Evite los traspiés que suelen cometer los principiantes.
¡Parece tan fácil! Compre una casa, haga algunos arreglos estéticos, vuelva a ponerla en el mercado y obtenga una gran ganancia. En un momento dado, media docena de programas de televisión presentan a inversionistas guapos y bien vestidos que hacen que el proceso parezca rápido, divertido y rentable.
Sin embargo, el camino hacia la riqueza inmobiliaria no se trata solo de atractivo exterior y carteles de «vendido». Demasiados aspirantes a magnates del sector inmobiliario pasan por alto lo básico y terminan fracasando. Entonces, ¿cuáles son los cinco errores más grandes que cometen los aspirantes a «flippers»? ¿Y cómo evitarlos?
¿Cómo funciona el house flipping?
Flipping (también llamada inversión inmobiliaria mayorista) es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad pero no para usarla, sino con la intención de venderla y obtener una ganancia.
Esa ganancia se deriva típicamente de la apreciación del precio resultante de un mercado inmobiliario caliente en el que los precios están aumentando rápidamente o de las mejoras de capital realizadas a la propiedad, o ambos.
Los flippers se concentran en la compra y posterior reventa de una propiedad o grupo de propiedades. Muchos flippers intentan generar un flujo constante de ingresos participando en flippings frecuentes.
Entonces, ¿cómo se puede flippear un edificio o una casa? En términos simples, desea comprar barato y vender caro (como la mayoría de las otras inversiones). Pero en lugar de adoptar una estrategia de compra y retención, completa la transacción lo más rápido posible para limitar la cantidad de tiempo que su capital está en riesgo. En general, la atención debe centrarse en la velocidad en lugar del beneficio máximo. Esto se debe a que cada día que pasa le cuesta más dinero (hipoteca, servicios públicos, impuestos a la propiedad, seguros y otros costos asociados con la propiedad de la vivienda). Ese es el plan general, aunque tiene varias dificultades.
¿Dónde empezar?
El primer y mejor consejo es limitar su riesgo financiero y maximizar su potencial de retorno. En pocas palabras, no pague demasiado por una casa y asegúrese de saber también cuánto costarán las reparaciones o mejoras necesarias antes de comprar. Con esa información, puede calcular un precio de compra ideal.
La regla del 70% establece que un inversor no debe pagar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV) de una propiedad menos las reparaciones necesarias. El ARV es lo que vale una casa después de que se repara por completo.
Los 5 errores del house flipping.
Como cualquier otra pequeña empresa, el esfuerzo requerirá tiempo y dinero, planificación y paciencia, habilidad y esfuerzo. Es probable que termine siendo más difícil y costoso de lo que jamás imaginó. Tómelo a la ligera bajo su propio riesgo. Estos son los cinco errores que debe evitar si está pensando en voltear una casa.
1.No tener suficiente dinero.
Incursionar en el sector inmobiliario es caro. El primer gasto es el costo de adquisición de la propiedad. Si bien abundan los reclamos de financiamiento de bajo o ningún pago inicial, encontrar estas ofertas de un proveedor legítimo es más fácil de decir que de hacer. Además, si está financiando la adquisición, está pagando intereses.
Aunque el interés sobre el dinero prestado sigue siendo deducible de impuestos incluso después de la aprobación de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos, no es una deducción del 100 %. Cada dólar gastado en intereses se suma a la cantidad que necesitará ganar en el venta solo para cubrir gastos.
Y si utiliza una hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para financiar la compra de propiedad para flippear, solo los intereses son deducibles. La parte principal, los impuestos y el seguro de su pago no lo son.
Obtener ganancias es más difícil de lo que solía ser. De hecho, en 2019 los márgenes de beneficio se redujeron al rendimiento bruto de la inversión (ROI) promedio más bajo desde 2011, según ATTOM Data. Eso no significa que no haya dinero para ganar (el ROI fue del 40,6%), pero sí significa que se requiere cuidado. La ganancia bruta promedio de la venta de una propiedad de flip en 2019 fue de $ 62,900, pero tenga en cuenta que es bruta.
