¿Qué es la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera que se genere en una propiedad de inversión inmobiliaria. Esta medida se calcula sobre la base de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad y se calcula dividiendo los ingresos de explotación netos por el valor de los activos de la propiedad y se expresa como un porcentaje. Se utiliza para estimar el rendimiento potencial del inversor sobre su inversión en el mercado inmobiliario.
Si bien la tasa puede ser útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado, no debe utilizarse como único indicador de la solidez de una inversión porque no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor del dinero en el tiempo y los futuros flujos de efectivo de las mejoras de la propiedad, entre otros factores. No hay rangos claros para una tasa buena o mala, y dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.
Entendiendo la tasa de capitalización.
La tasa de capitalización es la medida más popular a través de la cual se evalúan las inversiones inmobiliarias por su rentabilidad y potencial de retorno. La tasa máxima representa simplemente el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año, suponiendo que la propiedad se compre en efectivo y no en préstamo. La tasa de capitalización indica la tasa de rendimiento intrínseca, natural y no apalancada de la propiedad.
Fórmula de la tasa de capitalización.
Existen varias versiones para el cálculo de la tasa de capitalización. En la fórmula más popular, la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad por el valor actual de mercado. Matemáticamente, donde los ingresos netos de explotación son los ingresos anuales (previstos) generados por la propiedad (como los alquileres) y se obtienen deduciendo todos los gastos de gestión de la propiedad. Estos gastos incluyen el costo pagado para el mantenimiento regular de la instalación, así como los impuestos sobre la propiedad:
Tasa de capitalización = Ingresos operativos netos / Valor actual del mercado
El valor actual de mercado del bien es el valor actual de la propiedad según los tipos de mercado vigentes.
En otra versión, la cifra se calcula sobre la base del costo de capital original o el costo de adquisición de una propiedad:
Tasa de capitalización = Ingresos netos de explotación / Precio de compra
Sin embargo, la segunda versión no es muy popular por dos razones. Primero, da resultados poco realistas para las propiedades antiguas que fueron compradas hace varios años/décadas a precios bajos, y segundo, no se puede aplicar a la propiedad heredada ya que su precio de compra es cero haciendo imposible la división.
Además, dado que los precios de las propiedades fluctúan ampliamente, la primera versión que utiliza el precio actual de mercado es una representación más precisa en comparación con la segunda que utiliza el precio de compra original de valor fijo.
Ejemplos de tasa de capitalización.
Supongamos que un inversor tiene un millón de dólares y que está considerando invertir en una de las dos opciones de inversión disponibles: una, puede invertir en bonos del tesoro emitidos por el gobierno que ofrecen un interés nominal del 3 % anual y que se consideran las inversiones más seguras y dos, puede comprar un edificio comercial que tiene varios inquilinos que se espera que paguen un alquiler regular.
En el segundo caso, suponga que el alquiler total recibido por año es de $ 90 000 dólares y que el inversor debe pagar un total de $ 20 000 dólares por diversos gastos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad. Esto deja los ingresos netos de la inversión inmobiliaria en $ 70 000 dólares. Supongamos que, durante el primer año, el valor de la propiedad se mantiene estable al precio de compra original de $ 1 millón de dólares.
La tasa de capitalización se calculará como Ingreso Operativo Neto/Valor de la Propiedad: $ 70 000 / $1 millón de dólares = 7 %.
Este rendimiento del 7% generado por la inversión en la propiedad es mejor que el rendimiento estándar del 3 % disponible en los bonos del tesoro sin riesgo. El 4% adicional representa el rendimiento por el riesgo asumido por el inversor al invertir en el mercado inmobiliario frente a la inversión en los bonos del tesoro más seguros que vienen con riesgo cero.
La inversión inmobiliaria es arriesgada y puede haber varios escenarios en los que el rendimiento, representado por la medida de la tasa de capitalización, puede variar ampliamente.
Por ejemplo, algunos de los inquilinos pueden mudarse y los ingresos por alquiler de la propiedad pueden disminuir a $ 40 000 dólares. Reduciendo los $ 20 000 dólares a diversos costos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad, y suponiendo que el valor de la propiedad se mantiene en $ 1 millón de dólares, la tasa de capitalización llega a: $ 20 000 dólares / $ 1 millón de dólares = 2 %. Este valor es menor que el rendimiento disponible de los bonos sin riesgo.
En otro escenario, suponga que los ingresos por alquiler se mantienen en los originales $ 90 000 dólares, pero el costo de mantenimiento y/o el impuesto a la propiedad aumenta significativamente, por ejemplo a $ 50 000 dólares. El cálculo de la tasa de capitalización será entonces: $ 40 000 / $ 1 millón de dólares = 4 %.
En otro caso, si el valor actual de mercado de la propiedad disminuye, por ejemplo $ 800 000 dólares, con los ingresos por alquiler y los diversos costos permaneciendo iguales, la tasa de capitalización aumentará a $ 70 000 dólares / $ 800 000 dólares = 8,75 %.
