Categoría: Bienes Raíces

  • Relación combinada de préstamo a valor – Ratio CLTV.

    ¿Cuál es la relación combinada préstamo-valor – CLTV?

    La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es la relación o ratio entre todos los préstamos garantizados de una propiedad y el valor de la misma. Los prestamistas utilizan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.

    En general, los prestamistas están dispuestos a prestar con ratios CLTV del 80% y superiores a prestatarios con altas calificaciones crediticias. El CLTV difiere de la relación préstamo-valor simple (LTV) en que el LTV sólo incluye la primera o principal hipoteca en su cálculo.

    Fórmula y cálculo del CLTV.

    CLTV = ( VP1 + VP2 + … + VLn ) / Valor Total de la Propiedad

    •  VP: Valor del préstamo

    Para calcular la relación préstamo-valor combinada, divida los saldos totales del capital de todos los préstamos por el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. La relación préstamo-valor se determina dividiendo la suma de los elementos que figuran a continuación por el menor del precio de venta de la propiedad o el valor de tasación de la misma.

    • el monto original del préstamo de la primera hipoteca,
    • la parte utilizada (el saldo del principal pendiente) de una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC),
    • el saldo de capital pendiente de pago de toda la financiación subordinada cerrada, como una segunda o tercera hipoteca (Con un préstamo cerrado, el prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede hacer ningún cambio de plan de pago ni acceder a ningún capital pagado una vez que el préstamo esté cerrado).

    Lo que muestra la ratio o relación de CLTV.

    La ratio combinada préstamo-valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario de vivienda que tiene gravámenes (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación entre deuda e ingresos y la relación estándar entre préstamo y valor (LTV), para evaluar el riesgo de conceder un préstamo a un prestatario.

    Muchos economistas atribuyen la relajación de las normas de CLTV a la crisis de las ejecuciones hipotecarias que asoló a los Estados Unidos a finales de la década de 2000, entre otros factores. A partir del decenio de 1990 y especialmente a principios y mediados del decenio de 2000, los compradores de viviendas a menudo contrataron segundas hipotecas al momento de la compra en lugar de hacer pagos iniciales. Los prestamistas, deseosos de no perder el negocio de estos clientes frente a los competidores, aceptaron esos términos a pesar del aumento del riesgo.

    Antes de la expansión de la burbuja inmobiliaria de finales de los 90s y hasta mediados de la primera década del 2000, la práctica habitual era que los compradores de viviendas hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantenían a los clientes dentro de estos parámetros limitando la LTV al 80%.

    Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas compañías tomaron medidas para permitir que los clientes pudieran evitar dar el 20% de enganche. Algunos prestamistas aumentaron los topes de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un 5% de enganche o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los topes de CLTV, a menudo hasta el 100%. Esta maniobra permitió a los clientes tomar segundas hipotecas para financiar su 20% de enganche.

    El aumento de las ejecuciones hipotecarias a partir del 2008 subrayó por qué la CLTV es importante. Tener la piel en el juego, como un desembolso inicial de $100,000 en efectivo para una casa de $500,000, proporciona a un propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos de hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, no sólo pierde su casa, sino también el dinero que pagó para cerrar el trato.

    Requerir el capital de la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída en los precios de los bienes raíces. Si una propiedad está valorada en $500,000 dólares y el total de los gravámenes suma $400,000 dólares, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que los titulares de los gravámenes reciban un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.

    ¿Por qué es importante la CLTV?

    Algunos compradores de viviendas optan por reducir su pago inicial recibiendo múltiples hipotecas sobre una propiedad, lo que resulta en una menor ratio préstamo-valor para la hipoteca principal. También debido a la menor relación LTV, muchos compradores de vivienda evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). El hecho de que sea mejor obtener una segunda hipoteca o incurrir en el costo del PMI varía según la persona.

    En consecuencia, como el deudor de la segunda hipoteca asume más riesgos, la tasa de interés de una segunda hipoteca suele ser más alta que la de una primera. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas y desventajas de aceptar múltiples préstamos sobre una propiedad. El ejercicio de la debida diligencia ayudará a garantizar que lo que se elija sea la mejor opción para las circunstancias dadas.

    Préstamo a Valor vs. CLTV.

    La ratio préstamo-valor (LTV) y CLTV son dos de las más comunes utilizadas durante el proceso de suscripción de una hipoteca. La mayoría de los prestamistas imponen máximos a ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no sea elegible para un préstamo. La relación LTV considera sólo el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, el coeficiente LTV es del 50%, resultado de dividir el saldo primario de la hipoteca de $100,000 dólares por el valor de la vivienda de $200,000 dólares.

    La mayoría de los prestamistas imponen una relación LTV máxima del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con relaciones LTV más altas. Los prestatarios con buenos perfiles de crédito pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre y cuando el saldo de su préstamo primario sea superior al 80% del valor de la vivienda. El PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de la casa cae por debajo del saldo del préstamo.

    Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos del CLTV. Considerando el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba nada. Si el valor de la propiedad disminuye a $125,000 dólares antes de que el prestatario incumpla, el titular principal del gravamen recibe la totalidad de la cantidad adeudada ($100,000 dólares), mientras que el segundo titular del gravamen sólo recibe $25,000 dólares restantes a pesar de que se le adeuden $50,000 dólares. El titular primario del derecho de retención asume menos riesgo en caso de disminución del valor de la propiedad y, por lo tanto, puede permitirse prestar a un CLTV más alto.

    Ejemplo de la relación o ratio de CLTV.

    Como un ejemplo, supongamos que un individuo está comprando una casa por $200,000 dólares. Para asegurar la propiedad, dio un pago inicial de $50,000 dólares y recibió dos hipotecas por $100,000 dólares (primaria) y $50,000 dólares (secundaria). Su relación préstamo-valor combinada (CLTV) es por lo tanto del 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).

  • Guía para Compradores de Vivienda Primerizos

    Guía para Compradores de Vivienda Primerizos

    Compradores de vivienda primerizos
    Imagen de Tierra Mallorca

    Todo lo que necesita saber para facilitar esa gran compra.

    Comprar una vivienda puede ser todo un desafío. En Estados Unidos, los compradores que adquieren una vivienda por primera vez disfrutan de algunas ventajas especialmente creadas para ellos. Para desmitificar el proceso y aprovechar al máximo su compra, aquí hay un resumen de lo que debe considerar antes de comprar, lo que puede esperar durante el proceso, y algunos consejos para facilitarle la experiencia.

    Ventajas para el comprador de vivienda primerizo.

    Como comprador primerizo, usted tiene acceso a programas estatales, exenciones de impuestos, o prestamos respaldados por el gobierno federal de los Estados Unidos si no logra el anticipo mínimo habitual.

    Un comprador primerizo es todo aquel que cumpla con las siguientes condiciones:

    • Un individuo que no ha tenido una residencia principal durante tres años,
    • un padre soltero que solo ha tenido una casa con un ex cónyuge mientras estuvo casado,
    • una ama de casa desplazada que solo ha tenido un cónyuge.
    • o una persona que solo ha sido propietaria de una propiedad que no cumple con los códigos de construcción.

    6 preguntas a considerar antes de comprar.

    El primer paso es determinar cuáles son sus objetivos a largo plazo y como la propiedad de la vivienda se ajusta a esos objetivos. Aquí hay seis preguntas para considerar.

    1. ¿Cómo están sus finanzas?

    Lo primordial es hacer una auditoría seria de sus finanzas. Debe estar preparado tanto para la compra como para los gastos continuos de una vivienda. Siga estos pasos:

    • Analice sus ahorros. Cuando compra una casa, habrá costos iniciales considerables, incluidos el pago inicial y los costos de cierre. Necesita dinero guardado no solo para esos costos sino también para su fondo de emergencia.
    • Revise sus gastos. Necesita saber exactamente cuánto gasta cada mes y hacia donde va. Este cálculo le dirá cuánto puede asignar a un pago de hipoteca.
    • Verifique sus créditos. En general, para calificar para un préstamo hipotecario, necesitará un buen crédito, un historial de pago de sus facturas a tiempo y una relación máxima de deuda a ingresos (DTI) del 43%.
    1. ¿Qué tipo de vivienda se adaptará mejor a sus necesidades?
        • Usted tiene varias opciones al comprar una propiedad residencial: Una casa unifamiliar tradicional, un dúplex, una casa en los suburbios, un condominio o una cooperativa. Cada opción tiene sus ventajas y desventajas, según sus objetivos de propiedad de vivienda, por lo que debe decidir qué tipo de propiedad lo ayudará a alcanzar esos objetivos.
    2. ¿Qué características específicas quiere que tenga su hogar ideal?
        • Su lista debe incluir sus deseos básicos; desde el tamaño y el vecindario, hasta detalles más pequeños, como el diseño del baño y una cocina bien equipada.
    3. ¿De cuánto crédito hipotecario dispone usted?
        • Asegúrese de obtener una aprobación previa para un préstamo antes de presentar una oferta en una vivienda: en muchos casos, los vendedores ni siquiera considerarán una oferta que no esté acompañada de una aprobación previa de un crédito. Esto se logra aplicando a una hipoteca y completando la documentación necesaria.
    4. ¿Qué tanto de su crédito aprobado debería utilizar?
        • A veces, un banco le dará un préstamo por encima de lo que usted necesita. Considere qué tan altos son los impuestos a la propiedad en su vecindario elegido, cuánto costará el seguro para propietarios de viviendas, cuánto anticipa que gastará para mantener o mejorar la casa y cuanto serán sus costos de cierre antes de buscar una casa por encima de su presupuesto previamente acordado.
    5. ¿Quién puede ayudarle a encontrar un hogar y lo guiará a través de la compra?
        • Un agente de bienes raíces lo ayudará a localizar viviendas que satisfagan sus necesidades y estén dentro de su rango de precios. También pueden ayudarlo a negociar todo el proceso de compra, obtener un préstamo y completar el papeleo.

