incluso sin tener dependientes si se espera tenerlos en el futuro.
    • Familias adineradas que esperan deber impuestos sobre el patrimonio. El seguro de vida puede proporcionar fondos para cubrir los impuestos y mantener el valor total del patrimonio intacto.
    • Familias que no pueden pagar los gastos de entierro y funeral. Una pequeña póliza de seguro de vida puede proveer fondos para honrar la muerte de un ser querido.
    • Empresas con empleados clave. Si la muerte de un empleado clave, como un CEO, crearía una grave dificultad financiera para una empresa, esa empresa puede tener un interés asegurable que le permitirá comprar una póliza de seguro de vida para ese empleado.
    • Jubilados casados. En lugar de elegir entre una pensión que ofrezca un beneficio al cónyuge y otra que no lo ofrezca, los jubilados pueden elegir aceptar su pensión completa y utilizar parte del dinero para comprar un seguro de vida a beneficio de su cónyuge. Esta estrategia se denomina maximización de la pensión.

    ¿Cómo funcionan los seguros de vida?

    Una póliza de seguro de vida puede tener dos componentes principales: un beneficio por muerte y una prima. El seguro de vida a término tiene estos dos componentes, pero las pólizas de seguro de vida permanente o de vida entera también tienen un componente de valor en efectivo.

    1. Beneficio por fallecimiento – El beneficio por fallecimiento o valor nominal es la cantidad de dinero que la compañía de seguros garantiza a los beneficiarios identificados en la póliza cuando el asegurado muere. Por ejemplo, el asegurado puede ser uno de los padres, y los beneficiarios pueden ser sus hijos. El asegurado elegirá el monto del beneficio por fallecimiento deseado basándose en las necesidades futuras estimadas de los beneficiarios. La compañía de seguros determinará si existe un interés asegurable y si el asegurado propuesto califica para la cobertura basándose en los requisitos de suscripción de la compañía relacionados con la edad, la salud y cualquier actividad peligrosa en la que participe el asegurado propuesto.
    2. Prima – Las primas son el dinero que el titular de la póliza paga por el seguro. La aseguradora debe pagar la prestación por fallecimiento cuando el asegurado muere si el titular de la póliza paga las primas como se requiere, y las primas se determinan en parte por la probabilidad de que la aseguradora tenga que pagar la prestación por fallecimiento de la póliza en función de la esperanza de vida del asegurado. Los factores que influyen en la esperanza de vida incluyen la edad del asegurado, el sexo, el historial médico, los riesgos laborales y los pasatiempos de alto riesgo. Parte de la prima también se destina a los gastos operativos de la compañía de seguros. Las primas son más altas en las pólizas con mayores beneficios por muerte, en los individuos de mayor riesgo y en las pólizas permanentes que acumulan valor en efectivo.
    3. Valor en efectivo – El valor en efectivo de un seguro de vida permanente tiene dos propósitos. Es una cuenta de ahorros que el titular de la póliza puede utilizar durante la vida del asegurado; el efectivo se acumula con impuestos diferidos. Algunas pólizas pueden tener restricciones en cuanto a los retiros dependiendo de cómo se vaya a utilizar el dinero. Por ejemplo, el titular de la póliza puede pedir un préstamo contra el valor en efectivo de la póliza y tener que pagar intereses sobre el capital del préstamo. El titular de la póliza también puede utilizar el valor en efectivo para pagar las primas o adquirir un seguro adicional. El valor en efectivo es una prestación en vida que permanece en la compañía de seguros cuando el asegurado muere. Cualquier préstamo pendiente contra el valor en efectivo reducirá el beneficio por fallecimiento de la póliza.

    Consejo: El titular de la póliza y el asegurado suelen ser la misma persona, pero a veces pueden ser personas distintas. Por ejemplo, una empresa puede comprar un seguro para una persona clave de un empleado crucial, como un Director General, o un asegurado puede vender su propia póliza a un tercero a cambio de dinero en efectivo en un acuerdo en vida.

    Tipos de Seguros de Vida.

    Existen muchos tipos diferentes de seguros de vida para satisfacer todo tipo de necesidades y preferencias.