En esencia, los distintos niveles de ingresos que se generan a partir de la propiedad, los gastos relacionados con la propiedad y la actual valoración de mercado de la propiedad pueden cambiar significativamente la tasa de capitalización.
El rendimiento excedente, que teóricamente está disponible para los inversores en propiedades, además de las inversiones en bonos del tesoro, puede atribuirse a los riesgos asociados que conducen a los escenarios mencionados. Entre los factores de riesgo figuran:
- Edad, ubicación y estado de la propiedad,
- tipo de propiedad: multifamiliar, de oficina, industrial, comercial o recreativa,
- la solvencia de los inquilinos y los recibos regulares de los alquileres,
- duración y estructura del contrato de arrendamiento de los inquilinos,
- la tasa general de mercado de la propiedad y los factores que afectan a su valoración,
- los fundamentos macroeconómicos de la región y los factores que afectan a las empresas de los inquilinos.
Interpretación de la tasa de capitalización.
Dado que las tasas se basan en las estimaciones de los ingresos futuros, están sujetas a grandes variaciones. Por lo tanto, es importante comprender lo que constituye una buena tasa de límite máximo para una inversión inmobiliaria.
La tasa también indica el tiempo que se tardará en recuperar la cantidad invertida en una propiedad. Por ejemplo, una propiedad que tiene una tasa máxima del 10% tardará unos 10 años en recuperar la inversión.
Diferentes tasas entre diferentes propiedades, o diferentes tasas a través de diferentes horizontes de tiempo en la misma propiedad, representan diferentes niveles de riesgo. Un vistazo a la fórmula indica que el valor de la tasa de límite será mayor para las propiedades que generan ingresos netos de explotación más altos y tienen una valoración más baja, y viceversa.
Digamos que hay dos propiedades que son similares en todos los atributos, excepto por estar separadas geográficamente. Una está en un área elegante del centro de la ciudad mientras que la otra está en las afueras de la ciudad. En igualdad de condiciones, la primera propiedad generará un alquiler más alto que la segunda, pero eso se compensará parcialmente por el mayor costo de mantenimiento y los impuestos más altos. La propiedad en el centro de la ciudad tendrá una tasa límite relativamente más baja en comparación con la segunda debido a su valor de mercado significativamente alto.
Esto indica que un valor más bajo de la tasa límite corresponde a una mejor valoración y a una mejor perspectiva de rendimientos con un menor nivel de riesgo. Por otra parte, un valor más alto de la tasa de límite implica perspectivas relativamente más bajas de rendimiento de la inversión inmobiliaria y, por lo tanto, un mayor nivel de riesgo.
Si bien el ejemplo hipotético anterior hace que sea fácil para un inversor elegir la propiedad en el centro de la ciudad, los escenarios del mundo real pueden no ser tan sencillos. El inversor que evalúa una propiedad en base a la tasa de capitalización, tiene que determinar el nivel de riesgo y capitalización del mismo, una tarea difícil de afrontar.
Representación del modelo de Gordon para la tasa de capitalización.
Otra representación de la tasa proviene del Modelo de Crecimiento de Gordon, que también se denomina modelo de descuento de dividendos (DDM por sus siglas en inglés). Es un método para calcular el valor intrínseco de la cotización de las acciones de una empresa independientemente de las condiciones actuales del mercado, y el valor de las acciones se calcula como el valor actual de los dividendos futuros de una acción. Matemáticamente:
Valor de las acciones = Flujo de caja del dividendo anual esperado / (Tasa de rendimiento requerida por el inversor – Tasa de crecimiento del dividendo esperado)
Reordenando la ecuación y generalizando la fórmula más allá del dividendo:
(Tasa de rendimiento requerida – Tasa de crecimiento esperada) = Flujo de caja esperado / Valor de los activos.
La representación anterior coincide con la fórmula básica de la tasa de capitalización mencionada en la sección anterior. El valor del flujo de efectivo esperado representa los ingresos de explotación netos y el valor del activo coincide con el precio de mercado actual de la propiedad.
Esto hace que la tasa de capitalización sea equivalente a la diferencia entre la tasa de rendimiento requerida y la tasa de crecimiento esperada. Es decir, la tasa de capitalización es simplemente la tasa de rendimiento requerida menos la tasa de crecimiento.
Esto puede utilizarse para evaluar la valoración de una propiedad para una determinada tasa de rendimiento esperada por el inversor. Por ejemplo, digamos que el ingreso operativo neto de una propiedad es de $ 50 000 dólares, y se espera que aumente un 2 % anual. Si la tasa de retorno esperada por el inversor es del 10 % anual, entonces la tasa de tope neto llegará a (10 % – 2 %) = 8 %. Utilizándola en la fórmula anterior, la valoración de los activos llega a ($ 50 000 dólares / 8 %) = $ 625 000 dólares.