¿Cómo obtener una pre-aprobación para una hipoteca?

Todo lo que un comprador necesita para obtener una pre-aprobación para un crédito hipotecario.

Obtener una aprobación previa para una hipoteca es un paso importante. Consultar con un prestamista y obtener una carta de aprobación previa le brinda la oportunidad de analizar sus opciones de préstamo con el prestamista. Esto, a su vez, le ayudará a determinar su presupuesto en su búsqueda de vivienda, así como el pago mensual de la hipoteca que podría manejar.

Antes de que los prestamistas decidan aprobarlo previamente para una hipoteca, analizarán varios factores clave:

• Su historial crediticio,
• Puntaje de crédito,
• Relación deuda / ingresos,
• Historial de empleo,
• Ingresos,
• Activos y pasivos.

Como prestatario, es importante saber qué hacer (y no hacer) ante una aprobación previa de hipoteca y cómo aumentar sus posibilidades de obtenerla.

Pre-calificación vs. pre-aprobación.

Una pre-calificación proporciona una visión general de sus finanzas, ingresos y deudas a un prestamista hipotecario que luego le otorga un monto estimado del préstamo. De esta manera, una pre-calificación de hipoteca puede ser útil como una estimación de cuánto puede gastar en una casa. Sin embargo, el prestamista no obtiene sus informes de crédito ni verifica su información financiera. En consecuencia, la pre-calificación es un punto de partida útil para determinar lo que puede pagar, pero no tiene peso cuando hace ofertas.

Una aprobación previa, por otro lado, implica completar una solicitud de hipoteca y proporcionar su número de Seguro Social para que un prestamista pueda hacer una verificación de crédito. Una solicitud de crédito se activa cuando solicita una hipoteca, y un prestamista saca su informe y puntaje de crédito para evaluar su solvencia antes de decidir prestarle dinero. Estas verificaciones se registran en su informe de crédito y pueden afectar su puntaje de crédito.

¿Cuándo obtener pre-aprobación?

Las cartas de aprobación previa de hipoteca suelen ser válidas durante 60 a 90 días. Los prestamistas ponen una fecha de vencimiento en estas cartas porque sus finanzas y su perfil de crédito podrían cambiar.

Si está pesando en comprar una casa y sospecha que podría tener dificultades para obtener una hipoteca, pasar por el proceso de aprobación previa puede ayudarlo a identificar problemas de crédito y darle tiempo para resolverlos. Buscar una aprobación previa antes de una búsqueda de vivienda lo coloca en una posición más sólida para mejorar su perfil crediticio general.

El proceso de pre-aprobación.

Algunos prestamistas en línea pueden aprobarlo previamente en cuestión de horas, mientras que otros pueden tomar varios días. El cronograma depende del prestamista y la complejidad de sus finanzas.

Para empezar, completará una solicitud de hipoteca. Incluirá su información de identificación, así como su número de Seguro Social para retirar su crédito. Si bien las verificaciones de crédito hipotecario cuentan como una consulta exhaustiva en sus informes crediticios y pueden afectar su puntaje crediticio, si está buscando varios prestamistas en un corto período de tiempo (generalmente 45 días para los modelos de puntaje FICO más nuevos), las verificaciones de crédito combinadas cuentan como una sola consulta.

Aquí hay una muestra de una solicitud de hipoteca. Si está solicitando con un cónyuge u otro co-prestatario cuyos ingresos necesita para calificar la hipoteca, ambos solicitantes deberán incluir información financiera y de empleo. Hay ocho secciones principales de una solicitud de hipoteca:

• Tipo de hipoteca y plazos del préstamo. El producto de préstamo específico para el que está solicitando; el monto del préstamo; términos, como el período de tiempo para pagar el préstamo (amortización); y la tasa de interés.
• Información de la propiedad y propósito del préstamo. La dirección, descripción legal de la propiedad, año de construcción, si el préstamo es para compra, refinanciamiento o nueva construcción y el tipo de residencia prevista (primaria, secundaria o de inversión).
• Información del prestatario. Su información de identificación, incluyendo nombre completo, fecha de nacimiento, Seguro Social, grado educativo, estado civil, número de dependientes e historial de direcciones.
• Información de empleo. El nombre y la información de contacto de los empleadores actuales y anteriores (si ha estado en su puesto actual por menos de dos años), las fechas de empleo, el título y los ingresos mensuales.
• Información de ingresos mensuales y gastos combinados de vivienda. Una lista de sus ingresos mensuales base, así como horas extras, bonos, comisiones, ingresos netos de alquiler (si corresponde), dividendos / intereses y otros tipos de ingresos mensuales, como manutención de niños o pensión alimenticia.
• Activos y pasivos. Una lista de todas las cuentas corrientes y de ahorro de bancos y cooperativas de crédito con saldos actuales, así como también seguros de vida, acciones, bonos, ahorros para la jubilación y cuentas de fondos mutuos y los valores correspondientes.
• Detalles de la transacción. Una descripción general de los detalles clave de la transacción, incluido el precio de compra, el monto del préstamo, el valor de las mejoras / reparaciones, los costos de cierre estimados, los descuentos pagados por el comprador y el seguro hipotecario.
• Declaraciones. Un inventario de los juicios, gravámenes, quiebras o ejecuciones hipotecarias pasadas, demandas pendientes o deudas morosas.

