LTV: La Clave para Entender tu Hipoteca y Conseguir Mejores Tasas

Al comprar casa o departamento, te toparás con términos bancarios que suenan complicados. Uno clave es el LTV (Loan-to-Value) o Relación Préstamo-Valor.

Entenderlo te ayudará a saber si tu crédito será aprobado y a evitar mensualidades con intereses y seguros extra. Te explicamos qué es y cómo te beneficia.

¿Qué es el LTV y por qué te conviene saberlo?

El LTV es un indicador de riesgo que los bancos usan para decidir cuánto dinero te prestan, en comparación con el valor de la propiedad que quieres comprar.

En pocas palabras: es la parte de la casa que financia el banco, y la que tú cubres con tu enganche.

Para el banco, un LTV alto implica más riesgo. Si te prestan el 95% del valor y dejas de pagar, el banco tiene poco margen para recuperar su dinero al vender la propiedad, sobre todo si el mercado cae. Esto significa que un LTV elevado te dará condiciones de crédito menos atractivas.

¿Cómo se calcula el LTV?

Para calcularlo, solo necesitas dos cifras:
1. El monto del préstamo.
2. El valor de la propiedad (el banco siempre tomará el menor entre el precio de compra y el avalúo comercial).

Fórmula:
LTV = (Monto del Préstamo / Valor de la Propiedad) x 100

Un ejemplo práctico

Piensa que quieres un departamento en CDMX de $3,000,000 MXN. Si ya tienes $600,000 MXN para el enganche, pedirías al banco $2,400,000 MXN.

El cálculo sería:
2,400,000 / 3,000,000 = 0.80

Al multiplicar por 100, obtienes un LTV del 80%. Esto indica que el banco financia el 80% y tú aportas el 20% (tu capital).

¿Por qué el 80% es el número «mágico»?

En el mercado hipotecario mexicano, el 80% es la cifra clave para conseguir las mejores condiciones.

• LTV del 80% o menor: Se considera un riesgo bajo para el banco. Si demuestras que tienes el 20% de enganche, es muy probable que te ofrezcan las tasas de interés más competitivas.
• LTV superior al 80%: Si solo puedes dar el 10% de enganche (necesitas el 90% de préstamo), el banco asume más riesgo. Para compensar, te cobrará una tasa de interés más alta.

¿Qué relación hay con los seguros?

Un LTV alto te costará más cada mes. Si superas el 80% (o el 85-90% en algunos bancos), es posible que te pidan garantías extra.

Aunque en México no existe el PMI como en Estados Unidos, el resultado es el mismo: el Costo Anual Total (CAT) de tu crédito aumentará.

Con un LTV alto, el banco subirá el costo de los seguros de vida o daños del crédito, o aplicará una sobretasa al interés. En esencia, pagas un extra por el mayor riesgo que significas para ellos.

Consejos para mejorar tu LTV

Si tu LTV es alto (por ejemplo, 90% o 95%), estas opciones te pueden ayudar antes de firmar:

1. Aumenta el enganche: Ahorrar un poco más para alcanzar el 20% te ahorrará mucho dinero en intereses durante la vida del crédito.
2. Busca una propiedad más económica: Si tu ahorro no cambia, una casa de menor valor disminuirá lo que pides prestado y, por ende, tu LTV.
3. Cofinanciamiento: Programas como Cofinavit permiten usar el saldo de tu subcuenta de vivienda como parte del enganche, reduciendo el préstamo bancario y mejorando tu LTV.