      • A término – El seguro de vida a término dura un cierto número de años, y luego termina. Usted escoge el término cuando contrata la póliza. Los términos comunes son 10, 20 o 30 años.
      • Término nivelado – Las primas son las mismas todos los años.
      • Plazo creciente – Las primas son más bajas cuando usted es más joven y aumentan a medida que envejece. Esto también se llama «plazo renovable anual».
      • Permanente – Este se mantiene vigente durante toda la vida del asegurado, a menos que el asegurado deje de pagar las primas o renuncie a la póliza. Normalmente es más caro que el «a término».
      • Prima única – En este caso el asegurado paga la totalidad de la prima por adelantado en lugar de hacer pagos mensuales, trimestrales o anuales.
      • Vida entera – El seguro de vida entera es un tipo de seguro de vida permanente que acumula valor en efectivo.
      • Vida universal – Un tipo de seguro de vida permanente con un componente de valor en efectivo que gana interés, el seguro de vida universal tiene primas que son comparables a las del seguro de vida a término, pero, a diferencia del seguro de vida a término y de vida entera, las primas y beneficios por fallecimiento pueden ajustarse con el tiempo.
      • Universal garantizado – Este es un tipo de seguro de vida universal que no genera valor en efectivo y típicamente tiene primas más bajas que el de vida entera.
      • Universal variable – Con el seguro de vida universal variable, el asegurado puede invertir el valor en efectivo de la póliza.
      • Universal indexado – Este es un tipo de seguro de vida universal que permite al titular de la póliza ganar una tasa de rendimiento fija o indexada a la equidad sobre el componente de valor en efectivo.
      • Entierro o gasto final – Este es un tipo de seguro de vida permanente que tiene un pequeño beneficio por muerte. A pesar de los nombres, los beneficiarios pueden utilizar el beneficio por fallecimiento como deseen.
      • Emisión garantizada – Es un tipo de seguro de vida permanente disponible para personas con problemas médicos que de otra manera no serían asegurables. El seguro de vida de emisión garantizada no pagará un beneficio por fallecimiento durante los dos primeros años de vigencia de la póliza (a menos que el fallecimiento sea accidental) debido al alto riesgo de asegurar a la persona. Sin embargo, el asegurador devolverá las primas de la póliza más los intereses a los beneficiarios si el asegurado muere durante ese período.

    Clausulas adicionales.

    Las cláusulas adicionales son la forma más común en que los asegurados pueden modificar su póliza para adaptarlas a sus necesidades. Hay muchas cláusulas adicionales, pero la disponibilidad depende del proveedor. Por lo general, el titular de la póliza pagará una prima adicional por cada cláusula adicional o una tarifa para ejercer la cláusula adicional, aunque algunas pólizas incluyen ciertas cláusulas adicionales en su prima base.

    • La cláusula adicional de beneficio por muerte accidental proporciona una cobertura de seguro de vida adicional en caso de que la muerte del asegurado sea accidental.
    • La renuncia al endoso de la prima alivia al titular de la póliza de hacer los pagos de la prima si el asegurado queda incapacitado e incapaz de trabajar.
    • El endoso de ingresos por discapacidad paga un ingreso mensual en caso de que el titular de la póliza quede incapacitado para trabajar durante varios meses o más debido a una enfermedad o lesión grave.
    • Cuando se diagnostica una enfermedad terminal, la cláusula adicional de beneficio por muerte acelerada permite al asegurado cobrar una parte o la totalidad del beneficio por muerte.
    • El anexo de cuidados a largo plazo es un tipo de prestación por muerte acelerada que se puede utilizar para pagar los gastos de un centro de asistencia, de una vivienda asistida o de cuidados en el hogar cuando el asegurado necesite ayuda con las actividades de la vida diaria, como bañarse, comer y usar el baño.
    • Una cláusula adicional de seguro garantizada permite al titular de la póliza adquirir un seguro adicional en una fecha posterior sin necesidad de una revisión médica.

    Importante: cada póliza es única para el asegurado y el asegurador. Es importante revisar su póliza para entender qué riesgos cubre su póliza, cuánto pagará a sus beneficiarios y bajo qué circunstancias.

    ¿Cuánto seguro de vida comprar?

