Etiqueta: Hipoteca

  • 5 cosas que usted necesita para ser pre-aprobado para una hipoteca

    Comprar una casa puede ser emocionante y divertido, pero los compradores serios deben comenzar el proceso en la oficina de un prestamista, no visitando casas disponibles. La mayoría de los vendedores esperan que los compradores tengan una carta de pre-aprobación y estarán más dispuestos a negociar con aquellos que demuestren que pueden obtener financiamiento.

    Los compradores potenciales necesitan cinco cosas esenciales: prueba de bienes e ingresos, buen crédito, verificación de empleo y otros documentos, para ser pre-aprobados para una hipoteca.

    Pre-calificación vs. pre-aprobación.

    Una pre-calificación hipotecaria puede ser útil como una estimación de cuánto puede gastar alguien en una casa, pero una pre-aprobación es mucho más valiosa. Significa que el prestamista ha comprobado el crédito del posible comprador y ha verificado la documentación para aprobar un monto de préstamo específico (la aprobación suele durar un período determinado, por ejemplo, de 60 a 90 días).

    Los posibles compradores se benefician de varias maneras al consultar con un prestamista y obtener una carta de pre-aprobación. En primer lugar, tienen la oportunidad de discutir las opciones de préstamo y el presupuesto con el prestamista. En segundo lugar, el prestamista comprobará el crédito del comprador y revisará cualquier problema. El comprador de la casa también conocerá la cantidad máxima que puede pedir prestada, lo que ayudará a establecer un rango de precios.

    La aprobación final del préstamo se produce cuando el comprador hace un avalúo y el préstamo se aplica a una propiedad.

    ¡ATENCIÓN! Los compradores potenciales deben tener cuidado al estimar su grado de «comodidad» con un determinado pago mensual en su crédito en lugar de apuntar inmediatamente al tope de su límite de gastos.

    Requisitos para la pre-aprobación.

    1. Prueba de ingresos.

    Por lo general, los compradores deben presentar declaraciones de salarios W-2 de los dos últimos años, talones de pago recientes que muestren sus ingresos, así como los ingresos del año corriente, pruebas de cualquier ingreso adicional, como pensión alimenticia o bonificaciones, y sus declaraciones de impuestos de los dos últimos años.

    2. Prueba de los activos.

    El prestatario necesita estados de cuenta bancarios y de cuentas de inversión para demostrar que dispone de fondos para el pago inicial y los gastos de cierre, así como reservas de efectivo.

    El pago inicial, expresado como porcentaje del precio de venta, varía según el tipo de préstamo. La mayoría de los préstamos vienen con el requisito de que el comprador adquiera un seguro hipotecario privado (PMI) o pague una prima de seguro hipotecario o una comisión de financiación, a menos que esté dando un anticipo de por lo menos el 20% del precio de compra.

    Todos los préstamos, excepto los jumbos, son conformes, lo que significa que se ajustan a las directrices de las empresas patrocinadas por el gobierno (Fannie Mae y Freddie Mac). Algunos préstamos, como HomeReady (Fannie Mae) y Home Possible (Freddie Mac), están diseñados para compradores de vivienda con ingresos bajos a moderados o para personas que compran por primera vez.

    Los préstamos del VA, que no requieren de un depósito inicial, son para veteranos de EE.UU., miembros del servicio y cónyuges no casados. Un comprador que recibe dinero de un amigo o pariente para ayudar con el pago inicial puede necesitar una carta de regalo para probar que los fondos no son un préstamo.

    3. Buen crédito.

    La mayoría de los prestamistas exigen una puntuación FICO de 620 o superior para aprobar un préstamo convencional, y algunos incluso exigen esa puntuación para un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda. Los prestamistas suelen reservar las tasas de interés más bajas para los clientes con una puntuación crediticia de 760 o superior. Las directrices de la FHA permiten a los prestatarios aprobados con una puntuación de 580 o superior pagar tan sólo un 3,5%.

    Los que tienen una puntuación más baja deben hacer un pago inicial más grande. Los prestamistas a menudo trabajan con prestatarios con una puntuación crediticia baja o moderadamente baja y sugieren formas de mejorar su puntuación.