Los costos de renovación también deben tenerse en cuenta. Si planea reparar la casa y venderla para obtener ganancias, el precio de venta debe exceder el costo combinado de adquisición, el costo de mantener la propiedad y el costo de las renovaciones.
2. No tener tiempo suficiente.
Renovar y reformar casas es un proceso que requiere mucho tiempo. Puede llevar meses encontrar y comprar la propiedad adecuada. Una vez que sea dueño de la casa, necesitará invertir tiempo para arreglarla. Si tiene un trabajo diurno, el tiempo dedicado a la demolición y construcción puede traducirse en noches y fines de semana perdidos. Si le paga a otra persona para que haga el trabajo, seguirá dedicando más tiempo del que espera para supervisar la actividad, y los costos de pagar a otros reducirán sus ganancias.
Una vez que haya terminado el trabajo, deberá programar inspecciones para asegurarse de que la propiedad cumpla con los códigos de construcción aplicables antes de que pueda venderla. Si no es así, tendrá que gastar más tiempo y dinero para ponerlo a la par.
Finalmente hay que mostrarlo a los posibles compradores, puede pasar mucho tiempo yendo y viniendo de la propiedad y en reuniones. Si utiliza un agente de bienes raíces, tendrá que pagarles una comisión.
3. No posee habilidades.
Los constructores profesionales, como carpinteros y plomeros, a menudo flippean las casas como un ingreso adicional a sus trabajos regulares. Tienen el conocimiento, las habilidades y la experiencia para encontrar y arreglar una casa. Algunos de ellos también tienen trabajos sindicales que proporcionan cheques de desempleo durante todo el invierno mientras trabajan en sus proyectos paralelos.
El dinero real en el cambio de casas proviene del sudor. Si es hábil con un martillo, le gusta colocar alfombras y puede colgar paneles de yeso, techar una casa e instalar un fregadero de cocina, tiene las habilidades para hacer house flipping.
4.No posee suficiente conocimiento.
Para tener éxito, debe saber elegir la propiedad adecuada, en la ubicación adecuada y al precio adecuado.
Incluso si obtiene el negocio de su vida, por ejemplo, comprar una casa en ejecución hipotecaria por un precio regalado, saber qué renovaciones hacer y cuáles omitir es la clave. También debe comprender las leyes fiscales y las leyes de zonificación aplicables, y saber cuándo reducir sus pérdidas y salir antes de que su proyecto se convierta en un pozo de dinero.
Zillow, la firma de listados de bienes raíces, ahora está vendiendo casas en mercados selectos. La empresa espera comprar y vender propiedades dentro de los 90 días, y tiene los datos y el conocimiento para ofrecer a los operadores familiares una competencia feroz.
5. No posee suficiente paciencia.
Los profesionales se toman su tiempo y esperan la propiedad adecuada. Los novatos se apresuran a comprar la primera casa que ven. Luego, contratan al primer contratista que hace una oferta para abordar el trabajo que no pueden hacer ellos mismos. Los profesionales hacen el trabajo por sí mismos o confían en una red de contratistas fiables y preestablecidos.
Los novatos contratan a un agente inmobiliario para que les ayude a vender la casa. Los profesionales confían en los esfuerzos de «venta por el propietario» para minimizar los costos y maximizar las ganancias. Los novatos esperan apresurarse en el proceso, aplicar una capa de pintura y ganar una fortuna. Los profesionales entienden que comprar y vender casas lleva tiempo y que los márgenes de beneficio a veces son reducidos.
Conclusión.
Si está pensando en hacer house flipping, asegúrese de comprender lo que se necesita y los riesgos involucrados. Los principiantes pueden subestimar el tiempo o el dinero requerido y sobreestimar sus habilidades y conocimientos. Obtener una buena ganancia rápidamente cambiando una casa no es tan fácil como parece en la televisión.