    Antes de solicitar un seguro de vida, debe analizar su situación financiera y determinar cuánto dinero se necesitaría para mantener el nivel de vida de sus beneficiarios o satisfacer la necesidad para la que está comprando una póliza.

    Por ejemplo, si usted es el cuidador principal y tiene hijos de dos y cuatro años de edad, desearía tener un seguro suficiente para cubrir sus responsabilidades de custodia hasta que sus hijos crezcan y puedan mantenerse por sí mismos. Podría investigar el costo de contratar una niñera y un ama de llaves, o de usar una guardería comercial y un servicio de limpieza, y luego tal vez agregar algo de dinero para la educación. Sume lo que estos costos serían en los próximos 16 años más o menos, añada más por la inflación, y ese es el beneficio por muerte que podría querer comprar, si puede pagarlo.

    Consejo: Es prudente reevaluar las necesidades de su seguro de vida anualmente o después de eventos significativos de vida, como un divorcio, un matrimonio, el nacimiento o la adopción de un niño, o compras importantes, como una casa. Es posible que necesite actualizar los beneficiarios de la póliza, aumentar su cobertura o incluso reducirla.

    Calificando para un seguro de vida.

    Las aseguradoras evalúan cada solicitud de seguro de vida caso por caso, y con cientos de aseguradoras entre las que elegir, casi cualquier persona puede encontrar una póliza asequible que satisfaga al menos parcialmente sus necesidades. En 2018 había 841 compañías de seguros de vida y anualidades en los Estados Unidos, según el Insurance Information Institute.

    Además, muchas compañías de seguros de vida venden pólizas de múltiples tipos y tamaños, y algunas se especializan en satisfacer necesidades específicas, como las pólizas para personas con condiciones de salud crónicas. También hay corredores que se especializan en seguros de vida y conocen lo que ofrecen las diferentes compañías. Los solicitantes pueden trabajar con un corredor de forma gratuita para encontrar el seguro que necesitan. Esto significa que casi cualquier persona puede obtener algún tipo de póliza de seguro de vida si busca con suficiente empeño y está dispuesto a pagar un precio lo suficientemente alto o a aceptar un beneficio por muerte tal vez menor al que esperaba.

    El seguro no es sólo para los sanos y los ricos, y como la industria de los seguros es mucho más amplia de lo que muchos consumidores se dan cuenta, conseguir un seguro de vida puede ser posible y asequible incluso si las solicitudes anteriores han sido denegadas o las cotizaciones han sido inasequibles.

    En general, cuanto más joven y sano sea, más fácil será calificar para un seguro de vida, y cuanto más viejo y menos sano sea, más difícil será. Ciertas opciones de estilo de vida, como el consumo de tabaco o la práctica de aficiones arriesgadas como el paracaidismo, también dificultan la calificación o conducen a tasas más altas.

    Usos adicionales del Seguro de Vida.

    La mayoría de las personas utilizan los seguros de vida para proporcionar dinero a los beneficiarios que sufrirían dificultades financieras al morir el asegurado. Sin embargo, para las personas ricas, las ventajas fiscales de los seguros de vida, incluido el crecimiento con impuestos diferidos del valor en efectivo, los dividendos libres de impuestos y los beneficios por fallecimiento libres de impuestos, pueden proporcionar oportunidades estratégicas adicionales.

    Financiamiento de la jubilación – Las pólizas con un valor en efectivo o un componente de inversión pueden proporcionar una fuente de ingresos para la jubilación. Esta oportunidad puede venir con honorarios altos y un beneficio por fallecimiento más bajo, por lo que puede ser sólo una buena opción para individuos que han llegado al máximo de otras cuentas de ahorro e inversión con ventajas fiscales. La estrategia de maximización de la pensión descrita anteriormente es otra forma de utilizar el seguro de vida para financiar la jubilación.

    Evitar impuestos – El beneficio por fallecimiento de una póliza de seguro de vida ser libre de impuestos. Las personas ricas a veces compran un seguro de vida permanente dentro de un fideicomiso para ayudar a pagar los impuestos sobre el patrimonio que se adeudarán a su muerte. Esta estrategia ayuda a preservar el valor del patrimonio para sus herederos. La evasión de impuestos es una estrategia respetuosa de la ley para minimizar la responsabilidad fiscal y no debe confundirse con la evasión de impuestos, que es ilegal.