    Tenga en cuenta que, en un préstamo de $250,000 dólares, un individuo con una puntuación FICO en el rango más bajo (620-639) pagaría $1,288 dólares al mes, mientras que un propietario en el rango más alto (760-850) pagaría sólo $1,062 dólares; una diferencia de $2,712 dólares al año.

    A las tasas actuales y durante los 30 años del préstamo de $250,000 dólares, un individuo con un puntaje FICO en el rango de 620-639 pagaría $213,857 dólares en intereses y un propietario en el rango de 760-850 pagaría $132,216 dólares, una diferencia de más de $81,000 dólares.

    Como las tasas de interés cambian a menudo, le recomendamos usar esta Calculadora de Ahorro de Préstamo FICO para verificar los puntajes y las tasas.

    4. Verificación de empleo.

    Los prestamistas quieren asegurarse de que prestan sólo a prestatarios con empleo estable. Un prestamista no sólo querrá ver los recibos de nómina de un comprador, sino que probablemente llamará al empleador para verificar su empleo y salario. Un prestamista puede querer contactar al empleador anterior si un comprador ha cambiado recientemente de trabajo.

    Los compradores que trabajan por cuenta propia tendrán que proporcionar una cantidad significativa de papeleo adicional relacionado con su negocio y sus ingresos. De acuerdo con Fannie Mae, los factores que entran en la aprobación de una hipoteca para un prestatario que trabaja por cuenta propia incluyen la estabilidad de los ingresos del prestatario, la ubicación y la naturaleza del negocio del prestatario, la demanda del producto o servicio ofrecido por el negocio, la solidez financiera del negocio y la capacidad del negocio para seguir generando y distribuyendo suficientes ingresos para permitir que el prestatario realice los pagos de la hipoteca.

    Por lo general, los prestatarios que trabajan por cuenta propia deben presentar por lo menos las declaraciones de impuestos de los dos años más recientes con todos las fechas apropiadas.

    5. Otra documentación.

    El prestamista va a necesitar una copia de la licencia de conducir del prestatario así como su número de seguro social y la firma del prestatario, lo que permitirá al prestamista obtener un informe de crédito. Esté preparado en la sesión de pre-aprobación y más tarde para proporcionar (tan pronto como sea posible) cualquier papeleo adicional solicitado por el prestamista.

    Cuanto más cooperativo sea, más fácil será el proceso de la hipoteca.

    El resultado final.

    Consultar con un prestamista antes del proceso de compra de una casa puede ahorrarte muchos dolores de cabeza después. Reúna el papeleo antes de la cita de pre-aprobación, y definitivamente antes de ir a buscar casa.

  • Diferencias entre obtener un HELOC y un préstamo con garantía hipotecaria.

    Una de las ventajas de ser dueño de su propia vivienda es la habilidad de poder incrementar su valor. Puede usar ese valor para asegurar fondos en forma de una “segunda hipoteca”- mediante un préstamo único o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés).

    Conceptos básicos sobre los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda o con garantía hipotecaria (home equity loans).

    Los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda y los HELOC (Home Equity Line of Credit) usan como colateral el valor real de su vivienda (esto es la diferencia entre su valor y el saldo de su hipoteca).

    Como los préstamos están respaldados contra el valor de la vivienda, los intereses son sumamente bajos. No obstante, existen riesgos al usar la vivienda como colateral para un crédito. Los prestamistas con garantías hipotecarias colocan un segundo gravamen en su casa, dándoles derecho de adueñarse de su hogar si no cumple con el plan de pagos.

    Préstamo único sobre el valor acumulado de la vivienda.

    Un préstamo único sobre el valor acumulado de la vivienda llega como una suma global en efectivo. Estos préstamos generalmente ofrecen tasas fijas, por lo que usted sabrá exactamente cuáles serán sus pagos mensuales.

    Los prestamistas también pueden exigirle que pague “puntos”- es decir, intereses prepagos, al momento del cierre. Cada punto es igual al 1% del valor del préstamo. Los puntos reducen su tasa de interés, lo que en realidad podría ayudarlo a largo plazo.

    Elegibilidad para un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda.

    Los bancos suscriben segundas hipotecas al igual que otros préstamos hipotecarios. Cada banco tiene pautas que dictan cuanto pueden prestar en función del valor de su propiedad y su solvencia. Esto se expresa en una relación combinada préstamo-valor (CLTV Ratio en ingles).