¿Qué sigue?

La ley requiere que el prestamista le proporcione un documento de tres páginas llamado estimación de préstamo dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de su solicitud de hipoteca completa.

Si está pre-aprobado para una hipoteca, su archivo de préstamo eventualmente se transferirá a un suscriptor de préstamos que verificará su documentación contra su solicitud de hipoteca. El asegurador también se asegurará de que cumpla con las pautas del prestatario para el programa de préstamo específico que está solicitando.

Factores que afectan la pre-aprobación.

Si desea maximizar sus posibilidades de obtener una pre-probación hipotecaria, debe saber qué factores evalúan los prestamistas en su perfil financiero.

• Relación deuda / ingresos: Este índice mide todas sus deudas mensuales en relación con sus ingresos mensuales. Según el tipo de préstamo, los prestatarios deben mantener este índice igual o inferior al 43% de sus ingresos brutos mensuales para calificar para una hipoteca.
• Relación préstamo a valor: Este índice se calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor de la vivienda. Una tasación de la propiedad determina el valor de la propiedad, que puede ser menor o mayor que el precio de venta del vendedor.
• Historial de crédito y puntaje: Los prestamistas buscarán su historial de pagos y si paga o no las facturas a tiempo, cuántas y qué tipo de líneas de crédito tiene abiertas y el período de tiempo que ha tenido esas cuentas. Además del historial de pagos positivo, los prestamistas analizan cuánto de su crédito disponible utiliza activamente, también conocido como utilización de crédito.
• Empleo e historial de ingresos: Los prestamistas querrán estar seguros de que cuenta con ingresos sólidos y tenga un empleo estable. Es por eso que los prestamistas solicitan dos años de W-2, así como información de contacto de su empleador. Esencialmente, los prestamistas quieren asegurarse de que pueda manejar la carga financiera adicional de una nueva hipoteca.

Prestatarios independientes.

Si usted es un prestatario independiente, es posible que se le solicite que proporcione documentos adicionales para mostrar un historial de ingresos y trabajo consistente de al menos dos años. Algunos documentos solicitados pueden incluir una declaración de pérdidas y ganancias, una licencia comercial, una declaración firmada por su contador, declaraciones de impuestos federales, balances y declaraciones bancarias de años anteriores. Por lo general, los prestatarios autónomos deben presentar al menos las declaraciones de impuestos de los dos últimos años con todos los cronogramas apropiados.

Decisiones de aprobación previa.

Después de revisar su solicitud de hipoteca, un prestamista generalmente le dará una de tres declaraciones: pre-aprobada, negada directamente o pre-aprobada con condiciones. En el tercer escenario, es posible que deba proporcionar documentación adicional o reducir su índice DTI al pagar algunas cuentas de crédito para satisfacer las condiciones del prestamista. Si se le niega directamente, el prestamista debe explicar exactamente por qué y proporcionarle recursos sobre cómo abordar mejor los problemas.

La carta de pre-aprobación.

Si tiene una pre-aprobación, su prestamista le proporcionará una carta de pre-aprobación escrita con membrete oficial. Este documento oficial indica a los vendedores que usted es un comprador serio y verifica que tiene los medios financieros para cumplir con una oferta de compra de su vivienda. La mayoría de los vendedores esperan que los compradores tengan una carta de pre-aprobación y estarán más dispuestos a negociar con aquellos que demuestren que pueden obtener financiamiento.

Conclusión.

Realice el proceso de pre-aprobación con varios prestamistas para buscar tasas de interés y encontrar la mejor oferta. Una vez más, querrá buscar a los prestamistas hipotecarios dentro de los 45 días, por lo que todas las verificaciones de crédito cuentan como una simple consulta, con un impacto mínimo en su puntaje de crédito. Y si recién está comenzando a pensar en comprar una vivienda, el proceso de aprobación previa puede ayudarlo a obtener su crédito y sus finanzas en mejores condiciones para cuando sea el momento adecuado.

Recuerde que una aprobación previa de la hipoteca no necesariamente le garantiza un préstamo. Las cartas de aprobación previa están condicionadas a que su información financiera y laboral sea veraz y consistente antes de que se cierre su préstamo.