    Préstamo de dinero – La mayoría de los seguros de vida permanentes acumulan un valor en efectivo que el asegurado puede pedir prestado. Técnicamente, usted está pidiendo prestado dinero a la compañía de seguros y usando su valor en efectivo como garantía. A diferencia de otros tipos de préstamos, el puntaje crediticio del asegurado no es un factor. Los plazos de reembolso pueden ser flexibles y el interés del préstamo vuelve a la cuenta de valor en efectivo del titular de la póliza. Sin embargo, los préstamos sobre la póliza pueden reducir el beneficio por fallecimiento de la póliza.

  • Préstamo de la Administración Federal de la Vivienda o Federal Housing Administration (FHA)

    ¿Qué es un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)?

    Se trata de una hipoteca emitida por un prestamista aprobado por la FHA y asegurada por la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Diseñados para prestatarios de ingresos bajos a moderados, dichos préstamos requieren un pago inicial mínimo y una puntuación de crédito más baja que muchos préstamos convencionales.

    A partir del 2020, usted puede pedir prestado hasta el 96.5% del valor de una casa con un préstamo de la FHA (lo que significa que tendrá que hacer un pago inicial de sólo el 3.5%). Para calificar necesitará un puntaje crediticio de al menos 580. Si su puntaje crediticio está entre 500 y 579, aún puede obtener un préstamo FHA siempre y cuando pueda hacer un pago inicial del 10%. Con los préstamos de la FHA, su pago inicial puede provenir de sus ahorros, de un regalo financiero de un miembro de la familia o de un subsidio para la asistencia del pago inicial.

    Todos estos factores hacen que los préstamos FHA sean populares entre los compradores de vivienda por primera vez.

    Elementos a tomar en cuenta:

    • Los préstamos de la FHA son hipotecas con respaldo federal diseñadas para prestatarios de ingresos bajos a moderados que pueden tener una puntuación de crédito inferior al promedio.
    • Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial y puntaje crediticio mínimos, que son considerablemente mucho más bajos que muchos préstamos convencionales.
    • Los préstamos FHA son emitidos por bancos e instituciones de préstamo aprobadas, que evaluarán sus calificaciones para el préstamo.
    • Estos préstamos vienen con ciertas restricciones y límites de préstamo que no se encuentran en las hipotecas convencionales.

    Es importante señalar que la Administración Federal de la Vivienda no presta dinero para una hipoteca. En su lugar, usted obtiene un préstamo de un prestamista aprobado por la FHA, como un banco, y la FHA garantiza dicho préstamo. Algunas personas se refieren a él como un préstamo asegurado por la FHA.

    Usted paga por esa garantía a través de los pagos de la prima del seguro de la hipoteca a la FHA. Su prestamista corre menos riesgos porque la FHA pagará una compensación al prestamista si usted no cumple con el préstamo.

    Importante: Aunque los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) requieren pagos iniciales y calificaciones crediticias más bajas que los préstamos convencionales, conllevan otros requisitos igual de estrictos que otros préstamos.

    Comprendiendo los préstamos de la FHA.

    Un préstamo FHA requiere que pague dos tipos de primas de seguro hipotecario: una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) y un MIP anual (que se cobra mensualmente). El MIP por adelantado es igual al 1.75% del monto base del préstamo (a partir del 2020). Usted paga esto al momento del cierre o éste puede ser transferido al préstamo. Si se le otorga un préstamo hipotecario de $350,000 dólares, por ejemplo, pagará un MIP del 1.75% x $350,000 = $6,125 dólares. Los pagos se depositan en una cuenta de depósito en garantía establecida por el Departamento del Tesoro de EE.UU., y los fondos se utilizarán para hacer los pagos de la hipoteca en caso de que no cumpla con el préstamo.