    Línea de Crédito Sobre el Valor Acumulado de la Vivienda – HELOC.

    La línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda es un poco distinta. Es una fuente de fondos potenciales. La mayoría de los bancos ofrecen diferentes maneras de acceder a esos fondos. A diferencia de los prestamos únicos, estos tienden a tener pocos costos de cierre, y presentan tasas de interés variables.

    Las fases de los HELOC.

    La mayoría de las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda tienen dos fases: le primera es la fase del retiro, donde puede acceder a su crédito disponible como mejor le parezca. Ésta fase suele durar 10 años. En esta etapa se dan pagos pequeños, muchas veces solo se van pagando los intereses. Sin embargo, siempre tiene la opción de hacer pagos mayores.

    Una vez finaliza el periodo de retiro, el préstamo entra en la fase de reembolso. Durante el periodo de reembolso, debe reembolsar todo el dinero prestado, más los intereses a una tasa variable hasta que su préstamo haya sido pagado en su totalidad.

    Comparación entre Préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda y HELOC/h3>
    Préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda
    HELOC
    Pago Un pago en efectivo en una sola exhibición. Línea de crédito rotativa por un monto pre-aprobado
    Reembolso (pago del crédito) Pagos mensuales fijos. Solo se pagan intereses durante el periodo de “retiro”, seguido de pagos mensuales completos.
    Intereses Tasas fijas de intereses. Tasas variables (ajustables) de intereses.
    Puntos Los prestamistas pueden exigir el pago de puntos para bajar la tasa de interés. No se usan los puntos.
    Costo de cierre Similar a la primera hipoteca; usualmente entre 2% al 5% del préstamo total. Si lo aplican, los costos de cierre tienden a ser menores que los de los prestamos únicos.
    Ventajas Costo de reembolso predecible. Flexibilidad para retirar de la línea de crédito cuando lo necesite; sin pagos de intereses por dinero que no utilice.
    Desventajas Por lo general, mayor interés que HELOC debido a la función de tasa fija; falta de flexibilidad. Algunos deudores podrían verse tentados a utilizar el préstamo para realizar compras no esenciales.
    ¿A quién le conviene? A personas con necesidades únicas que saben exactamente cuánto necesita. A personas en situaciones en las que podría necesita acceso a fondos en diferentes momentos

    ¿Porque sacar una segunda hipoteca?

    Los propietarios pueden usar su préstamo ya sea único sobre el valor acumulado de su vivienda o HELOC para una amplia gama de propósitos. Desde el punto de vista de la planificación financiera, una de las mejores cosas que puede hacer con los fondos es usarlos para proyectos de renovación y remodelación, los cuales aumentarán el valor de su vivienda.

    También puede usar el dinero para consolidar deudas con altas tasas de interés, incluidos los saldos de tarjetas de crédito. Está reemplazando efectivamente un préstamo de alto costo con una forma de crédito asegurada y de bajo costo.

    Prestamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda o refinanciamiento.

    Las segundas hipotecas no son la única forma de aprovechar el capital de su casa para obtener algo de dinero extra. También puede hacer lo que se conoce como refinanciamiento de retiro de efectivo, en el que solicita un nuevo préstamo para reemplazar la hipoteca original.

    Deducciones fiscales en préstamos sobre el Valor Acumulado de la Vivienda.

    Hay otra ventaja de aprovechar su capital si es para proyectos de renovación de viviendas: El IRS le permite cancelar parte de los intereses de esos préstamos, siempre que detalle las deducciones.

    A partir del 2018, las parejas pueden deducir los intereses de hasta $750,000 dólares de “deuda de adquisición”. Esas son las hipotecas y los préstamos al valor acumulado de la vivienda utilizados para “comprar, construir o mejorar sustancialmente” la casa contra la cual se garantizó.

    Obtenga el préstamo.

    Las opciones y tarifas de los préstamos varían significativamente de un prestamista a otro, por lo que vale la pena darse una vuelta alrededor. Además de los bancos tradicionales, también puede recurrir a ahorros y préstamos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias.

    Retirarse de un préstamo.

