¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?

Un préstamo con garantía hipotecaria es un tipo de deuda del consumidor. Los préstamos sobre el valor neto de la vivienda permiten a los propietarios pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda. El monto del préstamo se basa en la diferencia entre el valor actual de mercado de la vivienda y el saldo adeudado de la hipoteca del propietario. Los préstamos con garantía hipotecaria tienden a ser de tasa fija, mientras que la alternativa típica, las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC por sus siglas en inglés), generalmente tienen tasas variables.

¿Cómo funciona un préstamo con garantía hipotecaria?

Básicamente, un préstamo con garantía hipotecaria es similar a una hipoteca, de ahí el nombre de segunda hipoteca. El valor neto de la vivienda sirve como garantía para el prestamista. La cantidad que un propietario puede pedir prestada se basará parcialmente en una relación préstamo-valor combinada del 80% al 90% del valor de tasación de la vivienda. Por supuesto, el monto del préstamo y la tasa de interés que se cobra también dependen del puntaje crediticio del prestatario y del historial de pagos.

Los préstamos con garantía hipotecaria tradicionales tienen un plazo de amortización establecido, al igual que las hipotecas convencionales. El prestatario realiza pagos fijos regulares que cubren tanto el capital como los intereses. Al igual que con cualquier hipoteca, si el préstamo no se cancela, la casa podría venderse para satisfacer la deuda restante.

Préstamos con garantía hipotecaria frente a HELOC.

Los préstamos con garantía hipotecaria proporcionan un pago único al prestatario, que se reembolsa durante un período de tiempo determinado (generalmente de cinco a 15 años) a una tasa de interés acordada. El pago y la tasa de interés siguen siendo los mismos durante la vigencia del préstamo. El préstamo debe reembolsarse en su totalidad si se vende la vivienda en la que se basa.

Una HELOC es una línea de crédito renovable, muy parecida a una tarjeta de crédito, a la que puede recurrir según sea necesario, recuperar la inversión y luego volver a recurrir, por un plazo determinado por el prestamista. El período de retiro (de cinco a 10 años) es seguido por un período de reembolso cuando ya no se permiten los retiros (de 10 a 20 años). Los HELOC suelen tener una tasa de interés variable, pero algunos prestamistas ofrecen opciones de tasa fija HELOC.

Ventajas y desventajas de un préstamo con garantía hipotecaria.

Hay una serie de beneficios clave para los préstamos con garantía hipotecaria, incluido el costo, pero también hay inconvenientes.

Ventajas.

Los préstamos con garantía hipotecaria proporcionan una fuente fácil de efectivo y pueden ser herramientas valiosas para los prestatarios responsables. Si tiene una fuente de ingresos estable y confiable y sabe que podrá reembolsar el préstamo, las bajas tasas de interés y las posibles deducciones de impuestos hacen que los préstamos con garantía hipotecaria sean una opción sensata.

Obtener un préstamo con garantía hipotecaria es bastante sencillo para muchos consumidores porque es una deuda garantizada. El prestamista realiza una verificación de crédito y ordena una tasación de su casa para determinar su solvencia y la relación combinada préstamo-valor.

La tasa de interés de un préstamo con garantía hipotecaria, aunque más alta que la de una primera hipoteca, es mucho más baja que la de las tarjetas de crédito y otros préstamos de consumo. Eso ayuda a explicar por qué la razón principal por la que los consumidores piden prestado contra el valor de sus casas a través de un préstamo con garantía hipotecaria a tasa fija es para pagar los saldos de las tarjetas de crédito.

Los préstamos con garantía hipotecaria son generalmente una buena opción si sabe exactamente cuánto necesita pedir prestado y para qué utilizará el dinero. Tiene garantizada una cierta cantidad, que recibe en su totalidad al cierre. «Los préstamos sobre el valor neto de la vivienda generalmente se prefieren para objetivos más grandes y costosos, como remodelar, pagar la educación superior o incluso la consolidación de deudas, ya que los fondos se reciben en una suma global», dice Richard Airey, oficial de préstamos de First Financial Mortgage en Portland, Maine.

Desventajas.

El principal problema con los préstamos con garantía hipotecaria es que pueden parecer una solución demasiado fácil para un prestatario que puede haber caído en un ciclo perpetuo de gasto, endeudamiento, gasto y hundimiento más profundo en deudas. Desafortunadamente, este escenario es tan común que los prestamistas tienen un término para él: «recargar», que es básicamente el hábito de obtener un préstamo para pagar la deuda existente y liberar crédito adicional, que el prestatario usa para hacer más compras.

La recarga conduce a un ciclo de deuda en espiral que a menudo convence a los prestatarios de recurrir a préstamos con garantía hipotecaria que ofrecen una cantidad equivalente al 125% del valor neto de la vivienda del prestatario. Este tipo de préstamo a menudo viene con tarifas más altas porque, dado que el prestatario ha sacado más dinero del que vale la casa, el préstamo no está completamente garantizado por una garantía. Además, sepa que los intereses pagados sobre la porción del préstamo que está por encima del valor de la vivienda nunca son deducibles de impuestos.

Al solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, puede existir la tentación de pedir prestado más de lo que necesita de inmediato, ya que solo recibe el pago una vez y no sabe si calificará para otro préstamo en el futuro.

Si está contemplando un préstamo que vale más que su casa, podría ser el momento de comprobar la realidad. ¿No pudo vivir dentro de sus posibilidades cuando solo debía el 100% del valor líquido de su vivienda? Si es así, es probable que no sea realista esperar que estará mejor cuando aumente su deuda en un 25%, más intereses y tarifas. Esto podría convertirse en una pendiente resbaladiza hacia la quiebra y la ejecución hipotecaria.

Ejemplo de un préstamo con garantía hipotecaria.

Supongamos que tiene un préstamo para automóvil con un saldo de $ 10,000 a una tasa de interés del 9% con dos años restantes del plazo. Consolidar esa deuda en un préstamo con garantía hipotecaria a una tasa del 4% con un plazo de cinco años en realidad le costaría más dinero si se tomara los cinco años para liquidar el préstamo con garantía hipotecaria. Además, recuerde que ahora su casa es garantía del préstamo en lugar de su automóvil. El incumplimiento podría resultar en su pérdida, y perder su casa sería significativamente más catastrófico que entregar un automóvil.