    El proceso de compra.

    Este puede ser un momento caótico entre ofertas y contraofertas volando de un lado para otro, pero si está preparado, puedes pasar por el proceso con su cordura intacta. A continuación algo de lo que debería esperar:

    • Encuentre su vivienda.

    Asegúrese de aprovechar todas las opciones disponibles al buscar casas en el mercado. Una vez quiera visitar una vivienda, no lo haga sin tener a su agente inmobiliario con usted.

    • Considere sus opciones financieras.

    Muchos programas para compradores de vivienda por primera vez ofrecen pagos iniciales mínimos que van desde un 3% a un 5%, y algunos no requieren ningún pago inicial. Asegúrese de considerar lo siguiente:

      • Lista de recursos HUD: Aunque la agencia gubernamental en sí misma no otorga subsidios directamente a las personas, sí otorga fondos destinados a compradores de vivienda por primera vez.
      • IRA: Cada comprador de vivienda primerizo puede retirar hasta $10,000 dólares de su IRA tradicional o Roth IRA sin pagar la multa del 10% por retiro anticipado.
      • Beneficios estatales: Muchos estados ofrecen asistencia financiera con los pagos iniciales y los costos de cierre, así como con los gastos para hacer reparaciones o mejorar una propiedad para los compradores primerizos que califican.

    No se limite a su institución financiera actual cuando busque una aprobación previa: compare, incluso si solo califica para un tipo de préstamo.

    Una vez que se haya decidido por una entidad crediticia, esta verificará toda la información financiera entregada. El prestamista puede pre-aprobar al prestatario por una cierta cantidad.

    • Haga una oferta.

    Su agente de bienes raíces lo ayudará a decidir de cuánto debería ser su primera oferta, junto con las condiciones que desea solicitar. Después, él o ella presentará la oferta al agente del vendedor; el vendedor aceptará su oferta o emitirá una contraoferta.

    Si llega a un acuerdo, realizará un depósito de buena fe y el proceso pasará a la custodia. El periodo de garantía es un período corto de tiempo durante el cual el vendedor retira la casa del mercado con la expectativa contractual de que usted la comprará siempre que no encuentre ningún problema serio cuando se inspeccione.

    • Inspeccione la vivienda.

    Incluso si la vivienda que planea comprar parece estar impecable, no hay sustituto para que un profesional capacitado haga una inspección de la propiedad en cuanto a la calidad, la seguridad y el estado general de su potencial nuevo hogar. Si la inspección de la vivienda revela defectos graves que el vendedor no reveló, usted podrá rescindir su oferta y recuperar su depósito o renegociar el precio de venta.

    • Cierre el negocio.

    El cierre básicamente implica firmar una tonelada de papeleo en un período de tiempo muy corto.

    Las cosas con las que estará lidiando y pagando en las etapas finales de su compra pueden incluir la tasación de la vivienda, la verificación y validación del título de propiedad, la compra de un seguro hipotecario privado o un préstamo a cuestas si su pago inicial es inferior al 20%, y completar la documentación de la hipoteca. Otros costos de cierre pueden incluir tarifas de apertura de préstamos, seguro de título, encuestas, impuestos y cargos de informes de crédito.

    ¡Felicidades, usted ya es dueño de una vivienda! ¿Y ahora qué?

    Los costos de propiedad de vivienda se extienden más allá de los pagos iniciales y los pagos mensuales de la hipoteca. Ahora repasemos algunos consejos finales.

    • Siga ahorrando: Comience un fondo de emergencia para su hogar de tal forma que cualquier gasto inesperado no lo tome desprevenido.
    • Realice mantenimiento regularmente: El mantenimiento regular puede disminuir los costos de reparación al permitir que se solucionen los problemas cuando son pequeños y manejables. Es recomendable ir reparando las cosas conforme se vayan descomponiendo, para evitar que se junte el trabajo y se acumule el gasto.

    En conclusión.

    Esta descripción general debería ayudarlo a encaminarse y llenar cualquier vacío en su conocimiento de compra de una vivienda. Recuerde que cuanto más se eduque sobre el proceso de antemano, menos estresante será y más probabilidades tendrá de obtener la vivienda que desea por un precio que puede pagar. Cuando termine, tendrá la confianza que proviene de negociar con éxito un paso importante en su vida.