    A pesar del nombre, usted hace los pagos anuales del MIP cada mes. Los pagos oscilan entre el 0.45% y el 1.05% de la cantidad base del préstamo, y depende de la cantidad del préstamo, su duración y la relación préstamo-valor original (LTV). El costo típico del MIP es usualmente el 0.85% del monto del préstamo. Si tiene un préstamo de $350,000, por ejemplo, hará pagos anuales del MIP de 0.85% x $350,000 = $2,975 al año o $247.92 mensuales. Este pago es adicional el de la UFMIP.

    Usted hará pagos anuales del MIP ya sea por 11 años o la vida del préstamo, dependiendo de la duración del préstamo y el LTV.

    ¿Durante cuánto tiempo pagará la prima anual del seguro de la hipoteca?
    Término % LTV Duración del pago anual del MIP
    ≤ 15 años ≤ 78% 11 años
    ≤ 15 años 78.01% a 90% 11 años
    ≤ 15 años > 90% La duración total del préstamo
    > 15 años ≤ 78% 11 años
    > 15 años 78.01% to 90% 11 años
    > 15 años > 90% La duración total del préstamo

    Es posible que pueda deducir la cantidad que paga por concepto de primas. Sin embargo, tiene que detallar sus deducciones en lugar de hacer la deducción estándar (hasta $24,400 dólares para impuestos en el 2019 a pagarse en abril de 2020 si está casado y hace una declaración conjunta).

    Tipos de préstamos de la FHA.

    Además de las hipotecas tradicionales para compradores primerizos, la FHA ofrece otros programas de préstamos, que incluyen:

    • Programa de hipotecas de conversión del capital de la vivienda (HECM)– un programa de hipotecas inversas que ayuda a las personas mayores de 62 años a convertir el capital de sus viviendas en dinero en efectivo mientras conservan el título de su vivienda. Usted elige cómo retirar los fondos, ya sea como una cantidad mensual fija o una línea de crédito (o una combinación de ambas).
    • Préstamo para mejoras FHA 203(k)- éste toma en cuenta el costo de ciertas reparaciones y renovaciones en el préstamo. Este único préstamo le permite pedir dinero prestado tanto para la compra como para las mejoras de la vivienda, lo que puede suponer una gran diferencia si no se dispone de mucho dinero en efectivo después de hacer un pago inicial.
    • El programa de Hipotecas de Eficiencia Energética de la FHA- se trata de un concepto similar, pero éste está dirigido a mejoras que pueden reducir sus facturas de servicios públicos, como un nuevo aislamiento o la instalación de nuevos sistemas de energía solar o eólica. La idea es que como las casas con eficiencia energética tienen menores costos de operación, las facturas disminuyen y esto provoca que haya más ingresos disponibles para los pagos de la hipoteca.
    • Préstamo de la sección 245(a) – es un programa para prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten. En el marco del programa del artículo 245 (a), la Hipoteca de Pago Gradual comienza con pagos mensuales iniciales bajos que aumentan gradualmente con el tiempo, y la Hipoteca de Capital Creciente ha programado aumentos en los pagos mensuales de capital que dan lugar a plazos de préstamo más cortos.

    En resumen, los 5 tipos de préstamos de la FHA son:

    1. Hipoteca tradicional. Una hipoteca utilizada para financiar la residencia principal.
    2. Hipoteca de Conversión del Capital de la Vivienda (HECM). Una hipoteca revertida que permite a los propietarios mayores de 62 años cambiar el valor de su vivienda por dinero en efectivo.
    3. Programa de Hipoteca 203 (k). Una hipoteca que incluye fondos adicionales para pagar mejoras de eficiencia energética en el hogar con el propósito de disminuir los gastos en las facturas de servicios.
    4. Programa de Hipoteca para eficiencia energética. Una hipoteca que incluye fondos adicionales para pagar mejoras de eficiencia energética en el hogar con el propósito de disminuir los gastos en las facturas de servicios.
    5. Préstamo de la Sección 245(a). Incluye una Hipoteca de Pago Gradual (GPM) con pagos mensuales iniciales más bajos que aumentan gradualmente (se utiliza cuando se espera que los ingresos aumenten), y una Hipoteca de Capital Creciente (GEM) en la que los incrementos programados en los pagos mensuales de capital dan lugar a plazos de préstamo más cortos.

    La FHA en comparación con los préstamos convencionales.