    Existe una regla de cancelación de tres días hábiles obligatoria a nivel federal que se aplica tanto a los préstamos del valor acumulado de la vivienda como a los HELOC. Tenga esto muy en cuenta.

    Negociando las tarifas.

    La gran mayoría de las tarifas que un prestamista trata de cobrar son negociables. Intente regatear y no olvide comparar ofertas.

    Cuando no puede pagar su préstamo.

    Por lo general, los prestamistas persiguen una demanda estándar para obtener el dinero en lugar de ir directamente a una ejecución hipotecaria. Ellos también pueden intentar embargar su salario, tratar de recuperar otra propiedad o cobrarle directamente de sus cuentas bancarias para obtener lo que se les debe.

    Conclusión.

    Una segunda hipoteca es una opción convincente si necesita un dinero extra. Debido a que están asegurados contra el valor de su casa, los prestamistas están dispuestos a ofrecer tasas más bajas que otros tipos de préstamos.

    El hecho que pueda usar su hogar como un fuente relativamente accesible de dinero, no significa que daba hacerlo. Un préstamo adicional significa un pago de préstamo adicional cada mes. Mida los riesgos e invierta con prudencia.

  • Préstamo de la Administración Federal de la Vivienda o Federal Housing Administration (FHA)

    ¿Qué es un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)?

    Se trata de una hipoteca emitida por un prestamista aprobado por la FHA y asegurada por la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Diseñados para prestatarios de ingresos bajos a moderados, dichos préstamos requieren un pago inicial mínimo y una puntuación de crédito más baja que muchos préstamos convencionales.

    A partir del 2020, usted puede pedir prestado hasta el 96.5% del valor de una casa con un préstamo de la FHA (lo que significa que tendrá que hacer un pago inicial de sólo el 3.5%). Para calificar necesitará un puntaje crediticio de al menos 580. Si su puntaje crediticio está entre 500 y 579, aún puede obtener un préstamo FHA siempre y cuando pueda hacer un pago inicial del 10%. Con los préstamos de la FHA, su pago inicial puede provenir de sus ahorros, de un regalo financiero de un miembro de la familia o de un subsidio para la asistencia del pago inicial.

    Todos estos factores hacen que los préstamos FHA sean populares entre los compradores de vivienda por primera vez.

    Elementos a tomar en cuenta:

    • Los préstamos de la FHA son hipotecas con respaldo federal diseñadas para prestatarios de ingresos bajos a moderados que pueden tener una puntuación de crédito inferior al promedio.
    • Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial y puntaje crediticio mínimos, que son considerablemente mucho más bajos que muchos préstamos convencionales.
    • Los préstamos FHA son emitidos por bancos e instituciones de préstamo aprobadas, que evaluarán sus calificaciones para el préstamo.
    • Estos préstamos vienen con ciertas restricciones y límites de préstamo que no se encuentran en las hipotecas convencionales.

    Es importante señalar que la Administración Federal de la Vivienda no presta dinero para una hipoteca. En su lugar, usted obtiene un préstamo de un prestamista aprobado por la FHA, como un banco, y la FHA garantiza dicho préstamo. Algunas personas se refieren a él como un préstamo asegurado por la FHA.

    Usted paga por esa garantía a través de los pagos de la prima del seguro de la hipoteca a la FHA. Su prestamista corre menos riesgos porque la FHA pagará una compensación al prestamista si usted no cumple con el préstamo.

    Importante: Aunque los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) requieren pagos iniciales y calificaciones crediticias más bajas que los préstamos convencionales, conllevan otros requisitos igual de estrictos que otros préstamos.

    Comprendiendo los préstamos de la FHA.

    Un préstamo FHA requiere que pague dos tipos de primas de seguro hipotecario: una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) y un MIP anual (que se cobra mensualmente). El MIP por adelantado es igual al 1.75% del monto base del préstamo (a partir del 2020). Usted paga esto al momento del cierre o éste puede ser transferido al préstamo. Si se le otorga un préstamo hipotecario de $350,000 dólares, por ejemplo, pagará un MIP del 1.75% x $350,000 = $6,125 dólares. Los pagos se depositan en una cuenta de depósito en garantía establecida por el Departamento del Tesoro de EE.UU., y los fondos se utilizarán para hacer los pagos de la hipoteca en caso de que no cumpla con el préstamo.

