Los préstamos para bienes raíces comerciales son diferentes a los préstamos hipotecarios.

Los bienes raíces comerciales son propiedades generadoras de ingresos que se utilizan únicamente con fines comerciales. El financiamiento, incluida la adquisición, el desarrollo y la construcción de estas propiedades comerciales, generalmente se logra a través de préstamos de bienes raíces comerciales: hipotecas garantizadas por gravámenes sobre la propiedad comercial.

Al igual que con las hipotecas de viviendas, los bancos y los prestamistas independientes participan activamente en la concesión de préstamos sobre bienes raíces comerciales. Además, las compañías de seguros, los fondos de pensiones, los inversores privados y otras fuentes, incluido el programa de préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU., Proporcionan capital para bienes raíces comerciales.

Aquí, echamos un vistazo a los préstamos inmobiliarios comerciales, en qué se diferencian de los préstamos residenciales, sus características y lo que buscan los prestamistas.

Individuos vs. entidades.

Si bien las hipotecas residenciales generalmente se otorgan a prestatarios individuales, los préstamos inmobiliarios comerciales a menudo se otorgan a entidades comerciales. Estas entidades a menudo se forman con el propósito específico de poseer bienes raíces comerciales.

Una entidad puede no tener un historial financiero o ninguna calificación crediticia, en cuyo caso el prestamista puede exigir a los directores o propietarios de la entidad que garanticen el préstamo. Esto proporciona al prestamista un individuo (o grupo de individuos) con un historial crediticio, y del cual pueden recuperarse en caso de incumplimiento del préstamo. Si el prestamista no requiere este tipo de garantía, y la propiedad es el único medio de recuperación en caso de incumplimiento del préstamo, la deuda se denomina préstamo sin recurso, lo que significa que el prestamista no tiene recurso contra nadie ni contra nada más que la propiedad.

Programas de reembolso de préstamos.

Una hipoteca residencial es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, pero los compradores residenciales también tienen otras opciones, incluidas hipotecas a 25 y 15 años. Los períodos de amortización más largos generalmente implican pagos mensuales más pequeños y costos de interés totales más altos durante la vida del préstamo, mientras que los períodos de amortización más cortos generalmente implican pagos mensuales más grandes y costos de interés totales más bajos.

Los préstamos residenciales se amortizan durante la vigencia del préstamo para que el préstamo se reembolse en su totalidad al final del plazo del préstamo.

A diferencia de los préstamos residenciales, los términos de los préstamos comerciales suelen oscilar entre cinco años (o menos) y 20 años, y el período de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo.

La duración del plazo del préstamo y el período de amortización afectan la tasa que cobra el prestamista. Según la solidez crediticia del inversor, estos términos pueden ser negociables. En general, cuanto más largo sea el cronograma de reembolso del préstamo, mayor será la tasa de interés.

Relación préstamo-valor.

Otra forma en que se diferencian los préstamos comerciales y residenciales es en la relación préstamo-valor (LTV por sus siglas en inglés), una cifra que mide el valor de un préstamo frente al valor de la propiedad.

Tanto para préstamos comerciales como residenciales, los prestatarios con LTV más bajos calificarán para tasas de financiamiento más favorables que aquellos con LTV más altos. La razón: tienen más capital (o participación) en la propiedad, lo que equivale a menos riesgo a los ojos del prestamista.

Los LTV de préstamos comerciales, generalmente caen en el rango de 65% a 80% . Si bien algunos préstamos pueden otorgarse a LTV más altos, son menos comunes. El LTV específico a menudo depende de la categoría de préstamo. Por ejemplo, se puede permitir un LTV máximo del 65% para terrenos crudos, mientras que un LTV de hasta 80% podría ser aceptable para una construcción multifamiliar.

Relación de cobertura de servicio de la deuda.

Los prestamistas comerciales también miran el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR por sus siglas en inglés), que compara el ingreso operativo neto anual (NOI por sus siglas en inglés) de una propiedad con su servicio anual de deuda hipotecaria, midiendo la capacidad de la propiedad para pagar su deuda. Se calcula dividiendo el NOI por el servicio anual de la deuda.

Un DSCR de menos de 1 indica un flujo de caja negativo. Un DSCR más bajo puede ser aceptable para préstamos con períodos de amortización más cortos y / o propiedades con flujos de efectivo estables. Es posible que se requieran índices más altos para propiedades con flujos de efectivo volátiles, por ejemplo, hoteles, que carecen de los arrendamientos de arrendamiento a largo plazo (y por lo tanto, más predecibles) comunes a otros tipos de bienes raíces comerciales.

Tasas de interés y tarifas.

Las tasas de interés de los préstamos comerciales son generalmente más altas que las de los préstamos residenciales. Además, los préstamos de bienes raíces comerciales generalmente implican tarifas que se suman al costo total del préstamo, incluida la tasación, legal, solicitud de préstamo, originación de préstamo y / o tarifas de encuesta. Algunos costos deben pagarse por adelantado antes de que se apruebe (o rechace) el préstamo, mientras que otros se aplican anualmente.

Pago por adelantado.

Un préstamo de bienes raíces comerciales puede tener restricciones sobre el pago anticipado, diseñadas para preservar el rendimiento anticipado del prestamista sobre un préstamo. Si los inversores liquidan la deuda antes de la fecha de vencimiento del préstamo, es probable que tengan que pagar multas por pago anticipado. Existen cuatro tipos principales de sanciones de «salida» por cancelar un préstamo antes de tiempo:

• Multa por pago anticipado. Esta es la multa por pago anticipado más básica, calculada multiplicando el saldo pendiente actual por una multa por pago anticipado especificada.
• Garantía de intereses. El prestamista tiene derecho a un monto específico de interés, incluso si el préstamo se cancela anticipadamente.
• Bloqueo. El prestatario no puede liquidar el préstamo antes de un período específico, como un cierre patronal de cinco años.
• Destrucción. Una sustitución de garantía. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, el prestatario intercambia una nueva garantía (generalmente valores del Tesoro de EE. UU.) Por la garantía original del préstamo. Esto puede reducir las tarifas, pero se pueden imponer multas elevadas a este método de liquidación de un préstamo.

Los términos de pago anticipado se identifican en los documentos del préstamo y se pueden negociar junto con otros términos de préstamo en préstamos de bienes raíces comerciales.

Conclusión

Con bienes raíces comerciales, un inversionista compra la propiedad, alquila el espacio y cobra el alquiler de las empresas que operan dentro de la propiedad. La inversión está destinada a ser una propiedad que genere ingresos.

Al evaluar los préstamos de bienes raíces comerciales, los prestamistas consideran la garantía del préstamo, la solvencia crediticia de la entidad (o los directores / propietarios), incluidos los estados financieros y las declaraciones de impuestos sobre la renta de tres a cinco años, y las relaciones financieras, como el préstamo a valor. ratio y el ratio de cobertura del servicio de la deuda.