    Los préstamos de la FHA están disponibles para personas con una puntuación de crédito tan bajo como 500. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, puede obtener un préstamo FHA con un pago inicial del 10%. Si su puntaje de crédito es de 580 o más, puede obtener un préstamo de la FHA con tan sólo un 3.5% de enganche. En comparación, normalmente necesitará una puntuación crediticia de al menos 620, y un pago inicial de entre el 3% y el 20%, para calificar a una hipoteca convencional.

    Para un préstamo de la FHA o cualquier hipoteca, debe tener al menos dos años fuera de la bancarrota, a menos que pueda demostrar que la bancarrota se debió a una circunstancia fuera de su control. Asimismo, debe tener al menos tres años fuera de cualquier ejecución hipotecaria y demostrar que está trabajando para restablecer un buen crédito. Si está atrasado en sus préstamos estudiantiles federales o en sus impuestos sobre la renta, no calificará.

    Préstamo de la FHA contra préstamos convencionales
    Préstamo de la FHA
    Préstamo convencional
    Programas de asistencia para el pago inicial Si. No. 
    Puntaje crediticio mínimo 500 620
    ¿Se permite que el enganche tenga como origen un regalo o una donación? Si, de hecho hasta el 100% del pago inicial puede ser una donación o un regalo. Solo una parte si el pago inicial es menor al 20%
    Enganche 3.5% si tiene un puntaje crediticio de 580 o 10% para puntajes de 500 a 579 3% al 20%
    Prima del Seguro de Hipoteca Adelantada 1.75% del préstamo + Anual: 0.45% a 1.05%  PMI: 0.5% a 1% del préstamo por año.
    Términos del préstamo 15 o 30 años 10, 15, 20 o 30 años
    Seguro de la hipoteca De entrada, debe pagarse el MIP y el MIP anual durante los primeros 11 años del préstamo, dependiendo del LTV y la duración total del préstamo. No es necesario si se da un enganche del 20% ni después de haber pagado más del 78% de su LTV.

    Consideraciones especiales.

    Su prestamista evaluará sus calificaciones para un préstamo de la FHA como lo haría con cualquier otro solicitante de una hipoteca. Sin embargo, en lugar de usar su informe de crédito, el prestamista puede mirar su historial de trabajo de los últimos dos años, así como otros registros del historial de pagos, como los pagos de servicios públicos y alquiler. Usted puede calificar para un préstamo de la FHA si ha pasado por una bancarrota o una ejecución hipotecaria, siempre y cuando haya restablecido un buen crédito. En general, cuanto más bajo sea su puntaje crediticio y el pago inicial, más alta será la tasa de interés que pagará por la hipoteca.

    Tenga en cuenta que cuando compra una casa, puede ser responsable de ciertos gastos que tendrán que salir de su bolsillo, como los honorarios de iniciación del préstamo, los honorarios de los abogados y los costos de tasación. Una de las ventajas de una hipoteca de la FHA es que el vendedor, el constructor de la vivienda o el prestamista pueden pagar algunos de estos costos de cierre a su nombre. Si el vendedor tiene dificultades para encontrar un comprador, puede ofrecerse a ayudarle en el cierre para endulzar el trato.

    Junto con el puntaje crediticio y el criterio de pago inicial, hay requisitos específicos de la FHA para estos préstamos. Su prestamista debe ser un prestamista aprobado por la FHA y usted debe tener un historial de empleo estable o haber trabajado para el mismo empleador durante al menos los últimos dos años.

    Si trabaja por su cuenta propia, necesita dos años de historial de empleo por cuenta propia exitoso, respaldado por declaraciones de impuestos y un balance general y estado de ganancias y pérdidas del año en curso hasta la fecha. Si ha trabajado por cuenta propia durante menos de dos años, pero más de uno, todavía puede ser elegible. Para esto necesita tener un sólido historial de trabajo e ingresos durante los dos años anteriores al empleo por cuenta propia y el empleo por cuenta propia está en la misma ocupación o en una relacionada. Debe tener un número de seguro social válido, residir legalmente en los Estados Unidos y ser mayor de edad en su estado para poder firmar una hipoteca.