    A pesar del nombre, usted hace los pagos anuales del MIP cada mes. Los pagos oscilan entre el 0.45% y el 1.05% de la cantidad base del préstamo, y depende de la cantidad del préstamo, su duración y la relación préstamo-valor original (LTV). El costo típico del MIP es usualmente el 0.85% del monto del préstamo. Si tiene un préstamo de $350,000, por ejemplo, hará pagos anuales del MIP de 0.85% x $350,000 = $2,975 al año o $247.92 mensuales. Este pago es adicional el de la UFMIP.

    Usted hará pagos anuales del MIP ya sea por 11 años o la vida del préstamo, dependiendo de la duración del préstamo y el LTV.

    ¿Durante cuánto tiempo pagará la prima anual del seguro de la hipoteca?
    Término % LTV Duración del pago anual del MIP
    ≤ 15 años ≤ 78% 11 años
    ≤ 15 años 78.01% a 90% 11 años
    ≤ 15 años > 90% La duración total del préstamo
    > 15 años ≤ 78% 11 años
    > 15 años 78.01% to 90% 11 años
    > 15 años > 90% La duración total del préstamo

    Es posible que pueda deducir la cantidad que paga por concepto de primas. Sin embargo, tiene que detallar sus deducciones en lugar de hacer la deducción estándar (hasta $24,400 dólares para impuestos en el 2019 a pagarse en abril de 2020 si está casado y hace una declaración conjunta).

    Tipos de préstamos de la FHA.

    Además de las hipotecas tradicionales para compradores primerizos, la FHA ofrece otros programas de préstamos, que incluyen:

    • Programa de hipotecas de conversión del capital de la vivienda (HECM)– un programa de hipotecas inversas que ayuda a las personas mayores de 62 años a convertir el capital de sus viviendas en dinero en efectivo mientras conservan el título de su vivienda. Usted elige cómo retirar los fondos, ya sea como una cantidad mensual fija o una línea de crédito (o una combinación de ambas).
    • Préstamo para mejoras FHA 203(k)- éste toma en cuenta el costo de ciertas reparaciones y renovaciones en el préstamo. Este único préstamo le permite pedir dinero prestado tanto para la compra como para las mejoras de la vivienda, lo que puede suponer una gran diferencia si no se dispone de mucho dinero en efectivo después de hacer un pago inicial.
    • El programa de Hipotecas de Eficiencia Energética de la FHA- se trata de un concepto similar, pero éste está dirigido a mejoras que pueden reducir sus facturas de servicios públicos, como un nuevo aislamiento o la instalación de nuevos sistemas de energía solar o eólica. La idea es que como las casas con eficiencia energética tienen menores costos de operación, las facturas disminuyen y esto provoca que haya más ingresos disponibles para los pagos de la hipoteca.
    • Préstamo de la sección 245(a) – es un programa para prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten. En el marco del programa del artículo 245 (a), la Hipoteca de Pago Gradual comienza con pagos mensuales iniciales bajos que aumentan gradualmente con el tiempo, y la Hipoteca de Capital Creciente ha programado aumentos en los pagos mensuales de capital que dan lugar a plazos de préstamo más cortos.

    En resumen, los 5 tipos de préstamos de la FHA son:

    1. Hipoteca tradicional. Una hipoteca utilizada para financiar la residencia principal.
    2. Hipoteca de Conversión del Capital de la Vivienda (HECM). Una hipoteca revertida que permite a los propietarios mayores de 62 años cambiar el valor de su vivienda por dinero en efectivo.
    3. Programa de Hipoteca 203 (k). Una hipoteca que incluye fondos adicionales para pagar mejoras de eficiencia energética en el hogar con el propósito de disminuir los gastos en las facturas de servicios.
    4. Programa de Hipoteca para eficiencia energética. Una hipoteca que incluye fondos adicionales para pagar mejoras de eficiencia energética en el hogar con el propósito de disminuir los gastos en las facturas de servicios.
    5. Préstamo de la Sección 245(a). Incluye una Hipoteca de Pago Gradual (GPM) con pagos mensuales iniciales más bajos que aumentan gradualmente (se utiliza cuando se espera que los ingresos aumenten), y una Hipoteca de Capital Creciente (GEM) en la que los incrementos programados en los pagos mensuales de capital dan lugar a plazos de préstamo más cortos.

    La FHA en comparación con los préstamos convencionales.

    Los préstamos de la FHA están disponibles para personas con una puntuación de crédito tan bajo como 500. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, puede obtener un préstamo FHA con un pago inicial del 10%. Si su puntaje de crédito es de 580 o más, puede obtener un préstamo de la FHA con tan sólo un 3.5% de enganche. En comparación, normalmente necesitará una puntuación crediticia de al menos 620, y un pago inicial de entre el 3% y el 20%, para calificar a una hipoteca convencional.

    Para un préstamo de la FHA o cualquier hipoteca, debe tener al menos dos años fuera de la bancarrota, a menos que pueda demostrar que la bancarrota se debió a una circunstancia fuera de su control. Asimismo, debe tener al menos tres años fuera de cualquier ejecución hipotecaria y demostrar que está trabajando para restablecer un buen crédito. Si está atrasado en sus préstamos estudiantiles federales o en sus impuestos sobre la renta, no calificará.

    Préstamo de la FHA contra préstamos convencionales
    Préstamo de la FHA
    Préstamo convencional
    Programas de asistencia para el pago inicial Si. No. 
    Puntaje crediticio mínimo 500 620
    ¿Se permite que el enganche tenga como origen un regalo o una donación? Si, de hecho hasta el 100% del pago inicial puede ser una donación o un regalo. Solo una parte si el pago inicial es menor al 20%
    Enganche 3.5% si tiene un puntaje crediticio de 580 o 10% para puntajes de 500 a 579 3% al 20%
    Prima del Seguro de Hipoteca Adelantada 1.75% del préstamo + Anual: 0.45% a 1.05%  PMI: 0.5% a 1% del préstamo por año.
    Términos del préstamo 15 o 30 años 10, 15, 20 o 30 años
    Seguro de la hipoteca De entrada, debe pagarse el MIP y el MIP anual durante los primeros 11 años del préstamo, dependiendo del LTV y la duración total del préstamo. No es necesario si se da un enganche del 20% ni después de haber pagado más del 78% de su LTV.

    Consideraciones especiales.

    Su prestamista evaluará sus calificaciones para un préstamo de la FHA como lo haría con cualquier otro solicitante de una hipoteca. Sin embargo, en lugar de usar su informe de crédito, el prestamista puede mirar su historial de trabajo de los últimos dos años, así como otros registros del historial de pagos, como los pagos de servicios públicos y alquiler. Usted puede calificar para un préstamo de la FHA si ha pasado por una bancarrota o una ejecución hipotecaria, siempre y cuando haya restablecido un buen crédito. En general, cuanto más bajo sea su puntaje crediticio y el pago inicial, más alta será la tasa de interés que pagará por la hipoteca.

    Tenga en cuenta que cuando compra una casa, puede ser responsable de ciertos gastos que tendrán que salir de su bolsillo, como los honorarios de iniciación del préstamo, los honorarios de los abogados y los costos de tasación. Una de las ventajas de una hipoteca de la FHA es que el vendedor, el constructor de la vivienda o el prestamista pueden pagar algunos de estos costos de cierre a su nombre. Si el vendedor tiene dificultades para encontrar un comprador, puede ofrecerse a ayudarle en el cierre para endulzar el trato.

    Junto con el puntaje crediticio y el criterio de pago inicial, hay requisitos específicos de la FHA para estos préstamos. Su prestamista debe ser un prestamista aprobado por la FHA y usted debe tener un historial de empleo estable o haber trabajado para el mismo empleador durante al menos los últimos dos años.

    Si trabaja por su cuenta propia, necesita dos años de historial de empleo por cuenta propia exitoso, respaldado por declaraciones de impuestos y un balance general y estado de ganancias y pérdidas del año en curso hasta la fecha. Si ha trabajado por cuenta propia durante menos de dos años, pero más de uno, todavía puede ser elegible. Para esto necesita tener un sólido historial de trabajo e ingresos durante los dos años anteriores al empleo por cuenta propia y el empleo por cuenta propia está en la misma ocupación o en una relacionada. Debe tener un número de seguro social válido, residir legalmente en los Estados Unidos y ser mayor de edad en su estado para poder firmar una hipoteca.