    Consideraciones especiales de la hipoteca.

    Normalmente, la propiedad que se financia debe ser su residencia principal y debe estar ocupada por su propietario. Este programa de préstamos no puede ser usado para propiedades de inversión o de alquiler. Las casas unifamiliares y adosadas, las casas adosadas, las casas adosadas en hilera y los condominios dentro de los proyectos de condominios aprobados por la FHA son elegibles para un financiamiento de la FHA.

    La proporción de la parte inicial (el pago de la hipoteca, las cuotas de la HOA, los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y el seguro del propietario) debe ser inferior al 31% de sus ingresos brutos. En algunos casos, es posible que se le apruebe con una proporción del 40%.

    La proporción de fondo (el pago de la hipoteca y todas las demás deudas mensuales de los consumidores) debe ser inferior al 43% de sus ingresos brutos. Sin embargo, es posible ser aprobado con una proporción tan alta como el 50%. Además, necesita un avalúo de la propiedad por parte de un tasador aprobado por la FHA, y la casa debe cumplir con ciertos estándares mínimos. Si la casa no cumple con estos estándares y el vendedor no está de acuerdo con las reparaciones requeridas, usted debe pagar por las reparaciones al momento del cierre (los fondos se mantienen en custodia hasta que se hagan las reparaciones).

    Límites de préstamo de la FHA.

    Una de las limitaciones de los préstamos de la FHA es que tienen límites externos en cuanto a la cantidad que usted puede pedir prestada. Estos son establecidos por la región en la que vive, con áreas de bajo costo que tienen un límite más bajo (el «piso») que el préstamo usual de la FHA y áreas de alto costo que tienen una cifra más alta (el «techo»). Luego están las áreas de «excepción especial», que incluyen Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE.UU., donde los costos de construcción muy altos hacen que los límites sean aún más altos. En todos los demás lugares, el límite se fija en el 115% del precio medio de la vivienda para el condado, según lo determinado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.

    En el cuadro que figura a continuación se enumeran los límites de los préstamos para el año 2020:

    Límites de los préstamos FHA para el 2020
    Tipo de propiedad
    Área de bajo costo («piso»)
    Área de alto costo («techo»)
    Área de excepciones especiales
    Una unidad $331,760
    		 $765,600 $1,148,400
    Dos unidades $424,800 $980,325 $1,470,475
    Tres unidades $513,450 $1,184,925
    		 $1,777,375
    Cuatro unidades $638,100 $1,472,550 $2,208,825

    Reducción de una deuda de la FHA.

    Los préstamos de la FHA tienen ventajas particulares: una vez que tenga uno, puede ser elegible para recibir una reducción de su deuda si ha experimentado una dificultad financiera legítima, como una pérdida de ingresos o un aumento en los gastos de subsistencia, o si tiene dificultades para hacer los pagos mensuales de la hipoteca. El Programa de Modificación de Viviendas Asequibles de la FHA (HAMP), por ejemplo, puede ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria reduciendo permanentemente el pago mensual de su hipoteca a un nivel asequible. Para convertirse en un participante completo del programa, debe completar con éxito un plan de pago de prueba en el que realice tres pagos programados a tiempo, por la cantidad modificada más baja.

    Decida qué es lo mejor para usted.

    Aunque un préstamo de la FHA puede sonar genial, no es para todo el mundo. No ayudará a los que tienen una puntuación de crédito inferior a 500. Para aquellos con mal crédito, un préstamo personal puede ser una opción, en cambio. En el extremo opuesto, los aspirantes a propietarios de viviendas que pueden permitirse un gran pago inicial pueden estar mejor con una hipoteca convencional, ya que podrían ahorrar más dinero a largo plazo a través de las tasas de interés más bajas y la prima de seguro de hipoteca que los prestamistas convencionales proporcionan.

    Finalmente, como dice la Administración Federal de la Vivienda, un préstamo de la FHA «no se ajustará a los que están comprando en el extremo superior del espectro de precios – ni pretenderá hacerlo». El programa de préstamos de la FHA fue creado para apoyar a los compradores de casas de ingresos bajos y moderados, particularmente aquellos con dinero limitado ahorrado para un pago inicial.