    Consideraciones especiales de la hipoteca.

    Normalmente, la propiedad que se financia debe ser su residencia principal y debe estar ocupada por su propietario. Este programa de préstamos no puede ser usado para propiedades de inversión o de alquiler. Las casas unifamiliares y adosadas, las casas adosadas, las casas adosadas en hilera y los condominios dentro de los proyectos de condominios aprobados por la FHA son elegibles para un financiamiento de la FHA.

    La proporción de la parte inicial (el pago de la hipoteca, las cuotas de la HOA, los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y el seguro del propietario) debe ser inferior al 31% de sus ingresos brutos. En algunos casos, es posible que se le apruebe con una proporción del 40%.

    La proporción de fondo (el pago de la hipoteca y todas las demás deudas mensuales de los consumidores) debe ser inferior al 43% de sus ingresos brutos. Sin embargo, es posible ser aprobado con una proporción tan alta como el 50%. Además, necesita un avalúo de la propiedad por parte de un tasador aprobado por la FHA, y la casa debe cumplir con ciertos estándares mínimos. Si la casa no cumple con estos estándares y el vendedor no está de acuerdo con las reparaciones requeridas, usted debe pagar por las reparaciones al momento del cierre (los fondos se mantienen en custodia hasta que se hagan las reparaciones).

    Límites de préstamo de la FHA.

    Una de las limitaciones de los préstamos de la FHA es que tienen límites externos en cuanto a la cantidad que usted puede pedir prestada. Estos son establecidos por la región en la que vive, con áreas de bajo costo que tienen un límite más bajo (el «piso») que el préstamo usual de la FHA y áreas de alto costo que tienen una cifra más alta (el «techo»). Luego están las áreas de «excepción especial», que incluyen Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE.UU., donde los costos de construcción muy altos hacen que los límites sean aún más altos. En todos los demás lugares, el límite se fija en el 115% del precio medio de la vivienda para el condado, según lo determinado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.

    En el cuadro que figura a continuación se enumeran los límites de los préstamos para el año 2020:

    Límites de los préstamos FHA para el 2020
    Tipo de propiedad
    Área de bajo costo («piso»)
    Área de alto costo («techo»)
    Área de excepciones especiales
    Una unidad $331,760
    		 $765,600 $1,148,400
    Dos unidades $424,800 $980,325 $1,470,475
    Tres unidades $513,450 $1,184,925
    		 $1,777,375
    Cuatro unidades $638,100 $1,472,550 $2,208,825

    Reducción de una deuda de la FHA.

    Los préstamos de la FHA tienen ventajas particulares: una vez que tenga uno, puede ser elegible para recibir una reducción de su deuda si ha experimentado una dificultad financiera legítima, como una pérdida de ingresos o un aumento en los gastos de subsistencia, o si tiene dificultades para hacer los pagos mensuales de la hipoteca. El Programa de Modificación de Viviendas Asequibles de la FHA (HAMP), por ejemplo, puede ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria reduciendo permanentemente el pago mensual de su hipoteca a un nivel asequible. Para convertirse en un participante completo del programa, debe completar con éxito un plan de pago de prueba en el que realice tres pagos programados a tiempo, por la cantidad modificada más baja.

    Decida qué es lo mejor para usted.

    Aunque un préstamo de la FHA puede sonar genial, no es para todo el mundo. No ayudará a los que tienen una puntuación de crédito inferior a 500. Para aquellos con mal crédito, un préstamo personal puede ser una opción, en cambio. En el extremo opuesto, los aspirantes a propietarios de viviendas que pueden permitirse un gran pago inicial pueden estar mejor con una hipoteca convencional, ya que podrían ahorrar más dinero a largo plazo a través de las tasas de interés más bajas y la prima de seguro de hipoteca que los prestamistas convencionales proporcionan.

    Finalmente, como dice la Administración Federal de la Vivienda, un préstamo de la FHA «no se ajustará a los que están comprando en el extremo superior del espectro de precios – ni pretenderá hacerlo». El programa de préstamos de la FHA fue creado para apoyar a los compradores de casas de ingresos bajos y moderados, particularmente aquellos con dinero limitado ahorrado para un pago inicial.